راهنماها · خدمت زمین
مشاوره زمین و تفکیک در قبرس شمالی: قطعه‌ها و مزرعه‌ها
تا 22 اکتبر 2026، مشاوره زمین و تفکیک NORTHEA به مالکان زمین، سرمایه‌گذاران و خریداران کمک میکند بفهمند یک قطعه یا مزرعه در قبرس شمالی از نظر قانونی چه میتواند بشود. وضعیت برنامهریزی را با اسناد تاریخ‌دار پژوهش میکنیم و نقشهبردار، شهرساز دارای مجوز و یک وکیل مستقل را هماهنگ میکنیم. ما نقشهبرداری نمی‌کنیم، نظر حقوقی نمیدهیم و تأیید صادر نمی‌کنیم: اداره شهرسازی، شهرداری‌ها و اداره ثبت املاک تصمیم میگیرند.
تا 22 اکتبر 2026 · منتشرشده توسط میز NORTHEA · بررسی حقوقی: توسط وکیل ثبت‌شده در کانون وکلای KKTC بررسی شده است
طرح بصری تولیدشده با هوش مصنوعی — صرفاً تصویری؛ عکس مکان یا ملک مشخصی نیست.
مشاوره زمین و تفکیک برای چه کسانی است؟
- مالکان زمین که می‌خواهند بدانند آیا و با چه شرایطی می‌توان یک قطعه را تقسیم کرد و فرایند آن چه خواهد بود.
- سرمایه‌گذاران که زمینی می‌جویند که وضعیت برنامه‌ریزی‌اش از کاربری موردنظرشان پشتیبانی کند و می‌خواهند پیش از تعهد این وضعیت مستند شود.
- خریداران محلی و خارجی یک قطعه (arsa) یا مزرعه (tarla) که می‌خواهند پیش از بیعانه سند، برنامهریزی و دسترسی بررسی شود. زمین کشاورزی و جنگلی را نمیتوان به خارجیها فروخت (قانون 52/2008، ماده 4(1))؛ زمین کشاورزی و مزرعه‌ها و قواعد خریداران خارجی را ببینید.
NORTHEA مشاوره خصوصی ملک در قبرس شمالی ارائه میدهد و معاملات را با متخصصان مستقل هماهنگ میکند. این صفحه صفحه آگهی‌ها نیست و نام هیچ قطعه‌ای را نمی‌آورد.
این خدمت چه چیزی را شامل میشود و NORTHEA چه کاری انجام نمی‌دهد؟
شامل میشود
- بررسی اولیه مشخصات قطعه، رونوشت سند و کاربری موردنظر، با فهرستی کتبی از آنچه معلوم است و آنچه باز است.
- پژوهش وضعیت برنامهریزی با اسناد تاریخ‌دار: کدام طرح، مرز پیش‌طرح، فرمان یا منطقه حفاظت‌شده قطعه را در بر می‌گیرد، با استفاده از سند وضعیت منطقه‌بندی (imar durumu) دفتر برنامهریزی و طرح‌های منتشرشده اداره شهرسازی، هر یک با تاریخ خود ثبت میشود.
- هماهنگی امکان‌سنجی تفکیک با نقشهبردار دارای مجوز و شهرساز، معمار یا مهندس عمران ثبت‌شده، که کار فنی را تهیه و امضا میکنند.
- پیگیری فرایند پروانه: دنبال کردن درخواستهای تأیید برنامهریزی و پروانه تفکیک و شرایط پیوست آن‌ها، و آگاه نگه داشتن شما.
- بررسی سند و وضعیت حقوقی هماهنگ‌شده با وکیل مستقل TRNC شما: مالکان، سهم‌ها، بارهای حقوقی و صلاحیت خرید.
- پشتیبانی معامله: پژوهش بازار، نمایندگی خریدار، مذاکره و هماهنگ‌کردن گفت‌وگوها با فروشنده، بر پایه شرایط کتبی.
شامل نمی‌شود
- نظر حقوقی، نظر درباره سند یا مشاوره قرارداد: وکیل خودتان آن‌ها را میدهد. NORTHEA مؤسسه حقوقی نیست.
- نقشهبرداری، مهندسی یا نقشه‌های برنامهریزی: نقشهبرداران و مهندسان دارای مجوز و شهرسازان ثبت‌شده این کار را انجام میدهند.
- تأییدها یا پروانه‌ها: اداره شهرسازی، شورای شهرداری یا مرجع صالح دیگر و اداره ثبت املاک تصمیم میگیرند. هیچ پروانه، تعداد قطعه، زمانبندی یا هزینه‌ای وعده داده نمی‌شود.
- مشاوره مالیاتی، سرمایه‌گذاری یا ارزش‌گذاری، یا نگهداری وجوه مشتری.
چه کسی هر گام تفکیک را در قبرس شمالی تصمیم می‌گیرد؟
| گام | چه کسی تصمیم می‌گیرد یا انجام میدهد | منبع |
|---|---|---|
| طرح (İmar Planı، Çevre Planı، فرمان) | توسط اداره شهرسازی تهیه، توسط شورای مشترک (Birleşik Kurul) تأیید و در روزنامه رسمی منتشر میشود؛ طرح‌ها را شهرسازان ثبت‌شده تهیه میکنند | 55/1989 مواد 2، 7، 14، 15، 38 |
| Planlama Onayı (تأیید برنامهریزی) | اداره شهرسازی | 55/1989 مواد 17، 18 |
| پروانه تفکیک (parselasyon) | مرجع صالح بر اساس فصل 96؛ در محدوده شهرداری، شورای شهرداری؛ مجوز کتبی شهرداری برای بیش از دو قطعه ساختمانی | فصل 96 ماده 3(1)(c)، 3(2)(a)؛ 51/1995 ماده 97(2) |
| پروانه ساخت (inşaat izni) | مرجع صالح بر اساس فصل 96؛ بدون تأیید برنامهریزی صادر نمی‌شود | فصل 96 ماده 3(1)(b)؛ 55/1989 ماده 39 |
| اعمال تفکیک تأییدشده روی زمین | اداره ثبت املاک و کاداستر | قانون 45/2025 ماده 4(26) |
پروانه ممکن است شرایطی مانند علامت‌گذاری مرز، تأمین آب، جاده‌ها، جوی‌ها و آب‌روها، عریض‌کردن جاده مجاور، برق، پارکینگ و مشارکت در فضای سبز داشته باشد (فصل 96، ماده 9(1)(c)). هر لایه در تأیید برنامهریزی، تفکیک و پروانه ساخت توضیح داده شده و فرایند در تفکیک و قطعه‌بندی زمین.
فرایند گام‌به‌گام چگونه کار میکند؟
هر مرحله به نتیجه مرحله پیش از آن و به تصمیم‌های مراجع بستگی دارد:
- درخواست خصوصی. مشخصات قطعه را از راه کانال درخواست خصوصی می‌فرستید (فهرست در ادامه).
- بررسی اولیه. آنچه می‌فرستید را می‌خوانیم و کتباً می‌گوییم قطعه چه پرسش‌هایی را پیش می‌آورد و چه مدارکی لازم است.
- قرارداد همکاری. دامنه کار و کارمزدها پیش از شروع هر کار در نامه قرارداد مشخص میشود.
- پژوهش تاریخ‌دار. سند وضعیت منطقه‌بندی، ارجاع‌های طرح و جستجوی اداره ثبت املاک را گردآوری میکنیم و وکیل شما سند و صلاحیت را بررسی میکند.
- امکان‌سنجی با متخصصان. نقشهبردار دارای مجوز و شهرساز، معمار یا مهندس ثبت‌شده ارزیابی میکنند که قطعه بر اساس طرح معتبر آیا و چگونه میتواند تقسیم شود.
- درخواستها. درخواستهای تأیید برنامهریزی و تفکیک با متخصصان مجاز تهیه می‌شوند؛ ما آن‌ها و شرایط پیوستشان را پیگیری میکنیم. بر اساس آییننامه تأیید برنامهریزی، تصمیم درباره درخواستهای «A» ظرف 40 روز کاری و درباره درخواستهای «B» ظرف 65 روز سررسید میشود و در جایی که برای درخواست «B» گزارش ارزیابی تکمیلی لازم باشد تا 130 روز قابل تمدید است (مواد 22، 33). اینها حداکثرهای قانونیاند، نه وعده یا زمان مشاهده‌شده.
- تکمیل و ثبت. در جایی که تأیید و پروانه صادر و شرایط آن‌ها رعایت شده باشد، اداره ثبت املاک تفکیک تأییدشده را اعمال میکند.
برای بررسی اولیه چه چیزی باید بفرستید؟
- ناحیه و روستا (یا محله).
- ارجاع بلوک (ada)، برگ/نقشه (pafta) و قطعه (parsel)، همان‌طور که در سند یا جستجوی اداره ثبت املاک آمده است.
- مساحت تقریبی.
- نتیجه موردنظر: خرید، فروش، تقسیم، ساخت، یا فهمیدن وضعیت برنامهریزی.
- اینکه شهروند TRNC، شخص حقیقی خارجی یا شرکت هستید (این بر صلاحیت خرید اثر می‌گذارد).
حریم خصوصی. هرگز اسناد مالکیت، مدارک هویتی یا ارجاع‌های قطعه را به‌صورت عمومی منتشر نکنید، از جمله در نظرها یا شبکه‌های اجتماعی. آن‌ها را فقط از راه کانال درخواست خصوصی بفرستید.
کار زمین و تفکیک چقدر هزینه دارد؟
هزینه‌ها به قطعه، طرح معتبر و شرایطی که مراجع پیوست میکنند بستگی دارند، پس این صفحه رقمی نمی‌دهد. دسته‌هایی که باید برایشان بودجه گذاشت:
- نقشهبردار دارای مجوز (harita mühendisi).
- معمار، مهندس عمران یا شهرساز ثبت‌شده برای نقشه‌ها و درخواستها.
- وکیل مستقل.
- عوارض مراجع، مانند عوارض تفکیک شهرداری بر اساس فصل 96 و سایر هزینه‌های رسمی.
- زیرساخت لازم بهعنوان شرط پروانه: جاده‌ها، آب، برق، زهکشی و هرگونه مشارکت در فضای سبز.
- مالیاتها و هزینه‌های انتقال در خرید یا فروش (مالیاتها و هزینه‌های ملک).
کارمزدهای NORTHEA، و اینکه خریدار، فروشنده یا هر دو می‌پردازند، پیش از ارائه هر خدمت در نامه قرارداد کتباً مشخص میشود؛ هزینه‌های اشخاص ثالث، مگر آنکه کتباً به شکل دیگری توافق شود، مستقیماً توسط مشتری به طرف مربوط پرداخت میشود (اطلاعات پیش از قرارداد).
محدودیت‌های این خدمت
- طرح‌ها تغییر میکنند: اصلاحیه طرح 2026 گازیماغوسا–ایسکله–ینی‌بوغازیچی (Gazimağusa–İskele–Yeniboğaziçi)، لازم‌الاجرا از 14 سپتامبر 2026 (روزنامه رسمی شماره 175)، یک نمونه تاریخ‌دار است. یک سند فقط به اندازه تاریخش به‌روز است.
- هیچ نتیجه‌ای قطعی نیست: یک درخواست میتواند رد شود یا با شرایط تأیید شود. بر اساس قانون برنامهریزی، رد یا شرایط را می‌توان نزد وزیر یا شهردار شهر اعتراض کرد (ماده 23).
- در جایی که هیچ طرح یا مرزی زمین را در بر نگیرد، تأیید برنامهریزی اعمال نمی‌شود (ماده 40)؛ پروانه‌های فصل 96 همچنان ممکن است اعمال شوند؛ با مرجع تأیید کنید. اینکه کدام لایه اعمال میشود قطعه‌به‌قطعه بررسی میشود.
بررسی حقوقی: توسط وکیل ثبت‌شده در کانون وکلای KKTC بررسی شده است. نکات حقوقی این صفحه از قوانین و شماره‌های روزنامه رسمی فهرست‌شده در منابع، تا 22 اکتبر 2026، خوانده شده‌اند و توسط وکیل ثبت‌شده در کانون وکلای KKTC بررسی شده‌اند.
استثناها و محدودیت‌ها. این صفحه برای هیچ قطعه‌ای هزینه، زمانبندی، تعداد قطعات یا احتمال تأیید ذکر نمیکند: پیش از تصمیم مراجع هیچ‌یک قابل دانستن نیست و NORTHEA ارقام منتشرشده‌ای برای این خدمت ندارد. این صفحه توضیح نمی‌دهد چه کسی خارج از محدوده شهرداری پروانه تفکیک صادر میکند، تفکیک فقط به دو قطعه چگونه رفتار میشود، رویه تقسیم (ifraz) فصل 224 چیست، یا آیا جاده‌ها و خدمات باید پیش از سندهای جداگانه تکمیل شوند، زیرا این موارد از منبع اصلی تأیید نشد. مهلتهای تصمیم‌گیری تأیید برنامهریزی که نقل شده‌اند حداکثرهای قانونیاند، نه زمان‌های مشاهده‌شده رسیدگی.
خدمت مرتبط: سرمایه خصوصی
آخرین راستیآزمایی:
پرسش‌هایی که خریداران می‌پرسند
آیا NORTHEA میتواند زمین مرا تفکیک کند؟
هیچکس نمیتواند چنین وعدهای بدهد. NORTHEA پژوهش و متخصصان را هماهنگ میکند و درخواستها را پیگیری میکند؛ نقشهبرداران و شهرسازان دارای مجوز کار فنی را تهیه میکنند و اداره شهرسازی و مرجع صالح بر اساس فصل 96 تصمیم میگیرند.
آیا برای تقسیم زمین در قبرس شمالی به تأیید برنامهریزی نیاز دارم؟
در جایی که طرحی اعمال میشود، بله: هر نوع تفکیک توسعه است و هیچ توسعهای بدون Planlama Onayı مجاز نیست (55/1989 مواد 16(2)(E)، 17). پروانه تفکیک بر اساس فصل 96 ماده 3(1)(c) نیز لازم است.
برای بررسی اولیه چه چیزی باید بفرستم؟
ناحیه و روستا، ارجاع بلوک، برگ و قطعه، مساحت تقریبی و نتیجه موردنظرتان، فقط از راه کانال درخواست خصوصی. اسناد مالکیت یا مدارک هویتی را به‌صورت عمومی منتشر نکنید.
تفکیک چقدر طول میکشد؟
زمانبندی نمیدهیم. آییننامه تأیید برنامهریزی مهلتهای تصمیم 40 یا 65 روز کاری برای تأیید برنامهریزی تعیین میکند و برای درخواستهای «B» در جایی که گزارش ارزیابی تکمیلی لازم باشد تا 130 روز قابل تمدید است، اما اینها حداکثرهای قانونیاند؛ پروانه تفکیک، شرایط و ثبت گامهای بیشتری اضافه میکنند.
هزینه آن چقدر است؟
به قطعه بستگی دارد. برای نقشهبردار، معمار یا شهرساز، وکیل، عوارض مراجع، هر زیرساخت لازم بهعنوان شرط پروانه و مالیاتها بودجه بگذارید. کارمزدهای خود NORTHEA پیش از شروع کار در نامه قرارداد مشخص میشود.
آیا یک خارجی میتواند برای خرید مزرعه از این خدمت استفاده کند؟
یک خارجی میتواند از خدمت مشاوره استفاده کند، اما زمین کشاورزی و جنگلی را نمیتوان به خارجیها فروخت (قانون 52/2008، ماده 4(1)) و سایر خریدها به مجوز شورای وزیران نیاز دارند. وکیل شما صلاحیت را تأیید میکند.
آیا NORTHEA نظر حقوقی میدهد یا زمین را نقشهبرداری میکند؟
خیر. NORTHEA نظر حقوقی صادر نمیکند؛ ما بررسی حقوقی مستقل را هماهنگ میکنیم و پروندههای راستیآزمایی (due diligence) را گردآوری میکنیم. نقشهبرداری و مهندسی را متخصصان دارای مجوز انجام میدهند.
منابع
- قانون برنامهریزی 55/1989 (İmar Yasası)، نسخه اداره شهرسازی، روزنامه رسمی شماره 77، 12 ژوئیه 1989
- آییننامه تأیید برنامهریزی (Planlama Onayı Tüzüğü)، تلفیقشده تا روزنامه رسمی شماره 234، 26 نوامبر 2025
- قانون تنظیم خیابانها و ساختمانها، فصل 96 (Fasıl 96)، اصلاحشده تا 6/1992
- آییننامههای خیابانها و ساختمانها، فصل 96، تلفیقشده در ژوئیه 2012 (گردآوری اتاق در سایت اداره شهرسازی)
- قانون شهرداری‌ها 51/1995 (Belediyeler Yasası)، تلفیقشده در 13 اکتبر 2026
- قانون محیط زیست 18/2012 (Çevre Yasası)، تلفیقشده با 8/2025
- قانون اداره ثبت املاک و کاداستر 45/2025
- قانون 52/2008 درباره تملک و اجاره بلندمدت اموال غیرمنقول (خارجیها)، تلفیقشده با 39/2024
- قانون 38/2007 درباره ثبت و امور دلالان املاک، تلفیقشده با 42/2024
- روزنامه رسمی TRNC شماره 196 (6 اکتبر 2026): فرمان قانونی 119/2026
- روزنامه رسمی TRNC شماره 175، شماره ویژه II (14 سپتامبر 2026)، پیوست III، A.E. 831: اصلاحیه طرح 2026 گازیماغوسا–ایسکله–ینی‌بوغازیچی (Gazimağusa-İskele-Yeniboğaziçi)
- روزنامه رسمی TRNC شماره 230 (1 نوامبر 2023)، پیوست III، A.E. 878: طرح گازیماغوسا–ایسکله–ینی‌بوغازیچی
- اصلاحیه (1) طرح گازیماغوسا–ایسکله–ینی‌بوغازیچی: گزارش طرح، بارگذاریشده در 15 سپتامبر 2026
- اداره شهرسازی: طرح‌های لازم‌الاجرا و در دست تهیه
- اداره شهرسازی: فرمانها (emirnameler)
- اداره شهرسازی: نقشه‌های خط ساحلی
- وزارت کشور TRNC: واحد اموال غیرمنقول
بررسی اولیه را با ارجاع بلوک/قطعه خود درخواست کنید ناحیه، روستا، ارجاع بلوک، برگ و قطعه، مساحت تقریبی و آنچه می‌خواهید به آن برسید را بفرستید. ما با پرسش‌هایی که قطعه پیش می‌آورد و مدارک لازم پاسخ می‌دهیم. دامنه کار و کارمزدها پیش از شروع هر کار در نامه قرارداد مشخص میشود و مشاوره حقوقی را وکیل مستقل TRNC خودتان میدهد.
این صفحه یک خدمت را توصیف میکند و اطلاعات عمومی است، نه مشاوره حقوقی یا وعده هیچ تأییدی. NORTHEA نظر حقوقی صادر نمیکند؛ ما بررسی حقوقی مستقل را هماهنگ میکنیم و پروندههای راستیآزمایی (due diligence) را گردآوری میکنیم. بررسی حقوقی: توسط وکیل ثبت‌شده در کانون وکلای KKTC بررسی شده است.