قائمة تحقق العناية الواجبة للمشتري في شمال قبرص

الخطوات بالترتيب

المصدر: كيف تشتري عقاراً في شمال قبرص كمشترٍ أجنبي

• الإحاطة والاختيار المبدئي: تحديد الميزانية، والغرض من الشراء، والمنطقة، ونوع السند المفضّل؛ ومعاينة عدد محدود من العقارات.
• التوكيل القانوني المستقل: الاستعانة بمحامٍ مرخّص في شمال قبرص، غالباً عبر توكيل رسمي إذا لم تكن مقيماً.
• الحجز: عربون بسيط يسحب العقار من السوق لفترة متفق عليها ريثما تُجرى الفحوص.
• العناية الواجبة: فحص السند، والأعباء، والتصاريح، والوضع التخطيطي، وهوية البائع، وفي حالة الشراء على المخطط: سند ملكية أرض المطوّر ورخصة البناء.
• عقد البيع: يُتفاوَض عليه ويُوقَّع بلغة تفهمها؛ ويُحدَّد فيه جدول الدفع وشروط الإتمام.
• تسجيل العقد: يُسجَّل العقد لدى دائرة الطابو خلال المدة القانونية بعد التوقيع، ويُسدَّد رسم الطابع.
• إذن الشراء: يتقدّم محاميك بالطلب إلى السلطات؛ وتُجرى فحوص الشرطة والفحوص العسكرية في الخلفية.
• الدفعات: تُسدَّد على مراحل وفق العقد؛ وبالنسبة للعقار الجاهز، يُدفع الرصيد عادةً عند النقل.
• نقل الملكية: بمجرد صدور الإذن وسداد رسوم النقل، يُصدَر سند الملكية باسمك. أما في الشراء على المخطط، فيبقى العقد المسجَّل سارياً حتى الإتمام والنقل.
• ما بعد الشراء: توصيل المرافق، والتسجيل لدى البلدية، والتأمين، وإن لم تكن مقيماً، ترتيب لإدارة العقار.

15 سؤالاً قبل دفع العربون

المصدر: العناية الواجبة في شراء العقارات في شمال قبرص: المخاطر والفحوص قبل دفع العربون

• باسم من سند الملكية، وهل هو الشخص أو الشركة الموقِّعة؟
• ما نوع السند، وهل يمكنني الحصول على تاريخه كتابةً؟
• هل هناك رهن أو أمر محكمة أو حجز قضائي مسجَّل على القطعة؟
• هل سيُفكّ أي رهن قبل نقل الملكية أو عنده، وأين ينص العقد على ذلك؟
• هل توجد رخصة بناء ومخططات معتمدة وشهادة موافقة، وهل تطابق ما هو مبنيّ فعلاً؟
• هل أُضيفت توسعات أو أحواض سباحة أو طوابق إضافية، وهل تشملها الرخصة؟
• هل يدخل هذا الشراء ضمن الحدّ المسموح لي بموجب المرسوم بقانون رقم 119/2026، مع احتساب ما أملكه أصلاً؟
• بالنسبة للشقة: كم وحدة في القطعة والمشروع بيعت للأجانب حتى الآن؟
• بالنسبة للبناء الجديد: هل الأرض باسم المطوّر، وهل استلم المشترون السابقون سندات ملكيتهم؟
• هل يُستردّ عربون الحجز إذا لم تنجح الفحوص، وهل هذا مكتوب؟
• من يختم العقد ويسجّله خلال شهر واحد، ومن يقدّم طلب إذن الشراء؟
• هل الدفعات مرتبطة بمراحل بناء يمكنني التحقق منها؟
• ماذا ينص العقد إذا تأخر التسليم أو نقل سند الملكية؟
• هل على العقار ضرائب أو رسوم أو رسوم خدمات أو فواتير مرافق غير مسدَّدة؟
• هل يمثّل محاميَّ أيَّ طرف آخر في هذه الصفقة؟

ما يفحصه المحامي المستقل

يشرح دليل العناية الواجبة سبب أهمية كل فحص.

المصدر: العناية الواجبة في شراء العقارات في شمال قبرص: المخاطر والفحوص قبل دفع العربون

• أهليتك بموجب المرسوم بقانون رقم 119/2026.
• فحص دائرة الطابو: المالك، والقطعة، ونوع السند، والأعباء، والعقود المسجَّلة.
• تاريخ السند والمخاطر المرتبطة بما قبل 1974، في رأي مكتوب.
• هوية البائع وصلاحيته في البيع.
• وضع القطعة من حيث المناطق المقيَّدة.
• رخصة البناء والمخططات المعتمدة وشهادة الموافقة.
• بالنسبة للشقق: وضع مبيعات الأجانب في القطعة والمشروع.
• الضرائب والرسوم غير المسدَّدة المترتبة على البيع.
• العقد: الثمن، والمراحل، وبند نقل الملكية، وفكّ الرهن، وسبل الانتصاف عند التأخير، ولغة العقد.
• الختم والتسجيل وطلب الإذن خلال شهر واحد.
• المهل اللاحقة للإذن: الرسوم خلال 75 يوم عمل، ونقل الملكية خلال سنة واحدة.

فحوص سند الملكية والأعباء

يشرح دليل العناية الواجبة سبب أهمية كل فحص.

المصدر: العناية الواجبة في شراء العقارات في شمال قبرص: المخاطر والفحوص قبل دفع العربون

• المالك أو المالكون المسجَّلون، وحصة كل منهم.
• رقم القطعة والرقعة والمخطط والمساحة، مطابقةً للمخطط الموقعي وللعقار الذي عاينته.
• نوع السند، مع بيان مكتوب لتسلسل الملكية.
• الرهون وأوامر المحاكم والحجوز القضائية وأي أعباء أخرى.
• أي عقد بيع سابق مسجَّل على القطعة.

المستندات المتوقعة في ملف السند

المصدر: أنواع سند الملكية في شمال قبرص، شرح مفصّل

• نسخة من سند الملكية (الكوشان، koçan) تُبيّن القطعة، والرقعة، والمساحة، والمالك.
• فحص دائرة الطابو: الأعباء، والرهون، والقيود، وأي ملاحظات.
• المخطط الموقعي وخريطة القطعة مطابقان للعقار الذي جرت معاينته.
• بالنسبة للمشاريع الجديدة: سند ملكية أرض المطوّر، ورخصة البناء، وعند الإتمام، الموافقة النهائية وحالة إصدار السندات الفردية.
• أي عقود سابقة مسجَّلة على القطعة.

قائمة التحقق من المطوّر

المصدر: الشراء على المخطط في شمال قبرص: المخاطر وكيفية التحقق من المطوّر

• سند ملكية الأرض: باسم من القطعة، وما نوع السند، وهل عليها رهون أو أعباء؟
• رخصة البناء: صادرة عن البلدية لهذا المشروع تحديداً، مع مطابقة المخططات المعتمدة للمخططات المعروضة للبيع. وخلال سنتين من 6 أكتوبر 2026، إذا تعذّر بعدُ تأسيس الملكية الطابقية أو حق الارتفاق الطابقي (kat mülkiyeti / kat irtifakı) للوحدة، يجوز تقديم طلب إذن الشراء برخصة البناء أو بموافقة تخطيطية صادرة عن دائرة تخطيط المدن (المرسوم بقانون رقم 119/2026، المادة 9؛ المادة المؤقتة 3 من القانون رقم 52/2008).
• السجل السابق: المشاريع المكتملة، ومدى التزامها بمواعيد التسليم الموعودة، وهل صدرت السندات الفردية للمشترين السابقين.
• وضع الشركة: كيان مسجَّل، والمديرون، وسنوات العمل، وأي نزاعات علنية.
• العقد: اللغة الحاكمة للعقد، وجدول دفع مرتبط بالمراحل، وجدول المواصفات، وسبل الانتصاف عند التأخير، وشروط الإلغاء والاسترداد، وفترات معالجة العيوب عند الاستلام والضمان.
• التسجيل: يُسجَّل العقد المختوم، المبرم في حدود حقك في التملّك، لدى دائرة الطابو في المنطقة خلال شهر واحد، ويُقدَّم طلب إذن الشراء إلى وزارة الداخلية؛ ويجب على المشتري والبائع أولاً سداد جميع الضرائب والرسوم المستحقة قانوناً عن البيع. والعقد الذي لا يُسجَّل في المهلة يُعدّ باطلاً تلقائياً (المرسوم بقانون رقم 119/2026، المادة 4؛ المادة 8(6)(1) من القانون رقم 52/2008).
• زيارة الموقع: مقارنة التقدّم الفعلي في الموقع بمرحلة الدفع المطلوبة.
• مراجعة قانونية مستقلة لكل ما سبق، من قِبل محامٍ لا يمثّل المطوّر.