توضیح برنامه‌های پرداخت پیش‌فروش در قبرس شمالی

این راهنما چه چیزی را پوشش می‌دهد

این صفحه درباره پول است: جدول پرداخت پیش‌فروش چگونه ساخته می‌شود، هر پرداخت باید با چه چیزی فعال شود، و چه چیزی از خریدار میان امضا و سند محافظت می‌کند. راستی‌آزمایی خود سازنده، یعنی زمین، پروانه و سابقه‌اش، در راهنمای ما درباره ملک پیش‌فروش و بررسی سازنده آمده و اینجا تکرار نمی‌شود.

قاعده رسمی: فرمان قانونی 119/2026 (روزنامه رسمی TRNC شماره 196، 6 اکتبر 2026) خریدهای خارجی‌ها را تنظیم می‌کند و مهلت‌های ثبت، مجوز و انتقال را تعیین می‌کند. این فرمان مشخص نمی‌کند قیمت چگونه به اقساط تقسیم شود؛ این موضوع در قرارداد توافق می‌شود، و به همین دلیل عبارت‌بندی قرارداد این‌قدر مهم است. وکیل شما بررسی می‌کند آیا قاعده دیگری بر جدول پرداخت شما اعمال می‌شود.

جدول‌های مرحله‌ای و جدول‌های تاریخی

جدول مرحله‌ای (مبتنی بر نقطه عطف) هر قسط را وقتی سررسید می‌کند که مرحله‌ای مشخص به انجام رسیده و مستند شده باشد: برای مثال اسکلت تمام شده، سقف زده شده، واحد تحویل داده شده است. اگر کار متوقف شود، پرداخت بعدی سررسید نمی‌شود، پس تعهد شما به آنچه ساخته شده نزدیک می‌ماند.

جدول تاریخی اقساط را در تاریخ‌های ثابت یا ماهانه سررسید می‌کند، فارغ از پیشرفت کار. بودجه‌بندی آن آسان‌تر است و برخی برنامه‌ها پس از تحویل هم ادامه می‌یابند. خطر آن این است که در حالی که کارگاه ساکن است شما پرداخت می‌کنید؛ وقتی پول رفته باشد، بند تأخیر به‌ندرت کمک می‌کند.

بسیاری از قراردادها این دو را ترکیب می‌کنند: بیعانه و چند قسط تاریخی، سپس پرداخت‌های مرحله‌ای، و بعد باقی‌مانده در زمان تحویل یا سند. هر خط را بخوانید و بپرسید چه رویدادی و چه مدرکی آن را سررسید می‌کند. دیدگاه Northea این است که هرچه سهم بیشتری از قیمت پیش از ساخته شدن بنا پرداخت شود، محافظت‌هایی که در ادامه شرح داده شده مهم‌تر می‌شوند.

هر مرحله باید چه مدرکی داشته باشد

نقطه عطف فقط به اندازه مدرک پشتش مفید است. پیش از هر پرداخت، مدرکی را بخواهید که نشان دهد مرحله انجام شده، و آن را در پرونده خود نگه دارید. فهرست زیر ترتیبی است که Northea بر پایه آن کار می‌کند؛ اثر حقوقی هر مدرک را وکیل شما تأیید می‌کند.

1. سند زمین. پیش از قرارداد: جستجوی اداره ثبت املاک که نشان می‌دهد قطعه به نام چه کسی است و چه رهن یا حکم دادگاهی علیه آن ثبت شده است. اداره ثبت املاک بنا بر درخواست گواهی جستجو تهیه می‌کند و رهن‌ها و احکام دادگاه را ثبت می‌کند (وزارت کشور TRNC).
2. پروانه ساخت. پیش از قرارداد یا نخستین پرداخت ساخت: پروانه بلوک یا فاز شما، با نقشه‌های تأییدشده منطبق بر نقشه‌های فروش. فرمان قانونی 119/2026 اجازه می‌دهد درخواست مجوز، جایی که هنوز نمی‌توان سند آپارتمانی صادر کرد، به پروانه ساخت یا تأیید طرح اداره شهرسازی متکی باشد، به مدت دو سال از لازم‌الاجرا شدن (ماده 9).
3. مراحل ساخت. برای هر پرداخت مرحله‌ای: عکس‌های تاریخ‌دار کارگاه، بازدید خودتان یا Northea از کارگاه و، جایی که مبلغ توجیه کند، گزارشی کوتاه از یک مهندس مستقل که مرحله نام‌برده در قرارداد را تأیید کند.
4. گواهی پایان کار. در زمان تحویل: گواهی پایان کار یا تأیید ساختمان (که اغلب iskân نامیده می‌شود). وکیل شما بررسی می‌کند کدام گواهی اعمال می‌شود، چه کسی آن را صادر می‌کند و آیا واحد شما را آن‌گونه که ساخته شده پوشش می‌دهد.
5. انتقال سند. در پایان: انتقال سند مالکیت جداگانه به نام شما در اداره ثبت املاک ناحیه. خود فرمان قانونی 119/2026 سند واحد جداگانه (bağımsız bölüm koçanı) را وابسته به برقراری مالکیت آپارتمانی یا حق ارتفاق می‌داند (ماده 11)، پس این جدول زمانی را کتباً از سازنده بخواهید.

یک جدول مرحله‌ای فرضی

فقط برای توضیح؛ نه هنجار بازار است و نه توصیه برای هیچ پروژه‌ای. نشان می‌دهد وقتی هر پرداخت به یک رویداد و یک مدرک گره می‌خورد، جدول مرحله‌ای چگونه خوانده می‌شود. درصدهای خودتان موضوع مذاکره و وکیل شماست.

1. 30% هنگام امضا، وقتی جستجوی سند زمین و پروانه ساخت در پرونده است و قرارداد مهرشده برای ثبت تسلیم شده است.
2. 20% وقتی اسکلت سازه کامل شد، با مدرک بازدید کارگاه و عکس‌های تاریخ‌دار.
3. 20% وقتی سقف، دیوارهای خارجی و پنجره‌ها کامل شد، با همان نوع مدرک.
4. 15% هنگام تحویل، در برابر گواهی پایان کار و فهرست نواقص امضاشده.
5. 15% هنگام انتقال سند مالکیت جداگانه به نام خریدار.

بیعانه و قرارداد مهرشده

معمولاً نخست یک بیعانه رزرو می‌آید. فقط بر پایه شرایط کتبی بپردازید که بگوید این بیعانه چه چیزی را نگه می‌دارد، برای چه مدت، و چه زمانی برگردانده می‌شود، به‌ویژه اگر بررسی‌های وکیل شما ناموفق باشد یا مجوز رد شود. Northea مبلغ‌های متداول بیعانه را اعلام نمی‌کند، چون قانون هیچ مبلغی را تعیین نکرده است.

قاعده رسمی: خریدار خارجی باید قرارداد را طبق قانون تمبر مهر کند و ظرف یک ماه، حضوری، از طریق وکیل یا از طریق وکیل مجاز، در اداره ثبت املاک ناحیه ثبت کند، با پرداخت مالیات‌ها و عوارض فروش، و در همان مدت برای مجوز خرید به وزارت کشور درخواست دهد. در غیر این صورت قرارداد خودبه‌خود باطل است (فرمان قانونی 119/2026، ماده 4، بند 8(6)(1)).

در عمل، یعنی نخستین پرداخت قابل‌توجه و ثبت باید با هم باشند: جدول نباید پیش از مهر و تسلیم قرارداد مبالغ بزرگ بخواهد. کتباً توافق کنید چه کسی مهر و ثبت را انجام می‌دهد، و مهلت یک‌ماهه را همان روز امضا در تقویم بگذارید.

پرداخت کامل: ساعت انتقال و تعهد سازنده

قاعده رسمی: پس از انتشار مجوز شورای وزیران در روزنامه رسمی، انتقال باید ظرف یک سال در اداره ثبت املاک ناحیه امضا شود، وگرنه مجوز ساقط می‌شود (بند 8(6)(2)). جایی که رهنی به نفع فروشنده برقرار نشده باشد، این مهلت یک‌ساله از تاریخ پرداخت کامل قیمت، آن‌گونه که در سند ارائه‌شده برای مجوز ذکر شده، آغاز می‌شود (بند 8(7)).

قاعده رسمی: پیمانکاری که خریدار چیزی به او بدهکار نیست اما تعهد خود را انجام نمی‌دهد و سند مالکیت را منتقل نمی‌کند باید خسارت خریدار را متناسب با زیان واردشده جبران کند (بند 8(7)).

قاعده رسمی: عوارض انتقال سند باید ظرف 75 روز کاری از انتشار مجوز پرداخت شود، وگرنه مجوز ساقط می‌شود؛ و تا زمانی که مالیات‌ها و عوارض فروش پرداخت نشده، آب و برق به ملک وصل نمی‌شود، جز اتصال‌های کارگاهی در حین ساخت (بند 8(7)).

تحلیل Northea: بنابراین قسط پایانی بیش از یک باقی‌مانده است. می‌تواند یک ساعت قانونی را آغاز کند و نقطه‌ای است که تعهد انتقال سازنده طبق بند 8(7) فعال می‌شود. از وکیل خود بپرسید جدول پرداخت شما، هر قسط پس از تحویل و جدول زمانی انتقال چگونه با هم جور می‌شوند.

اگر سازنده دیر کند

بیرون از قاعده پرداخت کامل در بالا، فرمان قانونی 119/2026 مهلت تحویلی برای سازنده تعیین نمی‌کند. آنچه در صورت تأخیر رخ می‌دهد به قرارداد بستگی دارد؛ پس این بندها را پیش از امضا بخوانید، نه پس از گذشتن تاریخ.

1. تاریخ تحویل که به‌صورت تاریخ نوشته شود، نه فصل، با مهلت ارفاقی تعریف‌شده.
2. غرامت یا کاهش قیمت برای هر دوره تأخیر فراتر از مهلت ارفاقی.
3. حق توقف پرداخت‌های بعدی تا وقتی مرحله‌ای عقب افتاده است؛ جدول مرحله‌ای این را ذاتاً به شما می‌دهد.
4. حق فسخ پس از یک تأخیر طولانی تعریف‌شده، با جدول زمانی بازپرداخت و آنچه آن را تأمین می‌کند.
5. دادگاه‌ها یا رویه‌ای که اعمال می‌شود، و قرارداد به چه زبانی حاکم است.
6. وکیل شما بررسی می‌کند هر راه جبران در برابر این سازنده قابل اجرا و واقع‌بینانه باشد.

امانت‌گذاری (اسکرو)، ضمانت‌ها و نگهداشت بخشی از مبلغ

Northea منبع رسمی TRNC‌ای نیافته که اسکرو قانونی برای پرداخت‌های پیش‌فروش برقرار کند یا سازندگان را به ضمانت آن‌ها ملزم کند. بنابراین هر حفاظت از این نوع یک ترتیب قراردادی است و ارزش آن به عبارت‌بندی آن و به اینکه چه کسی پشت آن ایستاده بستگی دارد.

گزینه‌هایی که خریدار می‌تواند درباره آن‌ها بپرسد عبارت‌اند از: پرداخت به حساب اسکرو نزد بانک یا وکیل بر پایه قرارداد اسکرو کتبی، با آزادسازی فقط در برابر مدارک مرحله‌ای بالا؛ ضمانت‌نامه بانکی که اقساط پرداخت‌شده پیش از تحویل را پوشش دهد؛ و نگهداشت، یعنی سهمی از قیمت که تا تحویل یا سند نگه داشته می‌شود. هیچ‌کدام استاندارد نیست، هرکدام هزینه‌ای دارد، و سازنده ممکن است نپذیرد. وکیل شما شرایط آزادسازی، صادرکننده و آنچه در ورشکستگی سازنده رخ می‌دهد را بررسی می‌کند.

اگر سازنده ضمانت اجاره پیشنهاد کند

برخی پروژه‌های پیش‌فروش با وعده درآمد اجاره برای مدتی پس از تحویل فروخته می‌شوند. آن را قراردادی جدا با ریسک خاص خودش بدانید، و پیش از رزرو این مدارک را بخواهید:

• خود قرارداد ضمانت کتبی، نه بروشور یا فهرست قیمت؛
• چه کسی ضمانت می‌دهد: سازنده، یک شرکت بهره‌بردار وابسته یا شخص ثالث، با نام حقوقی کامل؛
• ضمانت چه زمانی آغاز و پایان می‌یابد، از تحویل یا از تاریخی ثابت؛
• مبلغ ضمانت‌شده چگونه محاسبه می‌شود: ناخالص یا خالص، و پیش یا پس از هزینه‌های خدمات، حق‌الزحمه مدیریت و مالیات‌ها؛
• قرارداد مدیریت یا اجاره‌ای که ضمانت به آن وابسته است، از جمله اینکه چه کسی و چه زمانی می‌تواند از ملک استفاده کند؛
• اگر پرداختی دیر شود یا ضامن پرداخت را متوقف کند چه می‌شود، و اینکه ضمانت به خریدار بعدی منتقل می‌شود یا نه؛
• آیا ضمانت در قیمت منعکس شده است، در مقایسه با واحدهای مشابهی که بدون آن فروخته می‌شوند؛
• قرارداد فروش مهرشده چگونه به ضمانت ارجاع می‌دهد.

NORTHEA ارزیابی نمی‌کند که ضمانتی اجرا خواهد شد یا نه و بازده مورد انتظار اعلام نمی‌کند. وکیل خودتان ضمانت و قرارداد فروش را با هم می‌خواند.

ریسک ارز و نرخ تبدیل

جدولی که چند سال طول می‌کشد، هرگاه ارز قیمت با ارزی که درآمد دارید یا نگه می‌دارید فرق کند، ریسک نرخ تبدیل دارد. تغییر نرخ‌ها هزینه هر قسط را برای شما عوض می‌کند، حتی وقتی قیمت قرارداد تغییر نمی‌کند.

برای هر قسط یک ارز مشخص بخواهید، بررسی کنید آیا بندی به سازنده اجازه می‌دهد اقساط بعدی را بازقیمت‌گذاری یا شاخص‌گذاری کند، و از پیش تصمیم بگیرید ارز را آتی بخرید یا وجوه را به ارز قیمت نگه دارید. Northea نرخ‌ها را پیش‌بینی نمی‌کند. وکیل شما ارز و عبارت‌بندی هرگونه شاخص‌گذاری را بررسی می‌کند؛ یک بانک یا ارائه‌دهنده ارز دارای مجوز می‌تواند پوشش ریسک را توضیح دهد. اگر قصد وام گرفتن دارید، تأمین مالی خرید در قبرس شمالی را ببینید.

Northea و وکیل شما جدول پرداخت را چگونه بررسی می‌کنند

Northea مؤسسه حقوقی نیست. جدول پرداخت را به‌عنوان نماینده خریدار می‌خواند، مدارک را گردآوری می‌کند، هر نقطه عطف را با قرارداد ثبت می‌کند و صریح می‌گوید کجا مدرک کم است. نظر حقوقی، ثبت و تسلیم درخواست مجوز بر عهده وکیل مستقل دارای مجوز TRNC شماست؛ انجمن وکلای ترک قبرس (Cyprus Turkish Bar Association) فهرست وکلا را به تفکیک کانون ناحیه منتشر می‌کند.

1. هر قسط رویداد فعال‌کننده خود و مدرکی که آن را ثابت می‌کند را نام می‌برد.
2. سهمی از قیمت که پیش از وجود اسکلت سررسید می‌شود شناسایی و با شما بحث می‌شود.
3. پرداخت‌های سررسیدشده پیش از مهر و ثبت به بیعانه رزرو محدود می‌ماند.
4. مهلت‌های یک‌ماهه ثبت و مجوز هنگام امضا در تقویم گذاشته می‌شود (بند 8(6)(1)).
5. قسط پایانی، ساعت انتقال (بند 8(7)) و مهلت 75 روز کاری عوارض روی یک تقویم نقشه می‌شود.
6. بندهای تأخیر، فسخ و بازپرداخت کنار جدول خوانده می‌شود، نه جداگانه.
7. هر اسکرو، ضمانت یا نگهداشت از نظر شرایط آزادسازی و صادرکننده خوانده می‌شود.
8. برای هر قسط یک ارز نام برده می‌شود و هر بند شاخص‌گذاری علامت‌گذاری می‌شود.
9. خرید شما پیش از پرداخت بیعانه در برابر سقف‌های مالکیت خارجی بررسی می‌شود.

قواعد می‌توانند تغییر کنند

این قواعد موقتی‌اند. فرمان قانونی 11/2026 (روزنامه رسمی قبرس شمالی شماره 28، پیوست I بخش II، 12 فوریه 2026؛ صادرشده بر پایه ماده 112 قانون اساسی) سقف‌های خرید امروز را از پیش تعیین کرده بود. فرمان قانونی 63/2026 (شماره 87، 11 مه 2026) آن‌ها را نگه داشت و مهلت یک‌ماهه برای ثبت قرارداد مهرشده در اداره ثبت املاک (وگرنه باطل)، سرمایه‌گذار واسطه دارای مجوز، و بررسی سوءپیشینه آپوستیل‌شده و عدم‌بدهی نظام وظیفه را افزود. فرمان قانونی 89/2026 (شماره 147، 7 اوت 2026) هنگام پایان اعتبار 63/2026 آن را بازصادر کرد، بدون الزام سوءپیشینه و عدم‌بدهی نظام وظیفه. فرمان قانونی 119/2026 (شماره 196، 6 اکتبر 2026) فرمان 89/2026 را (ماده 14) لغو و مفاد آن را بازصادر کرد و از زمان انتشار (ماده 16) لازم‌الاجراست. فرمان قانونی تا وقتی مجلس آن را تصویب نکند موقتی است؛ وکیل شما متن جاری را در روز امضا تأیید می‌کند.