רכישת נכס לזרים בצפון קפריסין: האם זרים יכולים לקנות, והכללים נכון ל-11 באוקטובר 2026

מיהו רוכש זר

כלל רשמי: חוק 52/2008 בדבר רכישת מקרקעין על ידי זרים מגדיר זר כל אדם טבעי שאינו אזרח צפון קפריסין, וכולל ישויות משפטיות זרות (חוק 52/2008, סעיף 2). צו-חוק 119/2026 מוסיף שחברה היא ישות משפטית זרה אם חלק כלשהו מהמניות או מההון, בכל גודל ומכל סוג, שייך לזר, או אם רוב מנהליה זרים; עמותות, קרנות ומועדונים עם חברים זרים מטופלים באותו אופן (העיתון הרשמי של צפון קפריסין מס' 196, 6 באוקטובר 2026, צו-חוק 119/2026, סעיף 3).

ניתוח NORTHEA: רכישה דרך חברה הרשומה בצפון קפריסין אינה מוציאה כשלעצמה רוכש זר ממסלול ההיתר. קבלו ייעוץ משפטי ומיסויי לפני שאתם בוחרים מבנה רכישה.

היתר רכישה

כלל רשמי: יחיד או חברה זרים רשאים לרכוש נכס רק בתנאי שקיבלו היתר רכישה ממועצת השרים. הבקשה מוגשת למשרד הפנים באופן אישי, באמצעות עורך דין או באמצעות מיופה כוח מורשה (צו-חוק 119/2026, סעיף 4, שהחליף את סעיף 8 לחוק 52/2008).

רשימת המסמכים שמשרד הפנים מפרסם לבקשת היתר כוללת מכתב פנייה הממוען למשרד, טופס מידע, העתק דרכון, העתק שטר הבעלות (koçan), תשריט מגרש שבו האזור מסומן, תעודת יושר מקורית ממדינתכם, וחוזה המכר אם יש; החלק הנרכש חייב להיות מצוין במכתב הפנייה (משרד הפנים, 'מסמכים נדרשים להיתר לרכישת נכס'). קונים מגרמניה, מאוסטריה או משווייץ? השאלות על מסמכים מהבית מופיעות במדריך לרוכשים משם.

ההיתר הוא החלטה ולא פורמליות: העיתוי שלו אינו בשליטת המוכר, ואין ודאות שיינתן. אופן שילוב הבקשה ברכישה כולה, שלב אחר שלב ועם לוחות זמנים אופייניים, מפורט במדריך שלנו לאופן רכישת נכס בצפון קפריסין כרוכש זר.

רכישת נכס לזרים: מה מותר לקנות, והמגבלות הנוכחיות

כלל רשמי: צו-חוק 119/2026 מאפשר לרוכש זר לרכוש נכס באחת הצורות שלהלן, עם תקרות נוספות ברמת הפרויקט. הנוסח מצוטט מהצו כפי שנבדק מול העיתון הרשמי ב-25 בספטמבר 2026; צו-חוק הוא זמני, ולכן סעיף הסיכונים שלהלן מסביר מדוע עורך הדין שלכם בודק אותו שוב ביום החתימה.

1. מגבלות (אחת מהצורות הבאות): מגרש של עד 1,338 מ"ר עם יחידת מגורים אחת; עד 3 דירות (6 לאזרחי מדינות המכירות בצפון קפריסין ומעניקות לאזרחיה את אותה זכות); בית צמוד קרקע על קרקע של עד 3,300 מ"ר, ללא יחידת מגורים שנייה על אותה קרקע; או 2 וילות צמודות קרקע בנות שתי קומות בתוך פרויקט מגורים או אתר (3 לפי אותו כלל הדדיות).
2. תקרות לפרויקט: בחלקת דירות אחת, רוכשים קשורים או רוכשים בני אותה אזרחות אינם רשאים לרכוש יותר ממחצית היחידות; לכל היותר 80% מפרויקט מגורים באזור מתוכנן ניתן למכור לזרים.
3. מסלול השקעה: "השקעה" פירושה לפחות €10,000,000 בתיירות, חינוך, בריאות, תעשייה, חקלאות, טכנולוגיה או מו"פ, המופקדים בבנק בצפון קפריסין ומנוצלים בתוך שנתיים; בנייה למכירה אינה נחשבת. מה משקיעים בוחנים לפני רכישת קרקע לפיתוח מפורט בקרקע לפיתוח בצפון קפריסין. כיצד מגבלות אלה חלות על אחוזות גדולות, פנטהאוזים ומבני חברות מכוסה במדריך שלנו לנכסי יוקרה בצפון קפריסין.

בדקו את שטר הבעלות לפני שמתחייבים

כלל רשמי: מרשם המקרקעין של צפון קפריסין (Tapu ve Kadastro Dairesi) מנפיק שטרי בעלות, רושם ומבטל משכנתאות, מתעד צווי בית משפט כנגד נכסים ובהתאם לבקשה מכין אישור חיפוש (araştırma belgesi) המראה מי הבעלים של נכס מסוים (משרד הפנים של צפון קפריסין, תפקידי Tapu ve Kadastro Dairesi).

בפועל עורך הדין משתמש בחיפוש הזה כדי לאשר את הבעלים הרשום, את החלקה ושטחה, את סוג השטר, ואת כל משכנתה, צו בית משפט או שותף בבעלות. סוג השטר חשוב משום שלשטרות בצפון יש היסטוריות שונות; משמעות כל סוג מוסברת במדריך שלנו לסוגי שטרי בעלות בצפון קפריסין. אין לתאר שום סוג שטר כנטול סיכון: מה שקובע הוא מה שהחיפוש וההיסטוריה מראים לגבי החלקה הזו.

רצף האימות המלא, עם מטריצת סיכונים והשאלות לשאול לפני מקדמה, נמצא בעמוד בדיקת הנאותות שלנו.

רישום החוזה והמועדים שבאים אחריו

כלל רשמי: רוכש זר חייב לבייל את החוזה לפי חוק מס הבולים ולרשום אותו במרשם המקרקעין המחוזי בתוך חודש, תוך תשלום המסים והאגרות החלים על המכירה, ולהגיש למשרד בקשה להיתר רכישה באותה תקופה. אחרת החוזה בטל אוטומטית (צו-חוק 119/2026, סעיף 4, סעיף 8(6)(1)).

כלל רשמי: משעה שהיתר מועצת השרים מתפרסם בעיתון הרשמי, יש לחתום על העברת הבעלות במרשם המקרקעין המחוזי בתוך שנה, ולשלם את אגרות ההעברה בתוך 75 ימי עבודה; אם אחד המועדים הללו מוחמץ, ההיתר פוקע. כאשר לא נוצרת משכנתה לטובת המוכר, תקופת השנה נספרת מהיום שבו שולם המחיר המלא שבתיק ההיתר (סעיפים 8(6)(2) ו-8(7)). לוח הזמנים של הרכישה מסדר את המועדים הללו לפי סדרם.

כלל רשמי: כל עוד המסים והאגרות על המכירה לא שולמו, רשויות מקומיות אינן רשאיות לחבר מים ורשות החשמל הקפריסאית-טורקית (KIB-TEK) אינה רשאית לחבר חשמל לנכס; חיבורי אתר בזמן בנייה אינם נכללים (סעיף 8(7)).

עלויות: היכן המספרים

עמוד זה אינו נותן שיעורים במכוון. אגרת העברת השטר, מס בולים, מע"מ על בנייה חדשה, שכר טרחה משפטי ועלויות שנתיות מוסברים במדריך שלנו למסי נכסים ועלויות רכישה בצפון קפריסין, והמחשבון של דלפק הרוכשים הבינלאומי מעריך אותם למחיר שלכם. השיעורים משתנים; אמתו אותם עם עורך הדין לפני שאתם מתחייבים.

בעלות אינה תושבות, ותושבות אינה אזרחות

האם רכישת נכס מקנה זכות לאשרת שהייה או לאזרחות?

לא כשלעצמו. בעלות על בית בצפון קפריסין הראוי למגורים והמשמש למגוריכם יכולה לשמש בסיס לבקשה להיתר תושבות לטווח קצר (תקנות היתרי תושבות ואשרות, סעיף 14(2)(b)). לפי הכללים שבתוקף מאז אוקטובר 2026: עם שטר בעלות על שמכם, ההיתר ניתן ל-10 שנים אם הנכס שרכשתם שווה GBP 300,000 או יותר בסך הכול, ול-5 שנים מתחת לכך, ללא תנאי הכנסה (העיתון הרשמי של צפון קפריסין מס' 193, 2 באוקטובר 2026); עם חוזה מכר מבויל ומאושר על ידי משרד ההכנסות והמס, הוא ניתן ל-5 שנים ללא תנאי הכנסה בשווי חוזה של GBP 300,000 או יותר; מתחת לשווי זה, הוא ניתן ל-5 שנים אם תוכיחו הכנסה חודשית סדירה בגובה שכר מינימום אחד (מסמך ממדינת המוצא עם אפוסטיל או מסמך של כל בנק), או עשוי להינתן לתקופה של עד 5 שנים על סמך מסמך בנקאי המראה הכנסה כזו (העיתון הרשמי של צפון קפריסין מס' 194, 5 באוקטובר 2026). תקנות אלה אינן מקנות אזרחות; האזרחות מוסדרת בחוק נפרד. NORTHEA אינה יועצת הגירה ואינה מגישה בקשה, מסדירה או מבטיחה תושבות; עורך דין עצמאי בעל רישיון בצפון קפריסין או מומחה הגירה מאשר אם אתם זכאים. לשני המסלולים זה לצד זה, למה שהטקסט משאיר פתוח ולשאלות שיש להביא לעורך הדין, ראו היתרי תושבות לבעלי נכסים בצפון קפריסין.

נדרש גם מרוכשים בחוזה (סעיף 14(2)(b)(iii), ללא שינוי): תשלום של לפחות שליש מהמחיר והגשת בקשה להיתר רכישה ממועצת השרים. ניתוח NORTHEA: הנוסח קובע תקופות וסף שווי, לא זכות אוטומטית; אתם מגישים בקשה, התנאים האחרים חלים, והרשויות מחליטות. הוא אינו קובע איזה שער חליפין או תאריך חלים על מטבע אחר, או אם שכר המינימום הוא ברוטו או נטו, ולכן עמוד זה אינו נוקב בסכום. סעיף 28A(1) פוטר אזרחי הרפובליקה של טורקיה מתנאי ההכנסה שב-(v); התיקונים מאוקטובר לא שינו אותו, אך אשרו עם היועץ המשפטי כיצד הוא חל על הנוסח החדש ואיזו צורה נדרשת לחוזה מתחת לסף. זהו היתר לטווח קצר לפי סעיף 14, לא תושבות קבע.

סיכונים לשקול

1. הכללים זמניים. צו-חוק 11/2026 (העיתון הרשמי של צפון קפריסין מס' 28, נספח I חלק II, 12 בפברואר 2026; שהותקן מכוח סעיף 112 לחוקה) כבר קבע את מגבלות הרכישה הנוהגות היום. צו-חוק 63/2026 (מס' 87, 11 במאי 2026) שמר עליהן והוסיף מועד של חודש אחד לרישום חוזה מבויל במרשם המקרקעין (אחרת החוזה בטל), את המשקיע-המתווך המורשה, ובדיקת רישום פלילי ואישור שחרור משירות צבאי עם אפוסטיל. צו-חוק 89/2026 (מס' 147, 7 באוגוסט 2026) חוקק מחדש את 63/2026 עם תום תוקפו, ללא הדרישה לרישום פלילי ולאישור השחרור משירות צבאי. צו-חוק 119/2026 (מס' 196, 6 באוקטובר 2026) ביטל את 89/2026 (סעיף 14) וחוקק מחדש את הוראותיו, בתוקף מיום הפרסום (סעיף 16). צו-חוק הוא זמני אלא אם הפרלמנט מחוקק אותו; עורך הדין שלכם מאשר את הנוסח שבתוקף ביום החתימה.
2. היתר יכול להידחות. ההנחיות של ממשלת בריטניה, שעודכנו לאחרונה ב-27 בנובמבר 2019, מזהירות שרוכש עלול להיתקל בסירוב להיתר רכישה וייתכן שלא יינתן נימוק (GOV.UK, 'Cyprus: buying property').
3. טענות בעלות מלפני 1974. אותו עמוד של GOV.UK קובע שהבעלות על נכסים רבים בצפון שנויה במחלוקת, שרוכשים עלולים להתמודד עם הליכים בבתי המשפט של הרפובליקה של קפריסין, ושמאז 20 באוקטובר 2006 קנייה, מכירה, השכרה, קידום או שעבוד של נכס כזה ללא רשות הבעלים הרשום במרשם המקרקעין של הרפובליקה היא עבירה פלילית לפי החוק הפלילי של הרפובליקה. NORTHEA חוזרת על הדברים כפי ש-GOV.UK מנסח אותם; היא אינה מעריכה אותם.
4. התרופה בצפון קפריסין לבעלים מלפני 1974 היא הוועדה לנכסי מקרקעין (Taşınmaz Mal Komisyonu, TAMK), שהוקמה לפי חוק 67/2005. נכון ל-24 בספטמבר 2026 היא מונה 8,796 בקשות, 3,756 שהסתיימו ופיצוי שנפסק בסך £768,469,023 (TAMK). אם תביעה נוגעת בחלקה מסוימת, זו שאלה לעורך הדין.
5. מועדים שהוחמצו. חוזה שלא נרשם, אגרות העברה מאוחרות או העברה מחוץ לתקופת השנה יכולים לבטל את החוזה או את ההיתר (צו-חוק 119/2026).
6. מכסות פרויקט. בפרויקטי דירות פופולריים ניתן להגיע לתקרות המכירה לזרים שפורטו לעיל; בקשו מהיזם את המצב בכתב לפני שאתם שומרים יחידה.
7. בנייה חדשה מוסיפה סיכוני יזם, מסירה והנפקת שטר, המכוסים במדריך שלנו לנכסים על הנייר ולבדיקות יזם.

רשימת בדיקה לפני שמתחייבים

1. בקשו מעורך הדין לאשר בכתב שהרכישה מתאימה לצו-חוק 119/2026, תוך התחשבות בכל נכס בצפון קפריסין שכבר בבעלותכם.
2. מנו עורך דין עצמאי בעל רישיון בצפון קפריסין שאינו פועל מטעם המוכר או היזם; לשכת עורכי הדין הקפריסאית-טורקית מפרסמת רשימות עורכי דין לפי לשכה מחוזית.
3. השיגו העתק koçan ותשריט מגרש, ובקשו מעורך הדין לבצע חיפוש במרשם המקרקעין.
4. קבלו בכתב את סוג השטר ואת היסטוריית השטר לפני שאתם שומרים יחידה.
5. שלמו מקדמת שמירה רק בתנאים כתובים הקובעים מתי היא מוחזרת.
6. קראו את החוזה בשפה שאתם מבינים, עם תשלומים הצמודים לאבני דרך שאתם יכולים לאמת.
7. רשמו ביומן את מועד רישום החוזה בתוך חודש והגישו את בקשת ההיתר בתוכו.
8. הכינו מוקדם את המסמכים שלכם, כולל תעודת יושר מקורית ממדינתכם.
9. לאחר פרסום ההיתר, רשמו ביומן את מועד 75 ימי העבודה לאגרות ואת מועד השנה להעברה.
10. שמרו על הפרדה בין בעלות, תושבות ואזרחות, וקבלו ייעוץ הגירה מאיש מקצוע מוסמך.