فروش ملک در قبرس شمالی به‌عنوان یک خارجی

چه کسی می‌تواند از فروشنده خارجی بخرد

قاعده رسمی: رژیم مجوز به خریدار مربوط است، نه به تابعیت فروشنده. شخص یا شرکت خارجی فقط با مجوز شورای وزیران و در حدود فرمان قانونی 119/2026 می‌تواند ملک بخرد (روزنامه رسمی TRNC شماره 196، 6 اکتبر 2026، ماده 4، که جایگزین ماده 8(1) قانون 52/2008 می‌شود). قانون 52/2008 خارجی را هر کسی می‌داند که شهروند TRNC نیست؛ بنابراین شهروند ترکیه بدون شهروندی TRNC هم به مجوز نیاز دارد (قانون 52/2008، ماده 2).

قاعده رسمی: محدودیت‌های ماده 4 قانون 52/2008 وقتی خارجی ملکی را به خارجی دیگری منتقل می‌کند هم اعمال می‌شود (قانون 52/2008، ماده 12). از جمله: زمین کشاورزی و جنگلی را نمی‌توان به خارجی‌ها فروخت، مناطق ممنوعه را می‌توان با آیین‌نامه تعیین کرد، و بیش از 7% مساحت یک ناحیه و 3% مساحت کشور را نمی‌توان به خارجی‌ها فروخت (ماده 4(1) و 4(3)).

در عمل، حق خریدار است که تعیین می‌کند فروش به نتیجه می‌رسد یا نه. پیش از پذیرفتن پیشنهاد یک خریدار خارجی، بخواهید وکیل خودش کتباً تأیید کند که خرید در حدود زیر می‌گنجد، با احتساب ملک‌هایی که خریدار از پیش در TRNC دارد.

1. حدود (یکی از این شکل‌ها): قطعه‌ای تا 1,338 متر مربع با یک واحد مسکونی؛ تا 3 آپارتمان (6 برای اتباع کشورهایی که TRNC را به رسمیت می‌شناسند و همین حق را به شهروندان TRNC می‌دهند)؛ یک خانه مستقل در زمینی تا 3,300 متر مربع، بدون واحد مسکونی دوم در آن زمین؛ یا 2 ویلای مستقل دوطبقه در یک مجتمع مسکونی یا سایت (3 طبق همان قاعده متقابل).
2. سقف‌های پروژه: در یک قطعه آپارتمانی، خریداران مرتبط یا خریداران با یک تابعیت نمی‌توانند بیش از نیمی از واحدها را بخرند؛ حداکثر 80% یک پروژه مسکونی در منطقه دارای طرح شهری را می‌توان به خارجی‌ها فروخت.

پیش از آگهی، پرونده را آماده کنید

درخواست مجوز خریدار خارجی، از جمله، شامل رونوشت سند مالکیت (koçan)، نقشه موقعیت با مساحت مشخص‌شده و قرارداد فروش است (وزارت کشور TRNC، «مدارک لازم برای مجوز خرید ملک»). آماده داشتن آن‌ها، همراه با یک استعلام تازه از اداره ثبت املاک، فاصله میان پیشنهاد و قرارداد ثبت‌شده را کوتاه می‌کند.

قاعده رسمی: اداره ثبت املاک رهن‌ها و دستورهای دادگاه علیه ملک را ثبت می‌کند و در صورت درخواست گواهی استعلام (araştırma belgesi) صادر می‌کند که نشان می‌دهد مالک کیست (وزارت کشور TRNC، وظایف Tapu ve Kadastro Dairesi). طبق قانون خیابان‌ها و ساختمان‌ها (فصل 96)، اداره ثبت املاک ناحیه کارهایی را که به پروانه نیاز داشته‌اند ثبت نمی‌کند، مگر گواهی تأیید (onay belgesi) ارائه شود، یا مدیر معافیت دهد (ماده 16).

1. رونوشت سند مالکیت و نقشه موقعیت، مطابق با ملک به شکل کنونی آن.
2. استعلام اداره ثبت املاک: مالک و سهم، قطعه، نوع سند، رهن‌ها، دستورهای دادگاه، قراردادهای ثبت‌شده.
3. پروانه ساخت، نقشه‌های تأییدشده و گواهی تأیید، از جمله برای هر الحاقیه یا استخر.
4. رقم فک رهن از بانک شما، اگر رهنی ثبت شده باشد.
5. مدارک هویتی شما و، اگر مالک شرکت است، اسناد شرکت و اختیار امضا.
6. رسید پرداخت مالیات‌های ملکی، شارژ خدمات و قبض‌های خدمات شهری.

فروش به خریدار خارجی چگونه پیش می‌رود

ترتیب زیر از فرمان قانونی 119/2026 پیروی می‌کند. فروش به شهروند TRNC از رژیم مجوز خارجی‌ها نمی‌گذرد، اما مراحل قرارداد، ثبت و مالیات همچنان اعمال می‌شود؛ وکیل شما ترتیب را تطبیق می‌دهد.

1. وکیل مستقل و دارای مجوز TRNC خودتان را انتخاب کنید؛ کانون وکلای ترک‌قبرس (Cyprus Turkish Bar Association) فهرست وکلا را به تفکیک کانون ناحیه‌ای منتشر می‌کند.
2. درباره قیمت، شرایط پرداخت و تاریخ انتقال توافق کنید؛ ثبت کنید چه کسی کدام مالیات و عوارض را می‌پردازد.
3. قرارداد را امضا کنید و طبق قانون تمبر تمبرخور کنید.
4. ظرف یک ماه: قرارداد در اداره ثبت املاک ناحیه ثبت می‌شود، مالیات‌ها و عوارضی که خریدار و فروشنده بابت فروش بدهکارند پرداخت می‌شود، و خریدار برای مجوز به وزارت کشور درخواست می‌دهد (ماده 8(6)(1)).
5. شورای وزیران تصمیم می‌گیرد؛ مجوز آن در روزنامه رسمی منتشر می‌شود. مجوز ممکن است رد شود و زمان آن خارج از کنترل شماست.
6. ظرف 75 روز کاری از انتشار، خریدار و فروشنده عوارض انتقال سند را می‌پردازند (ماده 8(7)).
7. ظرف یک سال از انتشار، مالک و خریدار فرم انتقال را نزد مأمور اداره ثبت املاک ناحیه امضا می‌کنند. جایی که به نفع فروشنده رهنی برقرار نشده باشد، آن یک سال از روز پرداخت کامل قیمت درج‌شده در پرونده مجوز شروع می‌شود (ماده 8(6)(2) و 8(7)).
8. حساب نهایی قبوض خدمات شهری و شارژ خدمات را تسویه کنید. تا زمانی که مالیات‌ها و عوارض فروش پرداخت نشده باشد، آب و برق به ملک وصل نمی‌شود (ماده 8(7)).

مالیات‌ها و عوارض فروش

قاعده رسمی: طبق قانون مالیات بر درآمد (24/1982) اصلاحی با قانون 31/2025، عایدی هر فروش، معاوضه، هبه، سلب مالکیت یا واگذاری دیگر ملک غیرمنقول، به هر شکل که به دست آمده باشد، عایدی فروش ملک است (ماده 4(1)(f)(i)؛ روزنامه رسمی TRNC شماره 117، 7 ژوئن 2025). برای اهدا به بنیاد مصوب، هبه به همسر یا فرزندان، یا آوردن ملک به‌عنوان سرمایه به شرکت ثبت‌شده در TRNC، عایدی در نظر گرفته نمی‌شود. معافیت یک‌باره برای یک خانه (با حداکثر یک دونوم زمین) و یک قطعه زمین، یا یک محل کسب‌وکار تا 300 متر مربع، شامل معامله‌گران ملک و خارجی‌ها، چه مقیم TRNC چه غیرمقیم، نمی‌شود.

قاعده رسمی: در انتقال مالکیت، همه مالیات‌ها، عوارض، هزینه‌ها، کسورات، مالیات بر ارزش افزوده و دیگر تعهدات مالی طبق مقررات جاری توسط خریدار و فروشنده پرداخت می‌شود (قانون 52/2008، ماده 13(3)). با خریدار خارجی، برای ثبت قرارداد باید مالیات‌ها و عوارض فروش پرداخت شود (فرمان قانونی 119/2026، ماده 8(6)(1)).

این راهنما عمداً نرخی نمی‌دهد. نرخ مالیات بر عایدی، شیوه محاسبه عایدی و اینکه حق تمبر و عوارض انتقال میان شما و خریدار چگونه تقسیم می‌شود را وکیل شما و یک حسابدار TRNC در همان روز تأیید می‌کنند؛ هزینه‌های سمت خریدار در راهنمای مالیات‌ها و هزینه‌ها ما آمده است.

چرا نوع سند هنگام فروش مهم است

وکیل خریدار نوع سند و تاریخچه آن را کتباً خواهد خواست و پاسخ، تقاضا و قیمت را شکل می‌دهد. معنی هر نوع در راهنمای انواع سند مالکیت ما توضیح داده شده است؛ فروشنده بهتر است از همان ابتدا آن را افشا کند تا اینکه کشف شود.

برای برخی قطعات، مالکیت پیش از 1974 مطرح است. GOV.UK می‌گوید مالکیت بسیاری از املاک در شمال مورد اختلاف است و از 20 اکتبر 2006، خرید، فروش، اجاره، تبلیغ یا رهن گذاشتن چنین ملکی بدون اجازه مالک ثبت‌شده در اداره ثبت املاک جمهوری قبرس طبق قانون جزای جمهوری جرم است (GOV.UK، آخرین به‌روزرسانی 27 نوامبر 2019). راه جبران TRNC برای مالکان پیش از 1974 کمیسیون املاک غیرمنقول (TAMK) است. Northea این اظهارات را بدون ارزیابی تکرار می‌کند؛ اینکه هیچ‌یک به قطعه شما مربوط می‌شود یا نه، پرسشی برای وکیل شماست.

اگر قرارداد، سهم یا گواهی استفاده دارید

هر مالک خارجی سندی به نام خود ندارد. اگر بر پایه قرارداد ثبت‌شده خریده‌اید، سهم مشاع دارید یا گواهی استفاده در دست دارید، مسیر فروش فرق می‌کند و وکیل شما باید پیش از آنکه ملک را تبلیغ کنید آن را شرح دهد.

1. خانه‌های تکمیل‌شده و تحویل‌شده که پیش از فرمان بر پایه قرارداد خریده شده‌اند: طرفین یا فروشندگان باید ظرف 36 ماه از 6 اکتبر 2026 انتقال را در اداره ثبت املاک ناحیه انجام دهند و همه مالیات‌ها و عوارض انتقال را در آن تاریخ بپردازند؛ عذر موجه که ظرف 34 ماه کتباً اعلام شود، انتقال در زمان بعدی را ممکن می‌کند (فرمان قانونی 119/2026، ماده 10).
2. سهم‌ها، جایی که به‌دلیل یک هم‌مالک یا مانع فنی در پروژه نمی‌توان سند جداگانه واحد صادر کرد: مالکانی که ظرف بازه دوساله به اداره ثبت املاک ناحیه درخواست دهند می‌توانند سهم‌های خود را با تأیید مدیر اداره ثبت املاک منتقل کنند (ماده 11).
3. گواهی‌های استفاده (گواهی‌های 10 ساله برای برخی قراردادهای پیش از 2024 که از سقف خریدار فراتر رفته‌اند): مالکیت نزد فروشنده می‌ماند، گواهی حق استفاده می‌دهد نه مالکیت، و دارنده آن نمی‌تواند حقوق را جز با فروش به دیگری واگذار کند. برای صدور گواهی، فروشنده باید همه مالیات‌های ملک را پرداخته باشد، و انتقالی که دارنده درخواست می‌کند، با پرداخت همه مالیات‌ها و عوارض، چه فروشنده اصلی موافق باشد چه نه پیش می‌رود (ماده موقت 1(2)(C)، به صورت بازتصویب‌شده در ماده 8).

مالکیت، اقامت و تابعیت موضوعاتی جداگانه‌اند

سند مالکیت یعنی مالکیت. مجوز اقامت وضعیتی جداست که داشتن خانه‌ای که در آن زندگی می‌کنید می‌تواند از آن پشتیبانی کند (آیین‌نامه مجوزهای اقامت و ویزا، ماده 14(2)(b)، اصلاحی اکتبر 2026). تابعیت موضوع سوم است. اگر مجوز شما بر ملکی استوار است که قصد فروشش را دارید، پیش از امضا درباره زمان‌بندی از یک متخصص مهاجرت واجد صلاحیت مشورت بگیرید؛ Northea در زمینه مهاجرت مشاوره نمی‌دهد.

فروش خصوصی با Northea

برخی فروش‌ها بهتر است بی‌سروصدا انجام شوند. از طریق Sell Privately، Northea ارزیابی محرمانه، وکالت خصوصی و معرفی به خریداران واجد صلاحیت را ارائه می‌دهد، و اگر ترجیح دهید بدون آگهی عمومی. Northea به‌عنوان نماینده شما، موکل، عمل می‌کند و وکلای مستقل دارای مجوز TRNC و، در صورت نیاز، یک حسابدار TRNC را هماهنگ می‌کند؛ نظر حقوقی یا مالیاتی نمی‌دهد و هر ثبت و تشریفات را وکیل شما انجام می‌دهد.

خریدارانی که معرفی می‌کنیم به چک‌لیست خریدار و قواعد خریدار خارجی ما ارجاع داده می‌شوند، تا پرسش‌های شرایط احراز پیش از پیشنهاد مطرح شود، نه پس از قرارداد.

چک‌لیست فروشنده خارجی

1. وکیل خودتان را انتخاب کنید؛ وکیل را با خریدار مشترک نگیرید.
2. استعلام اداره ثبت املاک را سفارش دهید و koçan، نقشه موقعیت، پروانه و گواهی تأیید را گرد آورید.
3. نوع سند و تاریخچه آن را کتباً داشته باشید.
4. پیش از تعیین حداقل قیمت، از حسابدار خود مالیات عایدی را بپرسید.
5. در قرارداد توافق کنید چه کسی حق تمبر و عوارض انتقال را می‌پردازد.
6. برای خریدار خارجی، پیش از امضا شرایط احراز او را کتباً تأیید بگیرید.
7. ثبت ظرف یک ماه، مهلت 75 روز کاری برای عوارض و مهلت یک‌ساله انتقال را در تقویم یادداشت کنید.
8. هر رهنی را در زمان انتقال یا پیش از آن فک کنید.
9. قواعد مالکیت خارجی هم‌اکنون با فرمان قانونی 119/2026 (روزنامه رسمی TRNC شماره 196، 6 اکتبر 2026) تعیین می‌شود، متنی موقت که ممکن است تمدید یا جایگزین شود؛ نرخ عوارض انتقال هم ممکن است تغییر کند.