Dürfen Ausländer in Nordzypern Immobilien kaufen? Die Regeln mit Stand 11. Oktober 2026

Wer als ausländischer Käufer gilt

Amtliche Regel: Das Gesetz Nr. 52/2008 über den Immobilienerwerb durch Ausländer definiert als Ausländer jede natürliche Person, die nicht Staatsbürger der TRNZ ist, und schließt ausländische juristische Personen ein (Gesetz Nr. 52/2008, Art. 2). Die Rechtsverordnung Nr. 119/2026 ergänzt: Eine Gesellschaft gilt als ausländische juristische Person, wenn auch nur ein Anteil oder Kapital, gleich welcher Höhe oder Art, einem Ausländer gehört oder wenn die Mehrheit ihrer Geschäftsführer Ausländer sind; Vereine, Stiftungen und Clubs mit ausländischen Mitgliedern werden ebenso behandelt (Amtsblatt der TRNZ Nr. 196, 6. Oktober 2026, Rechtsverordnung Nr. 119/2026, Art. 3).

Northea-Einordnung: Der Kauf über eine örtlich registrierte Gesellschaft nimmt einen ausländischen Käufer nicht schon für sich genommen aus dem Genehmigungsverfahren heraus. Holen Sie rechtlichen und steuerlichen Rat ein, bevor Sie eine Erwerbsstruktur wählen.

Die Kaufgenehmigung

Amtliche Regel: Eine ausländische natürliche oder juristische Person darf eine Immobilie nur unter der Bedingung erwerben, dass der Ministerrat eine Kaufgenehmigung erteilt. Der Antrag wird beim Innenministerium gestellt, persönlich, über einen Anwalt oder über einen bevollmächtigten Vertreter (Rechtsverordnung Nr. 119/2026, Art. 4, der § 8 des Gesetzes Nr. 52/2008 ersetzt).

Die vom Innenministerium veröffentlichte Unterlagenliste für einen Genehmigungsantrag umfasst einen an das Ministerium gerichteten Antrag, ein Informationsformular, eine Passkopie, eine Kopie der Eigentumsurkunde (Koçan), einen Lageplan mit markierter Fläche, ein Original-Führungszeugnis aus Ihrem eigenen Land sowie, falls vorhanden, den Kaufvertrag; der zu erwerbende Anteil ist im Antrag anzugeben (Innenministerium, „Erforderliche Unterlagen für die Genehmigung zum Immobilienerwerb“).

Die Genehmigung ist eine Entscheidung, keine Formalität: Ihr Zeitpunkt liegt außerhalb der Kontrolle des Verkäufers, und sie ist nicht garantiert. Wie sich der Antrag in den gesamten Kauf einfügt, Schritt für Schritt und mit typischen Zeiträumen, erläutert unser Leitfaden zum Immobilienkauf in Nordzypern als ausländischer Käufer.

Was Ausländer kaufen dürfen: die aktuellen Grenzen

Amtliche Regel: Nach der Rechtsverordnung Nr. 119/2026 darf ein ausländischer Käufer Immobilien in einer der unten genannten Varianten erwerben, mit zusätzlichen Obergrenzen auf Projektebene. Der Wortlaut ist der Verordnung entnommen, wie sie am 25. September 2026 mit dem Amtsblatt abgeglichen wurde; eine Rechtsverordnung mit Gesetzeskraft ist befristet, weshalb der Abschnitt zu den Risiken unten erklärt, warum Ihr Anwalt sie am Tag der Unterzeichnung erneut prüft.

1. Grenzen (eine dieser Varianten): ein Grundstück bis 1.338 m² mit einem Wohnhaus; bis zu 3 Wohnungen (6 für Staatsangehörige von Staaten, die die TRNZ anerkennen und TRNZ-Bürgern dasselbe Recht gewähren); ein freistehendes Haus auf einem Grundstück bis 3.300 m², ohne zweites Wohnhaus auf diesem Grundstück; oder 2 zweigeschossige freistehende Villen innerhalb einer Wohnanlage oder Siedlung (3 nach derselben Gegenseitigkeitsregel).
2. Obergrenzen auf Projektebene: Auf einer Parzelle mit Wohnungen dürfen miteinander verwandte Käufer oder Käufer derselben Staatsangehörigkeit nicht mehr als die Hälfte der Einheiten erwerben; von einem Wohnbauprojekt in einem zur Bebauung ausgewiesenen Gebiet dürfen höchstens 80 % an Ausländer verkauft werden.
3. Investitionsweg: Als „Investition“ gelten mindestens 10.000.000 € in Tourismus, Bildung, Gesundheit, Industrie, Landwirtschaft, Technologie oder Forschung und Entwicklung, die bei einer Bank in der TRNZ eingezahlt und innerhalb von zwei Jahren verwendet werden; Bauen und Verkaufen zählt nicht dazu.

Prüfen Sie die Eigentumsurkunde, bevor Sie sich binden

Amtliche Regel: Das Grundbuchamt der TRNZ (Tapu ve Kadastro Dairesi) stellt Eigentumsurkunden aus, trägt Hypotheken ein und löscht sie, vermerkt gerichtliche Anordnungen gegen Immobilien und erstellt auf Antrag eine Recherchebescheinigung (araştırma belgesi), aus der hervorgeht, wem eine bestimmte Immobilie gehört (Innenministerium der TRNZ, Aufgaben des Tapu ve Kadastro Dairesi).

In der Praxis bestätigt Ihr Anwalt mit dieser Recherche den eingetragenen Eigentümer, die Parzelle und ihre Fläche, den Titeltyp sowie etwaige Hypotheken, gerichtliche Anordnungen oder Miteigentümer. Der Titeltyp ist wichtig, weil die Urkunden im Norden unterschiedliche Entstehungsgeschichten haben; was jeder Typ bedeutet, erklärt unser Leitfaden zu den Titeltypen in Nordzypern. Kein Titeltyp sollte als risikofrei bezeichnet werden: Entscheidend ist, was Recherche und Historie für diese Parzelle zeigen.

Die vollständige Prüfreihenfolge mit Risikomatrix und den Fragen, die Sie vor einer Anzahlung stellen sollten, finden Sie auf unserer Seite zur Due Diligence beim Immobilienkauf.

Vertragsregistrierung und die anschließenden Fristen

Amtliche Regel: Ein ausländischer Käufer muss den Vertrag nach dem Stempelgesetz stempeln und innerhalb eines Monats beim Bezirks-Grundbuchamt registrieren lassen, wobei die auf den Verkauf entfallenden Steuern und Gebühren bezahlt sein müssen, und im selben Zeitraum beim Ministerium die Kaufgenehmigung beantragen. Andernfalls ist der Vertrag automatisch nichtig (Rechtsverordnung Nr. 119/2026, Art. 4, § 8(6)(1)).

Amtliche Regel: Sobald die Genehmigung des Ministerrats im Amtsblatt veröffentlicht ist, muss die Übertragung innerhalb eines Jahres beim Bezirks-Grundbuchamt unterzeichnet und müssen die Übertragungsgebühren innerhalb von 75 Arbeitstagen bezahlt werden; wird eine der beiden Fristen versäumt, erlischt die Genehmigung. Wird keine Hypothek zugunsten des Verkäufers bestellt, läuft die Jahresfrist ab dem Tag, an dem der in der Genehmigungsakte angegebene Kaufpreis vollständig bezahlt ist (§ 8(6)(2) und 8(7)).

Amtliche Regel: Solange die Steuern und Gebühren auf den Verkauf nicht bezahlt sind, dürfen die örtlichen Behörden keinen Wasseranschluss und die türkisch-zyprische Elektrizitätsbehörde (KIB-TEK) keinen Stromanschluss für die Immobilie herstellen; ausgenommen sind Baustellenanschlüsse während der Bauphase (§ 8(7)).

Kosten: wo die Zahlen stehen

Diese Seite nennt bewusst keine Sätze. Die Übertragungsgebühr, die Stempelsteuer, die Mehrwertsteuer auf Neubauten, Anwaltskosten und laufende jährliche Kosten erläutert unser Leitfaden zu Steuern und Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Nordzypern, und der Rechner des Internationalen Käuferservice schätzt sie für Ihren eigenen Preis. Sätze ändern sich; bestätigen Sie sie mit Ihrem Anwalt, bevor Sie sich binden.

Eigentum ist kein Aufenthaltsrecht, und ein Aufenthaltsrecht ist keine Staatsbürgerschaft

Begründet ein Immobilienkauf ein Aufenthaltsrecht oder die Staatsbürgerschaft?

Für sich allein nicht. Eine Wohnimmobilie in der TRNZ, die zum Wohnen geeignet ist und dafür genutzt wird, kann Grundlage eines Antrags auf eine kurzfristige Aufenthaltserlaubnis sein (Verordnung (Tüzük) über Aufenthaltserlaubnisse und Visa, Art. 14(2)(b)). Nach den seit Oktober 2026 geltenden Regeln: Mit einer Eigentumsurkunde (Koçan) auf Ihren Namen wird die Erlaubnis für 10 Jahre erteilt, wenn die erworbenen Immobilien insgesamt 300.000 GBP oder mehr wert sind, darunter für 5 Jahre, jeweils ohne Einkommensvoraussetzung (Amtsblatt der TRNZ Nr. 193, 2. Oktober 2026); mit einem von der Steuerbehörde (Gelir ve Vergi Dairesi) gestempelten und bestätigten Kaufvertrag ab einem Vertragswert von 300.000 GBP für 5 Jahre ohne Einkommensvoraussetzung; darunter für 5 Jahre bei Nachweis eines regelmäßigen Monatseinkommens in Höhe eines Mindestlohns (apostilliertes Dokument aus dem Herkunftsland oder Bescheinigung einer beliebigen Bank) oder für bis zu 5 Jahre mit einer Bankbescheinigung über ein solches Einkommen (Amtsblatt der TRNZ Nr. 194, 5. Oktober 2026). Diese Verordnung verleiht keine Staatsbürgerschaft; dafür gilt eigenes Recht. NORTHEA ist kein Einwanderungsberater und beantragt, vermittelt oder verspricht keinen Aufenthaltstitel; ob Sie die Voraussetzungen erfüllen, bestätigt ein unabhängiger, in der TRNZ zugelassener Anwalt oder Einwanderungsfachmann.

Unverändert für Käufer mit Vertrag (Art. 14(2)(b)(iii)): mindestens ein Drittel des Kaufpreises bezahlt und beim Ministerrat eine Erwerbsgenehmigung beantragt. Northea-Einordnung: Der Text setzt Fristen und eine Wertschwelle, keinen automatischen Anspruch; Sie stellen einen Antrag, die übrigen Voraussetzungen gelten, die Behörden entscheiden. Er sagt nicht, welcher Wechselkurs und Stichtag für andere Währungen gilt und ob der Brutto- oder Nettomindestlohn gemeint ist; diese Seite nennt daher keinen Betrag. Art. 28A(1) befreit Staatsangehörige der Republik Türkei von der Einkommensvoraussetzung in (v); die Änderungen vom Oktober 2026 betreffen ihn nicht. Wie er auf den neuen Text anzuwenden ist und welche Form der Vertrag unterhalb der Schwelle braucht, klären Sie mit Ihrem Anwalt. Es handelt sich um eine kurzfristige Erlaubnis nach Art. 14, nicht um einen Daueraufenthalt.

Risiken, die Sie abwägen sollten

1. Die Regeln sind befristet. Die heutigen Erwerbsgrenzen enthielt bereits die Rechtsverordnung mit Gesetzeskraft Nr. 11/2026 (Amtsblatt der TRNZ Nr. 28, Anhang I Teil II, 12. Februar 2026; erlassen gestützt auf Art. 112 der Verfassung). Die Verordnung Nr. 63/2026 (Nr. 87, 11. Mai 2026) behielt sie bei und ergänzte eine Ein-Monats-Frist zur Eintragung des gestempelten Vertrags beim Grundbuchamt (sonst nichtig), den lizenzierten Zwischeninvestor sowie ein apostilliertes Führungszeugnis und eine militärische Unbedenklichkeitsprüfung. Die Verordnung Nr. 89/2026 (Nr. 147, 7. August 2026) setzte 63/2026 kurz bevor deren Geltungsdauer ablief erneut in Kraft, ohne Führungszeugnis und Unbedenklichkeitsprüfung. Die Verordnung Nr. 119/2026 (Nr. 196, 6. Oktober 2026) hat Nr. 89/2026 aufgehoben (Art. 14) und deren Bestimmungen neu erlassen; sie gilt ab ihrer Veröffentlichung (Art. 16). Eine solche Verordnung ist befristet, solange das Parlament sie nicht als Gesetz beschließt; den am Tag der Unterzeichnung geltenden Text bestätigt Ihr Anwalt.
2. Die Genehmigung kann verweigert werden. Die Hinweise der britischen Regierung, zuletzt aktualisiert am 27. November 2019, warnen, dass einem Käufer die Kaufgenehmigung verweigert werden kann und dass dafür möglicherweise kein Grund genannt wird (GOV.UK, „Cyprus: buying property“).
3. Eigentumsansprüche aus der Zeit vor 1974. Dieselbe GOV.UK-Seite stellt fest, dass das Eigentum an vielen Immobilien im Norden umstritten ist, dass Käufern Verfahren vor den Gerichten der Republik Zypern drohen können und dass seit dem 20. Oktober 2006 der Kauf, Verkauf, die Vermietung, Bewerbung oder Beleihung solcher Immobilien ohne Zustimmung des im Grundbuch der Republik eingetragenen Eigentümers nach dem Strafgesetzbuch der Republik eine Straftat ist. Northea gibt diese Aussagen so wieder, wie GOV.UK sie trifft; eine eigene Bewertung nimmt Northea nicht vor.
4. Der Rechtsbehelf der TRNZ für Eigentümer aus der Zeit vor 1974 ist die Kommission für unbewegliches Vermögen (Taşınmaz Mal Komisyonu), eingerichtet nach dem Gesetz Nr. 67/2005. Mit Stand 24. September 2026 weist sie 8.796 Anträge aus, davon 3.756 abgeschlossen, und 768.469.023 £ an zuerkannter Entschädigung (TAMK). Ob ein Anspruch eine bestimmte Parzelle betrifft, ist eine Frage für Ihren Anwalt.
5. Versäumte Fristen. Ein nicht registrierter Vertrag, verspätet gezahlte Übertragungsgebühren oder eine Übertragung außerhalb der Jahresfrist können den Vertrag nichtig machen oder die Genehmigung entfallen lassen (Rechtsverordnung Nr. 119/2026).
6. Projektkontingente. In gefragten Wohnungsprojekten können die oben genannten Obergrenzen für Verkäufe an Ausländer erreicht sein; lassen Sie sich den Stand vom Bauträger schriftlich bestätigen, bevor Sie reservieren.
7. Neubauten bringen zusätzliche Bauträger-, Übergabe- und Titelausstellungsrisiken mit sich; diese behandelt unser Leitfaden Kauf vom Plan (Off-Plan) und Bauträgerprüfung.

Checkliste, bevor Sie sich binden

1. Lassen Sie sich von Ihrem Anwalt schriftlich bestätigen, dass der Kauf der Rechtsverordnung Nr. 119/2026 entspricht, unter Berücksichtigung etwaiger Immobilien, die Sie in der TRNZ bereits besitzen.
2. Beauftragen Sie einen unabhängigen, in der TRNZ zugelassenen Anwalt, der nicht für den Verkäufer oder Bauträger tätig ist; die Türkisch-Zyprische Anwaltskammervereinigung (Kıbrıs Türk Barolar Birliği) veröffentlicht Anwaltslisten nach Bezirksanwaltskammern.
3. Besorgen Sie die Kopie der Eigentumsurkunde (Koçan) und den Lageplan, und lassen Sie Ihren Anwalt eine Grundbuchrecherche durchführen.
4. Lassen Sie sich Titeltyp und Titelhistorie schriftlich geben, bevor Sie reservieren.
5. Leisten Sie eine Reservierungsanzahlung nur zu schriftlichen Bedingungen, die festlegen, wann sie zurückerstattet wird.
6. Lesen Sie den Vertrag in einer Sprache, die Sie verstehen, mit Zahlungen, die an nachprüfbare Meilensteine geknüpft sind.
7. Notieren Sie sich die Ein-Monats-Frist für die Registrierung und reichen Sie den Genehmigungsantrag innerhalb dieser Frist ein.
8. Bereiten Sie Ihre eigenen Unterlagen frühzeitig vor, einschließlich des Original-Führungszeugnisses aus Ihrem Land.
9. Notieren Sie sich nach Veröffentlichung der Genehmigung die Frist von 75 Arbeitstagen für die Gebühren und die Jahresfrist für die Übertragung.
10. Halten Sie Eigentum, Aufenthalt und Staatsbürgerschaft auseinander und lassen Sie sich in Einwanderungsfragen von einer qualifizierten Fachperson beraten.