Продажа недвижимости на Северном Кипре иностранцем

Кто может купить у иностранного продавца

Официальная норма: режим разрешений распространяется на покупателя и не зависит от гражданства продавца. Иностранное физическое или юридическое лицо может купить недвижимость только с разрешения Совета министров на покупку и в пределах Декрета № 119/2026 (Официальная газета ТРСК № 196, 6 октября 2026 г., ст. 4, заменяющая ст. 8(1) Закона № 52/2008). Закон № 52/2008 определяет иностранца как любое лицо, не являющееся гражданином ТРСК, поэтому гражданину Турции без гражданства ТРСК разрешение также необходимо (Закон № 52/2008, ст. 2).

Официальная норма: ограничения ст. 4 Закона № 52/2008 применяются и тогда, когда иностранец передаёт недвижимость другому иностранцу (Закон № 52/2008, ст. 12). В их числе: сельскохозяйственные и лесные земли не могут продаваться иностранцам, запретные зоны могут устанавливаться регламентом, а иностранцам может быть продано не более 7% площади района и 3% площади страны (ст. 4(1) и 4(3)).

На практике именно право покупателя на приобретение определяет, сможет ли ваша сделка завершиться. Прежде чем принять предложение иностранного покупателя, попросите, чтобы собственный юрист покупателя письменно подтвердил, что покупка укладывается в указанные ниже пределы с учётом любой недвижимости в ТРСК, которой покупатель уже владеет.

1. Пределы (один из вариантов): участок до 1338 м² с одним жилым домом; до 3 квартир (6 — для граждан государств, признающих ТРСК и предоставляющих гражданам ТРСК такое же право); отдельный дом на участке до 3300 м² без второго жилого дома на этом участке; либо 2 двухэтажные отдельные виллы в жилом комплексе (3 — при том же условии взаимности).
2. Ограничения по проекту: в пределах одного участка с квартирами связанные между собой покупатели или покупатели одного гражданства не могут приобрести более половины квартир; иностранцам может быть продано не более 80% жилого проекта в зоне застройки.

Подготовьте документы до выставления объекта на продажу

Заявление иностранного покупателя на получение разрешения, помимо прочих документов, включает копию титула (кочан, koçan), план участка с отмеченной площадью и договор купли-продажи (Министерство внутренних дел ТРСК, «Документы, необходимые для получения разрешения на покупку недвижимости»). Если эти документы готовы заранее вместе со свежей выпиской из Кадастрового управления, время между предложением и зарегистрированным договором сокращается.

Официальная норма: Кадастровое управление регистрирует ипотеки и судебные постановления в отношении недвижимости и по запросу выдаёт справку о результатах поиска (araştırma belgesi), в которой указано, кто является собственником (Министерство внутренних дел ТРСК, функции Tapu ve Kadastro Dairesi). Согласно Закону о регулировании улиц и зданий (Cap. 96), районное Кадастровое управление не регистрирует работы, для которых требовалось разрешение, без предъявления свидетельства об итоговом согласовании (onay belgesi), если только директор не освободит от этого требования (ст. 16).

1. Копия титула и план участка, сверенные с объектом в его фактическом состоянии.
2. Выписка из Кадастрового управления: собственник и доля, участок, тип титула, ипотеки, судебные постановления, зарегистрированные договоры.
3. Разрешение на строительство, утверждённые планы и свидетельство об итоговом согласовании, в том числе для любой пристройки или бассейна.
4. Сумма для погашения ипотеки от вашего банка, если ипотека зарегистрирована.
5. Ваши документы, удостоверяющие личность, а если собственником является компания — её корпоративные документы и подтверждение полномочий на подписание.
6. Квитанции об уплате налогов на недвижимость, платы за обслуживание и коммунальных платежей.

Как проходит продажа иностранному покупателю

Приведённый ниже порядок следует Декрету № 119/2026. Продажа гражданину ТРСК не проходит через режим разрешений для иностранцев, но этапы, связанные с договором, Кадастровым управлением и налогами, по-прежнему применяются; ваш юрист адаптирует последовательность.

1. Привлеките собственного независимого юриста, лицензированного в ТРСК; Союз коллегий адвокатов турок-киприотов публикует списки юристов по районным коллегиям.
2. Согласуйте цену, условия оплаты и дату переоформления; зафиксируйте, кто уплачивает какой налог и сбор.
3. Подпишите договор и оплатите по нему гербовый сбор в соответствии с Законом о гербовом сборе.
4. В течение одного месяца: договор регистрируется в районном Кадастровом управлении, уплачиваются налоги и сборы, причитающиеся с покупателя и продавца по сделке, а покупатель подаёт в Министерство внутренних дел заявление на получение разрешения (ст. 8(6)(1)).
5. Решение принимает Совет министров; разрешение публикуется в Официальной газете. В разрешении может быть отказано, а сроки его выдачи от вас не зависят.
6. В течение 75 рабочих дней с даты публикации покупатель и продавец уплачивают сборы за переоформление титула (ст. 8(7)).
7. В течение одного года с даты публикации собственник и покупатель подписывают документ о переоформлении перед должностным лицом районного Кадастрового управления. Если ипотека в пользу продавца не устанавливается, годичный срок исчисляется с даты полной оплаты цены, указанной в деле о разрешении (ст. 8(6)(2) и 8(7)).
8. Закройте окончательные расчёты за коммунальные услуги и обслуживание. Пока налоги и сборы по сделке не уплачены, к объекту нельзя подключить воду и электричество (ст. 8(7)).

Налоги и сборы при продаже

Официальная норма: согласно Закону о подоходном налоге (№ 24/1982) с изменениями, внесёнными Законом № 31/2025, доход от любой продажи, мены, дарения, изъятия (экспроприации) или иного отчуждения недвижимого имущества, независимо от способа его приобретения, является доходом от продажи недвижимости (ст. 4(1)(f)(i); Официальная газета ТРСК № 117, 7 июня 2025 г.). Доход не исчисляется при передаче имущества утверждённому фонду, при дарении супругу (супруге) или детям, а также при внесении недвижимости в уставный капитал компании, зарегистрированной в ТРСК. Единовременное освобождение для одного дома (с землёй площадью до одного дёнюма) и одного участка либо для коммерческого помещения площадью до 300 м² не распространяется на лиц, профессионально торгующих недвижимостью, и на иностранцев — независимо от того, являются ли они резидентами ТРСК.

Официальная норма: при переходе права собственности все налоги, пошлины, сборы, удержания, НДС и иные финансовые обязательства уплачиваются покупателем и продавцом в соответствии с действующим законодательством (Закон № 52/2008, ст. 13(3)). Если покупатель — иностранец, для регистрации договора налоги и сборы по сделке должны быть уплачены (Декрет № 119/2026, ст. 8(6)(1)).

В этом гиде намеренно не приводятся ставки. Ставку налога на прирост стоимости, порядок расчёта прироста и распределение гербового сбора и сбора за переоформление между вами и покупателем должны подтвердить ваш юрист и бухгалтер в ТРСК на день сделки; расходы со стороны покупателя описаны в нашем гиде по налогам и расходам.

Почему при продаже важен тип титула

Юрист покупателя запросит в письменном виде тип титула и его историю, и от ответа зависят спрос и цена. Что означает каждый тип, объясняется в нашем гиде по типам титула; продавцу лучше раскрыть эти сведения в самом начале, чем допустить, чтобы их обнаружили позже.

Для некоторых участков имеет значение право собственности до 1974 года. GOV.UK указывает, что право собственности на многие объекты на севере оспаривается и что с 20 октября 2006 года покупка, продажа, сдача в аренду, продвижение или передача в ипотеку такой недвижимости без разрешения собственника, зарегистрированного в Земельном кадастре Республики Кипр, является уголовным преступлением по уголовному кодексу Республики (GOV.UK, последнее обновление 27 ноября 2019 г.). Средством правовой защиты в ТРСК для собственников до 1974 года является Комиссия по недвижимому имуществу (TAMK). Northea приводит эти утверждения, не давая им оценки; затрагивает ли что-либо из этого ваш участок — вопрос к вашему юристу.

Если у вас договор, доля или свидетельство о пользовании

Не у каждого иностранного владельца есть титул на своё имя. Если вы купили объект по зарегистрированному договору, владеете неразделённой долей или имеете свидетельство о пользовании, порядок продажи отличается, и ваш юрист должен изложить его до того, как вы начнёте продавать объект.

1. Готовое и переданное жильё, купленное по договору до вступления декрета в силу: стороны или продавец обязаны провести переоформление в районном Кадастровом управлении в течение 36 месяцев с 6 октября 2026 г. и в тот же день уплатить все налоги и сборы за переоформление; уважительная причина, письменно заявленная в течение 34 месяцев, позволяет переоформить объект позже (Декрет № 119/2026, ст. 10).
2. Доли, по которым отдельный титул на помещение невозможно оформить из-за одного из совладельцев или технического препятствия в проекте: владельцы, обратившиеся в районное Кадастровое управление в течение двухлетнего срока, могут передать свои доли с одобрения директора Кадастрового управления (ст. 11).
3. Свидетельства о пользовании (10-летние свидетельства по некоторым договорам, заключённым до 2024 г. сверх лимита покупателя): право собственности остаётся у продавца, свидетельство даёт права пользования, но не право собственности, и его владелец не может передавать права иначе как путём продажи. Для выдачи свидетельства продавец должен уплатить все налоги в отношении объекта, а переоформление по запросу владельца свидетельства проводится при уплате всех налогов и сборов — независимо от согласия первоначального продавца (временная ст. 1(2)(C) в редакции, повторно введённой ст. 8).

Собственность, вид на жительство и гражданство — разные вопросы

Титул — это право собственности. Вид на жительство — отдельный статус, основанием для которого может служить владение жильём, в котором вы проживаете (Регламент о видах на жительство и визах, ст. 14(2)(b), с изменениями октября 2026 г.). Гражданство — третий, самостоятельный вопрос. Если ваш вид на жительство основан на объекте, который вы собираетесь продать, до подписания проконсультируйтесь о сроках с квалифицированным специалистом по иммиграции; Northea не консультирует по иммиграционным вопросам.

Конфиденциальная продажа с Northea

Некоторые сделки лучше проводить без огласки. Через раздел Продать конфиденциально Northea предлагает конфиденциальную оценку, частное поручение и представление квалифицированным покупателям — по вашему желанию без публичного объявления. Northea действует в ваших интересах как клиента и координирует работу независимых юристов, лицензированных в ТРСК, а при необходимости — бухгалтера в ТРСК; Northea не даёт юридических или налоговых заключений, а все документы подаёт ваш юрист.

Покупателей, которых мы представляем, мы направляем к нашему чек-листу покупателя и правилам для иностранных покупателей, чтобы вопросы о праве на покупку возникали до предложения, а не после подписания договора.

Чек-лист для иностранного продавца

1. Привлеките собственного юриста; не пользуйтесь услугами того же юриста, что и покупатель.
2. Закажите выписку из Кадастрового управления и соберите кочан, план участка, разрешение на строительство и свидетельство об итоговом согласовании.
3. Получите письменное подтверждение типа титула и его истории.
4. Узнайте у бухгалтера сумму налога на прирост стоимости, прежде чем устанавливать минимальную цену.
5. Согласуйте в договоре, кто уплачивает гербовый сбор и сбор за переоформление.
6. Если покупатель — иностранец, до подписания получите письменное подтверждение его права на покупку.
7. Внесите в календарь сроки: регистрация — один месяц, уплата сборов — 75 рабочих дней, переоформление — один год.
8. Погасите ипотеку не позднее переоформления.
9. Правила владения недвижимостью иностранцами сейчас установлены Декретом № 119/2026 (Официальная газета ТРСК № 196, 6 октября 2026 г.) — временным актом, который может быть продлён или заменён; ставки сбора за переоформление также могут меняться.