外国人在北塞浦路斯买房：截至2026年10月11日的规则

谁算外国买家

官方规则：关于外国人取得不动产的第52/2008号法律，把外国人定义为任何不是北塞浦路斯公民的自然人，并包括外国法人实体（第52/2008号法律，第2条）。第119/2026号法令进一步规定：只要有任何份额或资本（无论大小、无论类型）属于外国人，或多数董事为外国人，公司即为外国法人实体；有外国成员的协会、基金会和俱乐部同样处理（北塞浦路斯官方公报第196号，2026年10月6日，第119/2026号法令，第3条）。

NORTHEA 分析：通过本地注册的公司购买，本身并不会使外国买家脱离许可制度。在选择购买结构之前，请先征求法律和税务意见。

购买许可

官方规则：外国个人或公司只有在取得部长会议购买许可的条件下才可购买物业。申请须向内政部提出，可本人到场、通过律师或通过授权代理人办理（第119/2026号法令，第4条，取代第52/2008号法律第8条）。

内政部公布的许可申请文件清单包括：致内政部的申请书、信息表、护照复印件、地契（koçan）复印件、标出面积的地块图、本国开具的无犯罪记录证明原件，以及买卖合同（如已有）；所购份额须在申请书中写明（内政部，“购买物业许可所需文件”）。从德国、奥地利或瑞士购买？关于本国文件应当问哪些问题，见我们为当地买家编写的指南。

许可是一项决定，而不是形式：其时间不由卖方掌控，也并非必然获批。申请如何融入整个购买流程，包括分步骤的说明和典型时间，见我们的外国买家购买指南。

外国人在北塞浦路斯买房：现行限额

官方规则：第119/2026号法令允许外国买家以下列形式之一取得物业，项目层面另有更多上限。以下文字引自该法令，已于2026年9月25日对照官方公报核对；法令是临时性的，因此下文的风险部分说明了为什么您的律师要在签约当日再次核对。

1. 限额（以下形式之一）：带一处住宅、面积不超过1,338 m²的地块；最多3套公寓（承认北塞浦路斯并给予北塞浦路斯公民同等权利的国家的国民为6套）；土地面积不超过3,300 m²的独栋住宅，且该土地上不得再有第二处住宅；或在一个住宅小区或场地内的2栋两层独栋别墅（适用同一互惠规则时为3栋）。
2. 项目上限：在同一公寓地块内，有关联的买家或同一国籍的买家，购买的单位不得超过一半；在规划区内，一个住宅项目最多80%可出售给外国人。
3. 投资途径：“投资”指在旅游、教育、医疗、工业、农业、技术或研发领域至少投入€10,000,000，存入北塞浦路斯银行，并在两年内使用；建房出售不计入。 投资者在取得开发用地之前审查什么，见北塞浦路斯开发用地。这些限额如何适用于大型庄园、顶层公寓和公司结构，见我们的北塞浦路斯豪华物业指南。

承诺之前先核查地契

官方规则：北塞浦路斯土地登记处（Tapu ve Kadastro Dairesi）签发地契，登记和注销抵押，记录针对物业的法院命令，并可应要求出具显示某处物业归谁所有的查册证明（araştırma belgesi）（北塞浦路斯内政部，土地登记处职责）。

实践中，您的律师通过这份查册确认登记所有人、地块及其面积、地契类型，以及任何抵押、法院命令或共同所有人。地契类型很重要，因为北部的地契历史各不相同；各类型的含义见我们的北塞浦路斯地契类型指南。任何地契类型都不应被描述为没有风险：重要的是这份查册和历史对这一地块显示了什么。

完整的核实流程，附风险矩阵和付定金前应问的问题，见我们的物业尽职调查页面。

合同登记与随之而来的期限

官方规则：外国买家须依印花税法将合同加盖印花，并在一个月内在地区土地登记处登记，同时缴清出售应缴的税费，并在同一期间内向部里申请购买许可。否则合同自动无效（第119/2026号法令，第4条，第8(6)(1)款）。

官方规则：部长会议的许可在官方公报公布后，须在一年内在地区土地登记处签署过户，过户费须在75个工作日内缴纳；任何一项逾期，许可即失效。如果没有为卖方设立抵押，则一年期限自许可档案中的全部价款付清之日起算（第8(6)(2)款和第8(7)款）。购买时间线把这些期限按顺序排列。

官方规则：出售所涉的税费未缴清期间，地方当局不得为该物业接通水，北塞浦路斯电力局（KIB-TEK）不得接通电；建设期间的工地接驳除外（第8(7)款）。

成本：数字在哪里

本页刻意不给出任何税率。地契过户费、印花税、新建房的增值税、律师费和年度成本，在我们的北塞浦路斯物业税费与购买成本指南中有说明，国际买家服务台的计算器可以按您自己的价格估算。税率会变化；承诺之前请与您的律师确认。

拥有物业不等于居留，居留也不等于公民身份

本身不能。拥有一处适合居住、并作为您住所使用的北塞浦路斯住宅，可以作为申请短期居留许可的依据（《居留许可与签证条例》第14(2)(b)条）。按照2026年10月起生效的规则：以您名下的地契申请，所购物业总价值达到 GBP 300,000 或以上，居留许可为10年，低于此值为5年，均无收入条件（北塞浦路斯官方公报第193号，2026年10月2日）；以经收入与税务局盖章认证的买卖合同申请，合同价值达到 GBP 300,000 或以上，居留许可为5年，无收入条件；低于该价值时，若您证明每月有相当于一份最低工资的固定收入（经海牙认证的本国文件或任何银行出具的文件），则为5年，也可凭显示此类收入的银行文件，最长发放5年（北塞浦路斯官方公报第194号，2026年10月5日）。该条例不授予公民身份；公民身份由另行的法律规定。NORTHEA 不是移民顾问，不代办、不安排也不承诺居留；您是否符合条件，由独立的北塞浦路斯持牌律师或移民专家确认。 两条途径并列比较、条文留有空白之处，以及应带给律师的问题，见北塞浦路斯物业业主的居留许可。

合同买家另外还需要（第14(2)(b)(iii)条，未变）：已付至少三分之一的价款，并已申请部长会议的购买许可。NORTHEA 分析：条文规定的是期限和价值门槛，而不是自动的权利；您需要申请，其他条件同样适用，由主管部门决定。条文没有说明以其他货币计价时适用哪个汇率或哪个日期，也没有说明最低工资是税前还是税后，因此本页不给出金额。第28A(1)条对土耳其共和国公民免除了(v)项收入条件；10月的修订没有改动它，但请向律师确认它如何适用于新的条文，以及低于门槛时合同需要采用什么形式。这是第14条下的短期许可，不是永久居留。

需要权衡的风险

1. 这些规则是临时性的。第11/2026号法令（北塞浦路斯官方公报第28号，附件一第二部分，2026年2月12日；依据宪法第112条制定）已经设定了现行的购买限额。第63/2026号法令（第87号，2026年5月11日）保留了这些限额，并增加了一个月内将盖章合同在土地登记处登记的期限（否则无效）、持牌中介投资者，以及经海牙认证的无犯罪记录和兵役审查要求。第89/2026号法令（第147号，2026年8月7日）在其有效期将满时重新颁布了第63/2026号法令，但不含无犯罪记录和兵役审查要求。第119/2026号法令（第196号，2026年10月6日）废止了第89/2026号法令（第14条）并重新颁布其规定，自公布之日起生效（第16条）。法令除非经议会通过，否则是临时性的；您的律师会确认您签约当日有效的文本。
2. 许可可能被拒绝。英国政府的指引（最近更新于2019年11月27日）警告说，买家可能被拒绝购买许可，且可能不给出理由（GOV.UK，“Cyprus: buying property”）。
3. 1974年以前的所有权主张。同一份 GOV.UK 页面指出，北部许多物业的所有权存在争议，购买者可能面临塞浦路斯共和国法院的诉讼，并且自2006年10月20日起，未经在共和国土地登记处登记的所有人许可而购买、出售、出租、推销或抵押此类物业，是共和国刑法下的刑事犯罪。NORTHEA 按 GOV.UK 的原话转述这些说法，不作评估。
4. 北塞浦路斯为1974年以前的所有人提供的救济途径，是依据第67/2005号法律设立的不动产委员会（Taşınmaz Mal Komisyonu）。截至2026年9月24日，其列出8,796份申请，已办结3,756份，已裁定赔偿£768,469,023（TAMK）。某项主张是否涉及具体地块，是应问您律师的问题。
5. 逾期。未登记的合同、逾期缴纳的过户费，或超出一年期限的过户，都可能使合同无效或使许可被取消（第119/2026号法令）。
6. 项目配额。在热门公寓项目中，上文所列的外国人销售上限可能被用完；预订之前，请以书面形式向开发商询问当前情况。
7. 新建房还会增加开发商、交付和地契办理方面的风险，见我们的期房与开发商核查指南。

承诺之前的清单

1. 请您的律师书面确认，这次购买符合第119/2026号法令，并已考虑您已持有的任何北塞浦路斯物业。
2. 委任一位不代表卖方或开发商的独立北塞浦路斯持牌律师；北塞浦路斯土耳其人律师协会按地区律师分会公布律师名单。
3. 取得地契（koçan）复印件和地块图，并请您的律师做土地登记处查册。
4. 预订之前，以书面形式取得地契类型和地契历史。
5. 只在写明何时退还的书面条款下支付预订定金。
6. 用您看得懂的语言阅读合同，付款与您能够核实的节点挂钩。
7. 把一个月的登记期限记入日程，并在期限内提交许可申请。
8. 及早准备您自己的文件，包括您本国开具的无犯罪记录证明原件。
9. 许可公布后，把75个工作日的缴费期限和一年的过户期限记入日程。
10. 把拥有物业、居留和公民身份分开看待，并向合格的专业人士咨询移民意见。