KKTC arazi, arsa ve parselasyon danışmanlığı

Arazi ve parselasyon danışmanlığı kimler için?

• Arazi sahipleri: bir parselin bölünüp bölünemeyeceğini, hangi koşullarla bölünebileceğini ve sürecin neleri içereceğini öğrenmek isteyenler.
• Yatırımcılar: imar durumu amaçladıkları kullanıma uygun arazi arayan ve karar vermeden önce bu durumun belgelenmesini isteyenler.
• Yerli ve yabancı alıcılar: kapora vermeden önce arsa veya tarlanın tapusunu, imar durumunu ve yolunu kontrol ettirmek isteyenler. Tarım ve orman arazileri yabancılara satılamaz (52/2008 sayılı Yasa, md. 4(1)); bkz. satılık tarla ve tarım arazisi ve yabancı alıcı kuralları.

NORTHEA, Kuzey Kıbrıs'ta özel gayrimenkul danışmanlığı ve bağımsız uzmanlarla işlem koordinasyonu sağlar. Bu sayfa ilan listesi değildir ve hiçbir arsa adı vermez.

Hizmet neleri kapsar, NORTHEA neleri yapmaz?

Kapsam

• Ön değerlendirme: parsel bilgisi, tapu kaydı ve amaçlanan kullanımın incelenmesi; neyin bilindiği ve neyin açık olduğuna dair yazılı liste.
• Tarihli belgelerle imar durumu araştırması: parseli hangi planın, Ön İmar sınırının, emirnamenin veya koruma alanının kapsadığı; Şehir Planlama Dairesi'nin imar durumu belgesi ve yayımladığı planlar kullanılarak, her biri tarihiyle kayda geçirilir.
• Parselasyon fizibilitesi koordinasyonu: teknik çalışmayı hazırlayıp imzalayan lisanslı bir harita mühendisi ve kayıtlı bir plancı, mimar veya inşaat mühendisiyle.
• İzin sürecinin takibi: Planlama Onayı ve parselasyon izni başvurularının ve bunlara bağlanan koşulların izlenmesi ve size bilgi verilmesi.
• Tapu ve hukuki durum incelemesi: bağımsız KKTC avukatınızla koordineli olarak malikler, hisseler, takyidat ve satın alma uygunluğu.
• İşlem desteği: yazılı şartlarla piyasa araştırması, alıcı temsilciliği, fiyat görüşmesi ve satıcıyla görüşmelerin koordinasyonu.

Kapsam dışı

• Hukuki görüş, tapu görüşü veya sözleşme tavsiyesi: bunları kendi avukatınız verir. NORTHEA bir hukuk bürosu değildir.
• Ölçüm, mühendislik veya plan çizimleri: bu işleri lisanslı harita mühendisleri, mühendisler ve kayıtlı plancılar yapar.
• Onay veya izin: kararı Şehir Planlama Dairesi, belediye meclisi veya diğer yetkili makam ve Tapu ve Kadastro Dairesi verir. Hiçbir izin, parsel sayısı, süre veya ücret taahhüt edilmez.
• Vergi, yatırım veya değerleme tavsiyesi ya da müşteri parası tutma.

KKTC'de parselasyonun her adımında kim karar verir?

İzin; sınır işaretleme, su temini, yollar, hendekler ve menfezler, bitişik yolun genişletilmesi, elektrik, otopark ve yeşil alan katkısı gibi koşullara bağlanabilir (Fasıl 96 md. 9(1)(c)). Her katman Planlama Onayı, parselasyon ve inşaat izni, süreç ise arazi ifrazı ve parselasyon rehberinde anlatılır.

Süreç adım adım nasıl işler?

Her aşama bir öncekinin sonucuna ve makamların kararlarına bağlıdır:

1. Gizli talep. Parsel bilgilerini gizli talep kanalıyla gönderirsiniz (liste aşağıda).
2. Ön değerlendirme. Gönderdiklerinizi okur, parselin hangi soruları doğurduğunu ve hangi belgelerin gerektiğini yazılı olarak bildiririz.
3. Hizmet sözleşmesi. Kapsam ve ücret, çalışma başlamadan önce hizmet sözleşmesinde belirlenir.
4. Tarihli araştırma. İmar durumu belgesini, plan referanslarını ve tapu arama kaydını toplarız; avukatınız tapuyu ve satın alma uygunluğunu inceler.
5. Uzmanlarla fizibilite. Lisanslı bir harita mühendisi ve kayıtlı bir plancı, mimar veya mühendis, parselin ilgili plana göre bölünüp bölünemeyeceğini ve nasıl bölünebileceğini değerlendirir.
6. Başvurular. Planlama Onayı ve parselasyon başvuruları yetkili meslek insanlarıyla hazırlanır; biz başvuruları ve bağlanan koşulları takip ederiz. Planlama Onayı Tüzüğü'ne göre "A" başvuruları 40, "B" başvuruları 65 çalışma günü içinde sonuçlandırılır; "B" başvurularında ek değerlendirme raporu gerektiğinde bu süre 130 güne kadar uzatılabilir (md. 22, 33). Bunlar yasal üst sınırlardır; taahhüt veya gözlemlenmiş süre değildir.
7. Tamamlama ve tescil. Onay ve izin verilir ve koşulları yerine getirilirse Tapu ve Kadastro Dairesi onaylı parsellemeyi uygular.

Ön değerlendirme için ne göndermelisiniz?

• İlçe ve köy (veya mahalle).
• Koçanda veya tapu arama kaydında görünen ada, pafta ve parsel bilgisi.
• Yaklaşık alan.
• İstediğiniz sonuç: satın alma, satma, bölme, yapı yapma veya imar durumunu anlama.
• KKTC yurttaşı, yabancı gerçek kişi veya şirket olup olmadığınız (satın alma uygunluğunu etkiler).

Arazi ve parselasyon çalışmasının maliyeti nedir?

Maliyet; parsele, uygulanan plana ve makamların bağladığı koşullara göre değişir; bu nedenle bu sayfada rakam yoktur. Bütçelenecek kalemler:

• Lisanslı harita mühendisi.
• Çizim ve başvurular için kayıtlı mimar, inşaat mühendisi veya şehir plancısı.
• Bağımsız avukat.
• Fasıl 96 kapsamında belediyenin parselasyon harcı ve diğer resmî harçlar gibi makam harçları.
• İzin koşulu olarak istenen altyapı: yol, su, elektrik, atık su ve varsa yeşil alan katkısı.
• Alım veya satımda vergiler ve devir masrafları (KKTC'de mülk vergileri ve masrafları).

NORTHEA'nın ücreti ve bunun alıcı, satıcı veya her ikisi tarafından ödenip ödenmeyeceği, herhangi bir hizmet verilmeden önce hizmet sözleşmesinde yazılı olarak belirlenir; üçüncü taraf masrafları, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça müşteri tarafından doğrudan ilgili tarafa ödenir (sözleşme öncesi bilgilendirme).

Bu hizmetin sınırları

• Planlar değişir: 14 Eylül 2026'dan beri yürürlükte olan 2026 Gazimağusa–İskele–Yeniboğaziçi İmar Planı Değişikliği (Resmî Gazete Sayı 175) tarihli bir örnektir. Bir belge ancak tarihi kadar günceldir.
• Hiçbir sonuç kesin değildir: başvuru reddedilebilir veya koşullu onaylanabilir. İmar Yasası'na göre ret veya koşullara karşı Bakana veya kent belediye başkanına itiraz edilebilir (md. 23).
• Plan veya sınır bulunmayan yerlerde planlama onayı uygulanmaz (md. 40); Fasıl 96 izinleri yine gerekebilir; ilgili makamla doğrulayın. Hangi katmanın uygulandığı parsel parsel kontrol edilir.