Vendre un bien à Chypre du Nord lorsqu'on est étranger

Qui peut acheter à un vendeur étranger

Texte officiel : le régime de permis concerne l'acheteur, et non la nationalité du vendeur. Un particulier ou une société étranger ne peut acheter un bien qu'avec un permis du Conseil des ministres et dans les limites du décret-loi n° 119/2026 (Journal officiel de la RTCN n° 196, 6 octobre 2026, art. 4, qui remplace l'art. 8(1) de la loi 52/2008). La loi 52/2008 définit l'étranger comme toute personne qui n'est pas ressortissante de la RTCN ; un ressortissant turc sans nationalité de la RTCN a donc lui aussi besoin d'un permis (loi 52/2008, art. 2).

Texte officiel : les restrictions de l'art. 4 de la loi 52/2008 s'appliquent aussi lorsqu'un étranger transfère un bien à un autre étranger (loi 52/2008, art. 12). Parmi elles : les terres agricoles et forestières ne peuvent pas être vendues à des étrangers, des zones restreintes peuvent être désignées par règlement, et il ne peut être vendu aux étrangers plus de 7 % de la surface d'un district et 3 % de celle du pays (art. 4(1) et 4(3)).

En pratique, c'est le droit de l'acheteur qui décide si la vente aboutit. Avant d'accepter l'offre d'un acheteur étranger, demandez que son propre avocat confirme par écrit que l'achat entre dans les limites ci-dessous, en comptant aussi les biens de RTCN que l'acheteur possède déjà.

1. Limites (l'une de ces formes) : un terrain jusqu'à 1 338 m² avec une seule habitation ; jusqu'à 3 appartements (6 pour les ressortissants d'États qui reconnaissent la RTCN et accordent aux ressortissants de la RTCN le même droit) ; une maison individuelle sur un terrain jusqu'à 3 300 m², sans second logement sur ce terrain ; ou 2 villas individuelles de deux niveaux au sein d'un lotissement ou d'un ensemble (3 selon la même règle de réciprocité).
2. Limites par projet : dans une même parcelle comportant des appartements, des acheteurs liés ou de même nationalité ne peuvent pas acheter plus de la moitié des lots ; au plus 80 % d'un programme résidentiel situé dans une zone couverte par un plan d'urbanisme peuvent être vendus à des étrangers.

Préparer le dossier avant de mettre en vente

La demande de permis de l'acheteur étranger comprend notamment une copie du titre de propriété (koçan), un plan de situation indiquant la surface et le contrat de vente (ministère de l'Intérieur de la RTCN, « Documents nécessaires à l'obtention du permis d'achat d'un bien »). Les préparer, avec une recherche récente au registre foncier, raccourcit le délai entre l'offre et le contrat enregistré.

Texte officiel : le registre foncier consigne les hypothèques et décisions de justice relatives aux biens et délivre sur demande un certificat de recherche (araştırma belgesi) indiquant qui est propriétaire (ministère de l'Intérieur de la RTCN, missions du Tapu ve Kadastro Dairesi). Selon la loi sur les rues et les bâtiments (chap. 96), le registre foncier du district n'enregistre pas les travaux qui exigeaient un permis tant que le certificat de réception (onay belgesi) n'est pas présenté, sauf dispense du directeur (art. 16).

1. Copie du titre de propriété et plan de situation, conformes à l'état réel du bien.
2. Recherche au registre foncier : propriétaire et part, parcelle, type de titre, hypothèques, décisions de justice, contrats enregistrés.
3. Permis de construire, plans approuvés et certificat de réception, y compris pour une extension ou une piscine.
4. Montant de remboursement de l'hypothèque délivré par votre banque, si une hypothèque est enregistrée.
5. Pièces d'identité et, si le propriétaire est une société, ses documents sociaux et le pouvoir de signer.
6. Justificatifs de paiement des taxes foncières, charges de service et factures de services publics.

Comment se déroule la vente à un acheteur étranger

L'ordre ci-dessous découle du décret-loi n° 119/2026. Une vente à un ressortissant de la RTCN ne passe pas par le régime de permis pour étrangers, mais les étapes contractuelles, foncières et fiscales s'appliquent quand même ; votre avocat adaptera l'ordre.

1. Choisissez votre propre avocat indépendant habilité en RTCN ; l'Association du barreau chypriote turc (Cyprus Turkish Bar Association) publie des listes d'avocats par barreau de district.
2. Convenez du prix, des modalités de paiement et de la date du transfert ; indiquez par écrit qui paie quelle taxe et quels droits.
3. Signez le contrat et faites-le timbrer conformément à la loi sur les droits de timbre.
4. Dans le mois : le contrat est enregistré au registre foncier du district, les taxes et droits dus par l'acheteur et le vendeur au titre de la vente sont payés, et l'acheteur dépose auprès du ministère de l'Intérieur la demande de permis (art. 8(6)(1)).
5. Le Conseil des ministres décide ; son permis est publié au Journal officiel. Le permis peut être refusé, et son calendrier échappe à votre contrôle.
6. Dans les 75 jours ouvrables suivant la publication, l'acheteur et le vendeur paient les droits de transfert du titre (art. 8(7)).
7. Dans l'année suivant la publication, le propriétaire et l'acheteur signent le formulaire de transfert devant un agent du registre foncier du district. Lorsqu'aucune hypothèque n'a été constituée au profit du vendeur, l'année court à partir du jour du paiement intégral du prix indiqué dans le dossier du permis (art. 8(6)(2) et 8(7)).
8. Réglez les décomptes finaux d'eau, d'électricité et de charges de service. L'eau et l'électricité ne peuvent pas être raccordées au bien tant que les taxes et droits de vente ne sont pas acquittés (art. 8(7)).

Taxes et droits sur la vente

Texte officiel : selon la loi sur l'impôt sur le revenu (24/1982) modifiée par la loi 31/2025, les gains de toute vente, échange, donation, expropriation ou autre cession de bien immobilier, quel que soit le mode d'acquisition, sont des plus-values immobilières (art. 4(1)(f)(i) ; Journal officiel de la RTCN n° 117, 7 juin 2025). Aucun gain n'est constaté en cas d'apport à une fondation agréée, de donation au conjoint ou aux enfants, ou d'apport du bien en capital à une société enregistrée en RTCN. L'exonération unique pour une maison (avec un terrain d'au plus un dönüm) et une parcelle ou un local d'usage professionnel jusqu'à 300 m² ne s'applique ni aux marchands de biens ni aux étrangers, résidents ou non de la RTCN.

Texte officiel : lors du transfert de propriété, toutes les taxes, tous les droits, retenues à la source, la TVA et autres obligations financières sont payés par l'acheteur et le vendeur conformément à la réglementation en vigueur (loi 52/2008, art. 13(3)). Avec un acheteur étranger, les taxes et droits de vente doivent être payés pour que le contrat soit enregistré (décret-loi n° 119/2026, art. 8(6)(1)).

Ce guide n'indique volontairement aucun taux. Le taux de l'impôt sur la plus-value, le calcul du gain et la répartition des droits de timbre et des droits de transfert entre vous et l'acheteur sont confirmés à la date voulue par votre avocat et votre comptable de la RTCN ; les coûts côté acheteur figurent dans notre guide des taxes et coûts.

Pourquoi le type de titre compte à la vente

L'avocat de l'acheteur demandera par écrit le type de titre et son historique, et la réponse façonne la demande et le prix. Ce que signifie chaque type est expliqué dans notre guide des catégories de titres de propriété ; le vendeur a intérêt à le révéler d'emblée plutôt qu'à attendre qu'on le découvre.

Pour certaines parcelles, la propriété d'avant 1974 compte. GOV.UK indique que la propriété de nombreux biens dans le nord est contestée et que, depuis le 20 octobre 2006, acheter, vendre, louer, promouvoir ou grever d'une hypothèque un tel bien sans l'accord du propriétaire inscrit au registre foncier de la République de Chypre est une infraction au code pénal de la République (GOV.UK, dernière mise à jour le 27 novembre 2019). Le recours de la RTCN pour les anciens propriétaires d'avant 1974 est la Commission des biens immobiliers (TAMK). Northea reprend ces déclarations sans les apprécier ; savoir si l'une d'elles concerne votre parcelle est une question pour votre avocat.

Si vous avez un contrat, une part ou un certificat d'usage

Tous les propriétaires étrangers n'ont pas un titre de propriété à leur nom. Si vous avez acheté sur contrat enregistré, détenez une part indivise ou un certificat d'usage, la voie de vente est différente, et votre avocat doit la décrire avant que vous ne commenciez à promouvoir le bien.

1. Maisons achevées et livrées achetées sur contrat avant le décret : les parties ou les vendeurs doivent effectuer le transfert au registre foncier du district dans les 36 mois à compter du 6 octobre 2026 et payer ce jour-là toutes les taxes et tous les droits de transfert ; un motif légitime notifié par écrit dans les 34 mois permet un transfert ultérieur (décret-loi n° 119/2026, art. 10).
2. Parts, lorsqu'un titre distinct pour le lot ne peut être délivré en raison d'un copropriétaire ou d'un obstacle technique du projet : les propriétaires qui déposent une demande au registre foncier du district dans la fenêtre de deux ans peuvent transférer leurs parts avec l'accord du directeur du registre foncier (art. 11).
3. Certificats d'usage (certificats de 10 ans pour certains contrats d'avant 2024 au-delà de la limite de l'acheteur) : la propriété reste au vendeur, le certificat confère des droits d'usage mais pas la propriété, et son titulaire ne peut céder les droits autrement que par la vente. Pour que le certificat soit délivré, le vendeur doit payer toutes les taxes foncières, et le transfert demandé par le titulaire a lieu, avec paiement de toutes les taxes et de tous les droits, indépendamment de l'accord du vendeur d'origine (disposition transitoire art. 1(2)(C), dans la rédaction de l'art. 8).

Propriété, séjour et citoyenneté sont des sujets distincts

Un titre de propriété, c'est la propriété. Un permis de séjour est un statut distinct, que la possession d'un logement où l'on vit peut appuyer (règlement sur les permis de séjour et les visas, art. 14(2)(b), modifié en octobre 2026). La citoyenneté est un troisième sujet. Si votre permis repose sur le bien que vous comptez vendre, demandez avant de signer l'avis d'un spécialiste qualifié en immigration sur le calendrier ; Northea ne donne pas de conseils en matière d'immigration.

Vendre en privé avec Northea

Certaines ventes se conduisent mieux avec discrétion. Via Sell Privately, Northea propose une estimation confidentielle, un mandat privé et une présentation à des acheteurs qualifiés, sans annonce publique si vous le préférez. Northea agit pour vous en tant que client et coordonne des avocats indépendants habilités en RTCN et, si besoin, un comptable de la RTCN ; elle ne rend pas d'avis juridiques ou fiscaux, et chaque dépôt est fait par votre avocat.

Les acheteurs que nous présentons sont orientés vers notre liste de contrôle de l'acheteur et nos règles pour les acheteurs étrangers, afin que les questions de droits apparaissent avant l'offre et non après le contrat.

Liste de contrôle du vendeur étranger

1. Choisissez votre propre avocat ; ne partagez pas d'avocat avec l'acheteur.
2. Commandez la recherche au registre foncier et réunissez le koçan, le plan de situation, le permis et le certificat de réception.
3. Ayez le type de titre et son historique par écrit.
4. Interrogez votre comptable sur l'impôt sur la plus-value avant de fixer le prix plancher.
5. Convenez dans le contrat de qui paie les droits de timbre et les droits de transfert.
6. Avec un acheteur étranger, obtenez par écrit la confirmation de ses droits avant la signature.
7. Notez au calendrier l'enregistrement dans le mois, le délai de 75 jours ouvrables pour les droits et le délai d'un an pour le transfert.
8. Faites radier l'hypothèque lors du transfert ou avant.
9. Les règles sur la propriété étrangère sont actuellement fixées par le décret-loi n° 119/2026 (Journal officiel de la RTCN n° 196, 6 octobre 2026), un texte provisoire qui peut être prorogé ou remplacé ; les taux des droits de mutation peuvent eux aussi évoluer.