北塞浦路斯的土地与分割咨询：地块与农田

土地与分割咨询适合哪些人？

• 土地所有人：想了解一个地块能否分割、在什么条件下分割，以及流程会涉及什么。
• 投资者：寻找规划状况支持其拟定用途的土地，希望在作出承诺之前把该状况记录在案。
• 地块（arsa）或农田（tarla）的本地买家和外国买家：希望在缴纳定金之前核查地契、规划和通行。农业用地和林地不得出售给外国人（第52/2008号法律第4(1)条）；参见农业用地与农田和外国买家规则。

NORTHEA 在北塞浦路斯提供私人物业咨询，并与独立专家共同统筹交易。本页不是房源列表页，也不点名任何地块。

此项服务包括什么，NORTHEA 不做什么？

包括

• 初步审查：审阅地块编号、地契摘录和拟定用途，并以书面列出哪些已知、哪些尚未明确。
• 以带日期的文件调研规划状况：哪一项规划、预规划边界、法令或保护区覆盖该地块，使用规划办公室的分区状况（imar durumu）文件和城市规划局公布的规划，每一份都记录其日期。
• 与持牌测量师及注册规划师、建筑师或土木工程师统筹地块划分的可行性，由他们编制并签署技术工作。
• 许可流程跟踪：跟进规划批准和分割许可的申请及其所附条件，并随时告知您。
• 与您的北塞浦路斯独立律师统筹的地契与法律状况审查：所有人、份额、产权负担和购买资格。
• 交易支持：市场调研、买方代理、谈判，以及按书面条款统筹与卖方的洽谈。

不包括

• 法律意见、地契意见或合同建议：由您自己的律师提供。NORTHEA 不是律师事务所。
• 测量、工程或规划图纸：由持牌测量师、工程师和注册规划师完成。
• 批准或许可：由城市规划局、市政委员会或其他主管机关以及土地登记处决定。不承诺任何许可、地块数量、时间表或费用。
• 税务、投资或估价建议，或代管客户资金。

北塞浦路斯的分割，每一步由谁决定？

许可可能附带条件，例如界线标定、供水、道路、沟渠和涵洞、拓宽相邻道路、供电、停车位以及绿地出让（第96章第9(1)(c)条）。各层面的说明见规划批准、分割与建筑许可，流程见土地分割与地块划分。

流程如何逐步进行？

每个阶段都取决于前一阶段的结果和主管机关的决定：

1. 私人咨询。您通过私人咨询渠道发送地块详情（清单见下文）。
2. 初步审查。我们阅读您发来的材料，并以书面告知该地块引出哪些问题、需要哪些文件。
3. 委托。在任何工作开始之前，以委托函载明服务范围和费用。
4. 带日期的调研。我们收集分区状况文件、规划参考信息和土地登记处查册结果，并由您的律师审查地契和资格。
5. 与专业人员一起做可行性分析。持牌测量师和注册规划师、建筑师或工程师评估，依据适用的规划该地块能否分割以及如何分割。
6. 申请。规划批准和分割申请由获授权的专业人员准备；我们跟踪申请及所附条件。依据《规划批准条例》，“A”类申请应在40个工作日内作出决定，“B”类申请应在65个工作日内作出决定，“B”类申请若需要补充评估报告，可延长至最多130个工作日（第22、33条）。这些是法定最长期限，不是承诺，也不是实际观察到的时间。
7. 完成与登记。在批准和许可已获授予且其条件已满足的情况下，土地登记处在现场落实已批准的地块划分。

初步审查需要发送什么？

• 区和村庄（或街区）。
• 街区（ada）、图幅（pafta）和地块（parsel）编号，以地契或土地登记处查册结果所示为准。
• 大致面积。
• 期望的结果：购买、出售、分割、建造，或了解规划状况。
• 您是北塞浦路斯公民、外国个人还是公司（这会影响购买资格）。

土地与分割工作需要多少费用？

费用取决于地块、适用的规划以及主管机关附加的条件，因此本页不给出数字。需要预算的类别如下：

• 持牌测量师（harita mühendisi）。
• 负责图纸和申请的注册建筑师、土木工程师或城市规划师。
• 独立律师。
• 机关收费，例如市政当局依据第96章收取的地块划分费以及其他官方收费。
• 作为许可条件所要求的基础设施：道路、供水、供电、排水，以及任何绿地出让。
• 买卖时的税费和过户费用（物业税费与成本）。

NORTHEA 的费用，以及由买方、卖方还是双方支付，在提供任何服务之前以委托函书面载明；除非另有书面约定，第三方费用由客户直接向相关方支付（合同前信息）。

此项服务的局限

• 规划会变化：2026年加济马乌萨—伊斯凯莱—耶尼博阿兹奇（Gazimağusa–İskele–Yeniboğaziçi）规划的修订，自2026年9月14日起生效（官方公报第175期），就是一个带日期的示例。文件的时效只以其日期为准。
• 任何结果都无从确定：申请可能被拒绝，或在附带条件的情况下获批。依据《规划法》，对拒绝或所附条件可向部长或市长提出申诉（第23条）。
• 在没有规划或边界覆盖的土地上，规划批准不适用（第40条）；第96章的许可仍可能适用；请向主管机关确认。适用哪一层，需逐个地块核查。