هل يجوز للأجانب شراء عقار في شمال قبرص؟ القواعد السارية في 11 أكتوبر 2026

من يُعدّ مشترياً أجنبياً

القاعدة الرسمية: يعرّف القانون رقم 52/2008 بشأن تملّك الأجانب للعقارات الأجنبيَّ بأنه كل شخص طبيعي لا يحمل جنسية جمهورية شمال قبرص التركية، ويشمل التعريف الأشخاص الاعتباريين الأجانب (القانون رقم 52/2008، المادة 2). ويضيف المرسوم بقانون رقم 119/2026 أن الشركة تُعدّ شخصاً اعتبارياً أجنبياً إذا كان أي سهم أو رأس مال فيها، أياً كان حجمه أو نوعه، مملوكاً لأجنبي، أو إذا كان أغلب مديريها من الأجانب؛ وتُعامَل الجمعيات والمؤسسات والأندية التي تضم أعضاء أجانب المعاملة نفسها (الجريدة الرسمية لجمهورية شمال قبرص التركية العدد 196، 6 أكتوبر 2026، المرسوم بقانون رقم 119/2026، المادة 3).

تحليل Northea: الشراء عبر شركة مسجَّلة محلياً لا يُخرج المشتري الأجنبي، بحد ذاته، من نظام الإذن. احصل على مشورة قانونية وضريبية قبل اختيار هيكل الشراء.

إذن الشراء

القاعدة الرسمية: لا يجوز للشخص الأجنبي، طبيعياً كان أو اعتبارياً، شراء عقار إلا بشرط الحصول على إذن شراء من مجلس الوزراء. ويُقدَّم الطلب إلى وزارة الداخلية شخصياً، أو عبر محامٍ، أو عبر وكيل مفوَّض (المرسوم بقانون رقم 119/2026، المادة 4، التي تستبدل المادة 8 من القانون رقم 52/2008).

وتشمل قائمة المستندات التي نشرتها وزارة الداخلية لطلب الإذن: عريضة موجّهة إلى الوزارة، واستمارة معلومات، ونسخة من جواز السفر، ونسخة من سند الملكية (الكوشان، koçan)، ومخطط موقع تُحدَّد عليه المساحة، وشهادة سجل عدلي أصلية من بلدك، وعقد البيع إن وُجد؛ ويجب أن تُذكر في العريضة الحصة المراد شراؤها (وزارة الداخلية، «المستندات اللازمة لإذن شراء العقار»).

الإذن قرار لا إجراء شكلي: توقيته خارج عن سيطرة البائع، وصدوره غير مؤكَّد. أما كيف يندرج الطلب في عملية الشراء ككل، خطوة بخطوة ومع المدد المعتادة، فيعرضه دليلنا كيف تشتري عقاراً في شمال قبرص كمشترٍ أجنبي.

ما يجوز للأجانب شراؤه: الحدود الحالية

القاعدة الرسمية: يتيح المرسوم بقانون رقم 119/2026 للمشتري الأجنبي تملّك العقار بإحدى الصيغ الواردة أدناه، مع سقوف إضافية على مستوى المشروع. والنص مقتبس من المرسوم كما رُوجع مقابل الجريدة الرسمية في 25 سبتمبر 2026؛ والمرسوم بقانون مؤقت، لذا يشرح قسم المخاطر أدناه لماذا يعيد محاميك التحقق منه يوم التوقيع.

1. الحدود (أحد الخيارات التالية): أرض لا تتجاوز 1338 م² يُبنى عليها مسكن واحد؛ أو ما يصل إلى 3 شقق (6 لمواطني الدول التي تعترف بجمهورية شمال قبرص التركية وتمنح مواطنيها الحق نفسه)؛ أو منزل مستقل على أرض لا تتجاوز 3300 م² دون مسكن ثانٍ على تلك الأرض؛ أو فيلّتان مستقلتان من طابقين داخل مجمّع سكني (3 وفق شرط المعاملة بالمثل نفسه).
2. حدود المشروع: في قطعة الشقق الواحدة لا يجوز للمشترين المرتبطين ببعضهم أو من الجنسية نفسها شراء أكثر من نصف الوحدات؛ ولا يجوز بيع أكثر من 80% من مشروع سكني في منطقة مخطَّطة للأجانب.
3. مسار الاستثمار: يُقصد بـ«الاستثمار» مبلغ لا يقل عن 10,000,000 يورو في السياحة أو التعليم أو الصحة أو الصناعة أو الزراعة أو التكنولوجيا أو البحث والتطوير، يُودَع في مصرف في جمهورية شمال قبرص التركية ويُستخدم خلال سنتين؛ ولا يُعدّ البناء بغرض البيع استثماراً.

افحص سند الملكية قبل أي التزام

القاعدة الرسمية: تتولى دائرة الطابو والمساحة في جمهورية شمال قبرص التركية (Tapu ve Kadastro Dairesi) إصدار سندات الملكية، وتسجيل الرهون وشطبها، وقيد الأوامر القضائية الصادرة بحق العقارات، وتُعدّ عند الطلب شهادة بحث (araştırma belgesi) تُبيّن مالك عقار معيّن (وزارة الداخلية في جمهورية شمال قبرص التركية، مهام دائرة الطابو والمساحة).

عملياً، يستخدم محاميك هذا البحث للتأكد من المالك المسجَّل، والقطعة ومساحتها، ونوع السند، وأي رهن أو أمر قضائي أو شريك في الملكية. ونوع السند مهم لأن للسندات في الشمال تواريخ نشأة مختلفة؛ ويشرح دليلنا أنواع سند الملكية في شمال قبرص ما يعنيه كل نوع. ولا ينبغي وصف أي نوع من السندات بأنه خالٍ من المخاطر: فالعبرة بما يُظهره البحث والتاريخ بالنسبة لهذه القطعة بالذات.

أما تسلسل التحقق الكامل، مع مصفوفة المخاطر والأسئلة التي تُطرح قبل دفع العربون، فتجده في صفحتنا العناية الواجبة في شراء العقارات.

تسجيل العقد والمهل التي تليه

القاعدة الرسمية: يجب على المشتري الأجنبي أن يختم العقد وفق قانون رسم الطابع وأن يسجّله لدى دائرة الطابو المحلية خلال شهر واحد، بعد سداد الضرائب والرسوم المستحقة على البيع، وأن يتقدّم إلى الوزارة بطلب إذن الشراء خلال المدة نفسها. وإلا كان العقد باطلاً تلقائياً (المرسوم بقانون رقم 119/2026، المادة 4، المادة 8(6)(1)).

القاعدة الرسمية: بعد نشر إذن مجلس الوزراء في الجريدة الرسمية، يجب توقيع نقل الملكية لدى دائرة الطابو المحلية خلال سنة واحدة، وسداد رسوم النقل خلال 75 يوم عمل؛ وإذا فات أيٌّ منهما سقط الإذن. وحيث لا يُنشأ رهن لصالح البائع، تبدأ مدة السنة من تاريخ سداد كامل الثمن المذكور في ملف الإذن (المادة 8(6)(2) والمادة 8(7)).

القاعدة الرسمية: ما دامت الضرائب والرسوم المستحقة على البيع غير مسدَّدة، لا يجوز للسلطات المحلية توصيل المياه، ولا يجوز لهيئة كهرباء قبرص التركية (KIB-TEK) توصيل الكهرباء إلى العقار؛ وتُستثنى التوصيلات المؤقتة للموقع أثناء البناء (المادة 8(7)).

التكاليف: أين تجد الأرقام

لا تذكر هذه الصفحة أي معدّلات عن قصد. فرسم نقل الملكية، ورسم الطابع، وضريبة القيمة المضافة على المشاريع الجديدة، وأتعاب المحاماة، والتكاليف السنوية، كلها مشروحة في دليلنا ضرائب وتكاليف شراء العقار في شمال قبرص، وتقدّرها حاسبة مكتب المشتري الدولي بحسب سعرك أنت. المعدّلات قابلة للتغيير؛ أكّدها مع محاميك قبل أي التزام.

الملكية ليست إقامة، والإقامة ليست جنسية

ليس بذاته. يمكن أن يكون تملّك مسكن في جمهورية شمال قبرص التركية صالح للسكن ومستخدم لهذا الغرض أساساً لطلب تصريح إقامة قصير الأجل (لائحة تصاريح الإقامة والتأشيرات، المادة 14(2)(b)). ووفق القواعد السارية منذ أكتوبر 2026: إذا كان سند الملكية (الكوشان، koçan) باسمك، يُمنح التصريح لمدة 10 سنوات إذا بلغت القيمة الإجمالية للعقارات المشتراة 300,000 جنيه إسترليني أو أكثر، ولمدة 5 سنوات إن كانت أقل، دون شرط دخل (الجريدة الرسمية لجمهورية شمال قبرص التركية العدد 193، 2 أكتوبر 2026)؛ وبعقد بيع مختوم ومصدَّق من دائرة الدخل والضرائب (Gelir ve Vergi Dairesi)، يُمنح لمدة 5 سنوات دون شرط دخل إذا بلغت قيمة العقد 300,000 جنيه إسترليني أو أكثر؛ وإن كانت أقل، يُمنح لمدة 5 سنوات عند إثبات دخل شهري منتظم يعادل الحد الأدنى للأجور (بوثيقة مصدَّقة بالأبوستيل من بلدك أو وثيقة من أي مصرف)، أو يجوز منحه لمدة تصل إلى 5 سنوات بوثيقة مصرفية تُظهر هذا الدخل (الجريدة الرسمية العدد 194، 5 أكتوبر 2026). لا تمنح هذه اللائحة الجنسية؛ فالجنسية يحكمها تشريع منفصل. NORTHEA ليست مستشاراً في شؤون الهجرة، ولا تقدّم طلبات الإقامة ولا ترتّبها ولا تعد بها؛ ويؤكّد محامٍ مستقل مرخّص في جمهورية شمال قبرص التركية أو مختص في الهجرة ما إذا كنت مستوفياً للشروط.

شرط لم يتغيّر للمشترين بعقد (المادة 14(2)(b)(iii)): دفع ثلث ثمن البيع على الأقل وتقديم طلب إذن تملّك إلى مجلس الوزراء. تحليل Northea: يضع النص مدداً وحدّاً للقيمة لا حقاً تلقائياً؛ فلا بدّ من تقديم طلب، وتبقى الشروط الأخرى سارية، والقرار للسلطات. ولا يحدّد النص سعر الصرف أو التاريخ المعتمد للعملات الأخرى، ولا ما إذا كان الحد الأدنى للأجور إجمالياً أم صافياً؛ لذلك لا تذكر هذه الصفحة أي مبلغ. تعفي المادة 28A(1) مواطني الجمهورية التركية من شرط الدخل في البند (v)؛ ولم تمسّها تعديلات أكتوبر 2026، لكن تحقّق مع محاميك من كيفية تطبيقها على النص الجديد ومن الشكل المطلوب للعقد دون الحد. هذا تصريح قصير الأجل بموجب المادة 14، وليس إقامة دائمة.

مخاطر ينبغي وزنها

1. القواعد مؤقتة. تضمّن المرسوم بقانون رقم 11/2026 (الجريدة الرسمية لجمهورية شمال قبرص التركية العدد 28، الملحق الأول الجزء الثاني، 12 فبراير 2026؛ المادة 112 من الدستور) حدود الشراء المعمول بها اليوم. وأبقى المرسوم بقانون رقم 63/2026 (العدد 87، 11 مايو 2026) عليها، وأضاف مهلة شهر لتسجيل العقد المختوم لدى دائرة الطابو (وإلا كان باطلاً)، والمستثمر الوسيط المرخّص، وسجلاً عدلياً مصدَّقاً بالأبوستيل وفحص عدم الممانعة العسكرية. ثم أعاد المرسوم بقانون رقم 89/2026 (العدد 147، 7 أغسطس 2026) العمل بالمرسوم 63/2026 مع اقتراب انتهاء مدته، دون شرط السجل العدلي والفحص العسكري. ثم ألغى المرسوم بقانون رقم 119/2026 (العدد 196، 6 أكتوبر 2026) المرسوم 89/2026 (المادة 14) وأعاد إصدار أحكامه، وهو نافذ من تاريخ نشره (المادة 16). المرسوم بقانون مؤقت ما لم يُقرّه البرلمان قانوناً؛ ويؤكّد محاميك النص النافذ يوم التوقيع.
2. قد يُرفض الإذن. تحذّر إرشادات الحكومة البريطانية، المحدَّثة آخر مرة في 27 نوفمبر 2019، من أن المشتري قد يُرفض طلب إذن الشراء الخاص به، وقد لا يُذكر أي سبب لذلك (GOV.UK، «Cyprus: buying property»).
3. مطالبات الملكية السابقة لعام 1974. تذكر صفحة GOV.UK نفسها أن ملكية كثير من العقارات في الشمال متنازع عليها، وأن المشترين قد يواجهون دعاوى أمام محاكم جمهورية قبرص، وأن شراء هذه العقارات أو بيعها أو تأجيرها أو الترويج لها أو رهنها دون إذن المالك المسجَّل لدى دائرة الأراضي في الجمهورية يُعدّ، منذ 20 أكتوبر 2006، جريمة جنائية بموجب قانون العقوبات في تلك الجمهورية. تنقل Northea هذه الأقوال كما ترد في GOV.UK؛ ولا تُقيّمها.
4. سبيل الانتصاف الذي توفّره جمهورية شمال قبرص التركية لملّاك ما قبل 1974 هو لجنة الممتلكات غير المنقولة (Taşınmaz Mal Komisyonu)، المُنشأة بموجب القانون رقم 67/2005. وحتى 24 سبتمبر 2026 تُدرج اللجنة 8,796 طلباً، أُنجز منها 3,756، ومنحت تعويضات بقيمة £768,469,023 (TAMK). أما ما إذا كانت مطالبةٌ ما تمسّ قطعة بعينها فمسألة يحدّدها محاميك.
5. فوات المهل. العقد غير المسجَّل، أو التأخر في سداد رسوم النقل، أو النقل خارج مدة السنة، قد يُبطل العقد أو يُلغي الإذن (المرسوم بقانون رقم 119/2026).
6. حصص المشاريع. في مشاريع الشقق المطلوبة قد تُبلَغ سقوف البيع للأجانب المذكورة أعلاه؛ اطلب من المطوّر بيان الوضع كتابياً قبل الحجز.
7. تضيف المشاريع الجديدة مخاطر تتعلق بالمطوّر والتسليم وإصدار السند، يتناولها دليلنا الشراء على المخطط في شمال قبرص: المخاطر وكيفية التحقق من المطوّر.

قائمة التحقق قبل أي التزام

1. اطلب من محاميك أن يؤكّد كتابياً أن الشراء يتوافق مع المرسوم بقانون رقم 119/2026، مع مراعاة أي عقار تملكه أصلاً في شمال قبرص.
2. وكّل محامياً مستقلاً مرخّصاً في شمال قبرص لا يمثّل البائع أو المطوّر؛ وينشر اتحاد نقابات المحامين القبارصة الأتراك قوائم المحامين بحسب نقابة كل منطقة.
3. احصل على نسخة الكوشان ومخطط الموقع، واطلب من محاميك إجراء بحث لدى دائرة الطابو.
4. احصل على نوع السند وتاريخه كتابياً قبل الحجز.
5. لا تدفع عربون الحجز إلا بشروط مكتوبة تحدّد متى يُستردّ.
6. اقرأ العقد بلغة تفهمها، مع ربط الدفعات بمراحل يمكنك التحقق منها.
7. دوّن مهلة التسجيل البالغة شهراً واحداً، وقدّم طلب الإذن خلالها.
8. جهّز مستنداتك مبكراً، بما فيها شهادة السجل العدلي الأصلية من بلدك.
9. بعد نشر الإذن، دوّن مهلة سداد الرسوم البالغة 75 يوم عمل ومهلة النقل البالغة سنة واحدة.
10. افصل بين الملكية والإقامة والجنسية، واحصل على مشورة الهجرة من مختص مؤهَّل.