Les étrangers peuvent-ils acheter un bien à Chypre du Nord ? Règles au 11 octobre 2026

Qui est un acheteur étranger

Texte officiel : la loi n° 52/2008 sur l'acquisition de biens immobiliers par des étrangers définit l'étranger comme toute personne physique qui n'est pas ressortissante de la RTCN, et vise aussi les personnes morales étrangères (loi n° 52/2008, art. 2). Le décret-loi n° 119/2026 ajoute qu'une société est une personne morale étrangère si une part ou un capital, de n'importe quelle taille et nature, appartient à un étranger ou si la majorité des membres du conseil d'administration sont étrangers ; les associations, fondations et clubs comptant des membres étrangers sont traités de même (Journal officiel de la RTCN n° 196, 6 octobre 2026, décret-loi n° 119/2026, art. 3).

Analyse de Northea : un achat par une société enregistrée localement ne sort pas, en soi, l'acheteur étranger du système de permis. Demandez un avis juridique et fiscal avant de choisir la structure d'achat.

Le permis d'achat

Texte officiel : un particulier ou une société étranger ne peut acheter un bien qu'à condition d'obtenir un permis d'achat du Conseil des ministres. La demande est déposée auprès du ministère de l'Intérieur en personne, par un avocat ou par un mandataire autorisé (décret-loi n° 119/2026, art. 4, qui remplace l'art. 8 de la loi n° 52/2008).

La liste des pièces à joindre à la demande de permis publiée par le ministère de l'Intérieur comprend : une lettre au ministère, un formulaire d'information, une copie du passeport, une copie du titre de propriété (koçan), un plan de situation indiquant la surface, l'original d'un casier judiciaire de votre pays et le contrat de vente s'il existe déjà ; la part achetée doit être indiquée dans la lettre (ministère de l'Intérieur, « Documents nécessaires à l'obtention du permis d'achat d'un bien »).

Le permis est une décision et non une formalité : son calendrier ne dépend pas du vendeur et il n'est pas garanti. La manière dont la demande s'insère dans l'ensemble de l'achat, étape par étape et avec les délais habituels, est décrite dans notre guide comment acheter un bien à Chypre du Nord en tant qu'étranger.

Ce que les étrangers peuvent acheter : les limites actuelles

Texte officiel : le décret-loi n° 119/2026 permet à l'acheteur étranger d'acquérir un bien sous l'une des formes ci-dessous, avec des limites supplémentaires par projet. Le texte est repris du décret, vérifié au regard du Journal officiel le 25 septembre 2026 ; le décret-loi est provisoire, et la section sur les risques ci-dessous explique pourquoi l'avocat le revérifie le jour de la signature.

1. Limites (l'une de ces formes) : un terrain jusqu'à 1 338 m² avec une seule habitation ; jusqu'à 3 appartements (6 pour les ressortissants d'États qui reconnaissent la RTCN et accordent aux ressortissants de la RTCN le même droit) ; une maison individuelle sur un terrain jusqu'à 3 300 m², sans second logement sur ce terrain ; ou 2 villas individuelles de deux niveaux au sein d'un lotissement ou d'un ensemble (3 selon la même règle de réciprocité).
2. Limites par projet : dans une même parcelle comportant des appartements, des acheteurs liés ou de même nationalité ne peuvent pas acheter plus de la moitié des lots ; au plus 80 % d'un programme résidentiel situé dans une zone couverte par un plan d'urbanisme peuvent être vendus à des étrangers.
3. Voie d'investissement : un « investissement » désigne au moins 10 000 000 € dans le tourisme, l'éducation, la santé, l'industrie, l'agriculture, la technologie ou la R&D, déposés dans une banque en RTCN et utilisés dans un délai de deux ans ; construire pour vendre ne compte pas. Ce que les investisseurs vérifient avant d'acquérir un terrain à bâtir est exposé dans le guide Terrains d'investissement à Chypre du Nord. L'application de ces limites aux grandes propriétés, aux penthouses et aux structures de société est traitée dans notre guide sur l'immobilier de luxe.

Vérifier le titre de propriété avant de s'engager

Texte officiel : le registre foncier de la RTCN (Tapu ve Kadastro Dairesi) délivre les titres de propriété, enregistre et radie les hypothèques, consigne les décisions de justice relatives aux biens et, sur demande, établit un certificat de recherche (araştırma belgesi) indiquant qui est propriétaire d'un bien donné (ministère de l'Intérieur de la RTCN, missions du Tapu ve Kadastro Dairesi).

En pratique, l'avocat utilise cette recherche pour confirmer le propriétaire enregistré, la parcelle et sa surface, le type de titre et l'existence éventuelle d'une hypothèque, d'une décision de justice ou d'un copropriétaire. Le type de titre compte, car les titres n'ont pas tous la même histoire ; ce que chacun signifie est expliqué dans notre guide sur les catégories de titres de propriété à Chypre du Nord. Aucun type de titre ne doit être présenté comme exempt de risque : ce qui compte, c'est ce que la recherche et l'historique révèlent pour la parcelle concernée.

L'ordre complet des vérifications, avec la matrice des risques et les questions à poser avant de verser un acompte, figure sur notre page vérification d'un bien avant l'achat.

Enregistrement du contrat et délais qui suivent

Texte officiel : l'acheteur étranger doit faire timbrer le contrat conformément à la loi sur les droits de timbre et l'enregistrer au registre foncier du district dans le mois, en acquittant les taxes et droits dus sur la vente, et déposer au ministère, dans le même délai, la demande de permis d'achat. Faute de quoi le contrat est nul de plein droit (décret-loi n° 119/2026, art. 4, art. 8(6)(1)).

Texte officiel : une fois le permis du Conseil des ministres publié au Journal officiel, le transfert de propriété doit être signé au registre foncier du district dans un délai d'un an, et les droits de transfert payés dans les 75 jours ouvrables ; si l'un de ces délais n'est pas respecté, le permis devient caduc. Si aucune hypothèque n'a été constituée au profit du vendeur, le délai d'un an court à partir du jour du paiement intégral du prix indiqué dans le dossier du permis (art. 8(6)(2) et 8(7)). Le calendrier d'acquisition place ces délais dans l'ordre.

Texte officiel : tant que les taxes et droits de vente ne sont pas acquittés, les autorités locales ne peuvent pas raccorder l'eau et la Cyprus Turkish Electricity Authority (KIB-TEK) ne peut pas raccorder l'électricité au bien ; les branchements de chantier sont exclus (art. 8(7)).

Coûts : où trouver les chiffres

Cette page n'indique volontairement aucun taux. Les droits de transfert, les droits de timbre, la TVA sur les bâtiments neufs, les honoraires d'avocat et les coûts annuels sont expliqués dans notre guide sur les taxes et coûts d'achat, et le calculateur du Bureau des acheteurs internationaux les estime pour votre prix. Les taux évoluent ; confirmez-les auprès de votre avocat avant de vous engager.

La propriété n'est pas le séjour, et le séjour n'est pas la citoyenneté

Acheter un bien donne-t-il droit au séjour ou à la citoyenneté ?

Pas en soi. Posséder en RTCN une maison habitable, utilisée comme votre résidence, peut fonder une demande de permis de séjour de courte durée (règlement sur les permis de séjour et les visas, art. 14(2)(b)). Selon les règles en vigueur depuis octobre 2026 : avec un titre de propriété à votre nom, le permis est délivré pour 10 ans si les biens achetés ont une valeur totale d'au moins 300 000 GBP, et pour 5 ans en dessous de ce montant, sans condition de revenus (Journal officiel de la RTCN n° 193, 2 octobre 2026) ; avec un contrat de vente timbré et certifié par le Service des revenus et des impôts, le permis est délivré pour 5 ans, sans condition de revenus, lorsque la valeur du contrat est d'au moins 300 000 GBP ; en dessous de cette valeur, il est délivré pour 5 ans si vous justifiez d'un revenu mensuel régulier équivalent à un salaire minimum (document du pays d'origine apostillé ou document de n'importe quelle banque), ou il peut être délivré pour une durée pouvant aller jusqu'à 5 ans sur la base d'un document bancaire attestant ce revenu (Journal officiel de la RTCN n° 194, 5 octobre 2026). Ce règlement n'accorde pas la citoyenneté ; la citoyenneté relève d'une loi distincte. NORTHEA n'est pas un conseiller en immigration et ne dépose, ne gère ni ne promet aucune demande de séjour ; un avocat indépendant habilité en RTCN ou un spécialiste de l'immigration confirme si vous remplissez les conditions. Les deux dispositifs côte à côte, ce que les règles laissent ouvert et les questions à poser à votre avocat sont exposés dans le guide Permis de séjour pour les propriétaires.

Pour les acheteurs sur contrat, il faut aussi (art. 14(2)(b)(iii), inchangé) : avoir payé au moins un tiers du prix et avoir déposé une demande de permis d'achat auprès du Conseil des ministres. Analyse de Northea : le texte fixe des durées et un seuil de valeur, et non un droit automatique ; vous déposez une demande, les autres conditions s'appliquent et la décision appartient aux autorités. Il n'indique ni quel taux de change ni quelle date s'appliquent à une autre devise, ni si le salaire minimum s'entend brut ou net ; c'est pourquoi cette page n'indique aucun montant. L'art. 28A(1) supprime la condition de revenus (v) pour les ressortissants de la République de Turquie ; les modifications d'octobre ne l'ont pas changé, mais confirmez avec votre avocat son application au nouveau texte et la forme que doit avoir le contrat en dessous du seuil. Il s'agit d'un permis de courte durée au titre de l'art. 14, et non d'une résidence permanente.

Risques à considérer

1. Les règles sont de nature provisoire. Le décret-loi n° 11/2026 (Journal officiel de la RTCN n° 28, Annexe I Partie II, 12 février 2026 ; pris sur le fondement de l'article 112 de la Constitution) avait déjà fixé les limites d'achat actuelles. Le décret n° 63/2026 (n° 87, 11 mai 2026) les a maintenues et a ajouté un délai d'un mois pour enregistrer le contrat timbré auprès du registre foncier (faute de quoi il est nul), l'investisseur intermédiaire agréé, ainsi que l'exigence d'un extrait de casier judiciaire apostillé et d'un certificat militaire. Le décret n° 89/2026 (n° 147, 7 août 2026) a réadopté le décret 63/2026 à la fin de sa période de validité, sans l'exigence de l'extrait de casier judiciaire et du certificat militaire. Le décret n° 119/2026 (n° 196, 6 octobre 2026) a abrogé le décret 89/2026 (art. 14) et en a réadopté les dispositions, avec effet à compter de la publication (art. 16). Un décret-loi reste provisoire tant que le parlement ne l'a pas adopté ; votre avocat confirme le texte en vigueur le jour de la signature.
2. Le permis peut être refusé. Les conseils du gouvernement britannique, mis à jour pour la dernière fois le 27 novembre 2019, avertissent que l'acheteur peut se voir refuser le permis d'achat, sans motif indiqué (GOV.UK, « Cyprus: buying property »).
3. Revendications antérieures à 1974. La même page GOV.UK indique que la propriété de nombreux biens est contestée, que les acquéreurs peuvent faire face à des poursuites devant les tribunaux de la République de Chypre et que, depuis le 20 octobre 2006, acheter, vendre, louer, annoncer ou grever d'une hypothèque un tel bien sans l'accord du propriétaire inscrit au registre foncier de la République est une infraction au code pénal de la République. Northea reprend ces déclarations telles que GOV.UK les formule ; elle ne les apprécie pas.
4. Le recours de la RTCN pour les anciens propriétaires d'avant 1974 est la Commission des biens immobiliers (Taşınmaz Mal Komisyonu), créée par la loi n° 67/2005. Au 24 septembre 2026, elle enregistre 8 796 demandes, 3 756 dossiers clos et 768 469 023 GBP d'indemnités accordées (TAMK). Savoir si une revendication concerne une parcelle précise est une question pour votre avocat.
5. Délais manqués. Un contrat non enregistré, des droits de transfert payés en retard ou un transfert de propriété après un an peuvent rendre le contrat ou le permis caducs (décret-loi n° 119/2026).
6. Limites par projet. Dans les programmes d'appartements populaires, les limites de vente aux étrangers mentionnées plus haut peuvent être atteintes ; avant de réserver, demandez au promoteur une information écrite sur l'état des ventes.
7. Les bâtiments neufs ajoutent le risque lié au promoteur, au calendrier de réception et à la délivrance du titre, décrit dans notre guide sur l'achat sur plan et la vérification du promoteur.

Liste de contrôle avant de vous engager

1. Demandez à votre avocat de confirmer par écrit que l'achat entre dans le décret-loi n° 119/2026, en tenant compte des biens que vous possédez déjà en RTCN.
2. Désignez un avocat indépendant habilité en RTCN, qui n'agit ni pour le vendeur ni pour le promoteur ; l'Association du barreau chypriote turc (Cyprus Turkish Bar Association) publie des listes d'avocats par barreau de district.
3. Obtenez une copie du koçan et du plan de situation, et faites faire par votre avocat la recherche au registre foncier.
4. Obtenez par écrit le type de titre et son historique avant de réserver.
5. Ne versez l'acompte de réservation que selon des conditions écrites précisant quand il est remboursé.
6. Lisez le contrat dans une langue que vous comprenez, avec des paiements liés à des étapes vérifiables.
7. Notez dans votre agenda le délai d'un mois pour l'enregistrement et déposez dans ce délai la demande de permis.
8. Préparez tôt vos propres documents, dont l'original du casier judiciaire de votre pays.
9. Une fois le permis publié, notez le délai de 75 jours ouvrables pour les droits et le délai d'un an pour le transfert de propriété.
10. Propriété, séjour et citoyenneté sont des sujets distincts ; pour un avis en matière d'immigration, adressez-vous à un professionnel qualifié.