الاستشارات في الأراضي والتقسيم في شمال قبرص: القطع والحقول

لمن هي استشارات الأراضي والتقسيم؟

• ملاك الأراضي الذين يريدون أن يعرفوا هل يمكن تقسيم قطعة، وبأي شروط، وما الذي ستتضمنه العملية.
• المستثمرون الباحثون عن أراضٍ يدعم وضعها التخطيطي استخدامهم المقصود، ويريدون توثيق ذلك الوضع قبل الالتزام.
• المشترون المحليون والأجانب لقطعة أرض (arsa) أو حقل (tarla) ممن يريدون فحص السند والتخطيط والوصول قبل دفع أي دفعة مقدمة. ولا يجوز بيع الأراضي الزراعية والحرجية للأجانب (القانون رقم 52/2008، المادة 4(1))؛ انظر الأراضي الزراعية والحقول وقواعد المشتري الأجنبي.

تقدّم NORTHEA استشارات عقارية خاصة في شمال قبرص وتنسّق الصفقات مع متخصصين مستقلين. وهذه الصفحة ليست صفحة إعلانات ولا تذكر أي قطع.

ماذا تشمل الخدمة، وما الذي لا تفعله NORTHEA؟

ما تشمله الخدمة

• مراجعة أولية لمرجع القطعة ومستخرج السند والاستخدام المقصود، مع قائمة مكتوبة بما هو معروف وما هو مفتوح.
• بحث في وضع التخطيط بمستندات مؤرَّخة: أي خطة أو حدود ما قبل الخطة أو مرسوم أو منطقة حماية تغطي القطعة، باستخدام مستند وضع التخطيط (imar durumu) الصادر عن مكتب التخطيط والخطط المنشورة لدى دائرة التخطيط العمراني، مع تسجيل تاريخ كل منها.
• تنسيق دراسة جدوى التقسيم مع مساح مرخّص ومخطط أو معماري أو مهندس مدني مسجَّل، يعدّون العمل الفني ويوقّعونه.
• متابعة عملية التراخيص: متابعة طلبات الموافقة التخطيطية ورخصة التقسيم والشروط المرتبطة بها، وإبقاؤك على اطلاع.
• مراجعة السند والوضع القانوني بالتنسيق مع محاميك المستقل في جمهورية شمال قبرص التركية: المالكون والحصص والأعباء والأهلية للشراء.
• دعم الصفقة: بحث السوق وتمثيل المشتري والتفاوض وتنسيق المحادثات مع البائع، بشروط مكتوبة.

ما لا تشمله الخدمة

• الآراء القانونية وآراء السند والمشورة في العقود: يقدّمها محاميك الخاص. وNORTHEA ليست مكتب محاماة.
• المساحة أو الهندسة أو الرسومات التخطيطية: يقوم بهذا العمل مساحون ومهندسون ومخططون مسجَّلون مرخّصون.
• الموافقات أو التراخيص: تقرر دائرة التخطيط العمراني أو المجلس البلدي أو أي جهة مختصة أخرى ودائرة الطابو. ولا يُوعَد بأي رخصة أو عدد قطع أو جدول زمني أو أتعاب.
• المشورة الضريبية أو الاستثمارية أو التقييم، أو حفظ أموال العملاء.

من يقرر كل خطوة من خطوات التقسيم في شمال قبرص؟

وقد تقترن الرخصة بشروط مثل تحديد الحدود وإمدادات المياه والطرق والخنادق والمجاري وتوسيع الطريق المجاور والكهرباء ومواقف السيارات ومساهمة المساحات الخضراء (Cap. 96، المادة 9(1)(c)). وتُشرح كل طبقة في الموافقة التخطيطية وتراخيص التقسيم والبناء، والعملية في تقسيم الأراضي.

كيف تسير العملية خطوة بخطوة؟

تعتمد كل مرحلة على نتيجة التي قبلها وعلى قرارات الجهات المختصة:

1. الاستفسار الخاص. ترسل تفاصيل القطعة عبر قناة الاستفسار الخاص (القائمة أدناه).
2. المراجعة الأولية. نقرأ ما ترسله ونبلغك كتابةً بالأسئلة التي تثيرها القطعة وبالمستندات المطلوبة.
3. التعاقد. يُحدَّد النطاق والأتعاب في خطاب تعاقد قبل بدء أي عمل.
4. البحث المؤرَّخ. نجمع مستند وضع التخطيط ومراجع الخطة وبحث دائرة الطابو، ويراجع محاميك السند والأهلية.
5. الجدوى مع المهنيين. يقيّم مساح مرخّص ومخطط أو معماري أو مهندس مسجَّل هل يمكن تقسيم القطعة وكيف، بموجب الخطة المنطبقة.
6. الطلبات. يجري إعداد طلبي الموافقة التخطيطية والتقسيم مع مهنيين مخوَّلين؛ ونتابعهما ونتابع الشروط المرتبطة بهما. وبموجب لائحة الموافقة التخطيطية، تُتَّخذ القرارات في طلبات «A» خلال 40 يوم عمل وفي طلبات «B» خلال 65، وتُمدَّد حتى 130 حيثما يلزم تقرير تقييم إضافي لطلب «B» (المادتان 22 و33). وهذه حدود قصوى قانونية، لا وعد ولا مدة مرصودة.
7. الإنجاز والتسجيل. حيثما مُنحت الموافقة والرخصة واستُوفيت شروطهما، تطبّق دائرة الطابو التقسيم المعتمد.

ماذا ترسل للمراجعة الأولية؟

• القضاء والقرية (أو الحي).
• الجزيرة (ada) واللوحة/الخريطة (pafta) والقطعة (parsel) كما تظهر في السند أو بحث دائرة الطابو.
• المساحة التقريبية.
• النتيجة المطلوبة: الشراء أو البيع أو التقسيم أو البناء أو فهم وضع التخطيط.
• هل أنت مواطن في جمهورية شمال قبرص التركية أم فرد أجنبي أم شركة (يؤثر هذا في الأهلية للشراء).

كم تكلّف أعمال الأراضي والتقسيم؟

تعتمد التكاليف على القطعة والخطة المنطبقة والشروط التي تضعها الجهات المختصة، ولذلك لا تعرض هذه الصفحة أرقاماً. وهذه فئات ينبغي إدراجها في الميزانية:

• المساح المرخّص (harita mühendisi).
• المعماري أو المهندس المدني أو مخطط المدن المسجَّل للرسومات والطلبات.
• المحامي المستقل.
• رسوم الجهات المختصة، مثل رسم التقسيم لدى البلدية بموجب Cap. 96 وغيره من الرسوم الرسمية.
• البنية التحتية المطلوبة شرطاً للرخصة: الطرق والمياه والكهرباء والصرف، وأي مساهمة للمساحات الخضراء.
• الضرائب وتكاليف النقل عند الشراء أو البيع (الضرائب والتكاليف العقارية).

وتُحدَّد أتعاب NORTHEA، وهل يدفعها المشتري أو البائع أو كلاهما، كتابةً في خطاب التعاقد قبل تقديم أي خدمة؛ أما تكاليف الأطراف الثالثة فيدفعها العميل مباشرةً إلى الجهة المعنية ما لم يُتفق على خلاف ذلك كتابةً (معلومات ما قبل التعاقد).

حدود هذه الخدمة

• الخطط تتغير: ومثال مؤرَّخ تعديل خطة غازيماغوسا–إسكيلي–يني بوغازيتشي (Gazimağusa–İskele–Yeniboğaziçi) لعام 2026، النافذ من 14 سبتمبر 2026 (الجريدة الرسمية رقم 175). والمستند حديث بقدر تاريخه فقط.
• لا نتيجة محسومة سلفاً: فقد يُرفض الطلب أو يُقبل بشروط. وبموجب قانون التخطيط، يمكن الطعن في الرفض أو الشروط أمام الوزير أو رئيس البلدية (المادة 23).
• حيث لا توجد خطة أو حدود تغطي الأرض، لا تنطبق الموافقة التخطيطية (المادة 40)؛ وقد تنطبق مع ذلك تراخيص Cap. 96؛ فتأكد من الجهة المختصة. وأي طبقة تنطبق يُفحص قطعةً قطعة.