Xaricilər Şimali Kiprdə əmlak ala bilərmi? 11 oktyabr 2026 vəziyyəti ilə qaydalar

Xarici alıcı kimdir

Rəsmi qayda: Xaricilər tərəfindən daşınmaz əmlakın əldə edilməsi haqqında 52/2008 saylı qanun xarici şəxsi ŞKTR vətəndaşı olmayan hər fiziki şəxs kimi müəyyən edir və xarici hüquqi şəxsləri də əhatə edir (52/2008 saylı qanun, md. 2). 119/2026 saylı qanun gücündə fərman əlavə edir ki, şirkətin hər hansı ölçüdə və növdə payı və ya kapitalı xaricinindirsə və ya idarə heyəti üzvlərinin əksəriyyəti xaricidirsə, o, xarici hüquqi şəxsdir; xarici üzvləri olan birliklər, fondlar və klublar da eyni qaydada sayılır (ŞKTR Rəsmi Qəzeti № 196, 6 oktyabr 2026, 119/2026 saylı qanun gücündə fərman, md. 3).

Northea təhlili: yerli qeydiyyatlı şirkət vasitəsilə alış xarici alıcını özlüyündə icazə sistemindən çıxarmır. Alış strukturunu seçməzdən əvvəl hüquqi və vergi məsləhəti alın.

Alış icazəsi

Rəsmi qayda: xaricdən fiziki şəxs və ya şirkət daşınmaz əmlakı yalnız Nazirlər Şurasından alış icazəsi şərti ilə ala bilər. Müraciət Daxili İşlər Nazirliyinə şəxsən, hüquqşünas vasitəsilə və ya səlahiyyətli nümayəndə ilə verilir (119/2026 saylı qanun gücündə fərman, md. 4, 52/2008 saylı qanunun 8-ci maddəsini əvəz edir).

Daxili İşlər Nazirliyinin dərc etdiyi icazə müraciəti sənədlərinin siyahısına bunlar daxildir: nazirliyə məktub, məlumat forması, pasportun surəti, mülkiyyət sənədinin (koçan) surəti, sahəsi göstərilən yerləşmə planı, ölkənizdən cinayət qeydi olmaması haqqında arayışın əsli və artıq mövcuddursa satış müqaviləsi; alınan pay məktubda göstərilməlidir (Daxili İşlər Nazirliyi, “Daşınmaz əmlak alış icazəsi üçün tələb olunan sənədlər”).

İcazə qərardır, formallıq deyil: onun vaxtı satıcıdan asılı deyil və zəmanət verilmir. Müraciətin bütün alışa necə yerləşdiyini, addım-addım və tipik müddətlərlə, Şimali Kiprdə xarici kimi əmlak necə almalı bələdçimiz izah edir.

Xaricilər nə ala bilər: cari limitlər

Rəsmi qayda: 119/2026 saylı qanun gücündə fərman xarici alıcıya aşağıdakı formalardan birində əmlak əldə etməyə, layihə səviyyəsində əlavə limitlərlə icazə verir. Mətn 25 sentyabr 2026-da Rəsmi Qəzetlə yoxlanılmış fərmandan götürülüb; qanun gücündə fərman müvəqqətidir, buna görə aşağıdakı risklər bölməsi hüquqşünasın onu imza günü yenidən yoxlamasının səbəbini izah edir.

1. Limitlər (bu formalardan biri): bir yaşayış binası olan 1 338 m²-dək sahə; 3 mənzilədək (ŞKTR-i tanıyan və ŞKTR vətəndaşlarına eyni hüququ verən ölkələrin vətəndaşları üçün 6); 3 300 m²-dək torpaq sahəsində, həmin torpaqda ikinci yaşayış binası olmayan müstəqil ev; yaxud yaşayış massivi və ya kompleks daxilində iki mərtəbəli 2 müstəqil villa (eyni qarşılıqlılıq qaydası ilə 3).
2. Layihə limitləri: mənzilləri olan bir parselda əlaqəli alıcılar və ya eyni milliyyətdən olan alıcılar vahidlərin yarısından çoxunu ala bilməz; planlaşdırma planı ilə əhatə olunan ərazidəki yaşayış layihəsinin ən çoxu 80 faizi xaricilərə satıla bilər.
3. İnvestisiya yolu: “investisiya” turizm, təhsil, səhiyyə, sənaye, kənd təsərrüfatı, texnologiya və ya Ar-Ge sahəsində ŞKTR bankında saxlanılan və iki il ərzində istifadə olunan ən azı 10 000 000 € deməkdir; satış məqsədi ilə tikinti sayılmır. İnvestorların inşaat torpağı almazdan əvvəl nəyi yoxladığını Şimali Kiprdə investisiya torpağı bələdçisi izah edir. Bu limitlərin böyük mülklərə, penthauslara və şirkət strukturlarına necə tətbiq olunduğunu lüks əmlak bələdçimiz göstərir.

Öhdəlikdən əvvəl mülkiyyət sənədinin yoxlanması

Rəsmi qayda: ŞKTR torpaq reyestri idarəsi (Tapu ve Kadastro Dairesi) mülkiyyət sənədləri verir, ipotekaları qeyd edir və silir, əmlaka dair məhkəmə qərarlarını qeyd edir və sorğu əsasında müəyyən əmlakın sahibini göstərən axtarış arayışı (araştırma belgesi) hazırlayır (ŞKTR Daxili İşlər Nazirliyi, Tapu ve Kadastro Dairesi-nin vəzifələri).

Praktikada hüquqşünas bu axtarışdan qeydiyyatdakı sahibi, parseli və onun sahəsini, mülkiyyət sənədinin növünü və hər hansı ipoteka, məhkəmə qərarı və ya birgə sahibi təsdiq etmək üçün istifadə edir. Mülkiyyət sənədinin növü vacibdir, çünki sənədlərin tarixçəsi fərqlidir; hər birinin nə demək olduğunu Şimali Kiprdə mülkiyyət sənədi növləri bələdçimiz izah edir. Heç bir mülkiyyət növünü risksiz kimi təsvir etmək olmaz: önəmli olan konkret parsel üçün axtarışın və tarixçənin nə göstərməsidir.

Depozitdən əvvəl risk matrisi və suallarla yoxlamaların tam ardıcıllığı alışdan əvvəl əmlakın yoxlanması səhifəmizdədir.

Müqavilənin qeydiyyatı və ondan sonrakı müddətlər

Rəsmi qayda: xarici alıcı müqaviləni Möhür vergisi qanununa uyğun möhürləməli və bir ay ərzində rayon torpaq reyestri idarəsində satış üzrə ödənilməli vergi və haqlarla birlikdə qeydiyyatdan keçirməli, eyni müddətdə nazirliyə alış icazəsi müraciətini verməlidir. Əks halda müqavilə qanun üzrə etibarsızdır (119/2026 saylı qanun gücündə fərman, md. 4, md. 8(6)(1)).

Rəsmi qayda: Nazirlər Şurasının icazəsi Rəsmi Qəzetdə dərc edildikdən sonra mülkiyyətin ötürülməsi bir il ərzində rayon torpaq reyestri idarəsində imzalanmalı, ötürmə haqları isə 75 iş günü ərzində ödənilməlidir; bu müddətlərdən biri buraxılarsa, icazə sona çatır. Satıcı lehinə ipoteka qoyulmayıbsa, bir illik müddət icazə sənədlərində göstərilən tam qiymətin ödənildiyi gündən başlayır (md. 8(6)(2) və 8(7)). Alış cədvəli bu müddətləri ardıcıllıqla düzür.

Rəsmi qayda: satış vergiləri və haqları ödənilənədək yerli hakimiyyət su qoşa bilməz, Kıbrıs Türk Elektrik Kurumu (KIB-TEK) isə əmlaka elektrik qoşa bilməz; tikinti meydançası qoşulmaları istisnadır (md. 8(7)).

Xərclər: rəqəmləri harada axtarmalı

Bu səhifə qəsdən dərəcələri göstərmir. Ötürmə haqqını, möhür rüsumunu, yeni binalarda ƏDV-ni, hüquqşünas haqqını və illik xərcləri vergilər və alış xərcləri bələdçimiz izah edir, Xarici alıcılar masasındakı kalkulyator isə sizin qiymətiniz üçün onları qiymətləndirir. Dərəcələr dəyişir; öhdəlik götürməzdən əvvəl hüquqşünasla təsdiq edin.

Mülkiyyət iqamət deyil, iqamət də vətəndaşlıq deyil

Əmlak almaq iqamət və ya vətəndaşlıq hüququ verirmi?

Özlüyündə yox. ŞKTR-də yaşayışa yararlı və sizin yaşayış yeriniz kimi istifadə olunan evə sahib olmaq qısamüddətli iqamət icazəsi üçün müraciətə əsas ola bilər (İqamət icazələri və vizalar qaydaları, 14(2)(b) maddə). 2026-cı ilin oktyabrından qüvvədə olan qaydalara görə: mülkiyyət sənədi sizin adınıza olduqda, alınan əmlakın ümumi dəyəri ən azı 300 000 GBP olarsa icazə 10 il müddətinə, bundan az olarsa 5 il müddətinə verilir, gəlir şərti yoxdur (ŞKTR Rəsmi Qəzeti № 193, 2 oktyabr 2026); Gəlirlər və Vergilər İdarəsi tərəfindən möhürlənmiş və təsdiqlənmiş satış müqaviləsi olduqda, müqavilənin dəyəri ən azı 300 000 GBP olarsa icazə gəlir şərti olmadan 5 il müddətinə verilir; bu dəyərdən aşağı olduqda isə bir minimum əmək haqqı məbləğində müntəzəm aylıq gəlir sənədləşdirsəniz (mənşə ölkəsindən apostilli sənəd və ya istənilən bankın sənədi) 5 il müddətinə verilir və ya bu gəliri təsdiq edən bank sənədi əsasında 5 ilədək müddətə verilə bilər (ŞKTR Rəsmi Qəzeti № 194, 5 oktyabr 2026). Bu qayda vətəndaşlıq vermir; vətəndaşlığı ayrıca qanun tənzimləyir. NORTHEA miqrasiya məsləhətçisi deyil, iqamət üçün müraciət etmir, onu həll etmir və vəd etmir; şərtlərə cavab verib-vermədiyinizi ŞKTR-də lisenziyalı müstəqil hüquqşünas və ya miqrasiya mütəxəssisi təsdiq edir. Hər iki yolun yan-yana müqayisəsi, qaydaların açıq buraxdığı məqamlar və hüquqşünasa suallar Əmlak sahibləri üçün iqamət icazələri bələdçisindədir.

Müqavilə əsasında alanlar üçün həmçinin tələb olunur (14(2)(b)(iii) maddə, dəyişməyib): qiymətin ən azı üçdə birinin ödənilməsi və Nazirlər Şurasından alış icazəsi üçün müraciətin verilməsi. Northea təhlili: mətn müddətləri və dəyər həddini müəyyən edir, avtomatik hüquq yox; siz müraciət edirsiniz, digər şərtlər qüvvədə qalır, qərarı isə orqanlar verir. Başqa valyuta üçün hansı məzənnənin və hansı tarixin tətbiq olunduğunu, minimum əmək haqqının brüt, yoxsa net olduğunu göstərmir, buna görə də bu səhifə heç bir məbləğ göstərmir. 28A(1) maddə Türkiyə Respublikası vətəndaşları üçün gəlir şərtini (v) aradan qaldırır; oktyabr dəyişiklikləri onu dəyişmədi, lakin onun yeni mətnə necə tətbiq olunduğunu və həddən aşağı müqavilənin hansı formada olmalı olduğunu hüquqşünasla təsdiq edin. Bu, 14-cü maddə üzrə qısamüddətli icazədir, daimi yaşayış deyil.

Nəzərə alınmalı risklər

1. Qaydalar müvəqqəti xarakter daşıyır. 11/2026 saylı qanun gücündə fərman (ŞKTR Rəsmi Qəzeti № 28, I Əlavə II Hissə, 12 fevral 2026; Konstitusiyanın 112-ci maddəsi əsasında verilib) hazırkı alış limitlərini artıq müəyyən etmişdi. 63/2026 saylı fərman (№ 87, 11 may 2026) onları saxladı və möhürlənmiş müqavilənin torpaq reyestri idarəsində bir ay ərzində qeydiyyatdan keçirilməsi (əks halda o, etibarsızdır), lisenziyalı vasitəçi investor, apostilli məhkumluğun olmaması arayışı və hərbi arayış tələbini əlavə etdi. 89/2026 saylı fərman (№ 147, 7 avqust 2026) 63/2026 saylı fərmanı qüvvədə olma müddətinin sonunda, məhkumluğun olmaması arayışı və hərbi arayış tələbi olmadan yenidən qəbul etdi. 119/2026 saylı fərman (№ 196, 6 oktyabr 2026) 89/2026 saylı fərmanı ləğv etdi (14-cü maddə) və onun müddəalarını dərc olunduğu gündən qüvvəyə minməklə yenidən qəbul etdi (16-cı maddə). Qanun gücündə fərman parlament onu qəbul edənədək müvəqqətidir; sizin hüquqşünasınız imza günü qüvvədə olan mətni təsdiq edir.
2. İcazə rədd edilə bilər. Böyük Britaniya hökumətinin 27 noyabr 2019-da sonuncu dəfə yenilənmiş təlimatı xəbərdarlıq edir ki, alıcıya səbəb göstərilmədən alış icazəsi rədd edilə bilər (GOV.UK, “Cyprus: buying property”).
3. 1974-dən əvvəlki iddialar. Eyni GOV.UK səhifəsi bildirir ki, bir çox əmlakın mülkiyyəti mübahisəlidir, alıcılar Kipr Respublikası məhkəmələrində icraatla üzləşə bilər və 20 oktyabr 2006-dan etibarən Respublikanın torpaq reyestrində qeydiyyatda olan sahibin razılığı olmadan belə əmlakın alınması, satılması, icarəyə verilməsi, reklam edilməsi və ya ipotekaya qoyulması Respublikanın Cinayət Məcəlləsinə görə cinayətdir. Northea bu bəyanatları GOV.UK-un verdiyi kimi təkrarlayır; onları qiymətləndirmir.
4. 1974-dən əvvəlki keçmiş sahiblər üçün ŞKTR vasitəsi 67/2005 saylı qanunla yaradılmış Daşınmaz Əmlak Komissiyasıdır (Taşınmaz Mal Komisyonu). 24 sentyabr 2026 vəziyyəti ilə 8 796 müraciət, 3 756 bağlanmış iş və 768 469 023 GBP ödənilmiş təzminat qeyd edir (TAMK). İddianın konkret parselə aid olub-olmadığı sizin hüquqşünasınız üçün sualdır.
5. Buraxılmış müddətlər. Qeydiyyatdan keçməmiş müqavilə, gecikmiş ötürmə haqları və ya bir ildən sonra mülkiyyətin ötürülməsi müqaviləni və ya icazəni etibarsız edə bilər (119/2026 saylı qanun gücündə fərman).
6. Layihə limitləri. Məşhur mənzil layihələrində yuxarıda sadalanan xaricilərə satış limitləri tükənmiş ola bilər; rezervasiyadan əvvəl developerdən satış vəziyyəti barədə yazılı məlumat istəyin.
7. Yeni binalarda əlavə olaraq developer, təhvil müddəti və mülkiyyət sənədinin verilməsi riski var; bunu ilkin bazar və developerin yoxlanması bələdçimiz izah edir.

Öhdəlikdən əvvəl yoxlama siyahısı

1. Hüquqşünasdan yazılı təsdiq istəyin ki, alış 119/2026 saylı qanun gücündə fərmana, ŞKTR-də artıq sahib olduğunuz əmlak nəzərə alınmaqla, uyğundur.
2. Satıcı və ya developer üçün işləməyən, ŞKTR-də lisenziyalı müstəqil hüquqşünas təyin edin; Kıbrıs Türk Barolar Birliyi hüquqşünas siyahılarını rayon kolleqiyaları üzrə dərc edir.
3. Koçanın surətini və yerləşmə planını alın və hüquqşünasa torpaq reyestri axtarışı etdirin.
4. Rezervasiyadan əvvəl mülkiyyət sənədinin növünü və tarixçəsini yazılı alın.
5. Rezervasiya depozitini yalnız onun nə vaxt qaytarıldığını göstərən yazılı şərtlərlə ödəyin.
6. Müqaviləni başa düşdüyünüz dildə oxuyun, ödənişlər yoxlana bilən mərhələlərə bağlı olsun.
7. Aylıq qeydiyyat müddətini təqvimə yazın və onun daxilində icazə müraciətini verin.
8. Öz sənədlərinizi, o cümlədən ölkənizdən cinayət qeydi olmaması haqqında arayışın əslini, vaxtında hazırlayın.
9. İcazə dərc edildikdən sonra haqlar üçün 75 iş günü və mülkiyyətin ötürülməsi üçün bir illik müddəti təqvimə yazın.
10. Mülkiyyət, iqamət və vətəndaşlıq ayrı məsələlərdir; miqrasiya məsləhətini ixtisaslı mütəxəssisdən alın.