Могут ли иностранцы купить недвижимость на Северном Кипре? Правила на 11 октября 2026 года

Кто считается иностранным покупателем

Официальная норма: Закон № 52/2008 о приобретении недвижимого имущества иностранцами определяет иностранца как любое физическое лицо, не являющееся гражданином ТРСК, и относит к иностранцам также иностранные юридические лица (Закон № 52/2008, ст. 2). Декрет, имеющий силу закона, № 119/2026 дополняет: компания считается иностранным юридическим лицом, если иностранцу принадлежит любая доля или часть капитала — любого размера и вида, — либо если большинство её директоров — иностранцы; ассоциации, фонды и клубы с иностранными членами рассматриваются так же (Официальная газета ТРСК № 196, 6 октября 2026 г., Декрет № 119/2026, ст. 3).

Анализ Northea: покупка через компанию, зарегистрированную на месте, сама по себе не выводит иностранного покупателя из-под режима разрешений. Прежде чем выбрать структуру покупки, получите юридическую и налоговую консультацию.

Разрешение на покупку

Официальная норма: иностранное физическое или юридическое лицо может покупать недвижимость только при условии получения разрешения Совета министров на покупку. Заявление подаётся в Министерство внутренних дел лично, через юриста или через уполномоченного представителя по доверенности (Декрет № 119/2026, ст. 4, заменяющая ст. 8 Закона № 52/2008).

Опубликованный Министерством внутренних дел перечень документов для заявления на разрешение включает прошение на имя Министерства, информационную анкету, копию паспорта, копию титула (кочан, koçan), план участка с отмеченной площадью, оригинал справки о несудимости из вашей страны и договор купли-продажи, если он есть; приобретаемая доля указывается в прошении (Министерство внутренних дел, «Необходимые документы для получения разрешения на покупку недвижимости»).

Разрешение — это решение, а не формальность: его сроки не зависят от продавца, и его выдача не гарантирована. Как заявление вписывается в покупку в целом — пошагово и с типичными сроками, — описано в нашем гайде о том, как купить недвижимость на Северном Кипре иностранному покупателю.

Что могут купить иностранцы: действующие ограничения

Официальная норма: Декрет № 119/2026 позволяет иностранному покупателю приобрести недвижимость в одной из перечисленных ниже форм, с дополнительными ограничениями на уровне проекта. Текст приводится по декрету в том виде, в каком он был сверен с Официальной газетой 25 сентября 2026 г.; декрет, имеющий силу закона, носит временный характер, поэтому в разделе о рисках ниже объясняется, почему ваш юрист перепроверяет его в день подписания.

1. Пределы (один из вариантов): участок до 1338 м² с одним жилым домом; до 3 квартир (6 — для граждан государств, признающих ТРСК и предоставляющих гражданам ТРСК такое же право); отдельный дом на участке до 3300 м² без второго жилого дома на этом участке; либо 2 двухэтажные отдельные виллы в жилом комплексе (3 — при том же условии взаимности).
2. Ограничения по проекту: в пределах одного участка с квартирами связанные между собой покупатели или покупатели одного гражданства не могут приобрести более половины квартир; иностранцам может быть продано не более 80% жилого проекта в зоне застройки.
3. Инвестиционный путь: «инвестицией» считается не менее 10 000 000 € в туризм, образование, здравоохранение, промышленность, сельское хозяйство, технологии или НИОКР, размещённые в банке ТРСК и использованные в течение двух лет; строительство на продажу инвестицией не считается.

Проверьте титул до принятия обязательств

Официальная норма: Кадастровое управление ТРСК (Tapu ve Kadastro Dairesi) выдаёт титулы, регистрирует и снимает ипотеки, вносит в реестр судебные постановления в отношении недвижимости и по запросу готовит справку о результатах поиска (araştırma belgesi), из которой видно, кто владеет конкретным объектом (Министерство внутренних дел ТРСК, функции Tapu ve Kadastro Dairesi).

На практике ваш юрист по результатам этого поиска подтверждает зарегистрированного владельца, участок и его площадь, тип титула, а также наличие ипотеки, судебного постановления или совладельца. Тип титула важен, потому что у титулов на севере острова разная история; что означает каждый тип, объясняется в нашем гайде о типах титула на Северном Кипре. Ни один тип титула не следует называть безрисковым: значение имеет то, что показывают поиск и история именно этого участка.

Полная последовательность проверки — с матрицей рисков и вопросами, которые нужно задать до внесения депозита, — приведена на нашей странице о комплексной проверке (due diligence) недвижимости.

Регистрация договора и последующие сроки

Официальная норма: иностранный покупатель обязан в течение одного месяца оплатить гербовый сбор по договору в соответствии с Законом о гербовом сборе и зарегистрировать договор в районном Кадастровом управлении, уплатив причитающиеся по сделке налоги и сборы, а также в тот же срок подать в Министерство заявление на получение разрешения на покупку. В противном случае договор автоматически становится недействительным (Декрет № 119/2026, ст. 4; ст. 8(6)(1)).

Официальная норма: после опубликования разрешения Совета министров в Официальной газете переоформление должно быть подписано в районном Кадастровом управлении в течение одного года, а сборы за переоформление уплачены в течение 75 рабочих дней; если пропущен любой из этих сроков, разрешение утрачивает силу. Если ипотека в пользу продавца не оформляется, годичный срок исчисляется с даты уплаты полной цены, указанной в деле о разрешении (ст. 8(6)(2) и 8(7)).

Официальная норма: пока налоги и сборы по сделке не уплачены, местные органы власти не вправе подключать объект к водоснабжению, а Электроэнергетическое управление турок-киприотов (KIB-TEK) — к электроснабжению; подключения строительной площадки на время строительства под это правило не подпадают (ст. 8(7)).

Расходы: где найти цифры

На этой странице мы намеренно не приводим ставок. Сбор за переоформление титула, гербовый сбор, НДС на новостройки, услуги юриста и ежегодные расходы разъясняются в нашем гайде о налогах и расходах при покупке недвижимости на Северном Кипре, а калькулятор Стола международного покупателя ориентировочно рассчитывает их для вашей цены. Ставки меняются; подтвердите их у своего юриста, прежде чем брать на себя обязательства.

Собственность — не вид на жительство, а вид на жительство — не гражданство

Дает ли покупка недвижимости право на вид на жительство или гражданство?

Само по себе — нет. Владение в ТРСК жильём, пригодным для проживания и используемым для этого, может служить основанием для заявления на краткосрочный вид на жительство (Регламент о видах на жительство и визах, ст. 14(2)(b)). По правилам, действующим с октября 2026 г.: если титул (кочан, koçan) оформлен на ваше имя, разрешение оформляется на 10 лет при общей стоимости купленной недвижимости от 300 000 фунтов стерлингов и на 5 лет при меньшей стоимости, без требования о доходе (Официальная газета ТРСК № 193, 2 октября 2026 г.); при договоре купли-продажи, оплаченном гербовым сбором и заверенном в Управлении доходов и налогов (Gelir ve Vergi Dairesi), — на 5 лет без требования о доходе, если стоимость по договору составляет от 300 000 фунтов стерлингов; ниже этой суммы — на 5 лет при подтверждении регулярного ежемесячного дохода в размере одной минимальной заработной платы (апостилированный документ из своей страны или документ любого банка) или на срок до 5 лет по банковскому документу о таком доходе (Официальная газета ТРСК № 194, 5 октября 2026 г.). Этот Регламент не предоставляет гражданство; гражданство регулируется отдельным законодательством. NORTHEA не является иммиграционным консультантом и не подаёт заявления, не организует и не обещает вид на жительство; соответствие условиям подтверждает независимый юрист с лицензией ТРСК или иммиграционный специалист.

Для покупателей по договору без изменений (ст. 14(2)(b)(iii)): оплачено не менее трети цены и подано заявление в Совет министров на разрешение на приобретение. Анализ Northea: текст устанавливает сроки и порог стоимости, а не автоматическое право; заявление подаётся, прочие условия действуют, решение принимают власти. В тексте не указано, какой курс и какая дата применяются к другой валюте и брутто или нетто минимальная заработная плата, поэтому мы не приводим сумму. Ст. 28A(1) освобождает граждан Турецкой Республики от требования о доходе по подпункту (v); октябрьские изменения её не затронули, но как она применяется к новому тексту и какой должна быть форма договора ниже порога, уточните у юриста. Это краткосрочное разрешение по ст. 14, а не постоянное проживание.

Риски, которые нужно учесть

1. Правила временные. Действующие ограничения на покупку уже установил Декрет, имеющий силу закона, № 11/2026 (Официальная газета ТРСК № 28, Приложение I, часть II, 12 февраля 2026 г.; ст. 112 Конституции). Декрет № 63/2026 (№ 87, 11 мая 2026 г.) сохранил их и добавил месячный срок регистрации договора с гербовым сбором в Земельном кадастре (иначе договор недействителен), лицензированного промежуточного инвестора, апостилированную справку о несудимости и военную проверку. Декрет № 89/2026 (№ 147, 7 августа 2026 г.) повторно ввёл в действие Декрет № 63/2026, когда срок его действия истекал, без требования о справке и военной проверке. Декрет № 119/2026 (№ 196, 6 октября 2026 г.) отменил Декрет № 89/2026 (ст. 14) и повторно ввёл в действие его положения; он действует с момента опубликования (ст. 16). Декрет действует временно, пока парламент не примет его как закон; действующий на день подписания текст подтверждает ваш юрист.
2. В разрешении могут отказать. В рекомендациях правительства Великобритании, последнее обновление которых датировано 27 ноября 2019 г., предупреждается, что покупателю могут отказать в разрешении на покупку и не назвать причину (GOV.UK, «Cyprus: buying property»).
3. Претензии собственников до 1974 года. На той же странице GOV.UK говорится, что право собственности на многие объекты на севере острова оспаривается, что покупатели могут столкнуться с разбирательствами в судах Республики Кипр и что с 20 октября 2006 г. покупка, продажа, аренда, продвижение или передача в ипотеку такой недвижимости без разрешения собственника, зарегистрированного в Земельном кадастре Республики, является уголовным преступлением по уголовному кодексу Республики. Northea повторяет эти утверждения в том виде, в каком их приводит GOV.UK, и не даёт им оценки.
4. Средство правовой защиты для собственников до 1974 года в ТРСК — Комиссия по недвижимому имуществу (Taşınmaz Mal Komisyonu), созданная на основании Закона № 67/2005. По состоянию на 24 сентября 2026 г. она указывает 8796 заявлений, 3756 завершённых дел и £768 469 023 присуждённых компенсаций (TAMK). Затрагивает ли претензия конкретный участок — вопрос к вашему юристу.
5. Пропущенные сроки. Незарегистрированный договор, несвоевременная уплата сборов за переоформление или переоформление за пределами годичного срока могут повлечь недействительность договора или отмену разрешения (Декрет № 119/2026).
6. Квоты проекта. В популярных жилых комплексах перечисленные выше ограничения на продажу иностранцам могут быть исчерпаны; до бронирования запросите у застройщика письменную информацию о текущем положении.
7. Новостройки добавляют риски, связанные с застройщиком, сдачей объекта и оформлением титула; они рассмотрены в нашем гайде о недвижимости на этапе строительства и проверке застройщика.

Чек-лист до принятия обязательств

1. Попросите юриста письменно подтвердить, что покупка соответствует Декрету № 119/2026, с учётом уже принадлежащей вам недвижимости в ТРСК.
2. Привлеките независимого юриста с лицензией ТРСК, который не представляет продавца или застройщика; Союз коллегий адвокатов турок-киприотов публикует списки юристов по районным коллегиям.
3. Получите копию титула (кочан) и план участка и поручите юристу провести поиск в Кадастровом управлении.
4. До бронирования получите в письменном виде тип титула и его историю.
5. Вносите резервационный депозит только на письменных условиях, в которых указано, когда он возвращается.
6. Читайте договор на понятном вам языке; платежи должны быть привязаны к этапам, которые вы можете проверить.
7. Внесите в календарь месячный срок регистрации и подайте заявление на разрешение в пределах этого срока.
8. Заранее подготовьте свои документы, включая оригинал справки о несудимости из вашей страны.
9. После опубликования разрешения внесите в календарь срок уплаты сборов в 75 рабочих дней и годичный срок переоформления.
10. Разделяйте вопросы собственности, вида на жительство и гражданства; по иммиграционным вопросам консультируйтесь с квалифицированным специалистом.