خرید ملک برای خارجی ها در قبرس شمالی: قواعد تا 11 اکتبر 2026

چه کسی خریدار خارجی محسوب می‌شود

قاعده رسمی: قانون 52/2008 درباره تملک ملک غیرمنقول توسط خارجی‌ها، خارجی را هر شخص حقیقی می‌داند که شهروند قبرس شمالی نباشد و اشخاص حقوقی خارجی را هم شامل می‌شود (قانون 52/2008، ماده 2). فرمان قانونی 119/2026 می‌افزاید شرکتی شخص حقوقی خارجی است اگر هر سهم یا سرمایه‌ای، با هر اندازه یا نوع، متعلق به یک خارجی باشد یا بیشتر مدیرانش خارجی باشند؛ انجمن‌ها، بنیادها و باشگاه‌های دارای عضو خارجی هم همین‌طور تلقی می‌شوند (روزنامه رسمی قبرس شمالی شماره 196، 6 اکتبر 2026، فرمان قانونی 119/2026، ماده 3).

تحلیل NORTHEA: خرید از طریق شرکتی که در محل ثبت شده، به‌خودی‌خود خریدار خارجی را از رژیم مجوز بیرون نمی‌برد. پیش از انتخاب ساختار خرید، مشاوره حقوقی و مالیاتی بگیرید.

مجوز خرید

قاعده رسمی: شخص یا شرکت خارجی فقط به شرط گرفتن مجوز خرید از شورای وزیران می‌تواند ملک بخرد. درخواست به وزارت کشور داده می‌شود، حضوری، از طریق وکیل یا از طریق وکیل‌مختار مجاز (فرمان قانونی 119/2026، ماده 4، که جایگزین بند 8 قانون 52/2008 شده است).

فهرست مدارک منتشرشده وزارت کشور برای درخواست مجوز شامل نامه درخواست خطاب به وزارت، فرم اطلاعات، کپی گذرنامه، کپی سند مالکیت (koçan)، نقشه موقعیت با محدوده مشخص‌شده، اصل گواهی عدم سوءپیشینه از کشور خودتان، و قرارداد فروش در صورت وجود آن است؛ سهمی که خریداری می‌شود باید در نامه درخواست قید شود (وزارت کشور، «مدارک لازم برای مجوز خرید ملک»). از آلمان، اتریش یا سوئیس می‌خرید؟ پرسش‌هایی که درباره مدارک کشور خود باید پرسید در راهنمای ما برای خریداران آنجا آمده است.

مجوز یک تصمیم است، نه تشریفات: زمان آن خارج از اختیار فروشنده است و الزاماً صادر نمی‌شود. اینکه درخواست چگونه در کل خرید جا می‌گیرد، گام‌به‌گام و با زمان‌بندی معمول، در راهنمای ما درباره نحوه خرید در قبرس شمالی به‌عنوان خریدار خارجی آمده است.

خرید ملک برای خارجی ها در قبرس شمالی: سقف‌های جاری

قاعده رسمی: فرمان قانونی 119/2026 به خریدار خارجی اجازه می‌دهد ملک را به یکی از شکل‌های زیر، با سقف‌های بیشتر در سطح پروژه، تملک کند. متن از فرمان نقل شده که با روزنامه رسمی در 25 سپتامبر 2026 مطابقت داده شده است؛ فرمان قانونی موقتی است و بخش خطرها در ادامه توضیح می‌دهد چرا وکیل شما آن را در روز امضا دوباره بررسی می‌کند.

1. سقف‌ها (یکی از این شکل‌ها): قطعه‌ای تا 1,338 متر مربع با یک واحد مسکونی؛ تا 3 آپارتمان (6 آپارتمان برای اتباع کشورهایی که قبرس شمالی را به رسمیت می‌شناسند و همین حق را به شهروندان قبرس شمالی می‌دهند)؛ یک خانه مستقل در زمینی تا 3,300 متر مربع، بدون واحد مسکونی دوم در آن زمین؛ یا 2 ویلای مستقل دوطبقه در یک مجتمع یا محوطه مسکونی (3 ویلا طبق همان قاعده متقابل).
2. سقف پروژه: در یک قطعه آپارتمانی، خریداران مرتبط یا خریداران با یک تابعیت نمی‌توانند بیش از نیمی از واحدها را بخرند؛ حداکثر 80% یک پروژه مسکونی در منطقه‌بندی‌شده را می‌توان به خارجی‌ها فروخت.
3. مسیر سرمایه‌گذاری: «سرمایه‌گذاری» یعنی دست‌کم €10,000,000 در گردشگری، آموزش، سلامت، صنعت، کشاورزی، فناوری یا پژوهش و توسعه، که نزد یک بانک قبرس شمالی سپرده و ظرف دو سال به کار گرفته شود؛ ساخت و فروش به حساب نمی‌آید. آنچه سرمایه‌گذاران پیش از تملک زمین توسعه بررسی می‌کنند در زمین توسعه در قبرس شمالی آمده است. اینکه این سقف‌ها درباره املاک بزرگ، پنت‌هاوس‌ها و ساختارهای شرکتی چگونه اعمال می‌شود در راهنمای ما درباره ملک لوکس در قبرس شمالی آمده است.

پیش از تعهد، سند مالکیت را بررسی کنید

قاعده رسمی: اداره ثبت املاک قبرس شمالی (Tapu ve Kadastro Dairesi) سند مالکیت صادر می‌کند، رهن‌ها را ثبت و لغو می‌کند، احکام دادگاه علیه ملک را ثبت می‌کند و در صورت درخواست گواهی جستجو (araştırma belgesi) تهیه می‌کند که نشان می‌دهد مالک یک ملک مشخص کیست (وزارت کشور قبرس شمالی، وظایف Tapu ve Kadastro Dairesi).

در عمل وکیل شما از همان جستجو برای تأیید مالک ثبت‌شده، قطعه و مساحت آن، نوع سند، و هر رهن، حکم دادگاه یا شریک مالکیت استفاده می‌کند. نوع سند مهم است چون سندهای شمال سابقه‌های متفاوتی دارند؛ معنای هر نوع در راهنمای ما درباره انواع سند مالکیت در قبرس شمالی توضیح داده شده است. هیچ نوع سندی را نباید بدون ریسک توصیف کرد: آنچه اهمیت دارد این است که جستجو و سابقه برای همین قطعه چه نشان می‌دهد.

توالی کامل راستی‌آزمایی، با ماتریس ریسک و پرسش‌هایی که پیش از پرداخت بیعانه باید پرسید، در صفحه بررسی حقوقی ما آمده است.

ثبت قرارداد و مهلت‌های پس از آن

قاعده رسمی: خریدار خارجی باید قرارداد را طبق قانون تمبر مهر کند و ظرف یک ماه در اداره ثبت املاک ناحیه ثبت کند، با پرداخت مالیات‌ها و عوارض فروش، و در همان مدت برای مجوز خرید به وزارت درخواست دهد. در غیر این صورت قرارداد خودبه‌خود باطل است (فرمان قانونی 119/2026، ماده 4، بند 8(6)(1)).

قاعده رسمی: پس از انتشار مجوز شورای وزیران در روزنامه رسمی، انتقال باید ظرف یک سال در اداره ثبت املاک ناحیه امضا شود و عوارض انتقال ظرف 75 روز کاری پرداخت شود؛ اگر هر یک از دو مهلت از دست برود مجوز ساقط می‌شود. هر جا رهنی به نفع فروشنده برقرار نشود، مهلت یک‌ساله از روزی شروع می‌شود که کل قیمت مندرج در پرونده مجوز پرداخت شده باشد (بندهای 8(6)(2) و 8(7)). جدول زمانی تملک این مهلت‌ها را به ترتیب می‌آورد.

قاعده رسمی: تا وقتی مالیات‌ها و عوارض فروش پرداخت نشده، مقام‌های محلی نمی‌توانند آب و سازمان برق قبرس ترک (KIB-TEK) نمی‌تواند برق را به ملک وصل کند؛ اتصال‌های محل ساخت در حین ساختمان‌سازی مستثناست (بند 8(7)).

هزینه‌ها: اعداد کجاست

این صفحه عمداً نرخی نمی‌دهد. عوارض انتقال سند، تمبر، ارزش افزوده ساخت‌وسازهای نو، هزینه‌های حقوقی و هزینه‌های سالانه در راهنمای ما درباره مالیات و هزینه‌های خرید در قبرس شمالی توضیح داده شده است و ماشین‌حساب میز خریداران بین‌المللی آن‌ها را برای قیمت شما برآورد می‌کند. نرخ‌ها تغییر می‌کنند؛ پیش از تعهد با وکیل خود تأیید کنید.

مالکیت اقامت نیست و اقامت تابعیت نیست

به‌تنهایی نه. مالکیت خانه‌ای در قبرس شمالی که برای سکونت مناسب باشد و محل اقامت شما شود می‌تواند مبنای درخواست اجازه اقامت کوتاه‌مدت باشد (آیین‌نامه اجازه‌های اقامت و روادید، ماده 14(2)(b)). طبق قواعد جاری از اکتبر 2026: با سند مالکیت به نام شما، اگر ملکی که خریده‌اید روی‌هم 300,000 پوند یا بیشتر ارزش داشته باشد اجازه 10 ساله و کمتر از آن 5 ساله صادر می‌شود، بدون شرط درآمد (روزنامه رسمی قبرس شمالی شماره 193، 2 اکتبر 2026)؛ با قرارداد فروش مهرشده و تأییدشده توسط اداره درآمد و مالیات، در ارزش قرارداد 300,000 پوند یا بیشتر اجازه 5 ساله بدون شرط درآمد صادر می‌شود؛ کمتر از آن، اگر درآمد ماهانه منظم معادل یک حداقل دستمزد را ثابت کنید (مدرک آپوستیل‌شده کشور خود یا مدرک هر بانک) اجازه 5 ساله صادر می‌شود، یا بر پایه مدرک بانکی که چنین درآمدی را نشان دهد می‌تواند تا 5 سال صادر شود (روزنامه رسمی قبرس شمالی شماره 194، 5 اکتبر 2026). این آیین‌نامه تابعیت نمی‌دهد؛ تابعیت با قانون جداگانه‌ای تنظیم می‌شود. NORTHEA مشاور مهاجرت نیست و اقامت را درخواست، ترتیب یا وعده نمی‌دهد؛ وکیل مستقل دارای مجوز قبرس شمالی یا متخصص مهاجرت تأیید می‌کند که واجد شرایط هستید یا نه. برای هر دو مسیر کنار هم، آنچه متن باز می‌گذارد و پرسش‌هایی که باید نزد وکیل برد، اجازه اقامت برای مالکان ملک در قبرس شمالی را ببینید.

برای خریداران با قرارداد این موارد هم لازم است (ماده 14(2)(b)(iii)، بدون تغییر): دست‌کم یک‌سوم قیمت پرداخت شده باشد و درخواست مجوز خرید از شورای وزیران ثبت شده باشد. تحلیل NORTHEA: متن مدت‌ها و آستانه ارزش را تعیین می‌کند، نه حقی خودکار؛ شما درخواست می‌دهید، شرایط دیگر هم اعمال می‌شود و مقام‌ها تصمیم می‌گیرند. متن نمی‌گوید برای ارز دیگر کدام نرخ تبدیل یا تاریخ ملاک است، و نه اینکه حداقل دستمزد ناخالص است یا خالص؛ بنابراین این صفحه مبلغی نمی‌دهد. ماده 28A(1) شرط درآمد بند (v) را برای شهروندان جمهوری ترکیه برمی‌دارد؛ اصلاحیه‌های اکتبر آن را تغییر نداده‌اند، اما با وکیل خود تأیید کنید که این ماده با متن جدید چگونه اعمال می‌شود و قرارداد زیر آستانه چه شکلی باید داشته باشد. این اجازه کوتاه‌مدت طبق ماده 14 است، نه اقامت دائم.

خطرهایی که باید سنجید

1. این قواعد موقتی‌اند. فرمان قانونی 11/2026 (روزنامه رسمی قبرس شمالی شماره 28، پیوست I بخش II، 12 فوریه 2026؛ صادرشده بر پایه ماده 112 قانون اساسی) سقف‌های خرید امروز را از پیش تعیین کرده بود. فرمان قانونی 63/2026 (شماره 87، 11 مه 2026) آن‌ها را نگه داشت و مهلت یک‌ماهه برای ثبت قرارداد مهرشده در اداره ثبت املاک (وگرنه باطل)، سرمایه‌گذار واسطه دارای مجوز، و بررسی سوءپیشینه آپوستیل‌شده و عدم‌بدهی نظام وظیفه را افزود. فرمان قانونی 89/2026 (شماره 147، 7 اوت 2026) هنگام پایان اعتبار 63/2026 آن را بازصادر کرد، بدون الزام سوءپیشینه و عدم‌بدهی نظام وظیفه. فرمان قانونی 119/2026 (شماره 196، 6 اکتبر 2026) فرمان 89/2026 را (ماده 14) لغو و مفاد آن را بازصادر کرد و از زمان انتشار (ماده 16) لازم‌الاجراست. فرمان قانونی تا وقتی مجلس آن را تصویب نکند موقتی است؛ وکیل شما متن جاری را در روز امضا تأیید می‌کند.
2. مجوز ممکن است رد شود. راهنمای دولت بریتانیا، آخرین به‌روزرسانی 27 نوامبر 2019، هشدار می‌دهد که خریدار ممکن است مجوز خرید نگیرد و دلیلی هم گفته نشود (GOV.UK، «قبرس: خرید ملک»).
3. ادعاهای مالکیت پیش از 1974. همان صفحه GOV.UK می‌گوید مالکیت بسیاری از املاک در شمال محل اختلاف است، خریداران ممکن است با پرونده‌هایی در دادگاه‌های جمهوری قبرس روبه‌رو شوند، و از 20 اکتبر 2006 خرید، فروش، اجاره، تبلیغ یا رهن چنین ملکی بدون اجازه مالک ثبت‌شده نزد اداره ثبت املاک جمهوری طبق قانون جزای جمهوری جرم است. NORTHEA این گفته‌ها را همان‌طور که GOV.UK بیان کرده تکرار می‌کند؛ آن‌ها را ارزیابی نمی‌کند.
4. راه جبران قبرس شمالی برای مالکان پیش از 1974 کمیسیون اموال غیرمنقول (Taşınmaz Mal Komisyonu) است که بر پایه قانون 67/2005 تشکیل شد. تا 24 سپتامبر 2026 فهرست آن 8,796 درخواست، 3,756 پرونده فیصله‌یافته و £768,469,023 غرامت پرداخت‌شده را نشان می‌دهد (TAMK). اینکه ادعایی به قطعه‌ای مشخص مربوط می‌شود یا نه پرسشی برای وکیل شماست.
5. مهلت‌های از دست رفته. قرارداد ثبت‌نشده، عوارض انتقال دیرپرداخت یا انتقال خارج از مهلت یک‌ساله می‌تواند قرارداد را باطل یا مجوز را لغو کند (فرمان قانونی 119/2026).
6. سهمیه پروژه. در پروژه‌های آپارتمانی پرطرفدار سقف فروش به خارجی‌ها که در بالا آمد ممکن است پر شود؛ پیش از رزرو وضعیت را کتباً از سازنده بخواهید.
7. ساخت‌وسازهای نو ریسک سازنده، تحویل و صدور سند را اضافه می‌کنند که در راهنمای ما درباره پیش‌فروش و بررسی سازنده آمده است.

فهرست بررسی پیش از تعهد

1. از وکیل خود بخواهید کتباً تأیید کند که خرید با فرمان قانونی 119/2026 جور است، با در نظر گرفتن هر ملک قبرس شمالی که از پیش دارید.
2. وکیل مستقل دارای مجوز قبرس شمالی بگیرید که برای فروشنده یا سازنده کار نکند؛ کانون وکلای ترک‌قبرس فهرست وکلا را به تفکیک کانون ناحیه‌ای منتشر می‌کند.
3. کپی سند مالکیت (koçan) و نقشه موقعیت را بگیرید و بخواهید وکیلتان جستجوی اداره ثبت املاک را انجام دهد.
4. پیش از رزرو، نوع سند و سابقه آن را کتباً بگیرید.
5. بیعانه رزرو را فقط با شرایط مکتوب بپردازید که زمان بازپرداخت آن را بگویند.
6. قرارداد را به زبانی که می‌فهمید بخوانید، با پرداخت‌هایی که به مراحل قابل راستی‌آزمایی وابسته باشد.
7. مهلت یک‌ماهه ثبت را در تقویم بگذارید و درخواست مجوز را ظرف آن ارائه کنید.
8. مدارک خودتان را زود آماده کنید، از جمله اصل گواهی عدم سوءپیشینه از کشورتان.
9. پس از انتشار مجوز، مهلت 75 روز کاری عوارض و مهلت یک‌ساله انتقال را در تقویم بگذارید.
10. مالکیت، اقامت و تابعیت را جدا نگه دارید و مشاوره مهاجرت را از متخصص واجد صلاحیت بگیرید.