Immobilienverkauf in Nordzypern als Ausländer

Wer von einem ausländischen Verkäufer kaufen darf

Amtliche Regel: Das Genehmigungsverfahren knüpft an den Käufer an, nicht an die Staatsangehörigkeit des Verkäufers. Eine ausländische natürliche oder juristische Person darf eine Immobilie nur mit Kaufgenehmigung des Ministerrats und innerhalb der Grenzen der Rechtsverordnung Nr. 119/2026 erwerben (Amtsblatt der TRNZ Nr. 196, 6. Oktober 2026, Art. 4, der § 8(1) des Gesetzes Nr. 52/2008 ersetzt). Das Gesetz Nr. 52/2008 definiert als Ausländer jede Person, die nicht Staatsbürger der TRNZ ist; daher benötigt auch ein türkischer Staatsbürger ohne TRNZ-Staatsbürgerschaft eine Genehmigung (Gesetz Nr. 52/2008, Art. 2).

Amtliche Regel: Die Beschränkungen aus § 4 des Gesetzes Nr. 52/2008 gelten auch, wenn ein Ausländer eine Immobilie an einen anderen Ausländer überträgt (Gesetz Nr. 52/2008, § 12). Dazu gehört: Landwirtschaftliche Flächen und Waldflächen dürfen nicht an Ausländer verkauft werden, Sperrgebiete können durch Verordnung ausgewiesen werden, und höchstens 7 % der Fläche eines Bezirks und 3 % der Landesfläche dürfen an Ausländer verkauft werden (§ 4(1) und 4(3)).

In der Praxis entscheidet die Berechtigung des Käufers darüber, ob Ihr Verkauf abgeschlossen werden kann. Bevor Sie das Angebot eines ausländischen Käufers annehmen, bitten Sie darum, dass der eigene Anwalt des Käufers schriftlich bestätigt, dass der Kauf innerhalb der unten genannten Grenzen liegt, unter Anrechnung etwaiger Immobilien, die der Käufer in der TRNZ bereits besitzt.

1. Grenzen (eine dieser Varianten): ein Grundstück bis 1.338 m² mit einem Wohnhaus; bis zu 3 Wohnungen (6 für Staatsangehörige von Staaten, die die TRNZ anerkennen und TRNZ-Bürgern dasselbe Recht gewähren); ein freistehendes Haus auf einem Grundstück bis 3.300 m², ohne zweites Wohnhaus auf diesem Grundstück; oder 2 zweigeschossige freistehende Villen innerhalb einer Wohnanlage oder Siedlung (3 nach derselben Gegenseitigkeitsregel).
2. Obergrenzen auf Projektebene: Auf einer Parzelle mit Wohnungen dürfen miteinander verwandte Käufer oder Käufer derselben Staatsangehörigkeit nicht mehr als die Hälfte der Einheiten erwerben; von einem Wohnbauprojekt in einem zur Bebauung ausgewiesenen Gebiet dürfen höchstens 80 % an Ausländer verkauft werden.

Bereiten Sie die Unterlagen vor, bevor Sie anbieten

Der Genehmigungsantrag eines ausländischen Käufers umfasst unter anderem eine Kopie der Eigentumsurkunde (Koçan), einen Lageplan mit markierter Fläche und den Kaufvertrag (Innenministerium der TRNZ, „Erforderliche Unterlagen für die Genehmigung zum Immobilienerwerb“). Liegen diese Unterlagen zusammen mit einer aktuellen Grundbuchrecherche bereit, verkürzt sich die Zeit zwischen einem Angebot und einem registrierten Vertrag.

Amtliche Regel: Das Grundbuchamt trägt Hypotheken und gerichtliche Anordnungen gegen Immobilien ein und stellt auf Antrag eine Recherchebescheinigung (araştırma belgesi) aus, aus der hervorgeht, wem die Immobilie gehört (Innenministerium der TRNZ, Aufgaben des Tapu ve Kadastro Dairesi). Nach dem Gesetz zur Regelung von Straßen und Gebäuden (Cap. 96) registriert das Bezirks-Grundbuchamt genehmigungspflichtige Bauarbeiten nur, wenn die Abnahmebescheinigung (onay belgesi) vorgelegt wird, es sei denn, der Direktor verzichtet darauf (§ 16).

1. Kopie der Eigentumsurkunde und Lageplan, abgeglichen mit dem tatsächlichen Zustand der Immobilie.
2. Grundbuchrecherche: Eigentümer und Anteil, Parzelle, Titeltyp, Hypotheken, gerichtliche Anordnungen, registrierte Verträge.
3. Baugenehmigung, genehmigte Pläne und Abnahmebescheinigung, einschließlich etwaiger Anbauten oder eines Pools.
4. Ablösebetrag Ihrer Bank, falls eine Hypothek eingetragen ist.
5. Ihre Ausweisdokumente und, wenn eine Gesellschaft Eigentümerin ist, deren Gesellschaftsunterlagen und Zeichnungsbefugnis.
6. Belege über Immobiliensteuern, Nebenkostenpauschalen (Service-Charges) und Versorgungsrechnungen.

So läuft ein Verkauf an einen ausländischen Käufer ab

Die folgende Reihenfolge folgt der Rechtsverordnung Nr. 119/2026. Ein Verkauf an einen TRNZ-Staatsbürger durchläuft das Genehmigungsverfahren für Ausländer nicht, die Schritte zu Vertrag, Grundbuch und Steuern gelten jedoch weiterhin; Ihr Anwalt passt den Ablauf an.

1. Beauftragen Sie Ihren eigenen unabhängigen, in der TRNZ zugelassenen Anwalt; die Türkisch-Zyprische Anwaltskammervereinigung veröffentlicht Anwaltslisten nach Bezirksanwaltskammern.
2. Vereinbaren Sie Preis, Zahlungsbedingungen und Übertragungstermin; halten Sie fest, wer welche Steuer und Gebühr trägt.
3. Unterzeichnen Sie den Vertrag und lassen Sie ihn nach dem Stempelgesetz stempeln.
4. Innerhalb eines Monats: Der Vertrag wird beim Bezirks-Grundbuchamt registriert, die Steuern und Gebühren, die Käufer und Verkäufer auf den Verkauf schulden, werden bezahlt, und der Käufer beantragt beim Innenministerium die Genehmigung (§ 8(6)(1)).
5. Der Ministerrat entscheidet; seine Genehmigung wird im Amtsblatt veröffentlicht. Die Genehmigung kann verweigert werden, und ihr Zeitpunkt liegt außerhalb Ihrer Kontrolle.
6. Innerhalb von 75 Arbeitstagen nach der Veröffentlichung zahlen Käufer und Verkäufer die Übertragungsgebühren (§ 8(7)).
7. Innerhalb eines Jahres nach der Veröffentlichung unterzeichnen Eigentümer und Käufer das Übertragungsformular vor dem zuständigen Beamten des Bezirks-Grundbuchamts. Wird keine Hypothek zugunsten des Verkäufers bestellt, läuft die Jahresfrist ab dem Tag, an dem der in der Genehmigungsakte angegebene Kaufpreis vollständig bezahlt ist (§ 8(6)(2) und 8(7)).
8. Rechnen Sie Versorgungskosten und Nebenkostenpauschale abschließend ab. Wasser und Strom dürfen nicht an die Immobilie angeschlossen werden, solange Steuern und Gebühren auf den Verkauf unbezahlt sind (§ 8(7)).

Steuern und Gebühren beim Verkauf

Amtliche Regel: Nach dem Einkommensteuergesetz (Nr. 24/1982) in der Fassung des Gesetzes Nr. 31/2025 sind Gewinne aus jedem Verkauf, Tausch, jeder Schenkung, Enteignung oder sonstigen Veräußerung von Immobilien, gleich wie diese erworben wurden, Gewinne aus Immobilienveräußerungen (§ 4(1)(f)(i); Amtsblatt der TRNZ Nr. 117, 7. Juni 2025). Kein Gewinn wird angesetzt bei einer Zuwendung an eine anerkannte Stiftung, einer Schenkung an Ihren Ehegatten oder Ihre Kinder oder der Einbringung einer Immobilie als Kapitaleinlage in eine in der TRNZ eingetragene Gesellschaft. Die einmalige Befreiung für ein Wohnhaus (mit bis zu einem Dönüm) und ein Grundstück oder für Geschäftsräume bis 300 m² ist für gewerbliche Immobilienhändler und für Ausländer ausgeschlossen, unabhängig davon, ob sie in der TRNZ ansässig sind.

Amtliche Regel: Bei Eigentumsübertragungen werden alle Steuern, Abgaben, Gebühren, Quellensteuern, die Mehrwertsteuer und sonstigen finanziellen Verpflichtungen von Käufer und Verkäufer nach Maßgabe der geltenden Rechtsvorschriften bezahlt (Gesetz Nr. 52/2008, § 13(3)). Bei einem ausländischen Käufer müssen die Steuern und Gebühren auf den Verkauf bezahlt sein, damit der Vertrag registriert werden kann (Rechtsverordnung Nr. 119/2026, § 8(6)(1)).

Dieser Leitfaden nennt bewusst keine Sätze. Den Steuersatz auf den Gewinn, die Ermittlung des Gewinns und die Aufteilung von Stempelsteuer und Übertragungsgebühr zwischen Ihnen und dem Käufer bestätigen Ihr Anwalt und ein Steuerberater in der TRNZ am jeweiligen Tag; die Kosten auf Käuferseite finden Sie in unserem Leitfaden zu Steuern und Kaufnebenkosten.

Warum der Titeltyp beim Verkauf wichtig ist

Der Anwalt des Käufers wird den Titeltyp und seine Historie schriftlich anfordern, und die Antwort beeinflusst Nachfrage und Preis. Was jeder Typ bedeutet, erklärt unser Leitfaden zu den Titeltypen; als Verkäufer sollten Sie ihn von Anfang an offenlegen, statt ihn entdecken zu lassen.

Bei manchen Parzellen spielt das Eigentum aus der Zeit vor 1974 eine Rolle. GOV.UK stellt fest, dass das Eigentum an vielen Immobilien im Norden umstritten ist und dass seit dem 20. Oktober 2006 der Kauf, Verkauf, die Vermietung, Bewerbung oder Beleihung solcher Immobilien ohne Zustimmung des im Grundbuch der Republik Zypern eingetragenen Eigentümers nach dem Strafgesetzbuch der Republik eine Straftat ist (GOV.UK, zuletzt aktualisiert am 27. November 2019). Der Rechtsbehelf der TRNZ für Eigentümer aus der Zeit vor 1974 ist die Kommission für unbewegliches Vermögen (TAMK). Northea gibt diese Aussagen wieder, ohne sie zu bewerten; ob eine davon Ihre Parzelle betrifft, ist eine Frage für Ihren Anwalt.

Wenn Sie einen Vertrag, einen Anteil oder eine Nutzungsbescheinigung besitzen

Nicht jeder ausländische Eigentümer hat eine Eigentumsurkunde auf den eigenen Namen. Wenn Sie auf Grundlage eines registrierten Vertrags gekauft haben, einen ungeteilten Anteil besitzen oder eine Nutzungsbescheinigung halten, verläuft der Verkauf anders, und Ihr Anwalt sollte den Weg darlegen, bevor Sie die Immobilie anbieten.

1. Fertiggestellte und übergebene Wohnimmobilien, die vor der Verordnung auf Vertragsbasis gekauft wurden: Die Parteien oder der Verkäufer müssen die Übertragung innerhalb von 36 Monaten ab dem 6. Oktober 2026 beim Bezirks-Grundbuchamt vornehmen und an diesem Tag alle Steuern und Übertragungsgebühren bezahlen; ein triftiger Hinderungsgrund, der innerhalb von 34 Monaten schriftlich mitgeteilt wird, erlaubt eine spätere Übertragung (Rechtsverordnung Nr. 119/2026, Art. 10).
2. Anteile, für die wegen eines Miteigentümers oder eines technischen Hindernisses im Projekt kein eigener Titel für die Einheit ausgestellt werden kann: Eigentümer, die innerhalb der Zweijahresfrist beim Bezirks-Grundbuchamt einen Antrag stellen, können ihre Anteile mit Zustimmung des Direktors des Grundbuchamts übertragen (Art. 11).
3. Nutzungsbescheinigungen (10-jährige Bescheinigungen für bestimmte Verträge aus der Zeit vor 2024, die über der Grenze des Käufers lagen): Das Eigentum verbleibt beim Verkäufer, die Bescheinigung verleiht Nutzungsrechte, aber kein Eigentum, und ihr Inhaber darf Rechte nur durch Verkauf weitergeben. Damit eine Bescheinigung ausgestellt wird, muss der Verkäufer alle Steuern auf die Immobilie bezahlt haben, und eine vom Inhaber beantragte Übertragung wird, sofern alle Steuern und Gebühren bezahlt sind, durchgeführt, unabhängig davon, ob der ursprüngliche Verkäufer zustimmt (Übergangsartikel 1(2)(C), neu erlassen durch Art. 8).

Eigentum, Aufenthalt und Staatsbürgerschaft sind getrennte Fragen

Eine Eigentumsurkunde begründet Eigentum. Eine Aufenthaltserlaubnis ist ein eigener Status, den der Besitz eines selbst bewohnten Hauses stützen kann (Verordnung (Tüzük) über Aufenthaltserlaubnisse und Visa, Art. 14(2)(b), in der im Oktober 2026 geänderten Fassung). Die Staatsbürgerschaft ist eine dritte Frage. Wenn Ihre Erlaubnis auf der Immobilie beruht, die Sie verkaufen möchten, lassen Sie sich vor der Unterzeichnung von einer qualifizierten Fachperson für Einwanderungsfragen zum Zeitpunkt beraten; Northea berät nicht in Einwanderungsfragen.

Privat verkaufen mit Northea

Manche Verkäufe werden besser diskret abgewickelt. Über Privat verkaufen (EN) bietet Northea eine vertrauliche Bewertung, ein privates Mandat und Vorstellungen bei qualifizierten Käufern an, auf Wunsch ohne öffentliches Inserat. Northea handelt für Sie als Mandanten und koordiniert unabhängige, in der TRNZ zugelassene Anwälte sowie bei Bedarf einen Steuerberater in der TRNZ; Northea erteilt keine Rechts- oder Steuergutachten, und jede Einreichung erfolgt durch Ihren Anwalt.

Käufer, die wir vorstellen, verweisen wir auf unsere Käufer-Checkliste und die Regeln für ausländische Käufer, damit Fragen der Berechtigung vor einem Angebot geklärt werden und nicht erst nach einem Vertrag.

Checkliste für ausländische Verkäufer

1. Beauftragen Sie Ihren eigenen Anwalt; teilen Sie sich keinen Anwalt mit dem Käufer.
2. Beantragen Sie eine Grundbuchrecherche und stellen Sie Koçan, Lageplan, Baugenehmigung und Abnahmebescheinigung zusammen.
3. Lassen Sie sich Titeltyp und Titelhistorie schriftlich geben.
4. Fragen Sie Ihren Steuerberater nach der Steuer auf den Gewinn, bevor Sie eine Preisuntergrenze festlegen.
5. Legen Sie im Vertrag fest, wer Stempelsteuer und Übertragungsgebühr zahlt.
6. Lassen Sie sich bei einem ausländischen Käufer dessen Berechtigung schriftlich bestätigen, bevor Sie unterzeichnen.
7. Notieren Sie sich die Ein-Monats-Frist für die Registrierung, die Frist von 75 Arbeitstagen für die Gebühren und die Jahresfrist für die Übertragung.
8. Lösen Sie eine etwaige Hypothek spätestens bei der Übertragung ab.
9. Die Regeln für ausländisches Eigentum ergeben sich derzeit aus der Rechtsverordnung Nr. 119/2026 (Amtsblatt der TRNZ Nr. 196, 6. Oktober 2026), einem befristeten Instrument, das verlängert oder ersetzt werden kann; auch die Sätze der Übertragungsgebühr können sich ändern.