بيع العقار في شمال قبرص بصفتك أجنبياً

من يحق له الشراء من بائع أجنبي

القاعدة الرسمية: يسري نظام الإذن على المشتري، لا على جنسية البائع. فلا يجوز للشخص الأجنبي، طبيعياً كان أو اعتبارياً، شراء عقار إلا بإذن شراء من مجلس الوزراء وضمن حدود المرسوم بقانون رقم 119/2026 (الجريدة الرسمية لجمهورية شمال قبرص التركية، العدد 196، 6 أكتوبر 2026، المادة 4، التي تحل محل المادة 8(1) من القانون رقم 52/2008). ويعرّف القانون رقم 52/2008 الأجنبي بأنه كل من ليس مواطناً في جمهورية شمال قبرص التركية، ولذلك يحتاج المواطن التركي الذي لا يحمل جنسية جمهورية شمال قبرص التركية إلى إذن أيضاً (القانون رقم 52/2008، المادة 2).

القاعدة الرسمية: تسري القيود الواردة في المادة 4 من القانون رقم 52/2008 أيضاً عندما ينقل أجنبي عقاراً إلى أجنبي آخر (القانون رقم 52/2008، المادة 12). ومن بينها: لا يجوز بيع الأراضي الزراعية والحرجية للأجانب، ويجوز تحديد مناطق محظورة بموجب لائحة، ولا يجوز أن يُباع للأجانب أكثر من 7% من مساحة المنطقة الإدارية الواحدة، ولا أكثر من 3% من مساحة البلاد (المادة 4(1) و4(3)).

من الناحية العملية، أهلية المشتري هي التي تحدد ما إذا كان بيعك سيكتمل. فقبل أن تقبل عرضاً من مشترٍ أجنبي، اطلب أن يؤكد محامي المشتري نفسه كتابياً أن الشراء يقع ضمن الحدود المبيّنة أدناه، مع احتساب أي عقار يملكه المشتري أصلاً في شمال قبرص.

1. الحدود (أحد هذه الخيارات): أرض لا تتجاوز مساحتها 1338 م² عليها مسكن واحد؛ أو ما يصل إلى 3 شقق (6 لمواطني الدول التي تعترف بجمهورية شمال قبرص التركية وتمنح مواطنيها الحق نفسه)؛ أو منزل مستقل على أرض لا تتجاوز 3300 م²، دون مسكن ثانٍ على تلك الأرض؛ أو فيلّتان مستقلتان من طابقين داخل مجمّع سكني أو موقع سكني (3 وفق قاعدة المعاملة بالمثل نفسها).
2. سقوف على مستوى المشروع: في قطعة شقق واحدة، لا يجوز للمشترين الأقارب أو للمشترين من الجنسية نفسها شراء أكثر من نصف الوحدات؛ ولا يجوز أن يُباع للأجانب أكثر من 80% من مشروع سكني في منطقة منظَّمة للبناء.

جهّز الملف قبل عرض العقار للبيع

يتضمن طلب الإذن الذي يقدّمه المشتري الأجنبي، ضمن مستندات أخرى، نسخة من سند الملكية (الكوشان، koçan)، ومخططاً موقعياً تُحدَّد عليه المساحة، وعقد البيع (وزارة الداخلية في جمهورية شمال قبرص التركية، «المستندات اللازمة لإذن شراء العقار»). ووجود هذه المستندات جاهزةً، مع فحص حديث لدى دائرة الطابو، يختصر المدة بين تلقّي العرض وتسجيل العقد.

القاعدة الرسمية: تقيّد دائرة الطابو الرهون والأوامر القضائية الواقعة على العقار، وتُصدر عند الطلب شهادة بحث (araştırma belgesi) تُبيّن مالكه (وزارة الداخلية في جمهورية شمال قبرص التركية، مهام دائرة الطابو والمساحة (Tapu ve Kadastro Dairesi)). وبموجب قانون تنظيم الشوارع والمباني (الفصل 96، Cap. 96)، لا تسجّل دائرة الطابو المحلية الأعمال التي كانت تستلزم ترخيصاً ما لم تُقدَّم شهادة الموافقة (onay belgesi)، إلا إذا أعفى المدير من ذلك (المادة 16).

1. نسخة من سند الملكية والمخطط الموقعي، مطابقان للعقار بحالته الراهنة.
2. فحص دائرة الطابو: المالك والحصة، القطعة، نوع السند، الرهون، الأوامر القضائية، العقود المسجَّلة.
3. رخصة البناء والمخططات المعتمدة وشهادة الموافقة، بما في ذلك أي توسعة أو مسبح.
4. مبلغ فكّ الرهن من مصرفك، إن كان هناك رهن مسجَّل.
5. وثائق هويتك، وإذا كانت المالكة شركةً، مستنداتها التأسيسية وصلاحيات التوقيع عنها.
6. إيصالات الضرائب العقارية ورسوم الخدمة وفواتير المرافق.

كيف يسير البيع لمشترٍ أجنبي

يتبع الترتيب أدناه المرسوم بقانون رقم 119/2026. أما البيع لمواطن من جمهورية شمال قبرص التركية فلا يمر بنظام إذن الأجانب، لكن خطوات العقد ودائرة الطابو والضرائب تبقى سارية؛ ويكيّف محاميك التسلسل وفق حالتك.

1. وكّل محامياً مستقلاً خاصاً بك مرخّصاً في شمال قبرص؛ وينشر اتحاد نقابات المحامين القبارصة الأتراك قوائم المحامين بحسب نقابة كل منطقة.
2. اتفق على السعر وشروط الدفع وموعد نقل الملكية؛ ودوّن من يدفع كل ضريبة وكل رسم.
3. وقّع العقد واحرص على ختمه وفق قانون رسم الطابع.
4. خلال شهر واحد: يُسجَّل العقد لدى دائرة الطابو المحلية، وتُسدَّد الضرائب والرسوم المستحقة على المشتري والبائع عن البيع، ويتقدّم المشتري بطلب الإذن إلى وزارة الداخلية (المادة 8(6)(1)).
5. يبتّ مجلس الوزراء في الطلب، ويُنشر إذنه في الجريدة الرسمية. وقد يُرفض الإذن، وتوقيته خارج عن سيطرتك.
6. خلال 75 يوم عمل من النشر، يدفع المشتري والبائع رسوم نقل الملكية (المادة 8(7)).
7. خلال سنة واحدة من النشر، يوقّع المالك والمشتري استمارة النقل أمام الموظف المختص في دائرة الطابو المحلية. وإذا لم يُنشأ رهن لصالح البائع، تبدأ السنة من تاريخ سداد الثمن الكامل الوارد في ملف الإذن (المادة 8(6)(2) و8(7)).
8. سوِّ الحسابات النهائية للمرافق ورسوم الخدمة. ولا يجوز توصيل المياه والكهرباء بالعقار ما دامت الضرائب والرسوم المستحقة على البيع غير مسدَّدة (المادة 8(7)).

الضرائب والرسوم على البيع

القاعدة الرسمية: بموجب قانون ضريبة الدخل (رقم 24/1982) بصيغته المعدَّلة بالقانون رقم 31/2025، تُعدّ الأرباح الناتجة عن أي بيع أو مبادلة أو هبة أو استملاك أو أي تصرّف آخر في عقار، أياً كانت طريقة اكتسابه، مكاسبَ بيع عقار (المادة 4(1)(f)(i)؛ الجريدة الرسمية لجمهورية شمال قبرص التركية، العدد 117، 7 يونيو 2025). ولا يُحتسب أي ربح في حالة التخصيص لمؤسسة وقفية معتمدة، أو الهبة لزوجك أو أولادك، أو تقديم العقار حصةً في رأس مال شركة مسجَّلة في جمهورية شمال قبرص التركية. أما الإعفاء الممنوح لمرة واحدة عن منزل واحد (مع ما يصل إلى دونم واحد) وقطعة أرض واحدة، أو عن مقرّ تجاري لا تتجاوز مساحته 300 م²، فيستثني تجّار العقارات والأجانب، سواء أكانوا مقيمين في جمهورية شمال قبرص التركية أم لا.

القاعدة الرسمية: عند نقل الملكية، يدفع المشتري والبائع جميع الضرائب والرسوم والأجور والاستقطاعات وضريبة القيمة المضافة وسائر الالتزامات المالية وفقاً للتشريعات النافذة (القانون رقم 52/2008، المادة 13(3)). ومع المشتري الأجنبي، يجب سداد الضرائب والرسوم المستحقة على البيع حتى يُسجَّل العقد (المرسوم بقانون رقم 119/2026، المادة 8(6)(1)).

لا يذكر هذا الدليل أي معدّلات عن قصد. فمعدّل الضريبة على الربح، وطريقة احتساب الربح، وكيفية توزيع رسم الطابع ورسم نقل الملكية بينك وبين المشتري، أمور يؤكّدها محاميك ومحاسب في شمال قبرص في حينها؛ أما التكاليف التي يتحمّلها المشتري فتجدها في دليلنا حول ضرائب العقار وتكاليفه.

لماذا يهمّ نوع السند عند البيع

سيطلب محامي المشتري نوع السند وتاريخه كتابياً، والإجابة تؤثر في الطلب وفي السعر. ويشرح دليلنا حول أنواع سند الملكية معنى كل نوع؛ ومن مصلحة البائع أن يفصح عنه منذ البداية بدلاً من أن يُكتشَف لاحقاً.

بالنسبة لبعض القطع، تكون الملكية السابقة لعام 1974 ذات صلة. إذ يذكر موقع GOV.UK أن ملكية كثير من العقارات في الشمال متنازَع عليها، وأنه منذ 20 أكتوبر 2006 يُعدّ شراء هذه العقارات أو بيعها أو تأجيرها أو الترويج لها أو رهنها دون إذن المالك المسجَّل لدى دائرة الطابو في جمهورية قبرص جريمةً جنائية بموجب قانون العقوبات في تلك الجمهورية (GOV.UK، آخر تحديث 27 نوفمبر 2019). أما سبيل الانتصاف الذي توفّره جمهورية شمال قبرص التركية لمالكي ما قبل 1974 فهو لجنة الممتلكات غير المنقولة (TAMK). تنقل Northea هذه التصريحات دون تقييمها؛ ومسألة ما إذا كان أيٌّ منها يمسّ قطعتك يحسمها محاميك.

إذا كنت تحوز عقداً أو حصة أو شهادة استخدام

ليس كل مالك أجنبي يحوز سند ملكية باسمه. فإذا اشتريت بموجب عقد مسجَّل، أو تملك حصة شائعة، أو تحوز شهادة استخدام، فإن مسار البيع يختلف، وينبغي أن يحدده محاميك قبل أن تعرض العقار في السوق.

1. المساكن المكتملة والمسلَّمة المشتراة بعقد قبل صدور المرسوم: يجب على الطرفين أو على البائع إجراء النقل لدى دائرة الطابو المحلية خلال 36 شهراً من 6 أكتوبر 2026، وسداد جميع الضرائب ورسوم النقل في ذلك التاريخ؛ ويجيز عذرٌ معقول يُبلَّغ كتابياً خلال 34 شهراً إجراءَ النقل في وقت لاحق (المرسوم بقانون رقم 119/2026، المادة 10).
2. الحصص التي يتعذّر إصدار سند مستقل للوحدة بشأنها بسبب شريك في الملكية أو عائق فني في المشروع: يجوز للمالكين الذين يتقدّمون بطلب إلى دائرة الطابو المحلية خلال مهلة السنتين نقل حصصهم بموافقة مدير دائرة الطابو (المادة 11).
3. شهادات الاستخدام (شهادات مدتها 10 سنوات لبعض العقود المبرمة قبل 2024 التي تجاوزت حدّ المشتري): تبقى الملكية للبائع، وتمنح الشهادة حقوق الاستخدام لا الملكية، ولا يجوز لحاملها التنازل عن الحقوق إلا بالبيع. ويجب أن يكون البائع قد سدّد جميع الضرائب المستحقة على العقار حتى تصدر الشهادة، ويُنفَّذ النقل الذي يطلبه حاملها، مع سداد جميع الضرائب والرسوم، سواء وافق البائع الأصلي أم لم يوافق (المادة المؤقتة 1(2)(C)، بصيغتها المعاد إصدارها بموجب المادة 8).

الملكية والإقامة والجنسية مسائل منفصلة

سند الملكية يعني الملكية. أما تصريح الإقامة فوضع مستقل يمكن أن يدعمه تملّك مسكن تقيم فيه (لائحة تصاريح الإقامة والتأشيرات، المادة 14(2)(b)، بصيغتها المعدَّلة في أكتوبر 2026). والجنسية مسألة ثالثة. وإذا كان تصريحك قائماً على العقار الذي تنوي بيعه، فاستشر مختصاً مؤهلاً في شؤون الهجرة بشأن التوقيت قبل التوقيع؛ إذ لا تقدّم Northea المشورة في شؤون الهجرة.

البيع بخصوصية مع Northea

بعض عمليات البيع يحسُن أن تُدار بهدوء. فعبر البيع بخصوصية تقدّم Northea تقييماً سرّياً وتكليفاً خاصاً وتعريفات بمشترين مؤهلين، دون إعلان عام إن كان هذا ما تفضّله. تعمل Northea لصالحك بصفتك العميل، وتنسّق مع محامين مستقلين مرخّصين في شمال قبرص، ومع محاسب في شمال قبرص عند الحاجة؛ ولا تقدّم آراءً قانونية أو ضريبية، ويتولى محاميك تقديم كل المستندات الرسمية.

ونوجّه المشترين الذين نعرّفك بهم إلى قائمة تحقق المشتري وقواعد شراء الأجانب، كي تُطرح أسئلة الأهلية قبل تقديم العرض لا بعد توقيع العقد.

قائمة تحقق للبائع الأجنبي

1. وكّل محامياً خاصاً بك؛ ولا تتشارك محامياً واحداً مع المشتري.
2. اطلب فحصاً لدى دائرة الطابو، واجمع الكوشان والمخطط الموقعي ورخصة البناء وشهادة الموافقة.
3. احصل على نوع السند وتاريخه كتابياً.
4. اسأل محاسبك عن الضريبة على الربح قبل أن تحدد الحد الأدنى لسعرك.
5. اتفق في العقد على من يدفع رسم الطابع ورسم نقل الملكية.
6. إذا كان المشتري أجنبياً، فاطلب تأكيد أهليته كتابياً قبل التوقيع.
7. دوّن في جدولك مهلة الشهر للتسجيل، ومهلة الـ75 يوم عمل لسداد الرسوم، ومهلة السنة لنقل الملكية.
8. سدِّد أي رهن عند نقل الملكية أو قبله.
9. تُحدَّد قواعد تملّك الأجانب للعقارات حالياً بموجب المرسوم بقانون رقم 119/2026 (الجريدة الرسمية لجمهورية شمال قبرص التركية، العدد 196، 6 أكتوبر 2026)، وهو أداة مؤقتة قد تُجدَّد أو تُستبدل، كما قد تتغيّر معدّلات رسم النقل.