外国人在北塞浦路斯卖房：规则、期限与税费

谁可以向外国卖家购买

官方规则：许可制度针对的是买家，而不是卖家的国籍。外国个人或公司只有取得部长会议的购买许可，并在第119/2026号法令的限额之内，才可购买物业（北塞浦路斯官方公报第196号，2026年10月6日，第4条，取代第52/2008号法律第8(1)款）。第52/2008号法律把外国人定义为任何不是北塞浦路斯公民的人，因此没有北塞浦路斯公民身份的土耳其公民同样需要许可（第52/2008号法律，第2条）。

官方规则：第52/2008号法律第4条的限制，在外国人向另一名外国人转让物业时同样适用（第52/2008号法律，第12条）。其中包括：农业用地和林地不得出售给外国人，可通过条例划定受限区域，出售给外国人的面积不得超过一个地区面积的7%和全国面积的3%（第4(1)款和第4(3)款）。

实践中，买家的资格决定您的出售能否完成。在您接受外国买家的报价之前，请要求买家自己的律师书面确认这次购买符合下列限额，并计入买家已持有的任何北塞浦路斯物业。

1. 限额（以下形式之一）：带一处住宅、面积不超过1,338 m²的地块；最多3套公寓（承认北塞浦路斯并给予北塞浦路斯公民同等权利的国家的国民为6套）；土地面积不超过3,300 m²的独栋住宅，且该土地上不得再有第二处住宅；或在一个住宅小区或场地内的2栋两层独栋别墅（适用同一互惠规则时为3栋）。
2. 项目上限：在同一公寓地块内，有关联的买家或同一国籍的买家，购买的单位不得超过一半；在规划区内，一个住宅项目最多80%可出售给外国人。

挂牌之前先准备档案

外国买家的许可申请包括地契（koçan）复印件、标出面积的地块图和买卖合同等文件（北塞浦路斯内政部，“购买物业许可所需文件”）。把它们和一份近期的土地登记处查册准备好，可以缩短从报价到合同登记之间的时间。

官方规则：土地登记处记录针对物业的抵押和法院命令，并可应要求出具显示物业归谁所有的查册证明（araştırma belgesi）（北塞浦路斯内政部，Tapu ve Kadastro Dairesi 职责）。依据《街道与建筑管理法》（第96章），需要许可的工程，除非出示批准证书（onay belgesi），地区土地登记处不予登记，处长豁免的除外（第16条）。

1. 地契复印件和地块图，与物业现状相符。
2. 土地登记处查册：所有人及份额、地块、地契类型、抵押、法院命令、已登记的合同。
3. 建筑许可、批准的图纸和批准证书，包括任何加建或泳池。
4. 如果登记有抵押，向您的银行取得解除抵押的金额。
5. 您的身份文件；如果所有人是公司，还有其公司文件和签字授权。
6. 物业税、服务费和水电费账单的收据。

外国人在北塞浦路斯卖房的流程：向外国买家出售

下面的顺序依据第119/2026号法令。向北塞浦路斯公民出售不经过外国人许可制度，但合同、土地登记处和税务步骤仍然适用；您的律师会调整顺序。

1. 委任您自己的独立北塞浦路斯持牌律师；北塞浦路斯土耳其人律师协会按地区律师分会公布律师名单。
2. 商定价格、付款条款和过户日期；记录谁支付哪一项税费。
3. 签署合同并依印花税法加盖印花。
4. 一个月内：合同在地区土地登记处登记，买卖双方就该出售应缴的税费缴清，买家向内政部申请许可（第8(6)(1)款）。
5. 部长会议作出决定；其许可在官方公报公布。许可可能被拒绝，其时间不由您掌控。
6. 公布后75个工作日内，买卖双方缴纳地契过户费（第8(7)款）。
7. 公布后一年内，所有人和买家在地区土地登记处的官员面前签署过户表格。如果没有为卖方设立抵押，则一年期限自许可档案中的全部价款付清之日起算（第8(6)(2)款和第8(7)款）。
8. 结清最后的水电和服务费账目。出售所涉的税费未缴清期间，不得为该物业接通水电（第8(7)款）。

出售的税费

官方规则：依据经第31/2025号法律修订的《所得税法》（24/1982），无论以何种方式取得，任何出售、交换、赠与、征收或其他处分不动产所得的收益，均为物业出售收益（第4(1)(f)(i)款；北塞浦路斯官方公报第117号，2025年6月7日）。向经批准的基金会捐赠、赠与配偶或子女，或以物业作为股本投入北塞浦路斯注册公司，均不追征收益。一处住宅（至多一个 dönüm）和一块土地，或不超过300 m²的营业场所的一次性豁免，不适用于房地产商和外国人，无论他们是否居住在北塞浦路斯。

官方规则：在所有权转让时，所有税、费、预扣税、增值税和其他财务义务，由买卖双方依现行法律支付（第52/2008号法律，第13(3)款）。有外国买家时，必须缴清出售所涉的税费，合同才能登记（第119/2026号法令，第8(6)(1)款）。

本指南刻意不给出任何税率。收益的税率、收益如何计算，以及印花税和过户费如何在您与买家之间分担，由您的律师和北塞浦路斯会计师当日确认；买家一侧的成本见我们的物业税费与成本指南。

出售时地契类型为什么重要

买家的律师会要求书面的地契类型和历史，答案会影响需求和价格。各类型的含义见我们的地契类型指南；卖方宜在一开始就披露，而不是等对方发现。

对于某些地块，1974年以前的所有权是相关的。GOV.UK 指出，北部许多物业的所有权存在争议，并且自2006年10月20日起，未经在塞浦路斯共和国土地登记处登记的所有人许可而购买、出售、出租、推销或抵押此类物业，是共和国刑法下的刑事犯罪（GOV.UK，最近更新于2019年11月27日）。北塞浦路斯为1974年以前的所有人提供的救济途径是不动产委员会（TAMK）。NORTHEA 转述这些说法而不作评估；它们是否涉及您的地块，是应问您律师的问题。

如果您持有的是合同、份额或使用证书

并非每位外国业主都以自己的名义持有地契。如果您是凭已登记的合同购买、拥有不可分割的份额，或持有使用证书，出售途径就有所不同，您的律师应在您推广物业之前说明清楚。

1. 在该法令之前凭合同购买、已竣工并已交付的住宅：双方或卖方须在2026年10月6日起36个月内，在地区土地登记处办理过户，并在该日缴清所有税费和过户费；在34个月内书面通知的合理理由，允许更晚过户（第119/2026号法令，第10条）。
2. 因共同所有人或项目中的技术障碍而无法签发独立单位地契的份额：在两年期限内向地区土地登记处申请的所有人，可在土地登记处处长批准下转让其份额（第11条）。
3. 使用证书（针对超出买家限额的某些2024年以前合同的10年证书）：所有权仍属卖方，证书赋予使用权而非所有权，持有人除出售外不得转让权利。卖方须已缴清该物业的所有税款，证书才能签发；持有人要求的转让，无论原卖方是否同意，在缴清所有税费后均可进行（临时第1(2)(C)条，由第8条重新颁布）。

拥有物业、居留和公民身份是各自独立的

地契是所有权。居留许可是另一种身份，拥有自住住宅可以支持申请（《居留许可与签证条例》第14(2)(b)条，2026年10月修订）。公民身份则是第三件事。如果您的许可依托的是您打算出售的物业，请在签约前就时间安排向合格的移民专业人士咨询；NORTHEA 不提供移民建议。

通过 NORTHEA 私下出售

有些出售更适合悄悄进行。通过私下出售，NORTHEA 提供保密估值、私人委托，以及向合资格买家的引荐，您希望的话可以不公开挂牌。NORTHEA 以您为客户，协调独立的北塞浦路斯持牌律师，必要时协调北塞浦路斯会计师；它不提供法律或税务意见，每一项备案都由您的律师办理。

我们引荐的买家会被指向我们的买家清单和外国买家规则，使资格问题在报价之前而不是在合同之后浮出水面。

外国卖家清单

1. 委任您自己的律师；不要与买家共用一位律师。
2. 办理土地登记处查册，并收集地契（koçan）、地块图、许可和批准证书。
3. 以书面形式取得地契类型和历史。
4. 在设定底价之前，请您的会计师计算收益的税。
5. 在合同中约定谁支付印花税和过户费。
6. 对于外国买家，签约之前先取得其资格的书面确认。
7. 把一个月的登记期限、75个工作日的缴费期限和一年的过户期限记入日程。
8. 在过户时或之前结清任何抵押。
9. 外国人持有规则目前由第119/2026号法令（北塞浦路斯官方公报第196号，2026年10月6日）规定，这是一项可能被续期或替换的临时文书，过户费税率也可能变化。