ما يراجعه المستثمرون قبل تملّك أرض تطوير في شمال قبرص

1. من هو المشتري قانوناً؟

ابدأ بأداة الشراء، لأن الهيكل هو الذي يحدّد أي القواعد تنطبق.

بموجب مرسوم التملّك الأجنبي، يشمل "الشخص الاعتباري الأجنبي" الشركة التي يعود فيها أي سهم أو رأس مال، أياً كان حجمه أو نوعه، إلى أجنبي، أو التي يكون أغلب مديريها من الأجانب. وتُعامَل الجمعيات والمؤسسات والأندية والهيئات المماثلة التي تضم أعضاء أجانب المعاملة نفسها (المرسوم بقانون رقم 119/2026، الجريدة الرسمية لجمهورية شمال قبرص التركية، العدد 196، 6 أكتوبر 2026، المادة 3(2)). ولا يشتري الشخص الأجنبي، طبيعياً كان أو اعتبارياً، إلا بإذن شراء من مجلس الوزراء (المادة 8(1)). وتحليل Northea أن الشراء عبر شركة في جمهورية شمال قبرص التركية فيها مساهم أجنبي لا يُخرج الشراء بحد ذاته من نظام الإذن.

اسأل محاميك: أي كيان ينبغي أن يحوز الأرض، وماذا يعني هذا الاختيار للإذن والضريبة والبيع اللاحق للمشروع أو وحداته؟

2. أي مسار قانوني يناسب المشروع؟

يتعامل المرسوم مع "الاستثمار" بتعريف ضيّق، ويفصل الاستثمار عن البناء والبيع.

مسار الاستثمار. "الاستثمار" يعني استثمار ما لا يقل عن 10,000,000 يورو في السياحة أو التعليم أو الصحة أو الصناعة أو الزراعة أو التكنولوجيا أو البحث والتطوير. والبناء والبيع (بناء مساكن لبيعها) لا يُعدّ استثماراً (المادة 3(3)). ويجب على الشخص الأجنبي، طبيعياً كان أو اعتبارياً، الذي يستثمر عبر هذا المسار أن يودع ما لا يقل عن 10,000,000 يورو لدى مصرف عامل في جمهورية شمال قبرص التركية، باسم الشركة أو لحسابها. وبخلاف شراء الأرض، يجب استخدام المبلغ خلال سنتين للاستثمار المسمّى في قرار مجلس الوزراء. ويعود الإشراف إلى الوزارة المسؤولة عن الاستثمار وإلى دائرة الدخل والضرائب (المادة 8(11)(C)).

سقف الأراضي للشركات ذات المساهمين الأجانب. يجوز للشركة المؤسَّسة أو المسجَّلة في جمهورية شمال قبرص التركية والتي فيها أي مساهمة أجنبية، مع مراعاة قواعد الاستثمار وسقوف بيع المشاريع، شراء ما يصل إلى 80,280 م² من الأرض لأغراض الاستثمار. وحيث تحمل الأرض أصلاً مبنى بموافقة نهائية يستوفي معايير الاستثمار، يجوز لمجلس الوزراء السماح بالشراء دون تطبيق قاعدة 10,000,000 يورو (المادة 8(13)(A)(a)).

مسار شراكة البناء والبيع. البناء والبيع ليس استثماراً، لكن ثمة مساراً ضيّقاً له. فيجوز للأشخاص الطبيعيين أو الاعتباريين المسجَّلين لدى اتحاد مقاولي البناء القبارصة الأتراك والحاصلين على تصريح فئة مقاول سنوي ساري المفعول تكوين شراكة مع أشخاص أجانب طبيعيين أو اعتباريين. ويجب أن يكون هؤلاء الشركاء الأجانب من مواطني دول تعترف بجمهورية شمال قبرص التركية وتمنح مواطنيها الحق نفسه، ولا يجوز للشراكة إلا البناء بغرض البيع، باستخدام تصريح المقاول الخاص بالشريك المحلي. ولا يجوز أن تتجاوز الحصة الأجنبية في الشراكة 49%. ويجوز لمثل هذه الشراكة الحصول على إذن شراء الأرض بموافقة مجلس الوزراء، بطلب يُقدَّم إلى الوزارة (المادة 8(11)(D)(i)-(ii)).

المستثمر الوسيط المرخّص. ينصّ المرسوم أيضاً على مستثمر وسيط مرخّص: شخص أجنبي طبيعي أو اعتباري يأخذ، بموجب ترخيص يُمنح لسنة واحدة في كل مرة، ما لا يقل عن عشرة مساكن سنوياً تحت تصرّفه باتفاق مكتوب، دون تملّكها، في مرحلة المشروع أو بعد الموافقة النهائية، لتسويقها ونقلها إلى مشترين أجانب. ويجب تسجيل اتفاقاته لدى دائرة الطابو في القضاء خلال شهر واحد. وتُستحق عمليات النقل إلى المشترين خلال سنتين من شهادة الموافقة النهائية. والوحدات التي لا تُسوَّق وتُنقل في تلك المدة يجب أن تخضع لتشريع مساكن العطلات بشهادة استخدام، وإلا أُلغي الترخيص (المادتان 8A و8B). وهذا نموذج توزيع، لا مسار أرض.

اسأل محاميك: أي هذه المسارات، إن وُجد، يناسب مشروعنا؟ وماذا ينبغي أن ينصّ عليه قرار مجلس الوزراء؟ وماذا يحدث إذا تجاوز الجدول الزمني مهلتي السنتين؟

3. الموقع: سند الملكية والأعباء والقيود

تحمل أرض التطوير أسئلة سند الملكية نفسها التي يحملها المنزل، على نطاق أوسع وربما مع مالكين أكثر. ويشرح دليلنا عن أنواع سند الملكية عائلات السندات. ويشرح دليلنا عن سند الملكية والتحقق القانوني كيف تكلّف بالبحث وتقرأ التقرير. وللأرض، أضف:

• كل مالك مشترك وكل حصة. هل أي قطعة محوزة على الشيوع؟ من يجب أن يوقّع، وهل وافق كل مالك؟
• الرهون وأوامر المحاكم على كل القطع التي تُجمَّع، لا على القطعة الرئيسية فقط.
• نوع سند الملكية وسلسلة الملكية لكل قطعة، مع رأي مكتوب في أي تاريخ سابق لعام 1974. انظر ملاحظات GOV.UK ولجنة الممتلكات غير المنقولة في دليل العناية الواجبة لدينا.
• فئات الأراضي والمناطق المقيَّدة. يلخّص دليل البيع لدينا المادة 4 من القانون رقم 52/2008، بما في ذلك قاعدة عدم جواز بيع الأراضي الزراعية والحرجية للأجانب وجواز تحديد مناطق مقيَّدة بلائحة. اطلب من محاميك تأكيداً مكتوباً بأن كل قطعة يمكن أن يتملّكها الكيان الذي اخترته. واسأل أيضاً: هل تؤثر أي قاعدة عسكرية أو قاعدة منطقة مقيَّدة أخرى في هذه القطعة، وإن كان كذلك، فهل تؤثر في الشراء نفسه أم في الاستخدام اللاحق للأرض فقط؟

4. التخطيط والوصول والخدمات

يخبرك سند الملكية بمن يملك الأرض، لا بما يمكنك بناؤه عليها. وقبل تسعير موقع، اسأل مخطّطك ومهندسك:

1. ما التصنيف العمراني ووضع التخطيط المنطبقان على كل قطعة اليوم، وماذا يتيحان؟
2. هل توجد موافقة تخطيط أو رخصة بناء قائمة، ولأي غرض، وهل ما زالت سارية؟
3. هل يوجد وصول قانوني عبر الطريق، وهل هو مسجَّل؟
4. ما وضع سعة الكهرباء والمياه والصرف للنطاق الذي تعتزمه، ومن يدفع تكاليف التحسينات؟
5. هل توجد قيود طوبوغرافية أو ساحلية أو تراثية أو بيئية تحدّ من المساحة القابلة للبناء؟
6. كم استغرقت التراخيص المماثلة في هذه البلدية مؤخراً؟

يبيّن دليل العناية الواجبة لدينا قواعد الرخصة وشهادة الموافقة بموجب قانون تنظيم الشوارع والمباني (الفصل 96). وهي مهمة للأرض أيضاً: فدائرة الطابو في القضاء لا تسجّل الأعمال التي تطلّبت رخصة ما لم تُقدَّم شهادة الموافقة، إلا إذا أعفى منها مدير دائرة الطابو (الفصل 96، المادة 16).

5. مخرج البيع: سقوف البيع على مستوى المشروع

لا يساوي المشروع السكني إلا ما يمكن بيعه قانوناً، ولمن. ويضع المرسوم سقفين على مستوى المشروع (المادة 8(10)):

• في قطعة الشقق نفسها، لا يجوز أن يشتري أكثر من نصف الوحدات أجانب تربطهم قرابة من الدرجة الأولى بالدم أو المصاهرة و/أو أجانب من الجنسية نفسها.
• وفي كل الأحوال، لا يجوز بيع أكثر من 80% من المشروع السكني في منطقة مخطَّطة للأجانب.

ضع نموذج مخرج البيع في ضوء هذه السقوف، وفي ضوء حدود الشراء الخاصة بكل مشترٍ أجنبي (انظر هل يجوز للأجانب شراء عقار في شمال قبرص؟). واسأل محاميك كيف ستُحتسب قاعدة نصف الوحدات في مشروعك، ولأي المشترين، قبل أن تخطّط للبيع إلى أي سوق واحدة. ويجب على كل مشترٍ أجنبي أيضاً تسجيل العقد المختوم خلال شهر واحد، مع دفع الضرائب والرسوم المستحقة على البيع، وإلا كان العقد باطلاً (المادة 8(6)(1)). اسأل محاميك من أي تاريخ يبدأ ذلك الشهر وكيف ينبغي أن تتعامل عملية البيع لديك معه. وخطوات جانب المشتري موجودة في دليل الشراء لدينا.

6. قواعد قابلة للتغيير

ترد هذه الأحكام في مرسوم بقانون. فقد ألغى المرسوم بقانون رقم 119/2026 (الجريدة الرسمية، العدد 196، 6 أكتوبر 2026) المرسوم بقانون رقم 89/2026 (المادة 14) وحلّ محل قواعده؛ وكان 89/2026 قد أعاد سنّ المرسوم بقانون رقم 63/2026، الذي كرّر بدوره حدود الشراء الواردة في المرسوم بقانون رقم 11/2026 (الجريدة الرسمية، العدد 28، 12 فبراير 2026). وتسجّل صفحة قواعد المشتري الأجنبي لدينا كل تغيير بتاريخه. وقد يستغرق تطوير أرض مشتراة سنوات، فاسأل محاميك: كم يبقى المرسوم بقانون الساري نافذاً، وأي الأحكام ستظل ملزمة لك إذا سقط أو تغيّر، وكيف ينبغي للعقد توزيع هذا الخطر؟

ما تفعله Northea في طلب بشأن أرض

تعرض صفحة رأس المال الخاص لدى Northea فرصاً عقارية مختارة لرأس المال المهني والمؤسسي. وكما تذكر تلك الصفحة، فإن الملفات الواردة فيها أمثلة توضيحية؛ وليست عروضاً ولا مخزوناً حالياً. ولا تُشارَك التكليفات السرّية إلا مع العملاء المؤهَّلين. وتمتد العملية هناك من طلب سرّي وتأهيل واتفاقية عدم إفصاح، مروراً بملخص تنفيذي وملف وغرفة بيانات، إلى العناية الواجبة والتملّك. وتذكر Northea الأساس والتاريخ والمصدر لأي عائد أو تقييم أو طاقة تطويرية أو وضع تخطيطي تعرضه، ولا تقدّم أياً منها على أنه مؤكَّد. وNorthea ليست مكتب محاماة ولا مخطّطاً ولا مستشاراً ضريبياً، ولا تقدّم آراء قانونية. ويبقى التحقق المهني المستقل جزءاً من العناية الواجبة.