خرید ملک در قبرس شمالی از آلمان، اتریش یا سوئیس

1. قواعدی که برای شما اعمال می‌شود

اشخاص حقیقی و شرکت‌های خارجی فقط با مجوز خرید از شورای وزیران و در چارچوب محدودیت‌های فرمان قانونی 119/2026 (روزنامه رسمی TRNC شماره 196، 6 اکتبر 2026، ماده 4، به‌صورت جایگزین‌شده در بند 8(1) قانون 52/2008) می‌توانند در TRNC ملک بخرند. این محدودیت‌ها جایگزین یکدیگرند و یکی از این قالب‌هاست: قطعه‌ای تا 1,338 m² که فقط یک واحد مسکونی روی آن ساخته شود؛ تا 3 آپارتمان؛ یک خانه مستقل بر زمینی تا 3,300 m²، بدون واحد مسکونی دوم در آن زمین؛ یا 2 ویلای مستقل دوطبقه در یک مجتمع یا سایت مسکونی.

شرکتی که خارجی‌ای در آن سهم یا سرمایه‌ای، به هر اندازه یا نوع، داشته باشد یا اکثر مدیرانش خارجی باشند، شخص حقوقی خارجی محسوب می‌شود (ماده 3(2)). بنابراین خرید از طریق شرکت، چه در کشور خودتان ثبت شده باشد چه در TRNC، به‌خودی‌خود شما را از قواعد مجوز بیرون نمی‌برد؛ از وکیل خود بپرسید هر ساختاری که در نظر دارید چگونه ارزیابی می‌شود. قواعد کامل، همراه با سقف‌های پروژه و سابقه تاریخ‌دار تغییرات، در صفحه قواعد خریداران خارجی ما و در راهنمای آیا خارجی‌ها می‌توانند در قبرس شمالی ملک بخرند؟ آمده است.

فرمان قانونی 119/2026 فرمان قانونی 89/2026 را لغو کرد (ماده 14) و با انتشار لازم‌الاجرا شد (ماده 16). از وکیل خود بخواهید متن لازم‌الاجرا در روز امضا، و دوباره پیش از انتقال را تأیید کند.

2. پرسش سقف‌های بالاتر

فرمان 6 آپارتمان به‌جای 3، یا 3 ویلای مستقل دوطبقه در یک مجتمع یا سایت به‌جای 2 را فقط برای اتباع کشورهایی مجاز می‌داند که TRNC را به رسمیت می‌شناسند و همین حق را به شهروندان TRNC می‌دهند (بند 8(1)(B) و (Ç)). Northea فهرست نمی‌کند کدام کشورها این آزمون را برآورده می‌کنند و این صفحه درباره آلمان، اتریش یا سوئیس هیچ اظهارنظری نمی‌کند. پیش از رزرو، کتباً از وکیل خود بپرسید:

• آیا سقف بالاتری بر گذرنامه من اعمال می‌شود؟
• اگر بیش از یک تابعیت دارم، درخواست به کدام یک تکیه خواهد کرد؟

تحلیل Northea: خرید خود را بر پایه سقف‌های استاندارد برنامه‌ریزی کنید تا زمانی که آن پاسخ را کتباً داشته باشید.

3. پیش از آغاز: سابقه سند و مجوز

دو نکته زمینه‌ای شایسته خواندن دقیق پیش از هر تعهدند. هر دو در صفحه‌های موجود Northea آمده‌اند.

• سابقه سند. راهنمای آلمانی ما زمینه ملک‌هایی با منشأ قبرسی یونانی پیش از 1974 را شرح می‌دهد و حکم 2009 دادگاه دادگستری اتحادیه اروپا در پرونده Apostolides v Orams (پرونده C-420/07) را نقل می‌کند (Immobilien in Nordzypern kaufen). راهنمای بریتانیا ما راهنمای دولت بریتانیا درباره همین موضوع را نقل می‌کند. اگر در اتحادیه اروپا زندگی می‌کنید، از وکیل خود کتباً بپرسید آن حکم می‌تواند برای شما و برای قطعه مشخص چه معنایی داشته باشد.
• مجوز یک تصمیم است. راهنمای دولت بریتانیا هشدار می‌دهد که مجوز خرید ممکن است رد شود و ممکن است دلیلی ارائه نشود (GOV.UK، «Cyprus: buying property»، آخرین به‌روزرسانی 27 نوامبر 2019، آن‌گونه که در راهنمای واجد شرایط بودن ما نقل شده است).

اینکه تاریخچه یک قطعه مشخص چه معنایی دارد، پرسشی حقوقی است. پیش از پرداخت هر مبلغی فراتر از ودیعه رزرو، از وکیل خود نظر کتبی درباره نوع سند و زنجیره مالکیت بخواهید، و پیش از پرداخت آن ودیعه بپرسید آیا و با چه شرایطی قابل استرداد است. انواع سند در اینجا توضیح داده شده است، و 15 پرسش پیش از پرداخت بیعانه در راهنمای بررسی حقوقی ما آمده است.

Northea راهنمای کنونی وزارت‌خانه‌های امور خارجه آلمان، اتریش یا سوئیس را برای این صفحه نخوانده است. توصیه‌های سفر و ملک دولت خودتان را پیش از سفر و پیش از امضا بخوانید.

4. مدارک از آلمان، اتریش یا سوئیس

راهنمای واجد شرایط بودن ما فهرست مدارک منتشرشده وزارت کشور برای درخواست مجوز را خلاصه می‌کند. الزامات می‌تواند تغییر کند و برخی مدارک از ثبت‌های کشور خودتان می‌آیند. پیش از سفارش هر چیز، از وکیل خود بپرسید:

• امروز وزارت کدام مدارک را از من می‌خواهد و به چه شکلی؟
• آیا گواهی سوءپیشینه از من لازم است، و اگر بله، کدام پذیرفته می‌شود: Führungszeugnis آلمان، Strafregisterbescheinigung اتریش یا Strafregisterauszug سوئیس؟
• آیا هر مدرک باید آپوستیل یا تصدیق دیگری داشته باشد، و از کدام مرجع؟
• آیا باید به ترکی ترجمه شود، و توسط چه کسی: مترجم رسمی در کشور من، یا در TRNC؟
• در روز ارائه درخواست چقدر باید تازه باشد؟

همین پرسش‌ها درباره وکالت‌نامه (Vollmacht) امضاشده در کشور خودتان نیز صدق می‌کند: آیا باید نزد سردفتر امضا شود، آیا آپوستیل لازم دارد، به چه زبانی باید تنظیم شود، و دقیقاً چه اقدام‌هایی را مجاز می‌کند. از وکیل خود بخواهید آن را محدود تنظیم کند.

5. خرید از راه دور: ترتیب کار

طبق فرمان قانونی 119/2026، قرارداد مهرشده ثبت و درخواست مجوز ارائه می‌شود، شخصاً، از طریق وکیل یا از طریق نماینده مجاز (بند 8(6)(1)). فاصله نحوه جابه‌جایی مدارک را تغییر می‌دهد، نه گام‌ها را.

1. وکیل مستقل دارای مجوز TRNC تعیین کنید که برای فروشنده یا سازنده کار نمی‌کند.
2. مدارک خود و وکالت‌نامه را همان‌گونه که وکیلتان مشخص می‌کند آماده کنید.
3. پیش از پرداخت هر مبلغی فراتر از ودیعه رزرو، با شرایط استردادی که خوانده‌اید، سند را استعلام کنید و تاریخچه آن را کتباً بنویسید.
4. قرارداد را به زبانی که می‌فهمید امضا کنید. فرمان مقرر می‌کند قرارداد مهرشده ظرف یک ماه در اداره ثبت اسناد ناحیه ثبت شود، با پرداخت همه مالیات‌ها و کارمزدهای فروش، و درخواست مجوز ارائه شود؛ در غیر این صورت قرارداد باطل است (بند 8(6)(1)). از وکیل خود بپرسید در مورد شما ماه از چه تاریخی شروع می‌شود، و هنگام امضا چه مبلغی باید آماده باشد.
5. مهلت‌های پس از انتشار مجوز خود در روزنامه رسمی را در تقویم ثبت کنید. بند 8(6)(2) یک سال از انتشار را برای انتقال در اداره ثبت اسناد تعیین می‌کند. بند 8(7) می‌گوید جایی که رهنی به نفع فروشنده برقرار نشود، دوره یک‌ساله از تاریخ پرداخت کامل قیمت شروع می‌شود، و کارمزدهای انتقال سند باید ظرف 75 روز کاری از انتشار پرداخت شود، وگرنه مجوز از اعتبار ساقط می‌شود. کتباً از وکیل خود بپرسید دوره یک‌ساله شما از چه تاریخی شروع می‌شود.
6. فهرست بررسی خریدار ما را مرور کنید. میز خریداران بین‌المللی یک پیش‌بررسی تقریبی واجد شرایط بودن و برآورد هزینه انجام می‌دهد؛ وکیل شما نتیجه را تأیید می‌کند.

6. پرداخت با یورو یا فرانک سوئیس

اگر قیمت قرارداد شما به ارزی غیر از ارزی که دارید یا درآمدتان به آن است ثابت شده باشد، هر تغییر نرخ ارز میان رزرو و آخرین پرداخت، هزینه هر پرداخت را برای شما تغییر می‌دهد. Northea پیش‌بینی نرخ ارز نمی‌دهد و ارائه‌دهنده‌ای توصیه نمی‌کند. از خودتان، بانکتان و وکیلتان بپرسید:

• قیمت قرارداد به چه ارزی ثابت شده، و پرداخت‌های مرحله‌ای به چه ارزی سررسید می‌شوند؟
• آیا قیمت را می‌توان به یورو یا فرانک ثابت کرد، و با چه هزینه‌ای؟
• از کدام بانک یا ارائه‌دهنده پرداخت دارای مجوز استفاده خواهید کرد، و برای انتقال به قبرس شمالی چه مدرک منبع وجوه از شما خواهد خواست؟

فقط به حساب نام‌برده در قرارداد پرداخت کنید و پیش از هر انتقال، مشخصات حساب را از طریق کانالی جداگانه با وکیل خود تأیید کنید. پرونده‌ای کامل از قراردادها، صورت‌حساب‌ها، تأییدیه‌های انتقال و رسیدها نگه دارید؛ وکیل شما تأیید می‌کند آیا پرونده مجوز، اداره ثبت اسناد یا درخواست اقامت به مدرک بانکی پرداخت نیاز دارد. نقشه کامل پرداخت در بانکداری و انتقال وجوه برای خرید در قبرس شمالی آمده است.

7. مالیات در کشور خودتان: پرسش‌ها برای مشاور شما

Northea مشاوره مالیاتی آلمان، اتریش یا سوئیس نمی‌دهد. اگر مقیم یکی از این کشورها هستید، قواعد مالیاتی کشورتان ممکن است بر درآمد اجاره از ملک خارج از کشور یا سود حاصل از آن، و احتمالاً بر هدیه یا ارث آن اعمال شود. پیش از خرید از Steuerberater خود بپرسید (در سوئیس، مشاور مالیاتی یا Treuhänder شما):

• آیا باید درآمد اجاره از شمال قبرس را اظهار کنم، و مالیات TRNC چگونه محاسبه می‌شود؟
• آیا موافقت‌نامه اجتناب از مالیات مضاعف بر درآمد شمال قبرس اعمال می‌شود؟ پاسخ را کتباً بخواهید.
• فروش بعدی در محل زندگی من چگونه مشمول مالیات می‌شود، و آیا مدت نگهداری اهمیت دارد؟
• اگر از طریق شرکت نگه دارم، پیامدها در کشور خودم چیست؟
• ملک پس از مرگ چگونه منتقل می‌شود، و کدام قانون بر آن حاکم است؟

هزینه‌های خرید و مالکیت در TRNC در راهنمای مالیات‌ها و هزینه‌ها ما آمده است؛ این صفحه هیچ نرخی اضافه نمی‌کند.

8. اقامت، و آنچه نیست

راهنمای خرید ما توضیح می‌دهد که خانه‌ای در TRNC که برای سکونت مناسب باشد و به‌عنوان محل اقامت شما استفاده شود، می‌تواند مبنای درخواست مجوز اقامت کوتاه‌مدت باشد. از اکتبر 2026: با سند مالکیت به نام شما، 10 سال اگر ارزش کل GBP 300,000 یا بیشتر باشد و 5 سال در کمتر از آن، بدون شرط درآمد (روزنامه رسمی TRNC شماره 193، 2 اکتبر 2026، A.E. 932)؛ با قرارداد فروش مهرشده و تأییدشده، 5 سال بدون شرط درآمد در GBP 300,000 یا بیشتر، و در کمتر از آن 5 سال، یا تا 5 سال، با اثبات درآمد ماهانه منظم معادل یک حداقل دستمزد (روزنامه رسمی شماره 194، 5 اکتبر 2026، A.E. 943). متن آستانه را به پوند استرلینگ «یا معادل آن در ارز دیگر» تعیین می‌کند و نمی‌گوید برای قیمتی به یورو یا فرانک کدام نرخ ارز یا تاریخ اعمال می‌شود؛ از وکیل خود بپرسید ارزش چگونه ارزیابی خواهد شد.

این مجوز اقامت طبق قانون TRNC است، نه شهروندی. پیش از تکیه بر آن برای سفر، از یک متخصص مهاجرت بپرسید یک مجوز TRNC در جمهوری قبرس و در منطقه شنگن چگونه تلقی می‌شود.

9. زبان و اینکه با چه کسی سروکار دارید

مشاور مشخص Northea، Al Bazarov، به ترکی و انگلیسی مشاوره می‌دهد. بپرسید هر سندی که امضا می‌کنید به چه زبانی تنظیم شده است، ترجمه‌ای به زبانی که می‌خوانید بخواهید، و هر دو نسخه را نگه دارید. Northea هماهنگ می‌کند؛ وکیل مستقل شما مشاوره می‌دهد و مسئول کار حقوقی است.

این صفحه چه کاری نمی‌کند

Northea مؤسسه حقوقی، مشاور مالیاتی یا مشاور مهاجرت نیست. این صفحه پرسش‌هایی را بیان می‌کند که یک خریدار در آلمان، اتریش یا سوئیس باید روشن کند. هیچ مالیات، کارمزد یا نرخ ارزی نمی‌دهد و مشاوره حقوقی یا مالیاتی نیست. قواعد تغییر می‌کند. پیش از هر تعهد، هر نکته را با وکیل TRNC خود و مشاور کشور خودتان تأیید کنید.