Yabancı olarak KKTC'de mülk satmak: süreç ve kurallar

Yabancı satıcıdan kimler satın alabilir

Resmî kural: izin rejimi satıcının uyruğuna değil, alıcıya bakar. Yabancı gerçek veya tüzel kişi ancak Bakanlar Kurulundan satın alma izni alarak ve 119/2026 sayılı kararnamenin sınırları içinde taşınmaz alabilir (KKTC Resmî Gazete Sayı 196, 6 Ekim 2026, md. 4; 52/2008 sayılı Yasa md. 8(1) yerine). 52/2008 sayılı Yasa KKTC yurttaşı olmayan herkesi yabancı sayar; KKTC yurttaşlığı olmayan TC vatandaşı alıcı da izne tabidir (md. 2).

Resmî kural: 52/2008 sayılı Yasa'nın 4'üncü maddesindeki sınırlamalar, bir yabancının taşınmazını başka bir yabancıya devretmesinde de uygulanır (md. 12). Bunlar arasında: tarım ve orman arazileri yabancılara satılamaz, tüzükle yasak bölgeler belirlenebilir ve ilçe yüz ölçümünün %7'sinden, ülke yüz ölçümünün %3'ünden fazlası yabancılara satılamaz (md. 4(1) ve 4(3)).

Uygulamada satışın tamamlanıp tamamlanmayacağını alıcının uygunluğu belirler. Yabancı bir alıcının teklifini kabul etmeden önce, alıcının kendi avukatından, KKTC'de zaten sahip olduğu taşınmazlar da hesaba katılarak alımın aşağıdaki sınırlara uyduğunu yazılı teyit etmesini isteyin.

1. Sınırlar (seçeneklerden biri): üzerine tek konut yapılabilen en fazla 1.338 m² arazi; en fazla 3 apartman dairesi (KKTC'yi tanıyan ve KKTC yurttaşlarına aynı hakkı veren devletlerin uyrukları için 6); en fazla 3.300 m² arazi üzerinde, araziye ikinci konut yapılamayan bir müstakil ev; ya da toplu konut veya site içinde 2 adet iki katlı müstakil villa (aynı karşılıklılık şartıyla 3).
2. Proje sınırları: aynı parseldeki dairelerin yarısından fazlası akraba veya aynı uyruklu yabancılarca alınamaz; imara açık alandaki konut projelerinin en çok %80'i yabancılara satılabilir.

Satışa çıkmadan dosyayı hazırlayın

Yabancı alıcının izin başvurusu, diğer belgelerin yanında koçan fotokopisini, alanı işaretlenmiş yer planını ve satış sözleşmesini içerir (İçişleri Bakanlığı, "Taşınmaz mal alımı sırasında gerekli evraklar"). Bunları güncel bir tapu araştırmasıyla birlikte hazır tutmak, teklif ile kayıtlı sözleşme arasındaki süreyi kısaltır.

Resmî kural: Tapu ve Kadastro Dairesi taşınmazlar üzerindeki ipotekleri ve mahkeme emirlerini kaydeder, talep halinde malikin kim olduğunu gösteren araştırma belgesi düzenler (İçişleri Bakanlığı, Tapu ve Kadastro Dairesinin görevleri). Sokaklar ve Binalar (Düzenleme) Yasası'na (Fasıl 96) göre İlçe Tapu Amirliği, izne tabi yapıları onay belgesi ibraz edilmedikçe kaydetmez; Müdür bu şartı kaldırabilir (md. 16).

1. Koçan fotokopisi ve yer planı; mülkün bugünkü haliyle uyumlu.
2. Tapu araştırması: malik ve hissesi, parsel, koçan türü, ipotek, mahkeme emri, kayıtlı sözleşmeler.
3. İnşaat izni, onaylı projeler ve onay belgesi; ek bina veya havuz varsa onlar da dahil.
4. İpotek varsa bankanızdan fek (ipotek kaldırma) tutarı.
5. Kimlik belgeleriniz; malik şirketse şirket evrakı ve imza yetkisi.
6. Emlak vergisi, aidat ve fatura makbuzları.

Yabancı alıcıya satış adım adım

Aşağıdaki sıra 119/2026 sayılı kararnameye göredir. KKTC yurttaşına yapılan satış yabancılara özgü izin rejiminden geçmez; ancak sözleşme, tapu ve vergi adımları yine uygulanır ve avukatınız sırayı buna göre kurar.

1. KKTC'de ruhsatlı, yalnız sizi temsil eden bir avukat atayın; Kıbrıs Türk Barolar Birliği ilçe barolarına göre avukat listelerini yayımlar.
2. Fiyat, ödeme koşulları ve devir tarihinde anlaşın; hangi vergi ve harcı kimin ödeyeceğini yazıya geçirin.
3. Sözleşmeyi imzalayın ve Pul Yasası uyarınca pullatın.
4. 1 ay içinde: sözleşme İlçe Tapu Amirliğine kaydedilir, alıcı ve satıcının satıştan doğan vergi ve harçları ödenir ve alıcı İçişleri Bakanlığına izin başvurusu yapar (md. 8(6)(1)).
5. Bakanlar Kurulu karar verir; izin Resmî Gazete'de yayımlanır. İzin reddedilebilir ve süresi sizin kontrolünüzde değildir.
6. Yayımdan itibaren 75 iş günü içinde alıcı ve satıcı tapu devir harçlarını öder (md. 8(7)).
7. Yayımdan itibaren 1 yıl içinde malik ile alıcı, İlçe Tapu Amirliğinde matbu devir takrirnamesini işlemi yapan memurun huzurunda imzalar. Satıcı lehine ipotek tesis edilmeyen hallerde bu 1 yıl, izin dosyasındaki bedelin tamamının ödendiği tarihten işler (md. 8(6)(2) ve 8(7)).
8. Son fatura ve aidat hesaplarını kapatın. Satıştan doğan vergi ve harçlar ödenmedikçe taşınmaza su ve elektrik bağlantısı yapılamaz (md. 8(7)).

Satıştaki vergi ve harçlar

Resmî kural: 31/2025 sayılı değişiklikle Gelir Vergisi Yasası'na (24/1982) göre, nasıl edinilmiş olursa olsun taşınmazın satılması, takası, hibesi, kamulaştırılması veya başka biçimde elden çıkarılmasından doğan kazanç taşınmaz mal satış kazancıdır (md. 4(1)(f)(i); KKTC Resmî Gazete Sayı 117, 7 Haziran 2025). Onaylı bir vakfa vakfetmede, eşe veya çocuklara hibede ve taşınmazın KKTC'de kayıtlı bir şirkete sermaye olarak konmasında kazanç aranmaz. Bir ev (bir dönüme kadar alanıyla) ve bir arsa ya da en fazla 300 m² işyeri için tanınan bir defalık istisna, taşınmaz alım satımıyla uğraşanları ve KKTC'de yerleşik olsun olmasın yabancıları kapsamaz.

Resmî kural: mülkiyet devirlerinde her türlü vergi, resim, harç, stopaj, KDV ve diğer mali yükümlülükler yürürlükteki mevzuata uygun olarak alıcı ve satıcı tarafından ödenir (52/2008, md. 13(3)). Alıcı yabancıysa sözleşmenin kaydı, satıştan doğan vergi ve harçların ödenmesine bağlıdır (119/2026, md. 8(6)(1)).

Bu rehber bilerek oran vermez. Kazanç vergisinin oranı, kazancın nasıl hesaplandığı, pul vergisi ve tapu devir harcının sizinle alıcı arasında nasıl paylaşıldığı, işlem günü avukatınız ve bir KKTC mali müşaviri tarafından teyit edilmelidir; alıcı tarafındaki maliyetler vergiler ve satın alma maliyetleri rehberimizde.

Satarken koçan türü neden önemli

Alıcının avukatı koçan türünü ve geçmişini yazılı isteyecektir; cevap talebi ve fiyatı etkiler. Türlerin ne anlama geldiği koçan türleri rehberimizde anlatılıyor; satıcı için en iyisi bunu sonradan ortaya çıkmasını beklemeden baştan açıklamaktır.

Bazı parsellerde 1974 öncesi mülkiyet önem taşır. GOV.UK, kuzeydeki pek çok mülkün mülkiyetinin ihtilaflı olduğunu ve 20 Ekim 2006'dan beri bu tür bir mülkü Kıbrıs Cumhuriyeti Tapu Dairesinde kayıtlı malikin izni olmadan satın almanın, satmanın, kiralamanın, tanıtmanın veya ipotek etmenin Kıbrıs Cumhuriyeti ceza yasasına göre suç olduğunu belirtir (GOV.UK, son güncelleme 27 Kasım 2019). KKTC'de 1974 öncesi malikler için başvuru yolu Taşınmaz Mal Komisyonu'dur (TAMK). Northea bu ifadeleri değerlendirmeden aktarır; parselinizi ilgilendirip ilgilendirmediği avukatınızın konusudur.

Elinizde sözleşme, hisse veya kullanım belgesi varsa

Her yabancı malikin adına koçan bulunmaz. Kayıtlı bir sözleşmeyle aldıysanız, bölünmemiş bir hisseye sahipseniz ya da kullanım belgeniz varsa satış yolu farklıdır; mülkü pazarlamadan önce avukatınız bunu ortaya koymalıdır.

1. Kararnameden önce sözleşmeyle alınmış, inşaatı tamamlanmış ve teslim edilmiş konutlar: sözleşmenin tarafları veya satıcı, devri 6 Ekim 2026'dan itibaren 36 ay içinde İlçe Tapu Amirliğinde yapmak ve aynı tarihte tüm vergi ve tapu devir harçlarını ödemek zorundadır; 34 ay içinde yazılı bildirilen makul mazeret daha sonraki bir devre olanak tanır (119/2026, md. 10).
2. Bir hissedar veya projedeki teknik bir engel nedeniyle bağımsız bölüm koçanı alınamayan hisseler: iki yıllık süre içinde İlçe Tapu Amirliğine başvuran malikler, Tapu ve Kadastro Dairesi Müdürünün onayıyla hisselerini devredebilir (md. 11).
3. Kullanım belgeleri (edinim hakkını aşan bazı 2024 öncesi sözleşmeler için 10 yıllık belge): mülkiyet satıcıda kalır, belge mülkiyet değil kullanım ve yararlanma hakkı verir, sahibi satış dışındaki haklarını başkasına devredemez. Belgenin verilmesi için taşınmazın tüm vergilerinin satıcı tarafından ödenmiş olması şarttır; belge sahibinin talep ettiği devir, ilk satıcının rızası aranmaksızın tüm vergi ve harçlar ödenerek yapılır (Geçici md. 1(2)(C), md. 8 ile yeniden düzenlenen).

Mülkiyet, ikamet ve vatandaşlık ayrı konulardır

Koçan mülkiyettir. İkamet izni ayrı bir statüdür; içinde oturduğunuz bir konuta sahip olmak buna dayanak olabilir (İkamet İzinleri ve Vizeler Tüzüğü md. 14(2)(b), Ekim 2026 değişiklikleriyle). Vatandaşlık ise üçüncü bir konudur. İkamet izniniz satmayı düşündüğünüz konuta dayanıyorsa, imzadan önce zamanlama için yetkin bir göç danışmanına başvurun; Northea göç konularında danışmanlık vermez.

Northea ile gizli satış

Bazı satışlar sessizce yürütülmeyi hak eder. Northea, Gizli Satış hizmetiyle gizli değerleme, özel yetki ve nitelikli alıcılarla tanıştırma sunar; dilerseniz ilana çıkmadan. Northea müvekkili olarak sizi temsil eder, KKTC'de ruhsatlı bağımsız avukatları ve gerektiğinde bir KKTC mali müşavirini koordine eder; hukuki veya vergisel görüş vermez, tüm başvuruları avukatınız yapar.

Tanıştırdığımız alıcılara alıcı kontrol listemizi ve yabancı alıcı kurallarını yönlendiririz; böylece uygunluk soruları sözleşmeden sonra değil, tekliften önce gündeme gelir.

Yabancı satıcı için kontrol listesi

1. Kendi avukatınızı atayın; alıcıyla aynı avukatı kullanmayın.
2. Tapu araştırması yaptırın; koçan, yer planı, inşaat izni ve onay belgesini toplayın.
3. Koçan türünü ve geçmişini yazılı alın.
4. Alt fiyatınızı belirlemeden önce mali müşavirinizden kazanç vergisini öğrenin.
5. Pul vergisi ve devir harcını kimin ödeyeceğini sözleşmeye yazın.
6. Alıcı yabancıysa, imzadan önce uygunluğunu yazılı teyit ettirin.
7. 1 aylık kayıt, 75 iş günlük harç ve 1 yıllık devir sürelerini takvime işleyin.
8. Varsa ipoteği devirde veya öncesinde kaldırın.
9. Yabancıların mülk edinme kuralları bugün geçici nitelikteki 119/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname ile düzenleniyor (KKTC Resmî Gazete, Sayı 196, 6 Ekim 2026); kararname yenilenebilir veya değiştirilebilir, devir harcı oranları da değişebilir.