Almanya, Avusturya veya İsviçre'den Kuzey Kıbrıs'ta mülk satın almak

1. Size uygulanan kurallar

Yabancı gerçek ve tüzel kişiler KKTC'de ancak Bakanlar Kurulu satın alma izniyle ve 119/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname'nin sınırları içinde mülk satın alabilir (KKTC Resmî Gazete No. 196, 6 Ekim 2026, md. 4; 52/2008 sayılı Yasa'nın md. 8(1)'i olarak yenilenmiştir). Sınırlar seçeneklerdir, şu biçimlerden biri geçerlidir: üzerine yalnızca tek konut yapılabilen en fazla 1.338 m² arazi; en fazla 3 daire; en fazla 3.300 m² arazi üzerinde bir müstakil ev, aynı araziye ikinci konut yapılamaz; ya da toplu konut veya site içinde 2 adet iki katlı müstakil villa.

Bir yabancının herhangi büyüklükte veya türde payı ya da sermayesi bulunan ya da yöneticilerinin çoğu yabancı olan şirket yabancı tüzel kişi sayılır (md. 3(2)). Bu nedenle ister ülkenizde ister KKTC'de kayıtlı olsun, bir şirket aracılığıyla satın almak sizi tek başına izin kurallarının dışına çıkarmaz; düşündüğünüz herhangi bir yapının nasıl ele alındığını avukatınıza sorun. Proje sınırları ve tarihli değişiklik kaydıyla birlikte kuralların tamamı yabancı alıcı kuralları sayfamızda ve Yabancılar Kuzey Kıbrıs'ta mülk satın alabilir mi? rehberimizde yer alır.

119/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname, 89/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname'yi yürürlükten kaldırdı (md. 14) ve yayımı tarihinde yürürlüğe girdi (md. 16). İmzaladığınız gün ve devirden önce bir kez daha yürürlükteki metni avukatınızdan teyit etmesini isteyin.

2. Daha yüksek sınırlar sorusu

Kararname, 3 yerine 6 daireye veya bir sitede ya da toplu konutta 2 yerine 3 adet iki katlı müstakil villaya yalnızca KKTC'yi tanıyan ve KKTC yurttaşlarına aynı hakkı veren devletlerin uyruklarına izin verir (md. 8(1)(B) ve (Ç)). Northea hangi devletlerin bu koşulu sağladığını listelemez ve bu sayfa Almanya, Avusturya veya İsviçre hakkında bir ifade içermez. Rezervasyondan önce avukatınıza yazılı olarak sorun:

• Pasaportuma daha yüksek bir sınır uygulanıyor mu?
• Birden fazla uyruğum varsa, başvuru hangisine dayanacak?

Northea değerlendirmesi: bu cevabı yazılı olarak alana kadar satın alımınızı standart sınırlara göre planlayın.

3. Başlamadan önce: koçan geçmişi ve izin

Taahhüde girmeden önce iki arka plan noktası dikkatle okunmalıdır. Her ikisi de mevcut Northea sayfalarında ele alınmıştır.

• Koçan geçmişi. Almanca rehberimiz, 1974 öncesi Rum kökenli mülklere ilişkin arka planı anlatır ve Avrupa Birliği Adalet Divanı'nın 2009 tarihli kararına, Apostolides v Orams (C-420/07 sayılı dava) kararına atıf yapar (Immobilien in Nordzypern kaufen). Birleşik Krallık rehberimiz aynı konuda Birleşik Krallık hükümetinin rehberini aktarır. AB'de yaşıyorsanız, bu kararın sizin ve söz konusu parsel için ne anlama gelebileceğini avukatınıza yazılı olarak sorun.
• İzin bir karardır. Birleşik Krallık hükümetinin rehberi, satın alma izninin reddedilebileceği ve gerekçe gösterilmeyebileceği uyarısında bulunur (GOV.UK, "Cyprus: buying property", son güncelleme 27 Kasım 2019; uygunluk rehberimizde aktarıldığı biçimiyle).

Belirli bir parselin geçmişinin ne anlama geldiği hukuki bir sorudur. Rezervasyon kaporasının ötesinde herhangi bir ödeme yapmadan önce avukatınızdan koçan türü ve mülkiyet zinciri konusunda yazılı görüş isteyin; bu kaporayı ödemeden önce de iade edilip edilmediğini ve hangi koşullarla edildiğini sorun. Koçan türleri burada açıklanmıştır; kaporadan önce sorulacak 15 soru ise durum tespiti rehberimizde yer alır.

Northea bu sayfa için Alman, Avusturya veya İsviçre dışişleri bakanlıklarının güncel rehberlerini okumamıştır. Seyahat etmeden ve imzalamadan önce kendi hükümetinizin seyahat ve mülk tavsiyelerini okuyun.

4. Almanya, Avusturya veya İsviçre'den belgeler

Uygunluk rehberimiz, İçişleri Bakanlığı'nın izin başvurusu için yayımladığı belge listesini özetler. Gereklilikler değişebilir ve bazı belgeler ülkenizdeki sicillerden gelir. Herhangi bir şey sipariş etmeden önce avukatınıza sorun:

• Bakanlık bugün benden hangi belgeleri ve hangi biçimde istiyor?
• Benden sabıka kaydı belgesi isteniyor mu, isteniyorsa hangisi kabul ediliyor: Alman Führungszeugnis, Avusturya Strafregisterbescheinigung veya İsviçre Strafregisterauszug?
• Her belgenin apostil veya başka bir onay taşıması gerekir mi, gerekiyorsa hangi makamdan?
• Türkçeye çevrilmesi gerekir mi, gerekiyorsa kim tarafından: ülkemdeki yeminli bir tercüman mı, KKTC'deki mi?
• Başvurunun yapıldığı gün ne kadar güncel olmalıdır?

Aynı sorular ülkenizde imzalanan vekâletname (Vollmacht) için de geçerlidir: noter huzurunda imzalanması gerekip gerekmediği, apostil gerekip gerekmediği, hangi dilde düzenlenmesi gerektiği ve tam olarak hangi işlemlere yetki verdiği. Avukatınızdan bunu dar kapsamlı hazırlamasını isteyin.

5. Uzaktan satın alma: işlerin sırası

119/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname uyarınca pullu sözleşme tescil edilir ve izin başvurusu bizzat, bir avukat aracılığıyla veya yetkili bir vekil aracılığıyla yapılır (md. 8(6)(1)). Mesafe belgelerin nasıl taşındığını değiştirir, adımları değiştirmez.

1. Satıcı veya müteahhit adına hareket etmeyen, KKTC'de ruhsatlı bağımsız bir avukat görevlendirin.
2. Belgelerinizi ve vekâletnameyi avukatınızın belirttiği biçimde hazırlayın.
3. Rezervasyon kaporasının ötesinde herhangi bir ödeme yapmadan önce, okuduğunuz iade koşullarıyla, tapunun araştırılmasını ve geçmişinin yazılı olarak ortaya konmasını sağlayın.
4. Sözleşmeyi anladığınız bir dilde imzalayın. Kararname, pullu sözleşmenin bir ay içinde, satıştan doğan tüm vergi ve harçlar ödenerek İlçe Tapu Amirliği'nde tescil edilmesini ve izin başvurusunun yapılmasını şart koşar; aksi halde sözleşme geçersizdir (md. 8(6)(1)). Sizin durumunuzda bir ayın hangi tarihten başladığını ve imza anında ne kadar paranın hazır olması gerektiğini avukatınıza sorun.
5. İzninizin Resmî Gazete'de yayımından sonraki süreleri ajandanıza yazın. Md. 8(6)(2), Tapu Dairesi'nde devir için yayımdan itibaren bir yıl öngörür. Md. 8(7), satıcı lehine ipotek kurulmadığı hallerde bir yıllık sürenin tam bedelin ödendiği tarihten başladığını ve devir harçlarının yayımdan itibaren 75 iş günü içinde ödenmesi gerektiğini, aksi halde iznin düşeceğini belirtir. Bir yıllık sürenizin hangi tarihten başladığını avukatınıza yazılı olarak sorun.
6. Alıcı kontrol listemizi baştan sona çalışın. Uluslararası Alıcı Masası uygunluk ön kontrolü ve maliyet tahmini yapar; sonucu avukatınız teyit eder.

6. Euro veya İsviçre frankıyla ödeme

Sözleşmenizdeki fiyat sahip olduğunuz ya da kazandığınız para biriminden başka bir para biriminde belirlenmişse, rezervasyon ile son ödeme arasındaki kur hareketlerinin her biri her ödemenin size maliyetini değiştirir. Northea kur öngörüsü vermez ve sağlayıcı önermez. Kendinize, bankanıza ve avukatınıza sorun:

• Sözleşme fiyatı hangi para biriminde belirlenmiş ve aşamalı ödemeler hangi para biriminde vadesine gelir?
• Fiyat euro veya frank olarak sabitlenebilir mi, bunun maliyeti nedir?
• Hangi bankayı veya düzenlemeye tabi ödeme sağlayıcısını kullanacaksınız ve Kıbrıs'ın kuzeyine yapılacak bir transferde hangi fon kaynağı kanıtını isteyecektir?

Yalnızca sözleşmede adı geçen hesaba ödeme yapın ve her transferden önce hesap bilgilerini avukatınızla ayrı bir kanaldan teyit edin. Sözleşmelerin, faturaların, transfer onaylarının ve makbuzların eksiksiz bir dosyasını tutun; izin dosyasının, Tapu Dairesi'nin veya bir ikamet başvurusunun ödemeye ilişkin banka kanıtı gerektirip gerektirmediğini avukatınız teyit eder. Ödemelerin tam haritası Kuzey Kıbrıs'ta mülk alımı için bankacılık ve para transferi rehberindedir.

7. Ülkenizdeki vergi: danışmanınıza sorular

Northea Almanya, Avusturya veya İsviçre vergi tavsiyesi vermez. Bu ülkelerden birinde mukimseniz, ülkenizin vergi kuralları yurt dışındaki bir mülkten elde edilen kira gelirine ya da bu mülkün kazancına ve olasılıkla bir hibesine veya mirasına uygulanabilir. Satın almadan önce Steuerberater'inize (İsviçre'de vergi danışmanınıza veya Treuhänder'inize) sorun:

• Kuzey Kıbrıs'tan elde ettiğim kira gelirini beyan etmeli miyim ve KKTC vergisi nasıl ele alınır?
• Kıbrıs'ın kuzeyinden elde edilen gelire herhangi bir çifte vergilendirme anlaşması uygulanıyor mu? Cevabı yazılı olarak isteyin.
• Daha sonraki bir satış yaşadığım yerde nasıl vergilendirilir ve elde tutma süresi önemli mi?
• Mülke bir şirket aracılığıyla sahip olursam ülkemde sonuçları nelerdir?
• Mülk ölümde nasıl intikal eder ve bunu hangi hukuk belirler?

KKTC satın alma ve sahip olma maliyetleri vergiler ve maliyetler rehberimizde yer alır; bu sayfa hiçbir oran eklemez.

8. İkamet ve ne olmadığı

Satın alma rehberimiz, KKTC'de ikamete uygun ve ikamet amacıyla kullanılan bir konutun kısa dönem ikamet izni başvurusunun dayanağı olabileceğini açıklar. Ekim 2026'dan beri: koçan adınızaysa, toplam değer 300.000 Stg ve üzerindeyse 10 yıl, altındaysa 5 yıl, gelir şartı aranmaksızın (KKTC Resmî Gazete No. 193, 2 Ekim 2026, A.E. 932); pullanmış ve onaylı satış sözleşmesiyle, 300.000 Stg ve üzerinde gelir şartı aranmaksızın 5 yıl, bunun altında ise düzenli aylık gelir olarak bir asgari ücretin kanıtlanmasıyla 5 yıl veya 5 yıla kadar (Resmî Gazete No. 194, 5 Ekim 2026, A.E. 943). Metin eşiği sterlin cinsinden "veya başka bir para birimindeki karşılığı" olarak belirler ve euro ya da frank fiyatına hangi kurun veya tarihin uygulanacağını söylemez; değerin nasıl değerlendirileceğini avukatınıza sorun.

Bu, KKTC hukuku uyarınca bir ikamet izni olup vatandaşlık değildir. Seyahat için güvenmeden önce KKTC iznine Kıbrıs Cumhuriyeti'nde ve Schengen bölgesinde nasıl bakıldığını bir göçmenlik uzmanına sorun.

9. Dil ve muhatabınız kim olacak

Northea'nın adı belli danışmanı Al Bazarov Türkçe ve İngilizce danışmanlık verir. İmzaladığınız her belgenin hangi dilde düzenlendiğini sorun, okuduğunuz bir dile çeviri isteyin ve her iki sürümü saklayın. Northea koordine eder; bağımsız avukatınız danışmanlık verir ve hukuki işten sorumludur.

Bu sayfanın yapmadıkları

Northea bir hukuk bürosu, vergi danışmanı veya göçmenlik danışmanı değildir. Bu sayfa, Almanya, Avusturya veya İsviçre'deki bir alıcının çözüme kavuşturması gereken soruları ortaya koyar. Vergi, harç veya kur vermez; hukuki ya da vergi tavsiyesi değildir. Kurallar değişir. Taahhüde girmeden önce her noktayı kendi KKTC avukatınız ve ülkenizdeki danışmanınızla teyit edin.