شرح خطط الدفع للعقارات على المخطط في شمال قبرص

ما الذي يتناوله هذا الدليل

تتناول هذه الصفحة المال: كيف يُبنى جدول الدفع في الشراء على المخطط، وما الذي ينبغي أن يجعل كل دفعة مستحقة، وما الذي يحمي المشتري بين التوقيع والحصول على السند. أما كيفية التحقق من المطوّر نفسه، أي أرضه ورخصته وسجله السابق، فيشرحها دليلنا الشراء على المخطط والتحقق من المطوّر، ولن نكرّرها هنا.

القاعدة الرسمية: ينظّم المرسوم بقانون رقم 119/2026 (الجريدة الرسمية لجمهورية شمال قبرص التركية العدد 196، 6 أكتوبر 2026) شراء الأجانب للعقارات، ويضع مهلاً للتسجيل والإذن والنقل. ولا يحدّد كيفية تقسيم الثمن إلى أقساط؛ فذلك يُتفق عليه في العقد، ولهذا تكتسب صياغة العقد كل هذه الأهمية. ويتحقّق محاميك مما إذا كانت أي قاعدة أخرى تنطبق على جدولك.

الجداول المرتبطة بمراحل البناء والجداول المرتبطة بالتواريخ

في الجدول المرتبط بمراحل البناء (جدول المراحل الإنشائية)، يستحق كل قسط عند بلوغ مرحلة محدّدة وإثباتها: مثلاً اكتمال الهيكل، أو تركيب السقف، أو تسليم الوحدة. وإذا توقّف العمل، لا تستحق الدفعة التالية، فتبقى مخاطرتك قريبة مما تم بناؤه فعلاً.

أما الجدول المرتبط بالتواريخ فيجعل الأقساط مستحقة في تواريخ ثابتة، أو شهرياً، بصرف النظر عن تقدّم العمل. وهو أسهل في وضع الميزانية، وتستمر بعض الخطط بعد التسليم. والمخاطرة أنك تواصل الدفع بينما الموقع متوقّف؛ ونادراً ما يفيد بند التأخير إذا كان المال قد دُفع بالفعل.

تجمع عقود كثيرة بين النوعين: عربون وبضعة أقساط مؤرّخة، ثم دفعات مرحلية، ثم رصيد عند التسليم أو عند نقل السند. اقرأ كل بند واسأل: أي حدث، وأي مستند، يجعله مستحقاً؟ ورأي Northea أنه كلما كبرت حصة الثمن المدفوعة قبل أن يوجد المبنى، ازدادت أهمية وسائل الحماية المبيّنة أدناه.

ما المستند الذي ينبغي أن يثبت كل مرحلة

لا تفيد المرحلة إلا بقدر الدليل الذي يثبتها. قبل كل دفعة، اطلب المستند الذي يُظهر بلوغ المرحلة، واحفظه في ملفك. القائمة أدناه هي التسلسل الذي تعمل وفقه Northea؛ أما الأثر القانوني لكل مستند فيؤكّده محاميك.

1. سند ملكية الأرض. قبل العقد: فحص لدى دائرة الطابو يُظهر باسم من القطعة، وأي رهن أو أمر قضائي مسجَّل عليها. تُعدّ دائرة الطابو شهادات البحث عند الطلب، وتسجّل الرهون والأوامر القضائية (وزارة الداخلية في جمهورية شمال قبرص التركية).
2. رخصة البناء. قبل العقد أو قبل أول دفعة إنشائية: الرخصة الخاصة بالمبنى أو المرحلة التي تشتري فيها، مع مخططات معتمدة مطابقة لمخططات البيع. ويجيز المرسوم بقانون رقم 119/2026 أن يستند طلب الإذن إلى رخصة بناء أو إلى موافقة تخطيطية صادرة عن دائرة تخطيط المدن حيث يتعذّر بعدُ إنشاء سند ملكية الطبقات، وذلك لمدة سنتين من تاريخ نفاذه (المادة 9).
3. مراحل البناء. لكل دفعة مرحلية: صور مؤرّخة للموقع، وزيارة للموقع تقوم بها أنت أو Northea، وحيث تبرّر المبالغ ذلك، تقرير موجز من مهندس مستقل يؤكّد بلوغ المرحلة المسمّاة في العقد.
4. شهادة الإنجاز. عند التسليم: شهادة الإنجاز أو الموافقة الخاصة بالمبنى (وتُسمّى غالباً iskân). يتحقّق محاميك من الشهادة المنطبقة، ومن الجهة التي تصدرها، ومن أنها تشمل وحدتك كما بُنيت فعلاً.
5. نقل السند. في النهاية: نقل سند الملكية الفردي إلى اسمك لدى دائرة الطابو المحلية. ويعتبر المرسوم بقانون رقم 119/2026 نفسه أن سند الوحدة المستقلة (bağımsız bölüm koçanı) يتوقّف على إنشاء ملكية الطبقات أو حق ارتفاق الطبقات (المادة 11)، لذا اطلب من المطوّر جدوله الزمني لذلك كتابةً.

جدول افتراضي مرتبط بمراحل البناء

للتوضيح فقط، وليس معياراً للسوق ولا توصية لأي مشروع. يبيّن كيف تُقرأ خطة مرتبطة بالمراحل حين تُربط كل دفعة بحدث وبمستند. أما نسبك أنت فمسألة تفاوض ومسألة لمحاميك.

1. 30% عند التوقيع، بعد أن يكون فحص سند الأرض ورخصة البناء في الملف، وأن يكون العقد المختوم قد قُدِّم للتسجيل.
2. 20% عند اكتمال الهيكل الإنشائي، مثبتةً بزيارة للموقع وصور مؤرّخة.
3. 20% عند اكتمال السقف والجدران الخارجية والنوافذ، مثبتةً بالطريقة نفسها.
4. 15% عند التسليم، مقابل شهادة الإنجاز وقائمة عيوب موقّعة.
5. 15% عند نقل سند الملكية الفردي إلى اسم المشتري.

العربون والعقد المختوم

يأتي عربون الحجز عادةً أولاً. لا تدفعه إلا بشروط مكتوبة تبيّن ما الذي يضمنه، ولأي مدة، ومتى يُردّ، ولا سيما إذا جاءت فحوصات محاميك سلبية أو رُفض الإذن. ولا تذكر Northea مبالغ نموذجية للعربون، لأن القانون لا يحدّد أياً منها.

القاعدة الرسمية: يجب على المشتري الأجنبي أن يختم العقد بموجب قانون رسم الطابع وأن يسجّله لدى دائرة الطابو المحلية خلال شهر واحد، شخصياً أو عبر محامٍ أو عبر وكيل مفوَّض، مع سداد الضرائب والرسوم المستحقة على البيع، وأن يتقدّم إلى وزارة الداخلية بطلب إذن الشراء خلال المدة نفسها. وإلا يُعدّ العقد باطلاً تلقائياً (المرسوم بقانون رقم 119/2026، المادة 4، المادة 8(6)(1)).

وعملياً، يعني ذلك أن أول دفعة كبيرة والتسجيل متلازمان: لا ينبغي أن يطلب الجدول مبالغ كبيرة قبل ختم العقد وتقديمه للتسجيل. اتفق كتابةً على من يتولّى الختم والتسجيل، ودوّن موعد الشهر الواحد في تقويمك يوم التوقيع.

سداد الثمن كاملاً: مهلة النقل والتزام المطوّر

القاعدة الرسمية: بمجرد نشر إذن مجلس الوزراء في الجريدة الرسمية، يجب توقيع النقل لدى دائرة الطابو المحلية خلال سنة واحدة، وإلا يسقط الإذن (المادة 8(6)(2)). وحيث لا يُنشأ رهن لصالح البائع، تسري مدة السنة الواحدة هذه من تاريخ سداد الثمن كاملاً كما هو مذكور في المستند المقدَّم لطلب الإذن (المادة 8(7)).

القاعدة الرسمية: المقاول الذي لم يعد له أي مستحق على المشتري، لكنه لا يفي بالتزامه ولا ينقل سند الملكية، ملزَم بتعويض المشتري بنسبة الضرر الذي ألحقه به (المادة 8(7)).

القاعدة الرسمية: يجب سداد رسوم نقل السند خلال 75 يوم عمل من نشر الإذن، وإلا يسقط الإذن؛ وما دامت الضرائب والرسوم على البيع غير مسدَّدة، لا يجوز توصيل المياه والكهرباء إلى العقار، باستثناء توصيلات الموقع أثناء البناء (المادة 8(7)).

تحليل Northea: لذلك فالقسط الأخير أكثر من مجرد رصيد. فقد يُطلق مهلة قانونية، ويحدّد اللحظة التي يبدأ عندها التزام المطوّر بالنقل بموجب المادة 8(7). اسأل محاميك كيف يتوافق جدولك، وأي أقساط بعد التسليم، والجدول الزمني للنقل بعضها مع بعض.

إذا تأخّر المطوّر

خارج قاعدة السداد الكامل المذكورة أعلاه، لا يضع المرسوم بقانون رقم 119/2026 موعداً نهائياً للتسليم على المطوّر. وما يحدث عند التأخير يتوقّف على العقد، لذا اقرأ هذه البنود قبل التوقيع، لا بعد فوات الموعد.

1. تاريخ تسليم محدّد بتاريخ لا بموسم، مع تعريف أي فترة سماح.
2. تعويض أو تخفيض في الثمن عن كل فترة تأخير تتجاوز فترة السماح.
3. حق في تعليق الدفعات اللاحقة ما دامت مرحلة ما متأخرة، وهو حق تمنحك إياه الخطة المرتبطة بالمراحل بطبيعة تصميمها.
4. حق في فسخ العقد بعد تأخير طويل محدّد، مع جدول زمني لردّ المبالغ وما يضمن ذلك الردّ.
5. المحاكم أو الإجراءات المختصة، واللغة التي تحكم العقد.
6. يتحقّق محاميك من أن كل وسيلة انتصاف قابلة للتنفيذ وواقعية في مواجهة هذا المطوّر.

حساب الضمان والكفالات والمبالغ المحتجزة

لم تعثر Northea على مصدر رسمي لجمهورية شمال قبرص التركية يُنشئ حساب ضمان قانونياً لدفعات الشراء على المخطط أو يُلزم المطوّرين بضمانها. لذا فإن أي حماية من هذا النوع هي ترتيب تعاقدي، وتتوقّف قيمتها على صياغته وعلى الجهة التي تقف وراءه.

ومن الخيارات التي يمكن للمشتري أن يسأل عنها: الدفع إلى حساب ضمان (escrow) يديره مصرف أو محامٍ بموجب اتفاقية ضمان مكتوبة، على ألا يُصرف المال إلا مقابل مستندات المراحل المذكورة أعلاه؛ وكفالة مصرفية تغطي الأقساط المدفوعة قبل التسليم؛ ومبلغ محتجز، أي جزء من الثمن يُحبس حتى التسليم أو حتى نقل السند. لا شيء من ذلك معياري، ولكل منها كلفة، وقد يرفضها المطوّر. يتحقّق محاميك من شروط الصرف، ومن الجهة المُصدِرة، ومما يحدث في حال إعسار المطوّر.

مخاطر العملة وسعر الصرف

الجدول الذي يمتد عدة سنوات يحمل مخاطر سعر الصرف كلما اختلفت عملة الثمن عن العملة التي تكسب بها دخلك أو تحتفظ بها. فتحرّك أسعار الصرف يغيّر كلفة كل قسط عليك، حتى لو لم يتغيّر ثمن العقد.

اطلب عملة واحدة مسمّاة لكل قسط، وتحقّق مما إذا كان أي بند يسمح للمطوّر بإعادة تسعير الأقساط اللاحقة أو ربطها بمؤشر، وقرّر مسبقاً ما إذا كنت ستشتري العملة بعقد آجل أو تحتفظ بأموالك بعملة الثمن. لا تقدّم Northea توقعات لأسعار الصرف. يتحقّق محاميك من صياغة بنود العملة وأي ربط بمؤشر؛ ويمكن لمصرف أو مزوّد صرف عملات خاضع للرقابة أن يشرح لك أدوات التحوّط.

كيف تراجع Northea ومحاميك جدول الدفع

لا تُعدّ Northea مكتب محاماة. فهي تقرأ الجدول بصفتها ممثّلة للمشتري، وتجمع المستندات، وتسجّل كل مرحلة مقابل العقد، وتقول بوضوح متى يكون الدليل ناقصاً. أما الرأي القانوني والتسجيل وتقديم طلب الإذن فهي من اختصاص محاميك المستقل المرخّص في شمال قبرص؛ وينشر اتحاد نقابات المحامين القبارصة الأتراك (Kıbrıs Türk Barolar Birliği) قوائم المحامين بحسب نقابة كل منطقة.

1. يحدّد كل قسط الحدث الذي يجعله مستحقاً والمستند الذي يثبته.
2. تُحدَّد حصة الثمن المستحقة قبل وجود الهيكل الإنشائي وتُناقَش معك.
3. تقتصر الدفعات المستحقة قبل الختم والتسجيل على عربون الحجز.
4. يُدوَّن موعدا الشهر الواحد للتسجيل والإذن في التقويم عند التوقيع (المادة 8(6)(1)).
5. يوضع القسط الأخير ومهلة النقل (المادة 8(7)) وموعد الرسوم البالغ 75 يوم عمل على تقويم واحد.
6. تُقرأ بنود التأخير والفسخ وردّ المبالغ جنباً إلى جنب مع الجدول، لا بمعزل عنه.
7. يُقرأ أي حساب ضمان أو كفالة أو مبلغ محتجز من حيث شروط الصرف والجهة المُصدِرة.
8. تُسمّى عملة واحدة لكل قسط، ويُنبَّه إلى أي بند للربط بمؤشر.
9. يُتحقَّق من مطابقة عملية الشراء لحدود تملّك الأجانب قبل دفع العربون.

القواعد قابلة للتغيير

القواعد مؤقتة. تضمّن المرسوم بقانون رقم 11/2026 (الجريدة الرسمية لجمهورية شمال قبرص التركية العدد 28، الملحق الأول الجزء الثاني، 12 فبراير 2026؛ المادة 112 من الدستور) حدود الشراء المعمول بها اليوم. وأبقى المرسوم بقانون رقم 63/2026 (العدد 87، 11 مايو 2026) عليها، وأضاف مهلة شهر لتسجيل العقد المختوم لدى دائرة الطابو (وإلا كان باطلاً)، والمستثمر الوسيط المرخّص، وسجلاً عدلياً مصدَّقاً بالأبوستيل وفحص عدم الممانعة العسكرية. ثم أعاد المرسوم بقانون رقم 89/2026 (العدد 147، 7 أغسطس 2026) العمل بالمرسوم 63/2026 مع اقتراب انتهاء مدته، دون شرط السجل العدلي والفحص العسكري. ثم ألغى المرسوم بقانون رقم 119/2026 (العدد 196، 6 أكتوبر 2026) المرسوم 89/2026 (المادة 14) وأعاد إصدار أحكامه، وهو نافذ من تاريخ نشره (المادة 16). المرسوم بقانون مؤقت ما لم يُقرّه البرلمان قانوناً؛ ويؤكّد محاميك النص النافذ يوم التوقيع.