מכירת נכס בצפון קפריסין כזר

מי יכול לקנות ממוכר זר

כלל רשמי: משטר ההיתרים חל על הקונה, לא על אזרחותו של המוכר. יחיד או חברה זרים רשאים לקנות נכס רק בהיתר רכישה ממועצת השרים ובמסגרת מגבלות צו-חוק 119/2026 (העיתון הרשמי של ה-TRNC מס' 196, 6 באוקטובר 2026, סעיף 4, שבא במקום סעיף 8(1) לחוק 52/2008). חוק 52/2008 מגדיר זר כמי שאינו אזרח ה-TRNC, ולכן גם אזרח טורקיה ללא אזרחות ה-TRNC זקוק להיתר (חוק 52/2008, סעיף 2).

כלל רשמי: ההגבלות שבסעיף 4 לחוק 52/2008 חלות גם כשזר מעביר נכס לזר אחר (חוק 52/2008, סעיף 12). ביניהן: אסור למכור לזרים קרקע חקלאית וקרקע יער, אפשר להכריז בתקנות על אזורים מוגבלים, ואסור למכור לזרים יותר מ-7% משטחו של מחוז ו-3% משטחה של המדינה (סעיפים 4(1) ו-4(3)).

בפועל, זכאותו של הקונה קובעת אם המכירה שלכם תושלם. לפני שאתם מקבלים הצעה מקונה זר, בקשו שעורך הדין של הקונה עצמו יאשר בכתב שהרכישה עומדת במגבלות שלהלן, תוך ספירת כל נכס ב-TRNC שהקונה כבר מחזיק בו.

1. מגבלות (אחת מהצורות האלה): מגרש עד 1,338 מ"ר עם יחידת מגורים אחת; עד 3 דירות (6 לאזרחי מדינות המכירות ב-TRNC ונותנות לאזרחי ה-TRNC את אותה זכות); בית בודד על קרקע של עד 3,300 מ"ר, ללא יחידת מגורים שנייה על אותה קרקע; או 2 וילות בודדות בנות שתי קומות בתוך שכונת מגורים או מתחם (3 לפי אותו כלל הדדיות).
2. מכסות לפי פרויקט: בחלקה אחת של דירות, קונים קשורים או קונים בני אותה אזרחות אינם רשאים לקנות יותר ממחצית היחידות; לכל היותר 80% מפרויקט מגורים באזור מתוכנן ניתנים למכירה לזרים.

הכינו את התיק לפני הפרסום

בקשת ההיתר של קונה זר כוללת, בין היתר, העתק של שטר הבעלות (koçan), תשריט מגרש עם סימון השטח וחוזה המכר (משרד הפנים של ה-TRNC, “מסמכים נדרשים להיתר לרכישת נכס”). הכנתם, יחד עם חיפוש עדכני במרשם המקרקעין, מקצרת את הזמן בין ההצעה לחוזה הרשום.

כלל רשמי: מרשם המקרקעין רושם משכנתאות וצווי בית משפט כנגד נכסים ומנפיק לפי בקשה אישור חיפוש (araştırma belgesi) המראה מי הבעלים (משרד הפנים של ה-TRNC, תפקידי Tapu ve Kadastro Dairesi). לפי חוק הסדרת הרחובות והמבנים (Cap. 96), מרשם המקרקעין המחוזי אינו רושם עבודות שנדרש להן היתר אלא אם הוצגה תעודת האישור (onay belgesi), אלא אם המנהל מוותר עליה (סעיף 16).

1. העתק שטר הבעלות ותשריט המגרש, תואמים לנכס כפי שהוא עומד.
2. חיפוש במרשם המקרקעין: בעלים וחלק, חלקה, סוג שטר, משכנתאות, צווי בית משפט, חוזים רשומים.
3. היתר בנייה, תוכניות מאושרות ותעודת אישור, כולל כל הרחבה או בריכה.
4. סכום שחרור המשכנתה מהבנק שלכם, אם רשומה משכנתה.
5. מסמכי הזהות שלכם, ואם הבעלים הוא חברה, מסמכי החברה וסמכות החתימה.
6. קבלות על מסי נכס, דמי שירות וחשבונות שירותים.

איך מתנהלת מכירה לקונה זר

הסדר שלהלן נובע מצו-חוק 119/2026. מכירה לאזרח ה-TRNC אינה עוברת במשטר ההיתרים לזרים, אך צעדי החוזה, המרשם והמס עדיין חלים; עורך הדין שלכם יתאים את הרצף.

1. מנו עורך דין עצמאי משלכם בעל רישיון ב-TRNC; לשכת עורכי הדין הקפריסאית-טורקית מפרסמת רשימות עורכי דין לפי לשכה מחוזית.
2. הסכימו על מחיר, תנאי תשלום ותאריך ההעברה; רשמו מי משלם איזה מס ואיזו אגרה.
3. חתמו על החוזה והבילו אותו לפי חוק הבולים.
4. בתוך חודש: החוזה נרשם במרשם המקרקעין המחוזי, המסים והאגרות שהקונה והמוכר חבים בהם על המכירה משולמים, והקונה מגיש למשרד הפנים בקשה להיתר (סעיף 8(6)(1)).
5. מועצת השרים מחליטה; ההיתר שלה מתפרסם בעיתון הרשמי. אפשר לסרב להיתר, ומועדו אינו בשליטתכם.
6. בתוך 75 ימי עבודה מהפרסום, הקונה והמוכר משלמים את אגרות העברת השטר (סעיף 8(7)).
7. בתוך שנה מהפרסום, הבעלים והקונה חותמים על טופס ההעברה בפני הפקיד במרשם המקרקעין המחוזי. כשלא נוצרה משכנתה לטובת המוכר, השנה נספרת מהיום ששולם המחיר המלא שבתיק ההיתר (סעיפים 8(6)(2) ו-8(7)).
8. סגרו את חשבונות המים, החשמל ודמי השירות הסופיים. אי אפשר לחבר מים וחשמל לנכס כל עוד המסים והאגרות על המכירה לא שולמו (סעיף 8(7)).

מסים ואגרות על המכירה

כלל רשמי: לפי חוק מס הכנסה (24/1982) כפי שתוקן בחוק 31/2025, רווחים מכל מכירה, חילופין, מתנה, הפקעה או מימוש אחר של מקרקעין, בכל דרך שנרכשו, הם רווחי מכירת נכס (סעיף 4(1)(f)(i); העיתון הרשמי של ה-TRNC מס' 117, 7 ביוני 2025). לא נדרש רווח בהקדשה לקרן מאושרת, במתנה לבן או בת זוג או לילדים, או בהכנסת נכס כהון מניות לחברה הרשומה ב-TRNC. הפטור החד-פעמי לבית אחד (עם עד dönüm אחד) ולמגרש אחד, או למקום עסק של עד 300 מ"ר, אינו חל על סוחרי נכסים ועל זרים, בין שהם תושבי ה-TRNC ובין שלא.

כלל רשמי: בהעברות בעלות, כל המסים, האגרות, הניכויים במקור, המע"מ וחובות כספיים אחרים משולמים על ידי הקונה והמוכר בהתאם לדין שבתוקף (חוק 52/2008, סעיף 13(3)). עם קונה זר, המסים והאגרות על המכירה חייבים להיות משולמים כדי שהחוזה יירשם (צו-חוק 119/2026, סעיף 8(6)(1)).

מדריך זה אינו נותן במכוון שיעורים. שיעור המס על הרווח, אופן חישוב הרווח והחלוקה בין אתכם לבין הקונה של מס הבולים ואגרת ההעברה נקבעים ביום העסקה על ידי עורך הדין שלכם ורואה חשבון ב-TRNC; עלויות צד הקונה מופיעות במדריך המסים והעלויות שלנו.

למה סוג השטר חשוב במכירה

עורך הדין של הקונה יבקש בכתב את סוג השטר והיסטוריו, והתשובה מעצבת את הביקוש ואת המחיר. משמעות כל סוג מוסברת במדריך סוגי שטרי הבעלות שלנו; מוכר טוב עושה כשהוא חושף זאת מההתחלה ולא ממתין לגילוי.

בחלק מהחלקות חשובה בעלות מלפני 1974. GOV.UK קובע שהבעלות על נכסים רבים בצפון שנויה במחלוקת, ושמאז 20 באוקטובר 2006 קנייה, מכירה, השכרה, קידום או שעבוד במשכנתה של נכס כזה ללא רשות הבעלים הרשום במרשם המקרקעין של הרפובליקה של קפריסין היא עבירה לפי הקוד הפלילי של הרפובליקה (GOV.UK, עודכן לאחרונה ב-27 בנובמבר 2019). התרופה של ה-TRNC לבעלים מלפני 1974 היא הוועדה לנכסי מקרקעין (TAMK). Northea חוזרת על הצהרות אלה בלי להעריך אותן; השאלה אם אחת מהן נוגעת לחלקה שלכם היא שאלה לעורך הדין.

אם יש לכם חוזה, חלק בנכס או תעודת שימוש

לא כל בעלים זר מחזיק שטר בעלות על שמו. אם קניתם בחוזה רשום, מחזיקים חלק בלתי מסוים, או מחזיקים תעודת שימוש, מסלול המכירה שונה, ועורך הדין שלכם צריך לפרט אותו לפני שאתם משווקים את הנכס.

1. בתים שהושלמו ונמסרו שנרכשו בחוזה לפני הצו: הצדדים או המוכר חייבים לבצע את ההעברה במרשם המקרקעין המחוזי בתוך 36 חודשים מ-6 באוקטובר 2026 ולשלם באותו יום את כל המסים ואגרות ההעברה; תירוץ סביר שהודע בכתב בתוך 34 חודשים מאפשר העברה מאוחרת יותר (צו-חוק 119/2026, סעיף 10).
2. חלקים בנכס, כשאי אפשר להנפיק שטר נפרד ליחידה בגלל שותף בבעלות או מכשול טכני בפרויקט: בעלים שמגישים בקשה למרשם המקרקעין המחוזי בתוך חלון של שנתיים רשאים להעביר את חלקיהם באישור מנהל מרשם המקרקעין (סעיף 11).
3. תעודות שימוש (תעודות ל-10 שנים לחוזים מסוימים מלפני 2024 מעבר למגבלת הקונה): הבעלות נשארת אצל המוכר, התעודה מקנה זכויות שימוש אך לא בעלות, ומחזיקה אינו רשאי להעביר זכויות אלא במכירה. כדי שתעודה תונפק, על המוכר לשלם את כל המסים על הנכס, והעברה שהמחזיק מבקש מתבצעת, עם תשלום כל המסים והאגרות, בין שהמוכר המקורי מסכים ובין שלא (סעיף זמני 1(2)(C), כפי שנחקק מחדש בסעיף 8).

בעלות, תושבות ואזרחות הן עניינים נפרדים

שטר בעלות הוא בעלות. היתר תושבות הוא מעמד נפרד שבעלות על בית שמתגוררים בו יכולה לתמוך בו (תקנות היתרי תושבות ואשרות, סעיף 14(2)(b), כפי שתוקן באוקטובר 2026). אזרחות היא עניין שלישי. אם ההיתר שלכם נשען על הנכס שאתם מתכננים למכור, קבלו לפני החתימה ייעוץ ממומחה הגירה מוסמך בנוגע לתזמון; Northea אינה מייעצת בהגירה.

מכירה בדיסקרטיות עם Northea

יש מכירות שמתנהלות טוב יותר בשקט. דרך מכירה בדיסקרטיות, Northea מציעה הערכת שווי חסויה, מנדט פרטי והיכרות עם קונים מתאימים, ללא פרסום פומבי אם אתם מעדיפים. Northea פועלת עבורכם כלקוח ומתאמת עורכי דין עצמאיים בעלי רישיון ב-TRNC ובמידת הצורך רואה חשבון ב-TRNC; היא אינה נותנת חוות דעת משפטיות או מיסויות, וכל הגשה נעשית על ידי עורך הדין שלכם.

קונים שאנו מציגים מופנים אל רשימת הבדיקה לרוכש ואל כללי הרוכשים הזרים שלנו, כך ששאלות הזכאות עולות לפני ההצעה ולא אחרי החוזה.

רשימת בדיקה למוכר זר

1. מנו עורך דין משלכם; אל תשתפו עורך דין עם הקונה.
2. הזמינו חיפוש במרשם המקרקעין ואספו את שטר הבעלות, תשריט המגרש, ההיתר ותעודת האישור.
3. קבלו בכתב את סוג השטר והיסטוריו.
4. שאלו את רואה החשבון על המס על הרווח לפני שאתם קובעים מחיר רצפה.
5. קבעו בחוזה מי משלם את מס הבולים ואת אגרת ההעברה.
6. עם קונה זר, קבלו בכתב אישור לזכאותו לפני החתימה.
7. רשמו ביומן את הרישום בתוך חודש, את מועד 75 ימי העבודה לאגרות ואת מועד השנה להעברה.
8. בטלו כל משכנתה בעת ההעברה או לפניה.
9. כללי הבעלות הזרה נקבעים כיום בצו-חוק 119/2026 (העיתון הרשמי של ה-TRNC מס' 196, 6 באוקטובר 2026), מסמך זמני שעשוי להתחדש או להיות מוחלף; גם שיעורי אגרות ההעברה עשויים להשתנות.