شراء عقار في شمال قبرص من ألمانيا أو النمسا أو سويسرا

1. القواعد التي تسري عليك

لا يجوز للأفراد الأجانب والشركات الأجنبية شراء العقار في جمهورية شمال قبرص التركية إلا بإذن شراء من مجلس الوزراء، ضمن حدود المرسوم بقانون رقم 119/2026 (الجريدة الرسمية لجمهورية شمال قبرص التركية، العدد 196، 6 أكتوبر 2026، المادة 4، التي حلّت محل المادة 8(1) من القانون رقم 52/2008). والحدود بدائل، أي واحد من هذه الأشكال: قطعة أرض لا تتجاوز 1,338 م² يُسمح بإقامة مسكن واحد فقط عليها؛ أو ما يصل إلى 3 شقق؛ أو منزل مستقل على أرض لا تتجاوز 3,300 م² دون مسكن ثانٍ على تلك الأرض؛ أو فيلّتان مستقلتان من طابقين داخل مجمّع سكني أو موقع.

تُعدّ الشركة شخصاً اعتبارياً أجنبياً إذا كان أجنبي يملك فيها حصة أو رأس مال، من أي حجم أو نوع، أو إذا كان أغلب مديريها من الأجانب (المادة 3(2)). وعليه فإن الشراء عبر شركة، سواء كانت مسجَّلة في بلدك أو في جمهورية شمال قبرص التركية، لا يُخرجك بذاته من قواعد الإذن؛ اسأل محاميك كيف يُعامَل أي هيكل تفكّر فيه. القواعد الكاملة، مع سقوف المشاريع وسجل التغييرات المؤرَّخ، في صفحة قواعد المشتري الأجنبي لدينا وفي دليلنا هل يجوز للأجانب شراء عقار في شمال قبرص؟

ألغى المرسوم بقانون رقم 119/2026 المرسوم بقانون رقم 89/2026 (المادة 14) وبدأ سريانه من تاريخ نشره (المادة 16). اطلب من محاميك أن يؤكّد النص النافذ يوم التوقيع، ثم مرة أخرى قبل نقل الملكية.

2. مسألة الحدود الأعلى

لا يجيز المرسوم 6 شقق بدلاً من 3، أو 3 فلل مستقلة من طابقين داخل مجمّع أو موقع بدلاً من 2، إلا لمواطني الدول التي تعترف بجمهورية شمال قبرص التركية وتمنح مواطنيها الحق نفسه (المادة 8(1)(B) و(Ç)). ولا تنشر Northea قائمة بالدول التي تستوفي هذا المعيار، ولا تتضمّن هذه الصفحة أي تصريح بشأن ألمانيا أو النمسا أو سويسرا. اسأل محاميك، كتابةً وقبل أن تحجز:

• هل ينطبق حدّ أعلى على جواز سفري؟
• إذا كنت أحمل أكثر من جنسية، فعلى أيٍّ منها سيعتمد الطلب؟

تحليل Northea: خطّط لعملية الشراء على أساس الحدود القياسية إلى أن تحصل على هذه الإجابة كتابةً.

3. قبل أن تبدأ: تاريخ سند الملكية والإذن

هناك نقطتان تمهيديتان تستحقان قراءة متأنية قبل أن تلتزم. وكلتاهما مغطّاة في صفحات قائمة لدى Northea.

• تاريخ سند الملكية. يعرض دليلنا الألماني الخلفية المتعلقة بالعقارات ذات الأصل القبرصي اليوناني السابقة لعام 1974، ويستشهد بحكم محكمة العدل الأوروبية الصادر في عام 2009 في قضية Apostolides v Orams (القضية C-420/07) (Immobilien in Nordzypern kaufen). ويورد دليلنا للمملكة المتحدة إرشادات الحكومة البريطانية في الموضوع نفسه. إذا كنت تقيم في الاتحاد الأوروبي، فاسأل محاميك كتابةً عمّا قد يعنيه ذلك الحكم لك وللقطعة المعنية بعينها.
• الإذن قرار لا إجراء شكلي. تحذّر إرشادات الحكومة البريطانية من أن إذن الشراء قد يُرفض وأنه قد لا يُذكر سبب (GOV.UK، «Cyprus: buying property»، آخر تحديث في 27 نوفمبر 2019، كما ورد في دليل الأهلية لدينا).

ما يعنيه تاريخ قطعة بعينها مسألة قانونية. اطلب من محاميك رأياً كتابياً في نوع سند الملكية وسلسلة انتقال الملكية قبل أن تدفع أي مبلغ يتجاوز عربون الحجز، واسأل، قبل دفع ذلك العربون، هل هو قابل للاسترداد وبأي شروط. أنواع سندات الملكية مشروحة هنا، والأسئلة الخمسة عشر التي تطرحها قبل دفع العربون في دليل العناية الواجبة لدينا.

لم تطّلع Northea على أحدث إرشادات وزارات الخارجية الألمانية والنمساوية والسويسرية لأغراض هذه الصفحة. اقرأ إرشادات حكومتك بشأن السفر والعقار قبل أن تسافر وقبل أن توقّع.

4. المستندات من ألمانيا أو النمسا أو سويسرا

يلخّص دليل الأهلية لدينا قائمة المستندات التي تنشرها وزارة الداخلية لطلب الإذن. وقد تتغيّر المتطلبات، وبعض المستندات يصدر عن سجلات في بلدك. قبل أن تطلب أي مستند، اسأل محاميك:

• ما المستندات التي تطلبها الوزارة مني اليوم، وبأي شكل؟
• هل تُطلب مني شهادة سجل جنائي، وإن كان الأمر كذلك فأيُّها يُقبل: Führungszeugnis الألمانية أم Strafregisterbescheinigung النمساوية أم Strafregisterauszug السويسرية؟
• هل يجب أن يحمل كل مستند أبوستيل أو تصديقاً آخر، ومن أي جهة؟
• هل يجب ترجمته إلى التركية، ومن يتولّى ذلك: مترجم محلَّف في بلدي أم في جمهورية شمال قبرص التركية؟
• ما أقصى عمر مقبول له يوم تقديم الطلب؟

وتنطبق الأسئلة نفسها على التوكيل (Vollmacht) الموقَّع في بلدك: هل يجب توقيعه أمام كاتب عدل، وهل يحتاج إلى أبوستيل، وبأي لغة يجب أن يُحرَّر، وما التصرّفات التي يخوّلها بالضبط. اطلب من محاميك أن يصوغه في أضيق نطاق.

5. الشراء عن بُعد: ترتيب العمل

بموجب المرسوم بقانون رقم 119/2026، يُسجَّل العقد المختوم ويُقدَّم طلب الإذن شخصياً أو عبر محامٍ أو عبر وكيل مفوَّض (المادة 8(6)(1)). والبعد يغيّر طريقة انتقال المستندات لا الخطوات.

1. عيّن محامياً مستقلاً مرخّصاً في جمهورية شمال قبرص التركية لا يعمل لصالح البائع أو المطوّر.
2. أعدّ مستنداتك والتوكيل وفق ما يحدّده محاميك.
3. اطلب فحص سند الملكية وبيان تاريخه كتابةً قبل أن تدفع أي مبلغ يتجاوز عربون الحجز، وبشروط استرداد قرأتها.
4. وقّع العقد بلغة تفهمها. يشترط المرسوم تسجيل العقد المختوم لدى دائرة الطابو في القضاء خلال شهر واحد، مع سداد جميع الضرائب والرسوم المستحقة على البيع وتقديم طلب الإذن؛ وإلا كان العقد باطلاً (المادة 8(6)(1)). اسأل محاميك من أي تاريخ تبدأ مهلة الشهر في حالتك، وكم من المال ينبغي أن يكون جاهزاً عند التوقيع.
5. دوّن في تقويمك المهل التي تلي نشر إذنك في الجريدة الرسمية. تحدّد المادة 8(6)(2) سنة واحدة من النشر لنقل الملكية لدى دائرة الطابو. وتنصّ المادة 8(7) على أنه حيث لا يُنشأ رهن لصالح البائع، تبدأ مهلة السنة من تاريخ سداد الثمن كاملاً، وعلى أن رسوم نقل الملكية يجب أن تُدفع خلال 75 يوم عمل من النشر، وإلا سقط الإذن. اسأل محاميك، كتابةً، من أي تاريخ تبدأ مهلة السنة في حالتك.
6. راجع قائمة فحص المشتري لدينا. ويجري مكتب المشتري الدولي فحصاً مسبقاً إرشادياً للأهلية وتقديراً للتكلفة؛ ويؤكّد محاميك النتيجة.

6. الدفع من اليورو أو الفرنك السويسري

إذا كان السعر في عقدك محدَّداً بعملة غير التي تحتفظ بها أو تتقاضاها، فإن كل تغيّر في سعر الصرف بين الحجز والدفعة الأخيرة يغيّر ما تكلّفك كل دفعة. لا تقدّم Northea توقعات لأسعار الصرف ولا توصي بمزوّدي خدمات. اسأل نفسك ومصرفك ومحاميك:

• بأي عملة حُدّد سعر العقد، وبأي عملة تستحق الدفعات المرحلية؟
• هل يمكن تحديد السعر باليورو أو بالفرنك، وبأي تكلفة؟
• أي مصرف أو مزوّد دفع مرخّص ستستخدم، وما إثبات مصدر الأموال الذي سيطلبه عند التحويل إلى شمال قبرص؟

لا تدفع إلا إلى الحساب المسمّى في العقد، وأكّد بيانات الحساب مع محاميك عبر قناة منفصلة قبل كل تحويل. احتفظ بملف كامل من العقود والفواتير وتأكيدات التحويل والإيصالات؛ ويؤكّد محاميك ما إذا كان ملف الإذن أو دائرة الطابو أو طلب الإقامة يحتاج إلى إثبات مصرفي للدفع. والخريطة الكاملة للمدفوعات في الخدمات المصرفية وتحويل الأموال لشراء عقار في شمال قبرص.

7. الضرائب في بلدك: أسئلة لمستشارك

لا تقدّم Northea مشورة ضريبية ألمانية أو نمساوية أو سويسرية. فإذا كنت مقيماً في أحد هذه البلدان، فقد تنطبق قواعد الضرائب في بلدك على دخل الإيجار من عقار في الخارج أو على الربح من بيعه، وربما على هبته أو وراثته. قبل أن تشتري، اسأل Steuerberater لديك (وفي سويسرا مستشارك الضريبي أو Treuhänder):

• هل يجب أن أصرّح بدخل الإيجار من شمال قبرص، وكيف تُعامَل أي ضريبة تُدفع في جمهورية شمال قبرص التركية؟
• هل تنطبق أي اتفاقية لتجنّب الازدواج الضريبي على الدخل من شمال قبرص؟ اطلب الإجابة كتابةً.
• كيف ستُفرض الضريبة على بيع لاحق في البلد الذي أقيم فيه، وهل تهمّ مدة الاحتفاظ بالعقار؟
• إذا كنت أملك العقار عبر شركة، فما العواقب في بلدي؟
• كيف سينتقل العقار عند الوفاة، وأي قانون يحكم ذلك؟

تكاليف الشراء والتملّك في جمهورية شمال قبرص التركية في دليل الضرائب والتكاليف لدينا؛ ولا تضيف هذه الصفحة أي نسبة.

8. الإقامة، وما ليست إياه

يوضح دليل الشراء لدينا أن تملّك مسكن في جمهورية شمال قبرص التركية صالح للسكن ومستخدم لهذا الغرض يمكن أن يكون أساساً لطلب تصريح إقامة قصير الأجل. ووفق القواعد السارية منذ أكتوبر 2026: بسند الملكية باسمك، 10 سنوات إذا بلغت القيمة الإجمالية 300,000 جنيه إسترليني أو أكثر و5 سنوات إن كانت أقل، دون شرط دخل (الجريدة الرسمية لجمهورية شمال قبرص التركية، العدد 193، 2 أكتوبر 2026، A.E. 932)؛ وبعقد بيع مختوم ومصدَّق، 5 سنوات دون شرط دخل عند 300,000 جنيه إسترليني أو أكثر، ودون ذلك 5 سنوات، أو حتى 5 سنوات، بإثبات دخل شهري منتظم يعادل الحد الأدنى للأجور (الجريدة الرسمية العدد 194، 5 أكتوبر 2026، A.E. 943). ويحدّد النص الحد بالجنيه الإسترليني «أو ما يعادله بعملة أخرى» ولا يبيّن أي سعر صرف أو تاريخ ينطبق على سعر باليورو أو بالفرنك؛ اسأل محاميك كيف ستُقدَّر القيمة.

هذا تصريح إقامة بموجب قانون جمهورية شمال قبرص التركية، وليس جنسية. اسأل مختصاً في الهجرة كيف يُعامَل تصريح جمهورية شمال قبرص التركية في جمهورية قبرص وفي منطقة شنغن قبل أن تعتمد عليه في السفر.

9. اللغة ومن ستتعامل معه

يعمل مستشار Northea المعيَّن، Al Bazarov، بالتركية والإنجليزية. اسأل بأي لغة حُرّر كل مستند توقّعه، واطلب ترجمة إلى لغة تقرأها، واحتفظ بالنسختين. تنسّق Northea؛ أما محاميك المستقل فهو من يقدّم المشورة وهو المسؤول عن العمل القانوني.

ما لا تفعله هذه الصفحة

Northea ليست مكتب محاماة ولا مستشاراً ضريبياً ولا مستشار هجرة. تعرض هذه الصفحة الأسئلة التي ينبغي أن يحسمها المشتري في ألمانيا أو النمسا أو سويسرا. وهي لا تقدّم أي ضريبة أو رسم أو سعر صرف، وليست مشورة قانونية أو ضريبية. القواعد تتغيّر. أكّد كل نقطة مع محاميك الخاص في جمهورية شمال قبرص التركية ومع مستشارك في بلدك قبل أن تلتزم.