سرمایه‌گذاران پیش از تملک زمین توسعه در قبرس شمالی چه چیزهایی را بررسی می‌کنند

1. خریدار از نظر حقوقی چه کسی است؟

با ابزار خرید آغاز کنید، چون ساختار تعیین می‌کند کدام قواعد اعمال می‌شود.

بر اساس فرمان تملک خارجی‌ها، «شخص حقوقی خارجی» شامل شرکتی است که هر سهم یا سرمایه‌ای، با هر اندازه یا نوع، متعلق به یک خارجی باشد یا اکثر مدیران آن خارجی باشند. انجمن‌ها، بنیادها، باشگاه‌ها و نهادهای مشابه که اعضای خارجی دارند همین‌گونه رفتار می‌شوند (فرمان قانونی 119/2026، روزنامه رسمی TRNC شماره 196، 6 اکتبر 2026، ماده 3(2)). شخص حقیقی یا حقوقی خارجی فقط با مجوز خرید از شورای وزیران می‌خرد (ماده 8(1)). تحلیل Northea این است که خرید از طریق یک شرکت TRNC با سهامدار خارجی، خودبه‌خود خرید را از رژیم مجوز بیرون نمی‌برد.

از وکیل خود بپرسید: کدام نهاد باید مالک زمین باشد و این انتخاب برای مجوز، مالیات و فروش بعدی پروژه یا واحدهای آن چه معنایی دارد؟

2. پروژه با کدام مسیر حقوقی می‌خواند؟

فرمان «سرمایه‌گذاری» را محدود تفسیر می‌کند و سرمایه‌گذاری را از ساخت‌وفروش جدا می‌کند.

مسیر سرمایه‌گذاری. «سرمایه‌گذاری» یعنی به‌کارگیری دست‌کم €10,000,000 در گردشگری، آموزش، سلامت، صنعت، کشاورزی، فناوری یا پژوهش و توسعه. ساخت‌وفروش (ساخت خانه برای فروش) سرمایه‌گذاری به حساب نمی‌آید (ماده 3(3)). شخص حقیقی یا حقوقی خارجی که با این مسیر سرمایه‌گذاری می‌کند باید دست‌کم €10,000,000 را نزد بانکی که در TRNC فعالیت می‌کند، به نام شرکت یا به حساب آن، سپرده کند. جدا از خرید زمین، این مبلغ باید ظرف دو سال برای سرمایه‌گذاری نام‌برده در تصمیم شورای وزیران به کار رود. نظارت با وزارتخانه مسئول سرمایه‌گذاری و اداره درآمد و مالیات است (ماده 8(11)(C)).

سقف زمین برای شرکت‌های دارای سهامدار خارجی. شرکتی که در TRNC تأسیس یا ثبت شده و هر سهم خارجی دارد، با رعایت قواعد سرمایه‌گذاری و سقف‌های فروش پروژه، می‌تواند برای سرمایه‌گذاری حداکثر 80,280 متر مربع زمین بخرد. اگر در زمین از پیش ساختمانی با تأیید نهایی وجود داشته باشد که با معیارهای سرمایه‌گذاری بخواند، شورای وزیران می‌تواند بدون اعمال قاعده €10,000,000 به خرید اجازه دهد (ماده 8(13)(A)(a)).

مسیر مشارکت ساخت‌وفروش. ساخت‌وفروش سرمایه‌گذاری نیست، اما برای آن راهی باریک وجود دارد. اشخاص حقیقی یا حقوقی ثبت‌شده در اتحادیه پیمانکاران ساختمانی ترک‌های قبرس که مجوز رده پیمانکاری سالانه معتبر دارند می‌توانند با اشخاص حقیقی یا حقوقی خارجی مشارکت تشکیل دهند. این شرکای خارجی باید اتباع کشورهایی باشند که TRNC را به رسمیت می‌شناسند و همین حق را به شهروندان TRNC می‌دهند، و مشارکت فقط می‌تواند با استفاده از مجوز پیمانکاری شریک محلی برای فروش بسازد. سهم خارجی در مشارکت نمی‌تواند از 49٪ بیشتر شود. چنین مشارکتی می‌تواند با تأیید شورای وزیران و با درخواست از وزارتخانه مجوز خرید زمین بگیرد (ماده 8(11)(D)(i)-(ii)).

سرمایه‌گذار واسطه دارای مجوز. فرمان سرمایه‌گذار واسطه دارای مجوز را نیز تنظیم می‌کند: شخص حقیقی یا حقوقی خارجی که بر اساس مجوزی که هر بار برای یک سال صادر می‌شود، بدون کسب مالکیت، در مرحله پروژه یا پس از تأیید نهایی، دست‌کم ده واحد مسکونی در سال را با توافق کتبی در اختیار می‌گیرد تا برای خریداران خارجی بازاریابی و منتقل کند. توافق‌های او باید ظرف یک ماه در اداره ثبت املاک منطقه ثبت شود. انتقال به خریداران ظرف دو سال از گواهی تأیید نهایی سررسید می‌شود. واحدهایی که در این مدت بازاریابی و منتقل نشوند باید با گواهی بهره‌برداری تحت مقررات خانه‌های تعطیلات درآیند، وگرنه مجوز لغو می‌شود (مواد 8A، 8B). این یک مدل توزیع است، نه مسیر زمین.

از وکیل خود بپرسید: پروژه ما، اگر اصلاً، با کدام یک از این مسیرها می‌خواند؟ تصمیم شورای وزیران باید چه چیزهایی را مشخص کند؟ اگر زمان‌بندی از مهلت‌های دو ساله فراتر برود چه می‌شود؟

3. زمین: سند، بارهای حقوقی و محدودیت‌ها

زمین توسعه همان پرسش‌های سندی یک خانه را دارد، در مقیاسی بزرگ‌تر و احتمالاً با مالکان بیشتر. راهنمای انواع سند ما خانواده‌های سند را توضیح می‌دهد. راهنمای سند و راستی‌آزمایی حقوقی ما توضیح می‌دهد جست‌وجو را چگونه سفارش دهید و گزارش را چگونه بخوانید. برای زمین این‌ها را بیفزایید:

• هر شریک و هر سهم. آیا قطعه‌ای مشاع است؟ چه کسانی باید امضا کنند و آیا هر مالک موافقت کرده است؟
• رهن‌ها و احکام دادگاه در همه قطعاتی که یکپارچه می‌شوند، نه فقط قطعه اصلی.
• نوع سند و زنجیره مالکیت هر قطعه، همراه با نظر کتبی درباره هر سابقه پیش از 1974. یادداشت‌های GOV.UK و کمیسیون اموال غیرمنقول را در راهنمای راستی‌آزمایی ما ببینید.
• رده‌های زمین و مناطق ممنوعه. راهنمای فروش ما ماده 4 قانون 52/2008 را خلاصه می‌کند، از جمله قاعده اینکه زمین کشاورزی و جنگلی را نمی‌توان به خارجی‌ها فروخت و مناطق ممنوعه را می‌توان با آیین‌نامه تعیین کرد. از وکیل خود تأیید کتبی بخواهید که هر قطعه را نهاد انتخابی شما می‌تواند تملک کند. این را هم بپرسید: آیا قاعده‌ای نظامی یا هر منطقه ممنوعه دیگر بر این قطعه اثر می‌گذارد، و اگر چنین است، بر خود خرید اثر می‌گذارد یا فقط بر استفاده بعدی از زمین؟

4. طرح‌ریزی، دسترسی و زیرساخت

سند می‌گوید زمین از آن کیست، نه اینکه روی آن چه می‌توانید بسازید. پیش از قیمت‌گذاری یک زمین، از شهرساز و مهندس خود بپرسید:

1. امروز چه وضعیت منطقه‌بندی و طرح‌ریزی بر هر قطعه اعمال می‌شود و چه چیزی را مجاز می‌کند؟
2. آیا تأیید طرح‌ریزی یا پروانه ساخت موجود است، برای چه، و آیا هنوز معتبر است؟
3. آیا دسترسی قانونی جاده‌ای وجود دارد و ثبت شده است؟
4. وضعیت ظرفیت برق، آب و فاضلاب برای مقیاسی که در نظر دارید چیست و هزینه ارتقا را چه کسی می‌پردازد؟
5. آیا محدودیت‌های توپوگرافی، ساحلی، میراث فرهنگی یا محیط زیستی وجود دارد که مساحت قابل ساخت را محدود کند؟
6. صدور پروانه‌های مشابه در این شهرداری اخیراً چقدر طول کشیده است؟

راهنمای راستی‌آزمایی ما قواعد پروانه و گواهی تأیید را بر اساس قانون تنظیم خیابان‌ها و ساختمان‌ها (فصل 96) بیان می‌کند. این‌ها برای زمین هم اهمیت دارند: اداره ثبت املاک منطقه کارهایی را که پروانه می‌خواستند، بدون ارائه گواهی تأیید ثبت نمی‌کند، مگر آنکه مدیر اداره ثبت املاک از آن صرف‌نظر کند (فصل 96، ماده 16).

5. خروج: سقف‌های فروش در سطح پروژه

یک پروژه مسکونی فقط به اندازه آنچه به‌طور قانونی و به هر کسی که می‌توان فروخت ارزش دارد. فرمان دو سقف در سطح پروژه می‌گذارد (ماده 8(10)):

• در یک قطعه آپارتمانی، بیش از نیمی از واحدها را نمی‌توان توسط خارجی‌هایی که از راه خون یا ازدواج خویشاوند درجه یک‌اند و/یا خارجی‌های هم‌تابعیت خرید.
• در هر حال، حداکثر 80٪ یک پروژه مسکونی در منطقه‌بندی‌شده را می‌توان به خارجی‌ها فروخت.

خروج را بر اساس این سقف‌ها و محدودیت‌های خرید هر خریدار خارجی مدل کنید (ببینید آیا خارجی‌ها می‌توانند در قبرس شمالی ملک بخرند؟). پیش از برنامه‌ریزی فروش به هر بازار واحد، از وکیل خود بپرسید قاعده نیمی از واحدها در پروژه شما چگونه و برای کدام خریداران شمرده می‌شود. هر خریدار خارجی نیز باید قرارداد مهرشده خود را ظرف یک ماه، با پرداخت مالیات‌ها و عوارض ناشی از فروش، ثبت کند، وگرنه قرارداد باطل است (ماده 8(6)(1)). از وکیل خود بپرسید این یک ماه از چه تاریخی آغاز می‌شود و فرایند فروش شما باید با آن چگونه برخورد کند. گام‌های سمت خریدار در راهنمای خرید ما آمده است.

6. قواعدی که می‌توانند تغییر کنند

این احکام در یک فرمان قانونی قرار دارند. فرمان قانونی 119/2026 (روزنامه رسمی شماره 196، 6 اکتبر 2026) فرمان قانونی 89/2026 را (ماده 14) لغو کرد و قواعد آن را جایگزین کرد؛ 89/2026 فرمان قانونی 63/2026 را بازصادر کرده بود که خود سقف‌های خرید فرمان قانونی 11/2026 (روزنامه رسمی شماره 28، 12 فوریه 2026) را تکرار می‌کرد. صفحه قواعد خریدار خارجی ما هر تغییر را با تاریخ ثبت می‌کند. ساخت یک زمین تملک‌شده می‌تواند سال‌ها طول بکشد؛ بنابراین از وکیل خود بپرسید: فرمان قانونی جاری تا چه مدت لازم‌الاجرا می‌ماند، اگر منقضی یا تغییر کند کدام احکام همچنان شما را متعهد می‌کنند و قرارداد این ریسک را چگونه باید تقسیم کند؟

Northea در درخواست زمین چه می‌کند

صفحه سرمایه خصوصی Northea فرصت‌های ملکی منتخب را برای سرمایه حرفه‌ای و نهادی ارائه می‌کند. چنان‌که آن صفحه بیان می‌کند، پرونده‌های آنجا نمونه‌های توضیحی‌اند؛ پیشنهاد یا موجودی فعلی نیستند. مأموریت‌های محرمانه فقط با مشتریان واجد شرایط به اشتراک گذاشته می‌شود. فرایند آنجا از درخواست محرمانه، ارزیابی صلاحیت و NDA، از طریق خلاصه اجرایی، پرونده و اتاق داده، تا راستی‌آزمایی و تملک پیش می‌رود. Northea مبنا، تاریخ و منبع هر بازده، ارزش‌گذاری، ظرفیت توسعه یا وضعیت طرح‌ریزی را که نشان می‌دهد ذکر می‌کند و هیچ‌یک را قطعی ارائه نمی‌کند. Northea مؤسسه حقوقی، شهرساز یا مشاور مالیاتی نیست و نظر حقوقی نمی‌دهد. تأیید حرفه‌ای مستقل همچنان بخشی از راستی‌آزمایی است.