רכישת נכס בצפון קפריסין מגרמניה, מאוסטריה או משווייץ

1. הכללים החלים עליכם

יחידים זרים וחברות זרות רשאים לקנות נכס ב-TRNC רק באישור רכישה ממועצת השרים, במסגרת המגבלות של צו-חוק 119/2026 (העיתון הרשמי של ה-TRNC מס' 196, 6 באוקטובר 2026, סעיף 4, כפי שהוחלף בסעיף 8(1) לחוק 52/2008). המגבלות הן חלופות, אחת מהצורות האלה: מגרש של עד 1,338 מ"ר שעליו מותר לבנות יחידת מגורים אחת בלבד; עד 3 דירות; בית נפרד על קרקע של עד 3,300 מ"ר, ללא יחידת מגורים שנייה על הקרקע; או 2 וילות נפרדות בנות שתי קומות בתוך מתחם מגורים או אתר.

חברה שיש בה לזר חלק או הון בכל גודל או סוג, או שרוב מנהליה זרים, נחשבת לתאגיד זר (סעיף 3(2)). לכן רכישה דרך חברה, בין אם רשומה בארצכם ובין אם ב-TRNC, אינה מוציאה אתכם כשלעצמה מכללי האישור; שאלו את עורך הדין כיצד מטופל כל מבנה שאתם שוקלים. הכללים המלאים, עם תקרות הפרויקטים ויומן השינויים המתוארך, נמצאים בעמוד כללי הרוכש הזר שלנו ובמדריך האם זרים רשאים לקנות נכס בצפון קפריסין?

צו-חוק 119/2026 ביטל את צו-חוק 89/2026 (סעיף 14) ונכנס לתוקף עם פרסומו (סעיף 16). בקשו מעורך הדין לאשר את הנוסח שבתוקף ביום החתימה, ושוב לפני ההעברה.

2. שאלת המגבלות הגבוהות יותר

הצו מתיר 6 דירות במקום 3, או 3 וילות נפרדות בנות שתי קומות במתחם או באתר במקום 2, רק לאזרחי מדינות המכירות ב-TRNC ומעניקות לאזרחי TRNC את אותה זכות (סעיף 8(1)(B) ו-(Ç)). Northea אינה מפרטת אילו מדינות עומדות במבחן הזה, ועמוד זה אינו קובע דבר על גרמניה, אוסטריה או שווייץ. שאלו את עורך הדין, בכתב ולפני ששומרים את הנכס:

• האם חלה מגבלה גבוהה יותר על הדרכון שלי?
• אם יש לי יותר מאזרחות אחת, על איזו מהן תסתמך הבקשה?

ניתוח של Northea: תכננו את הרכישה לפי המגבלות הרגילות עד שתקבלו את התשובה בכתב.

3. לפני שמתחילים: היסטוריית השטר והאישור

שתי נקודות רקע ראויות לקריאה מדוקדקת לפני שאתם מתחייבים. שתיהן מכוסות בעמודים קיימים של Northea.

• היסטוריית השטר. המדריך הגרמני שלנו מציג את הרקע על נכסים ממוצא קפריסאי-יווני שלפני 1974 ומצטט את פסק הדין של בית הדין האירופי לצדק מ-2009 בעניין Apostolides v Orams (תיק C-420/07) (Immobilien in Nordzypern kaufen). המדריך הבריטי שלנו מצטט את הנחיות ממשלת בריטניה בנושא זה. אם אתם גרים באיחוד האירופי, שאלו את עורך הדין בכתב מה עשוי פסק הדין לומר עבורכם ועבור החלקה הספציפית.
• האישור הוא החלטה. הנחיות ממשלת בריטניה מזהירות שאישור לרכישה עשוי להידחות וייתכן שלא יינתן נימוק (GOV.UK, "Cyprus: buying property", עודכן לאחרונה ב-27 בנובמבר 2019, כפי שמצוטט במדריך הזכאות שלנו).

מה משמעות ההיסטוריה של חלקה מסוימת היא שאלה משפטית. בקשו מעורך הדין חוות דעת בכתב על סוג השטר ועל שרשרת הבעלות לפני שאתם משלמים משהו מעבר למקדמת שמירה, ושאלו, לפני שאתם משלמים אותה, אם ובאילו תנאים היא ניתנת להחזר. סוגי השטרות מוסברים כאן, ו15 השאלות לשאול לפני תשלום מקדמה נמצאות במדריך בדיקת הנאותות שלנו.

Northea לא קראה לצורך עמוד זה את ההנחיות העדכניות של משרדי החוץ של גרמניה, אוסטריה ושווייץ. קראו את הנחיות הנסיעה והנכסים של ממשלתכם לפני שאתם נוסעים ולפני שאתם חותמים.

4. מסמכים מגרמניה, מאוסטריה או משווייץ

מדריך הזכאות שלנו מסכם את רשימת המסמכים שפרסם משרד הפנים לבקשת אישור. הדרישות עשויות להשתנות, וחלק מהמסמכים מגיעים ממרשמים בארצכם. לפני שאתם מזמינים משהו, שאלו את עורך הדין:

• אילו מסמכים המשרד דורש ממני היום, ובאיזו צורה?
• האם נדרש ממני תעודת יושר (רישום פלילי), ואם כן, איזו מתקבלת: ה-Führungszeugnis הגרמני, ה-Strafregisterbescheinigung האוסטרי או ה-Strafregisterauszug השווייצרי?
• האם על כל מסמך לשאת אפוסטיל או אימות אחר, ומאיזו רשות?
• האם יש לתרגם אותו לטורקית, ובידי מי: מתרגם מושבע בארצי או ב-TRNC?
• כמה עדכני עליו להיות ביום הגשת הבקשה?

אותן שאלות חלות על ייפוי כוח (Vollmacht) שנחתם בארצכם: האם יש לחתום עליו בפני נוטריון, האם הוא זקוק לאפוסטיל, באיזו שפה יש לנסח אותו, ואילו פעולות בדיוק הוא מתיר. בקשו מעורך הדין לנסח אותו באופן מצומצם.

5. רכישה מרחוק: סדר העבודה

לפי צו-חוק 119/2026, החוזה המוטבע בחותם נרשם, ובקשת האישור מוגשת, באופן אישי, דרך עורך דין או דרך מיופה כוח מוסמך (סעיף 8(6)(1)). המרחק משנה את הדרך שבה מסמכים נעים, לא את השלבים.

1. מנו עורך דין עצמאי בעל רישיון TRNC שאינו פועל עבור המוכר או היזם.
2. הכינו את המסמכים ואת ייפוי הכוח כפי שעורך הדין מורה.
3. דאגו שהשטר ייבדק וההיסטוריה שלו תפורט בכתב לפני שאתם משלמים משהו מעבר למקדמת שמירה, בתנאי החזר שקראתם.
4. חתמו על החוזה בשפה שאתם מבינים. הצו מחייב לרשום את החוזה המוטבע בחותם בלשכת רישום המקרקעין המחוזית בתוך חודש, לאחר תשלום כל המסים והאגרות החלים על המכירה, ולהגיש את בקשת האישור; אחרת החוזה בטל (סעיף 8(6)(1)). שאלו את עורך הדין מאיזה תאריך נספר החודש במקרה שלכם, וכמה כסף צריך להיות מוכן בחתימה.
5. רשמו ביומן את המועדים שאחרי פרסום האישור שלכם בעיתון הרשמי. סעיף 8(6)(2) קובע שנה מהפרסום להעברה במרשם המקרקעין. סעיף 8(7) קובע שכאשר לא נרשמת משכנתה לטובת המוכר, תקופת השנה נספרת מהיום ששולם המחיר המלא, ושאגרות העברת השטר חייבות להשתלם בתוך 75 ימי עבודה מהפרסום, אחרת האישור פוקע. שאלו את עורך הדין, בכתב, מאיזה תאריך נספרת תקופת השנה שלכם.
6. עברו על רשימת הבדיקות לרוכש שלנו. דלפק הרוכשים הבינלאומי מבצע בדיקת זכאות מקדימה ואומדן עלויות מצביעים; עורך הדין שלכם מאשר את התוצאה.

6. תשלום מאירו או מפרנקים שווייצריים

אם המחיר בחוזה שלכם קבוע במטבע שאינו זה שברשותכם או שבו אתם מרוויחים, כל שינוי בשער החליפין בין השמירה לתשלום האחרון משנה את מה שכל תשלום עולה לכם. Northea אינה נותנת תחזיות שער ואינה ממליצה על ספקים. שאלו את עצמכם, את הבנק שלכם ואת עורך הדין:

• באיזה מטבע קבוע מחיר החוזה, ובאיזה מטבע מגיעים התשלומים בשלבים?
• האם אפשר לקבוע את המחיר באירו או בפרנקים, ובאיזו עלות?
• באיזה בנק או ספק תשלומים מוסדר תשתמשו, ואילו אסמכתאות למקור הכספים יבקש בהעברה לצפון קפריסין?

שלמו רק לחשבון הנקוב בחוזה, ואשרו את פרטי החשבון עם עורך הדין בערוץ נפרד לפני כל העברה. שמרו תיק מלא של חוזים, חשבוניות, אישורי העברה וקבלות; עורך הדין מאשר אם תיק האישור, מרשם המקרקעין או בקשת תושבות דורשים ראיה בנקאית לתשלום. מפת התשלומים המלאה נמצאת בבנקאות והעברת כספים לרכישת נכס בצפון קפריסין.

7. מס במדינת המגורים: שאלות ליועץ שלכם

Northea אינה נותנת ייעוץ מס גרמני, אוסטרי או שווייצרי. אם אתם תושבי אחת המדינות האלה, כללי המס בארצכם עשויים לחול על הכנסה משכירות או על רווח מנכס בחו"ל, ואולי גם על מתנה או ירושה שלו. לפני שאתם קונים, שאלו את ה-Steuerberater שלכם (בשווייץ, יועץ המס או ה-Treuhänder):

• האם עליי לדווח על הכנסה משכירות מצפון קפריסין, וכיצד מטופל מס כלשהו של ה-TRNC?
• האם חלה אמנה למניעת כפל מס על הכנסה מצפון קפריסין? בקשו את התשובה בכתב.
• כיצד תחויב במס מכירה מאוחרת במקום מגוריי, והאם תקופת ההחזקה משפיעה?
• אם אני מחזיק דרך חברה, מהן ההשלכות בארצי?
• כיצד יעבור הנכס במות הבעלים, ואיזה דין חל על כך?

עלויות הרכישה והבעלות ב-TRNC נמצאות במדריך המסים והעלויות שלנו; עמוד זה אינו מוסיף שום שיעור.

8. תושבות, ומה היא אינה

מדריך הרכישה שלנו מסביר שבית ב-TRNC שראוי למגורים ומשמש כמקום מגוריכם יכול לשמש בסיס לבקשה להיתר שהייה לטווח קצר. מאוקטובר 2026: עם שטר על שמכם, 10 שנים בשווי כולל של GBP 300,000 ומעלה ו-5 שנים מתחת לכך, ללא תנאי הכנסה (העיתון הרשמי של ה-TRNC מס' 193, 2 באוקטובר 2026, A.E. 932); עם חוזה מכר מוטבע בחותם ומאושר, 5 שנים ללא תנאי הכנסה ב-GBP 300,000 ומעלה, ומתחת לכך 5 שנים, או עד 5 שנים, על סמך הוכחת הכנסה חודשית סדירה בגובה שכר מינימום אחד (העיתון הרשמי מס' 194, 5 באוקטובר 2026, A.E. 943). הטקסט קובע את הסף בלירות שטרלינג "או מקבילו במטבע אחר" ואינו אומר איזה שער או איזה תאריך חל על מחיר באירו או בפרנקים; שאלו את עורך הדין כיצד יוערך השווי.

זהו היתר שהייה לפי חוק ה-TRNC, לא אזרחות. שאלו מומחה להגירה כיצד מטופל היתר של ה-TRNC ברפובליקה של קפריסין ובאזור שנגן לפני שאתם מסתמכים עליו לנסיעות.

9. שפה ועם מי תעבדו

היועץ של Northea בשמו, Al Bazarov, מייעץ בטורקית ובאנגלית. שאלו באיזו שפה מנוסח כל מסמך שאתם חותמים עליו, בקשו תרגום לשפה שאתם קוראים, ושמרו את שתי הגרסאות. Northea מתאמת; עורך הדין העצמאי שלכם מייעץ ואחראי לעבודה המשפטית.

מה העמוד הזה אינו עושה

Northea אינה משרד עורכי דין, יועץ מס או יועץ הגירה. עמוד זה מפרט את השאלות שרוכש בגרמניה, באוסטריה או בשווייץ צריך להכריע. הוא אינו נותן מס, אגרה או שער חליפין, ואינו ייעוץ משפטי או מסי. כללים משתנים. אשרו כל נקודה עם עורך הדין שלכם ב-TRNC ועם היועץ שלכם בארצכם לפני שאתם מתחייבים.