Xaricinin Şimali Kiprdə əmlakı satması

Xaricidən kim ala bilər

Rəsmi qayda: icazə rejimi satıcının milliyyətinə yox, alıcıya aiddir. Xaricdən fiziki şəxs və ya şirkət əmlakı yalnız Nazirlər Şurasının icazəsi ilə və 119/2026 saylı qanun gücündə fərmanın limitləri daxilində ala bilər (ŞKTR Rəsmi Qəzeti № 196, 6 oktyabr 2026, md. 4, 52/2008 saylı qanunun md. 8(1)-ni əvəz edir). 52/2008 saylı qanun xarici şəxsi ŞKTR vətəndaşı olmayan hər kəs kimi müəyyən edir, buna görə ŞKTR vətəndaşlığı olmayan Türkiyə vətəndaşı da icazəyə ehtiyac duyur (52/2008 saylı qanun, md. 2).

Rəsmi qayda: 52/2008 saylı qanunun 4-cü maddəsindəki məhdudiyyətlər xarici əmlakı başqa xaricinin adına ötürəndə də tətbiq olunur (52/2008 saylı qanun, md. 12). Onların arasında: kənd təsərrüfatı və meşə torpaqları xaricilərə satıla bilməz, əsasnamə ilə məhdud zonalar müəyyən edilə bilər və xaricilərə rayon ərazisinin 7%-dən və ölkə ərazisinin 3%-dən çox satıla bilməz (md. 4(1) və 4(3)).

Praktikada satışın baş tutub-tutmaması alıcının hüququndan asılıdır. Xarici alıcının təklifini qəbul etməzdən əvvəl onun öz hüquqşünasından yazılı təsdiq istəyin ki, alış aşağıdakı limitlərə, alıcının artıq sahib olduğu ŞKTR əmlakı da sayılmaqla, sığır.

1. Limitlər (bu formalardan biri): bir yaşayış binası olan 1 338 m²-dək sahə; 3 mənzilədək (ŞKTR-i tanıyan və ŞKTR vətəndaşlarına eyni hüququ verən ölkələrin vətəndaşları üçün 6); 3 300 m²-dək torpaq sahəsində, həmin torpaqda ikinci yaşayış binası olmayan müstəqil ev; yaxud yaşayış massivi və ya kompleks daxilində iki mərtəbəli 2 müstəqil villa (eyni qarşılıqlılıq qaydası ilə 3).
2. Layihə limitləri: mənzilləri olan bir parselda əlaqəli alıcılar və ya eyni milliyyətdən olan alıcılar vahidlərin yarısından çoxunu ala bilməz; planlaşdırma planı ilə əhatə olunan ərazidəki yaşayış layihəsinin ən çoxu 80 faizi xaricilərə satıla bilər.

Elan verməzdən əvvəl sənədləri hazırlayın

Xarici alıcının icazə müraciətinə, digərləri ilə yanaşı, mülkiyyət sənədinin (koçan) surəti, sahəsi göstərilən yerləşmə planı və satış müqaviləsi daxildir (ŞKTR Daxili İşlər Nazirliyi, “Daşınmaz əmlak alış icazəsi üçün tələb olunan sənədlər”). Onları təzə torpaq reyestri axtarışı ilə birlikdə hazırlamaq təklif ilə qeydiyyatdan keçmiş müqavilə arasındakı vaxtı qısaldır.

Rəsmi qayda: torpaq reyestri əmlaka dair ipotekaları və məhkəmə qərarlarını qeyd edir və sorğu əsasında sahibi göstərən axtarış arayışı (araştırma belgesi) verir (ŞKTR Daxili İşlər Nazirliyi, Tapu ve Kadastro Dairesi-nin vəzifələri). Küçələr və binalar haqqında qanuna (96-cı fəsil) görə rayon torpaq reyestri idarəsi icazə tələb edən işləri qəbul arayışı (onay belgesi) təqdim edilmədən qeydiyyata almır, direktor bu tələbdən azad etməyibsə (md. 16).

1. Əmlakın faktiki vəziyyətinə uyğun mülkiyyət sənədinin surəti və yerləşmə planı.
2. Torpaq reyestri axtarışı: sahib və pay, parsel, mülkiyyət növü, ipotekalar, məhkəmə qərarları, qeydiyyatdan keçmiş müqavilələr.
3. Tikinti icazəsi, təsdiqlənmiş planlar və qəbul arayışı, o cümlədən əlavə və ya hovuz üçün.
4. İpoteka qeydiyyatdadırsa, bankınızdan ipotekanın bağlanma məbləği.
5. Şəxsiyyət sənədləri, sahib şirkətdirsə, onun korporativ sənədləri və imza səlahiyyəti.
6. Əmlak vergilərinin, xidmət haqlarının və kommunal hesabların ödənilməsi qəbzləri.

Xarici alıcıya satış necə gedir

Aşağıdakı ardıcıllıq 119/2026 saylı qanun gücündə fərmandan gəlir. ŞKTR vətəndaşına satış xaricilər üçün icazə rejimindən keçmir, lakin müqavilə, torpaq reyestri və vergi addımları yenə tətbiq olunur; hüquqşünas ardıcıllığı uyğunlaşdıracaq.

1. ŞKTR-də lisenziyalı öz müstəqil hüquqşünasınızı seçin; Kıbrıs Türk Barolar Birliyi hüquqşünas siyahılarını rayon kolleqiyaları üzrə dərc edir.
2. Qiyməti, ödəniş şərtlərini və ötürmə tarixini razılaşdırın; hansı vergi və haqqı kimin ödədiyini yazın.
3. Müqaviləni imzalayın və Möhür vergisi qanununa uyğun möhürləyin.
4. Bir ay ərzində: müqavilə rayon torpaq reyestri idarəsində qeydiyyatdan keçirilir, alıcı və satıcıdan satışa görə tutulan vergi və haqlar ödənilir, alıcı isə Daxili İşlər Nazirliyinə icazə müraciəti verir (md. 8(6)(1)).
5. Nazirlər Şurası qərar verir; onun icazəsi Rəsmi Qəzetdə dərc edilir. İcazə rədd edilə bilər, onun vaxtı isə sizin nəzarətinizdən kənardadır.
6. Dərcdən 75 iş günü ərzində alıcı və satıcı mülkiyyətin ötürülməsi haqlarını ödəyir (md. 8(7)).
7. Dərcdən bir il ərzində sahib və alıcı rayon torpaq reyestri idarəsinin məmuru qarşısında ötürmə blankını imzalayır. Satıcı lehinə ipoteka qoyulmayıbsa, il icazə sənədlərində göstərilən tam qiymətin ödənildiyi gündən başlayır (md. 8(6)(2) və 8(7)).
8. Son kommunal və xidmət haqqı hesablaşmalarını bağlayın. Satış vergiləri və haqları ödənilənədək əmlaka su və elektrik qoşula bilməz (md. 8(7)).

Satışa görə vergi və haqlar

Rəsmi qayda: 31/2025 saylı qanunla dəyişdirilmiş Gəlir vergisi qanununa (24/1982) görə əmlakın hər hansı satışından, mübadiləsindən, hədiyyəsindən, müsadirəsindən və ya digər ötürülməsindən, əldə edilmə üsulundan asılı olmayaraq, gəlir əmlak satışından gəlirdir (md. 4(1)(f)(i); ŞKTR Rəsmi Qəzeti № 117, 7 iyun 2025). Təsdiqlənmiş fonda qatqı, həyat yoldaşına və ya uşaqlara hədiyyə zamanı və ya əmlakın ŞKTR-də qeydiyyatdan keçmiş şirkətə nizamnamə kapitalı kimi verilməsi zamanı gəlir müəyyən edilmir. Bir ev (bir dönümədək torpaqla) və bir parsel və ya 300 m²-dək kommersiya bölməsi üçün birdəfəlik güzəşt əmlak alverçilərinə və xaricilərə, ŞKTR rezidentləri və ya qeyri-rezidentlərinə aid deyil.

Rəsmi qayda: mülkiyyət ötürüləndə bütün vergilər, haqlar, mənbədə tutmalar, ƏDV və digər maliyyə öhdəlikləri qüvvədə olan qaydalara uyğun olaraq alıcı və satıcı tərəfindən ödənilir (52/2008 saylı qanun, md. 13(3)). Xarici alıcı olduqda müqavilənin qeydiyyatı üçün satış vergiləri və haqları ödənilməlidir (119/2026 saylı qanun gücündə fərman, md. 8(6)(1)).

Bu bələdçi qəsdən dərəcələri göstərmir. Gəlir vergisinin dərəcəsini, gəlirin necə hesablanacağını və möhür rüsumunun və ötürmə haqqının sizinlə alıcı arasında necə bölündüyünü ŞKTR hüquqşünası və mühasibi həmin gün təsdiq edir; alıcı tərəfdəki xərclər vergilər və xərclər bələdçimizdədir.

Satışda mülkiyyət növü niyə vacibdir

Alıcının hüquqşünası mülkiyyət növünü və tarixçəsini yazılı soruşacaq, cavab isə tələbi və qiyməti formalaşdırır. Hər növün nə demək olduğunu mülkiyyət sənədi növləri bələdçimiz izah edir; satıcı üçün ən yaxşısı onu aşkar edilməsini gözləmək əvəzinə əvvəldən açıqlamaqdır.

Bəzi parsellərdə 1974-dən əvvəlki mülkiyyət vacibdir. GOV.UK bildirir ki, şimaldakı bir çox əmlakın mülkiyyəti mübahisəlidir və 20 oktyabr 2006-dan etibarən Kipr Respublikasının torpaq reyestrində qeydiyyatda olan sahibin razılığı olmadan belə əmlakın alınması, satılması, icarəyə verilməsi, təbliği və ya girov qoyulması Respublikanın Cinayət Məcəlləsinə görə cinayətdir (GOV.UK, son yenilənmə 27 noyabr 2019). 1974-dən əvvəlki keçmiş sahiblər üçün ŞKTR vasitəsi Daşınmaz Əmlak Komissiyasıdır (TAMK). Northea bu bəyanatları qiymətləndirmədən təkrarlayır; onlardan hər hansı birinin sizin parselinizə aid olub-olmaması hüquqşünasa sualdır.

Müqavilə, pay və ya istifadə arayışınız varsa

Hər xarici sahibin öz adına mülkiyyət sənədi yoxdur. Qeydiyyatdan keçmiş müqavilə əsasında almısınızsa, bölünməmiş payınız və ya istifadə arayışınız varsa, satış yolu fərqlidir və əmlakı təbliğ etməyə başlamazdan əvvəl hüquqşünas onu təsvir etməlidir.

1. Fərmandan əvvəl müqavilə əsasında alınmış tamamlanmış və təhvil verilmiş evlər: tərəflər və ya satıcılar 6 oktyabr 2026-dan 36 ay ərzində rayon torpaq reyestri idarəsində ötürməni həyata keçirməli və həmin gün bütün vergi və ötürmə haqlarını ödəməlidir; 34 ay ərzində yazılı bildirilmiş əsaslı səbəb sonrakı ötürməyə imkan verir (119/2026 saylı qanun gücündə fərman, md. 10).
2. Paylar, birgə sahib və ya layihədəki texniki maneə səbəbindən bölmənin ayrıca mülkiyyət sənədi verilə bilmədikdə: iki illik pəncərə daxilində rayon torpaq reyestri idarəsinə müraciət edən sahiblər torpaq reyestri direktorunun razılığı ilə paylarını ötürə bilər (md. 11).
3. İstifadə arayışları (alıcının limitindən artıq bəzi 2024-dən əvvəlki müqavilələr üçün 10 illik arayışlar): mülkiyyət satıcıda qalır, arayış istifadə hüquqları verir, lakin mülkiyyət vermir və onun sahibi hüquqları satışdan başqa yolla ötürə bilməz. Arayışın verilməsi üçün satıcı bütün əmlak vergilərini ödəməlidir, sahibin tələb etdiyi ötürmə isə bütün vergi və haqlar ödənilməklə, ilk satıcının razılığından asılı olmayaraq baş verir (md. 8 ilə verilmiş redaksiyada md. 1(2)(C) keçid müddəası).

Mülkiyyət, iqamət və vətəndaşlıq ayrı məsələlərdir

Mülkiyyət sənədi mülkiyyətdir. İqamət icazəsi isə yaşadığınız evə sahib olmağı dəstəkləyə bilən ayrıca statusdur (İqamət icazələri və vizalar haqqında Əsasnamə, md. 14(2)(b), 2026-cı ilin oktyabrında dəyişdirilib). Vətəndaşlıq üçüncü məsələdir. İcazə satmağı planlaşdırdığınız əmlaka əsaslanırsa, imzalamazdan əvvəl müddət barədə ixtisaslı miqrasiya mütəxəssisindən məsləhət alın; Northea miqrasiya məsləhəti vermir.

Northea ilə özəl satış

Bəzi satışları diskret aparmaq daha yaxşıdır. Sell Privately vasitəsilə Northea məxfi qiymətləndirmə, özəl mandat və ixtisaslı alıcılara təqdimat təklif edir, siz istəyəndə açıq elan olmadan. Northea müştəri kimi sizin üçün işləyir, ŞKTR-də lisenziyalı müstəqil hüquqşünasları və lazım olanda ŞKTR mühasibini əlaqələndirir; hüquqi və ya vergi rəyi vermir, hər sənədi isə sizin hüquqşünasınız təqdim edir.

Təqdim etdiyimiz alıcıları alıcının yoxlama siyahısına və xarici alıcılar üçün qaydalara yönəldirik ki, hüquq məsələləri müqavilədən sonra yox, təklifdən əvvəl üzə çıxsın.

Xarici satıcının yoxlama siyahısı

1. Öz hüquqşünasınızı seçin; hüquqşünası alıcı ilə bölüşməyin.
2. Torpaq reyestri axtarışını sifariş edin və koçanı, yerləşmə planını, icazəni və qəbul arayışını toplayın.
3. Mülkiyyət növünü və onun tarixçəsini yazılı saxlayın.
4. Qiymətin aşağı həddini müəyyən etməzdən əvvəl mühasibdən gəlir vergisini soruşun.
5. Möhür rüsumunu və ötürmə haqqını kimin ödədiyini müqavilədə razılaşdırın.
6. Xarici alıcıda imzadan əvvəl onun hüququnun yazılı təsdiqini əldə edin.
7. Aylıq qeydiyyatı, 75 iş günü haqq müddətini və illik ötürmə müddətini təqvimə yazın.
8. İpotekanı ötürmə zamanı və ya ondan əvvəl silin.
9. Xarici şəxslərin mülkiyyət qaydalarını hazırda 119/2026 saylı qanun gücündə fərman (ŞKTR Rəsmi Qəzeti № 196, 6 oktyabr 2026) müəyyən edir; bu müvəqqəti aktdır, uzadıla və ya əvəz oluna bilər; köçürmə rüsumunun dərəcələri də dəyişə bilər.