Yabancılar KKTC'de ev alabilir mi? 11 Ekim 2026 itibarıyla kurallar

Kim yabancı alıcı sayılır

Resmî kural: 52/2008 sayılı Taşınmaz Mal Edinme ve Uzun Vadeli Kiralama (Yabancılar) Yasası, "yabancı"yı KKTC yurttaşı olmayan gerçek kişi olarak tanımlar ve yabancı tüzel kişileri de kapsar (md. 2). Bu nedenle KKTC yurttaşlığı olmayan TC vatandaşları da satın alma izni rejimine tabidir. 119/2026 sayılı kararname, hangi oranda olursa olsun yabancı hissesi veya sermayesi bulunan ya da direktörlerinin çoğunluğu yabancı olan şirketleri ve yabancı üyesi bulunan dernek, vakıf ve kulüpleri de yabancı tüzel kişi sayar (Resmî Gazete Sayı 196, 6 Ekim 2026, md. 3).

Northea değerlendirmesi: KKTC'de kurulmuş bir şirket üzerinden almak, yabancı ortak varsa izin rejiminin dışına çıkmak anlamına gelmez. Alım yapısını seçmeden önce hukuki ve vergisel görüş alın.

Satın alma izni

Resmî kural: yabancı gerçek veya tüzel kişi ancak Bakanlar Kurulundan satın alma izni alması koşuluyla taşınmaz satın alabilir. Başvuru İçişleri Bakanlığına şahsen, avukat aracılığıyla veya yetkili vekil vasıtasıyla yapılır (119/2026, md. 4; 52/2008 sayılı Yasa'nın 8'inci maddesi yerine).

İçişleri Bakanlığının yayımladığı listeye göre başvuru dosyasında Bakanlığa hitaben dilekçe, bilgi formu, pasaport veya kimlik fotokopisi, koçan fotokopisi, alanı işaretlenmiş yer planı, kendi ülkenizden alınmış orijinal sabıka kaydı ve varsa sözleşme fotokopisi bulunur; alınacak hisse oranı dilekçede belirtilir (İçişleri Bakanlığı, "Taşınmaz mal alımı sırasında gerekli evraklar").

İzin bir karardır, formalite değildir: süresi satıcının kontrolünde değildir ve garanti edilmez. Başvurunun satın alma sürecinin bütünü içindeki yeri, adım adım ve tipik sürelerle, yabancı alıcı olarak Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul satın alma rehberimizde anlatılıyor.

Yabancılar neyi ne kadar alabilir: güncel sınırlar

Resmî kural: 119/2026 sayılı kararname yabancı alıcıya aşağıdaki seçeneklerden birini tanır ve proje düzeyinde ek sınırlar koyar. Metin, 25 Eylül 2026'da Resmî Gazete ile karşılaştırılarak kararnameden aktarılmıştır. Türkiye KKTC'yi tanıdığı için karşılıklılık şartına bağlı yüksek sınırın (6 daire veya 3 villa) TC vatandaşı olarak size nasıl uygulandığını avukatınıza teyit ettirin. Kararname geçici bir düzenlemedir; aşağıdaki riskler bölümü nedenini açıklıyor.

1. Sınırlar (seçeneklerden biri): üzerine tek konut yapılabilen en fazla 1.338 m² arazi; en fazla 3 apartman dairesi (KKTC'yi tanıyan ve KKTC yurttaşlarına aynı hakkı veren devletlerin uyrukları için 6); en fazla 3.300 m² arazi üzerinde, araziye ikinci konut yapılamayan bir müstakil ev; ya da toplu konut veya site içinde 2 adet iki katlı müstakil villa (aynı karşılıklılık şartıyla 3).
2. Proje sınırları: aynı parseldeki dairelerin yarısından fazlası akraba veya aynı uyruklu yabancılarca alınamaz; imara açık alandaki konut projelerinin en çok %80'i yabancılara satılabilir.
3. Yatırım yolu: "yatırım", turizm, eğitim, sağlık, sanayi, tarım, teknoloji veya ar-ge alanında KKTC'deki bir bankaya yatırılıp 2 yıl içinde kullanılan en az 10.000.000 €'dur; yap-sat yatırım sayılmaz.

Taahhütten önce koçanı kontrol ettirin

Resmî kural: KKTC Tapu ve Kadastro Dairesi koçan verir, ipotekleri kaydeder ve fesheder, mahkeme emirlerini taşınmaz üzerinde yükümlülük olarak kaydeder ve talep üzerine belirli bir malın kime ait olduğunu gösteren araştırma belgesi hazırlar (İçişleri Bakanlığı, Tapu ve Kadastro Dairesi görevleri).

Uygulamada avukatınız bu araştırmayla kayıtlı maliki, parseli ve yüz ölçümünü, koçan türünü ve varsa ipotek, mahkeme emri veya hissedarları doğrular. Koçan türü önemlidir, çünkü kuzeydeki tapuların geçmişi farklıdır; türlerin ne anlama geldiği Kuzey Kıbrıs koçan türleri rehberimizde anlatılıyor. Hiçbir koçan türü "risksiz" diye nitelendirilmemelidir; belirleyici olan, o parsel için araştırmanın ve geçmişin ne gösterdiğidir.

Risk matrisi ve kaporadan önce sorulacak sorularla birlikte ayrıntılı kontrol sırası, gayrimenkul durum tespiti sayfamızda.

Sözleşme tescili ve ardından gelen süreler

Resmî kural: yabancı alıcı, Pul Yasası uyarınca pullanmış sözleşmeyi, alım satımdan doğan vergi ve harçlar ödenmiş olarak 1 ay içinde ilgili İlçe Tapu Amirliğine kaydettirmek ve aynı sürede satın alma izni için Bakanlığa başvurmakla yükümlüdür. Aksi halde sözleşme kendiliğinden geçersiz sayılır (119/2026, md. 4, f. 8(6)(1)).

Resmî kural: Bakanlar Kurulu izninin Resmî Gazete'de yayımlanmasından itibaren devir 1 yıl içinde İlçe Tapu Amirliğinde yapılmalı, tapu devir harçları 75 iş günü içinde ödenmelidir; ikisinden biri kaçırılırsa izin kendiliğinden düşer. Satıcı lehine ipotek tesis edilmeyen hallerde 1 yıllık süre, izin dosyasındaki bedelin tamamının ödendiği tarihten işlemeye başlar (f. 8(6)(2) ve 8(7)).

Resmî kural: satıştan doğan vergi ve harçlar ödenmedikçe yerel makamlar su, Kıbrıs Türk Elektrik Kurumu (KIB-TEK) elektrik bağlantısı yapamaz; inşaat sırasındaki şantiye bağlantıları bunun dışındadır (f. 8(7)).

Maliyetler: rakamlar nerede

Bu sayfa bilinçli olarak oran vermez. Tapu devir harcı, damga vergisi, yeni konutlarda KDV, avukatlık ücreti ve yıllık giderler Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul vergileri ve satın alma maliyetleri rehberimizde anlatılıyor; Uluslararası Alıcı Masası hesaplayıcısı da kendi fiyatınız için tahmin veriyor. Oranlar değişir; taahhüde girmeden önce avukatınızla teyit edin.

Mülkiyet ikamet izni değildir, ikamet izni vatandaşlık değildir

Gayrimenkul satın almak ikamet veya vatandaşlık hakkı verir mi?

Tek başına hayır. KKTC'de ikamete uygun ve ikamet amacıyla kullanılan bir konuta sahip olmak, kısa dönem ikamet izni başvurusunun dayanağı olabilir (İkamet İzinleri ve Vizeler Tüzüğü md. 14(2)(b)). Ekim 2026'dan beri yürürlükteki kurallara göre: koçan adınızaysa, satın aldığınız taşınmazların toplam değeri 300.000 Stg ve üzerindeyse izin 10 yıl, altındaysa 5 yıl olarak, gelir şartı aranmaksızın düzenlenir (KKTC Resmî Gazete Sayı 193, 2 Ekim 2026); Gelir ve Vergi Dairesi'nden pullanmış ve onaylı satış sözleşmesinde belirtilen değer 300.000 Stg ve üzerindeyse gelir şartı aranmaksızın 5 yıl olarak düzenlenir; bu değerin altındaysa, her ay düzenli 1 asgari ücret tutarında gelir apostilli belge veya herhangi bir bankanın belgesiyle kanıtlanırsa 5 yıl olarak düzenlenir, bu tutarda geliri gösteren banka belgesiyle 5 yıla kadar düzenlenebilir (KKTC Resmî Gazete Sayı 194, 5 Ekim 2026). Bu Tüzük vatandaşlık vermez; vatandaşlık ayrı bir mevzuatın konusudur. NORTHEA göçmenlik danışmanı değildir; ikamet başvurusu yapmaz, düzenlemez, vaat etmez. Uygunluğunuzu bağımsız, KKTC'de ruhsatlı bir avukat veya göçmenlik uzmanı teyit eder.

Sözleşmeyle alanlar için değişmeyen şart (md. 14(2)(b)(iii)): satış bedelinin en az üçte biri ödenmiş ve Bakanlar Kurulu'na taşınmaz edinme izni için başvurulmuş olmalıdır. Northea değerlendirmesi: Metin otomatik bir hak değil, süreler ve bir değer eşiği getirir; başvuru yapılır, diğer koşullar aranır, kararı yetkili makam verir. Başka para biriminde hangi kur ve tarihin esas alınacağını, asgari ücretin brüt mü net mi olduğunu söylemez; bu yüzden bu sayfa tutar vermez. Tüzük md. 28A(1), (v) alt bendindeki gelir koşulunun TC yurttaşlarından aranmayacağını öngörür; Ekim 2026 değişiklikleri 28A'ya dokunmadı, ancak yeni metne nasıl uygulanacağını ve eşik altında sözleşmenin hangi biçimde olması gerektiğini avukatınızla teyit edin. Bu, md. 14 kapsamında kısa dönem ikamet iznidir, daimi ikamet değildir.

Göz önüne alınması gereken riskler

1. Kurallar geçicidir. Bugünkü satın alma sınırları 11/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname'de de vardı (KKTC Resmî Gazete Sayı 28, Ek I Bölüm II, 12 Şubat 2026; Anayasa md. 112). 63/2026 (Sayı 87, 11 Mayıs 2026) bunları korudu; pullu sözleşmenin 1 ay içinde tapuya kaydı kuralını (aksi halde geçersiz), lisanslı ara yatırımcıyı, apostilli sabıka kaydı ve askerî sakınca araştırmasını ekledi. 89/2026 (Sayı 147, 7 Ağustos 2026), süresi dolarken 63/2026'yı sabıka kaydı ve askerî sakınca şartı olmadan yeniden yürürlüğe koydu. 119/2026 (Sayı 196, 6 Ekim 2026) 89/2026'yı yürürlükten kaldırdı (md. 14) ve hükümlerini yeniden düzenledi; yayımı tarihinde yürürlüğe girdi (md. 16). Yasa gücünde kararname Meclis yasalaştırmadıkça geçicidir; imza günü yürürlükteki metni avukatınız teyit eder.
2. İzin reddedilebilir. İngiltere hükümetinin 27 Kasım 2019'da güncellenen rehberi, 1974 öncesi Türk koçanlı arazide bile izin talebinin reddedilebileceğini ve gerekçe verilmeyebileceğini belirtir (GOV.UK, "Cyprus: buying property").
3. 1974 öncesi mülkiyet talepleri. Aynı GOV.UK sayfası kuzeydeki birçok mülkün mülkiyetinin ihtilaflı olduğunu, alıcıların Kıbrıs Cumhuriyeti mahkemelerinde dava ile karşılaşabileceğini ve 20 Ekim 2006'dan bu yana Cumhuriyet tapu kütüğündeki malikin izni olmadan böyle bir mülkü almanın, satmanın, kiralamanın, tanıtmanın veya ipotek etmenin Cumhuriyet ceza kanununa göre suç olduğunu belirtir. Northea bu ifadeleri GOV.UK'nin söylediği şekliyle aktarır; değerlendirmez.
4. KKTC'de 1974 öncesi malikler için başvuru yolu, 67/2005 sayılı Yasa ile kurulan Taşınmaz Mal Komisyonu'dur. Komisyon 24 Eylül 2026 itibarıyla 8.796 başvuru, 3.756 sonuçlanmış dosya ve 768.469.023 Sterlin tazminat kararı bildirmektedir (TAMK). Belirli bir parseli ilgilendiren bir başvuru olup olmadığı avukatınızın konusudur.
5. Kaçırılan süreler. Tescil edilmeyen sözleşme, geç ödenen devir harcı veya 1 yıl dışında kalan devir, sözleşmeyi geçersiz kılabilir ya da izni düşürebilir (119/2026).
6. Proje sınırları. Rağbet gören daire projelerinde yukarıdaki yabancıya satış sınırları dolabilir; rezervasyondan önce müteahhitten durumu yazılı isteyin.
7. Yeni projeler müteahhit, teslim ve koçan çıkma riskini de getirir; projeden satış ve müteahhit kontrolleri rehberimizde anlatılıyor.

Taahhütten önce kontrol listesi

1. Alımın, KKTC'de zaten sahip olduğunuz taşınmazlar da hesaba katılarak 119/2026 sayılı kararnameye uyduğunu avukatınıza yazılı teyit ettirin.
2. Satıcı veya müteahhit adına çalışmayan, KKTC'de ruhsatlı bağımsız bir avukat seçin; Kıbrıs Türk Barolar Birliği ilçe barolarına göre avukat listeleri yayımlıyor.
3. Koçan fotokopisini ve yer planını alın; avukatınıza Tapu Dairesinde araştırma yaptırın.
4. Rezervasyondan önce koçan türünü ve geçmişini yazılı olarak alın.
5. Kaporayı yalnızca hangi durumda iade edileceğini yazan bir belgeyle ödeyin.
6. Sözleşmeyi anladığınız dilde okuyun; ödemeleri doğrulayabileceğiniz aşamalara bağlayın.
7. 1 aylık tescil süresini takvime yazın ve izin başvurusunu bu süre içinde yaptırın.
8. Kendi ülkenizden alacağınız orijinal sabıka kaydı dahil belgelerinizi erkenden hazırlayın.
9. İzin yayımlandıktan sonra 75 iş günlük harç ve 1 yıllık devir sürelerini takvime yazın.
10. Mülkiyet, oturma izni ve vatandaşlık sorularını birbirinden ayırın; göç konusunda yetkin bir uzmana danışın.