Sprzedaż nieruchomości na Cyprze Północnym przez cudzoziemca

Kto może kupić od sprzedającego z zagranicy

Przepis urzędowy: reżim zezwoleń dotyczy kupującego, a nie narodowości sprzedającego. Osoba fizyczna lub spółka z zagranicy może kupić nieruchomość wyłącznie za zezwoleniem Rady Ministrów i w granicach dekretu z mocą ustawy nr 119/2026 (Dziennik Urzędowy TRNC nr 196, 6 października 2026 r., art. 4, zastępujący art. 8(1) ustawy 52/2008). Ustawa 52/2008 definiuje cudzoziemca jako każdego, kto nie jest obywatelem TRNC, więc obywatel Turcji bez obywatelstwa TRNC również potrzebuje zezwolenia (ustawa 52/2008, art. 2).

Przepis urzędowy: ograniczenia z art. 4 ustawy 52/2008 obowiązują także, gdy cudzoziemiec przenosi nieruchomość na innego cudzoziemca (ustawa 52/2008, art. 12). Wśród nich: grunty rolne i leśne nie mogą być sprzedawane cudzoziemcom, rozporządzeniem można wyznaczyć strefy ograniczone, a cudzoziemcom nie można sprzedać więcej niż 7% powierzchni okręgu i 3% powierzchni kraju (art. 4(1) i 4(3)).

W praktyce o tym, czy sprzedaż dojdzie do skutku, decyduje uprawnienie kupującego. Zanim przyjmą Państwo ofertę od kupującego z zagranicy, proszę poprosić, by jego własny prawnik potwierdził na piśmie, że zakup mieści się w poniższych limitach, licząc także nieruchomości z TRNC, które kupujący już posiada.

1. Limity (jedna z tych form): działka do 1 338 m² z jednym budynkiem mieszkalnym; do 3 apartamentów (6 dla obywateli państw uznających TRNC i przyznających obywatelom TRNC takie samo prawo); dom wolnostojący na gruncie do 3 300 m², bez drugiego budynku mieszkalnego na tym gruncie; albo 2 dwukondygnacyjne wille wolnostojące w obrębie osiedla lub kompleksu (3 według tej samej zasady wzajemności).
2. Limity dla projektu: w jednej parceli z apartamentami powiązani kupujący lub kupujący tej samej narodowości nie mogą kupić więcej niż połowy lokali; cudzoziemcom można sprzedać najwyżej 80% projektu mieszkaniowego na terenie objętym planem zagospodarowania.

Przygotować dokumentację przed wystawieniem oferty

Wniosek kupującego z zagranicy o zezwolenie zawiera między innymi kopię aktu własności (koçan), plan sytuacyjny z zaznaczoną powierzchnią i umowę sprzedaży (Ministerstwo Spraw Wewnętrznych TRNC, „Dokumenty niezbędne do uzyskania zezwolenia na zakup nieruchomości”). Przygotowanie ich, wraz ze świeżym wyszukiwaniem w księdze wieczystej, skraca czas między ofertą a zarejestrowaną umową.

Przepis urzędowy: księga wieczysta zapisuje hipoteki i orzeczenia sądowe dotyczące nieruchomości i na życzenie wydaje zaświadczenie z wyszukiwania (araştırma belgesi) pokazujące, kto jest właścicielem (Ministerstwo Spraw Wewnętrznych TRNC, zadania Tapu ve Kadastro Dairesi). Według ustawy o ulicach i budynkach (rozdz. 96) okręgowy urząd ksiąg wieczystych nie rejestruje robót, które wymagały pozwolenia, dopóki nie okaże się świadectwa odbioru (onay belgesi), chyba że dyrektor zwolni z tego obowiązku (art. 16).

1. Kopia aktu własności i plan sytuacyjny, zgodne ze stanem faktycznym nieruchomości.
2. Wyszukiwanie w księdze wieczystej: właściciel i udział, parcela, rodzaj tytułu, hipoteki, orzeczenia sądowe, zarejestrowane umowy.
3. Pozwolenie na budowę, zatwierdzone plany i świadectwo odbioru, w tym dla rozbudowy lub basenu.
4. Kwota spłaty hipoteki z Państwa banku, jeśli hipoteka jest zarejestrowana.
5. Dokumenty tożsamości, a jeśli właścicielem jest spółka, jej dokumenty korporacyjne i umocowanie do podpisu.
6. Potwierdzenia zapłaty podatków od nieruchomości, opłat serwisowych i rachunków za media.

Jak przebiega sprzedaż kupującemu z zagranicy

Poniższa kolejność wynika z dekretu z mocą ustawy nr 119/2026. Sprzedaż obywatelowi TRNC nie przechodzi przez reżim zezwoleń dla cudzoziemców, ale kroki umowne, w księdze wieczystej i podatkowe nadal obowiązują; prawnik dostosuje kolejność.

1. Proszę wybrać własnego niezależnego prawnika uprawnionego w TRNC; Cyprus Turkish Bar Association publikuje listy prawników według okręgowych izb.
2. Uzgodnić cenę, warunki płatności i datę przeniesienia; zapisać, kto płaci który podatek i opłatę.
3. Podpisać umowę i opieczętować ją według ustawy o opłacie skarbowej.
4. W ciągu jednego miesiąca: umowa jest rejestrowana w okręgowym urzędzie ksiąg wieczystych, płacone są podatki i opłaty należne od kupującego i sprzedającego z tytułu sprzedaży, a kupujący składa do Ministerstwa Spraw Wewnętrznych wniosek o zezwolenie (art. 8(6)(1)).
5. Rada Ministrów decyduje; jej zezwolenie jest publikowane w Dzienniku Urzędowym. Zezwolenie może zostać odrzucone, a jego termin leży poza Państwa kontrolą.
6. W ciągu 75 dni roboczych od publikacji kupujący i sprzedający płacą opłaty za przeniesienie tytułu (art. 8(7)).
7. W ciągu roku od publikacji właściciel i kupujący podpisują formularz przeniesienia przed urzędnikiem okręgowego urzędu ksiąg wieczystych. Gdy na rzecz sprzedającego nie ustanowiono hipoteki, rok biegnie od dnia zapłaty pełnej ceny wskazanej w aktach zezwolenia (art. 8(6)(2) i 8(7)).
8. Uregulować końcowe rozliczenia za media i opłaty serwisowe. Wody i prądu nie można przyłączyć do nieruchomości, dopóki podatki i opłaty od sprzedaży są niezapłacone (art. 8(7)).

Podatki i opłaty od sprzedaży

Przepis urzędowy: według ustawy o podatku dochodowym (24/1982) zmienionej ustawą 31/2025 zyski z każdej sprzedaży, zamiany, darowizny, wywłaszczenia lub innego zbycia nieruchomości, bez względu na sposób nabycia, są zyskami ze sprzedaży nieruchomości (art. 4(1)(f)(i); Dziennik Urzędowy TRNC nr 117, 7 czerwca 2025 r.). Zysku nie ustala się przy wniesieniu do zatwierdzonej fundacji, darowiźnie na rzecz małżonka lub dzieci ani przy wniesieniu nieruchomości jako kapitału zakładowego do spółki zarejestrowanej w TRNC. Jednorazowe zwolnienie dla jednego domu (z gruntem do jednego dönüm) i jednej działki albo lokalu użytkowego do 300 m² nie obejmuje handlarzy nieruchomościami ani cudzoziemców, rezydentów TRNC lub nie.

Przepis urzędowy: przy przeniesieniu własności wszystkie podatki, opłaty, pobory u źródła, VAT i inne zobowiązania finansowe płacą kupujący i sprzedający zgodnie z obowiązującymi przepisami (ustawa 52/2008, art. 13(3)). Przy kupującym z zagranicy podatki i opłaty od sprzedaży muszą być zapłacone, aby umowa została zarejestrowana (dekret z mocą ustawy nr 119/2026, art. 8(6)(1)).

Ten poradnik celowo nie podaje stawek. Stawkę podatku od zysku, sposób obliczenia zysku oraz to, jak opłata skarbowa i opłata za przeniesienie rozkładają się między Państwa a kupującego, potwierdzają w danym dniu prawnik i księgowy z TRNC; koszty po stronie kupującego są w naszym poradniku o podatkach i kosztach.

Dlaczego rodzaj tytułu ma znaczenie przy sprzedaży

Prawnik kupującego poprosi na piśmie o rodzaj tytułu i jego historię, a odpowiedź kształtuje popyt i cenę. Co oznacza każdy rodzaj, wyjaśnia nasz poradnik o rodzajach aktów własności; sprzedający najlepiej robi, ujawniając go na początku, zamiast czekać, aż zostanie odkryty.

Przy niektórych parcelach znaczenie ma własność sprzed 1974 r. GOV.UK stwierdza, że własność wielu nieruchomości na północy jest sporna i że od 20 października 2006 r. kupno, sprzedaż, wynajem, promowanie lub zastawianie takiej nieruchomości bez zgody właściciela zarejestrowanego w księdze wieczystej Republiki Cypru jest przestępstwem według kodeksu karnego Republiki (GOV.UK, ostatnia aktualizacja 27 listopada 2019 r.). Środkiem prawnym TRNC dla dawnych właścicieli sprzed 1974 r. jest Komisja ds. Nieruchomości (TAMK). Northea powtarza te stwierdzenia bez ich oceny; to, czy któreś dotyczy Państwa parceli, jest pytaniem do prawnika.

Jeśli mają Państwo umowę, udział lub zaświadczenie o użytkowaniu

Nie każdy właściciel z zagranicy ma akt własności na własne nazwisko. Jeśli kupili Państwo na zarejestrowanej umowie, mają nierozdzielny udział lub zaświadczenie o użytkowaniu, droga sprzedaży jest inna, a prawnik powinien ją opisać, zanim zaczną Państwo promować nieruchomość.

1. Ukończone i oddane domy kupione na umowę przed dekretem: strony lub sprzedający muszą dokonać przeniesienia w okręgowym urzędzie ksiąg wieczystych w ciągu 36 miesięcy od 6 października 2026 r. i zapłacić tego dnia wszystkie podatki i opłaty transferowe; uzasadniona przyczyna zgłoszona na piśmie w ciągu 34 miesięcy pozwala na późniejsze przeniesienie (dekret z mocą ustawy nr 119/2026, art. 10).
2. Udziały, gdy odrębnego tytułu do lokalu nie można wydać z powodu współwłaściciela lub przeszkody technicznej w projekcie: właściciele, którzy złożą wniosek do okręgowego urzędu ksiąg wieczystych w dwuletnim oknie, mogą przenieść swoje udziały za zgodą dyrektora urzędu ksiąg wieczystych (art. 11).
3. Zaświadczenia o użytkowaniu (10-letnie zaświadczenia dla niektórych umów sprzed 2024 r. ponad limit kupującego): własność pozostaje przy sprzedającym, zaświadczenie daje prawa użytkowania, ale nie własność, a jego posiadacz nie może przekazać praw inaczej niż przez sprzedaż. Aby zaświadczenie zostało wydane, sprzedający musi zapłacić wszystkie podatki od nieruchomości, a przeniesienie żądane przez posiadacza następuje, z zapłatą wszystkich podatków i opłat, niezależnie od zgody pierwotnego sprzedającego (przepis przejściowy art. 1(2)(C), w brzmieniu nadanym art. 8).

Własność, pobyt i obywatelstwo to odrębne sprawy

Akt własności to własność. Zezwolenie na pobyt to odrębny status, który może wspierać posiadanie domu, w którym się mieszka (rozporządzenie o zezwoleniach na pobyt i wizach, art. 14(2)(b), zmienione w październiku 2026 r.). Obywatelstwo to trzecia sprawa. Jeśli zezwolenie opiera się na nieruchomości, którą zamierzają Państwo sprzedać, proszę przed podpisaniem zasięgnąć rady kwalifikowanego specjalisty ds. imigracji co do terminu; Northea nie doradza w sprawach imigracyjnych.

Sprzedaż prywatna z Northea

Niektóre sprzedaże lepiej prowadzić dyskretnie. Przez Sell Privately Northea oferuje poufną wycenę, prywatny mandat i przedstawienie kwalifikowanym kupującym, bez publicznego ogłoszenia, gdy Państwo tego wolą. Northea działa dla Państwa jako klienta i koordynuje niezależnych prawników uprawnionych w TRNC oraz, w razie potrzeby, księgowego z TRNC; nie wydaje opinii prawnych ani podatkowych, a każde pismo składa Państwa prawnik.

Kupujących, których przedstawiamy, kierujemy do naszej listy kontrolnej kupującego i przepisów dla kupujących z zagranicy, aby kwestie uprawnień wyszły przed ofertą, a nie po umowie.

Lista kontrolna sprzedającego z zagranicy

1. Proszę wybrać własnego prawnika; nie dzielić prawnika z kupującym.
2. Zamówić wyszukiwanie w księdze wieczystej i zebrać koçan, plan sytuacyjny, pozwolenie i świadectwo odbioru.
3. Mieć rodzaj tytułu i jego historię na piśmie.
4. Zapytać księgowego o podatek od zysku, zanim ustali się dolną granicę ceny.
5. Uzgodnić w umowie, kto płaci opłatę skarbową i opłatę za przeniesienie.
6. Przy kupującym z zagranicy mieć na piśmie potwierdzone jego uprawnienie przed podpisaniem.
7. Odnotować w kalendarzu miesięczną rejestrację, 75-dniowy termin opłat roboczych i roczny termin przeniesienia.
8. Wykreślić hipotekę przy przeniesieniu lub przed nim.
9. Zasady dotyczące własności cudzoziemców określa obecnie dekret z mocą ustawy nr 119/2026 (Dziennik Urzędowy TRNC nr 196, 6 października 2026 r.), akt tymczasowy, który może zostać przedłużony lub zastąpiony; stawki opłaty transferowej również mogą się zmienić.