Almaniya, Avstriya və İsveçrədən Şimali Kiprdə əmlak alışı

1. Sizə aid olan qaydalar

Xarici fiziki şəxslər və xarici şirkətlər ŞKTR-də əmlakı yalnız Nazirlər Şurasının alış icazəsi ilə və 119/2026 saylı qanun gücündə fərmanın limitləri daxilində ala bilər (ŞKTR Rəsmi Qəzeti № 196, 6 oktyabr 2026, md. 4, 52/2008 saylı qanunun md. 8(1)-ni əvəz edir). Limitlər alternativdir, bu formalardan biridir: üzərində yalnız bir yaşayış evi tikilə bilən 1,338 m²-ə qədər sahə; 3 mənzilə qədər; 3,300 m²-ə qədər torpaq üzərində ayrıca ev, həmin torpaqda ikinci yaşayış evi olmamaqla; yaxud yaşayış massivi və ya sahə daxilində 2 ədəd iki mərtəbəli ayrıca villa.

Xaricinin istənilən ölçüdə və növdə payı və ya kapitalı olan, yaxud direktorlarının əksəriyyəti xarici olan şirkət xarici hüquqi şəxs sayılır (md. 3(2)). Buna görə şirkət vasitəsilə alış, o şirkət ölkənizdə və ya ŞKTR-də qeydiyyatdan keçmiş olsa da, özlüyündə sizi icazə qaydalarından kənara çıxarmır; düşündüyünüz hər hansı strukturun necə qiymətləndirildiyini hüquqşünasınızdan soruşun. Layihə limitləri və tarixli dəyişikliklər jurnalı ilə birlikdə tam qaydalar xarici alıcı qaydaları səhifəmizdə və Xaricilər Şimali Kiprdə əmlak ala bilərmi? bələdçimizdədir.

119/2026 saylı qanun gücündə fərman 89/2026 saylı qanun gücündə fərmanı ləğv etdi (md. 14) və dərcdən qüvvəyə mindi (md. 16). Hüquqşünasınızdan imzaladığınız gün və köçürmədən əvvəl yenidən qüvvədə olan mətni təsdiq etməsini xahiş edin.

2. Daha yüksək limitlər məsələsi

Fərman 3 mənzil əvəzinə 6 mənzilə, yaxud yaşayış massivi və ya sahədə 2 əvəzinə 3 iki mərtəbəli ayrıca villaya yalnız ŞKTR-ni tanıyan və ŞKTR vətəndaşlarına eyni hüququ verən dövlətlərin vətəndaşları üçün icazə verir (md. 8(1)(B) və (Ç)). NORTHEA bu sınaqdan hansı dövlətlərin keçdiyini sadalamır və bu səhifə Almaniya, Avstriya və ya İsveçrə barədə heç bir bəyanat vermir. Rezerv etməzdən əvvəl hüquqşünasınızdan yazılı soruşun:

• Mənim pasportuma daha yüksək limit tətbiq olunurmu?
• Birdən çox vətəndaşlığım varsa, müraciət hansına əsaslanacaq?

NORTHEA təhlili: bu cavabı yazılı əldə edənədək alışınızı standart limitlərə görə planlaşdırın.

3. Başlamazdan əvvəl: mülkiyyət tarixçəsi və icazə

Öhdəlik götürməzdən əvvəl iki fon məqamı diqqətlə oxunmağa dəyər. Hər ikisi NORTHEA-nın mövcud səhifələrində işıqlandırılıb.

• Mülkiyyət tarixçəsi. Alman dilindəki bələdçimiz 1974-cü ildən əvvəlki Yunan Kipr mənşəli əmlak üzrə fonu izah edir və Aİ Ədalət Məhkəməsinin 2009-cu il Apostolides v Orams hökmünü (iş C-420/07) göstərir (Immobilien in Nordzypern kaufen). Britaniya bələdçimiz eyni mövzuda Britaniya hökumətinin təlimatını sitat gətirir. Aİ-də yaşayırsınızsa, həmin hökmün sizin və konkret parsel üçün nə demək ola biləcəyini hüquqşünasınızdan yazılı soruşun.
• İcazə bir qərardır. Britaniya hökumətinin təlimatı xəbərdarlıq edir ki, alış icazəsi rədd edilə bilər və səbəb göstərilməyə bilər (GOV.UK, “Cyprus: buying property”, son yenilənmə 27 noyabr 2019, uyğunluq bələdçimizdə sitat gətirildiyi kimi).

Konkret parselin tarixçəsinin nə demək olduğu hüquqi məsələdir. Rezerv depozitindən artıq heç nə ödəməzdən əvvəl hüquqşünasınızdan mülkiyyət növü və mülkiyyət zənciri barədə yazılı rəy istəyin və həmin depoziti ödəməzdən əvvəl onun geri qaytarılıb-qaytarılmadığını və hansı şərtlərlə qaytarıldığını soruşun. Mülkiyyət növləri burada izah olunur, depozit ödəməzdən əvvəl 15 sual isə əmlakın yoxlanması bələdçimizdədir.

NORTHEA bu səhifə üçün Almaniya, Avstriya və ya İsveçrə xarici işlər nazirliklərinin cari təlimatlarını oxumayıb. Səfər etməzdən və imzalamazdan əvvəl öz hökumətinizin səyahət və əmlak məsləhətlərini oxuyun.

4. Almaniya, Avstriya və ya İsveçrədən sənədlər

Uyğunluq bələdçimiz Daxili İşlər Nazirliyinin icazə müraciəti üçün dərc etdiyi sənəd siyahısını ümumiləşdirir. Tələblər dəyişə bilər, bəzi sənədlər isə ölkənizdəki reyestrlərdən gəlir. Nəyisə sifariş etməzdən əvvəl hüquqşünasınızdan soruşun:

• Nazirlik məndən bu gün hansı sənədləri və hansı formada tələb edir?
• Məndən məhkumluq haqqında arayış tələb olunurmu və olunursa, hansı qəbul edilir: alman Führungszeugnis, avstriya Strafregisterbescheinigung yoxsa isveçrə Strafregisterauszug?
• Hər sənəd apostil və ya başqa leqallaşdırma daşımalıdırmı və hansı orqandan?
• Türk dilinə tərcümə olunmalıdırmı və kim tərəfindən: ölkəmdəki andlı tərcüməçi, yoxsa ŞKTR-dəki?
• Müraciətin verildiyi gün o nə qədər təzə olmalıdır?

Eyni suallar evdə imzalanmış etibarnaməyə (Vollmacht) də aiddir: notarius qarşısında imzalanmalıdırmı, apostil tələb edirmi, hansı dildə tərtib olunmalıdır və dəqiq hansı hərəkətlərə səlahiyyət verir. Hüquqşünasdan onu dar çərçivədə tərtib etməsini xahiş edin.

5. Məsafədən alış: iş ardıcıllığı

119/2026 saylı qanun gücündə fərmana əsasən möhürlənmiş müqavilə qeydiyyatdan keçirilir və icazə müraciəti şəxsən, hüquqşünas vasitəsilə və ya səlahiyyətli vəkil vasitəsilə verilir (md. 8(6)(1)). Məsafə sənədlərin necə hərəkət etdiyini dəyişir, addımları yox.

1. Satıcı və ya developer üçün çalışmayan, ŞKTR-də lisenziyalı müstəqil hüquqşünas təyin edin.
2. Sənədlərinizi və etibarnaməni hüquqşünasınızın göstərdiyi kimi hazırlayın.
3. Rezerv depozitindən artıq hər hansı ödənişdən əvvəl, oxuduğunuz geri qaytarma şərtləri ilə, mülkiyyət sənədini yoxlatdırın və tarixçəsini yazılı şəkildə təqdim etdirin.
4. Müqaviləni başa düşdüyünüz dildə imzalayın. Fərman tələb edir ki, möhürlənmiş müqavilə bir ay ərzində rayon torpaq reyestri idarəsində qeydiyyatdan keçirilsin, satışa görə ödənilməli bütün vergi və haqlar ödənilsin və icazə müraciəti verilsin; əks halda müqavilə etibarsızdır (md. 8(6)(1)). Hüquqşünasdan sizin halınızda bir ayın hansı tarixdən hesablandığını və imza zamanı nə qədər pulun hazır olmalı olduğunu soruşun.
5. İcazənizin Rəsmi Qəzetdə dərcindən sonrakı müddətləri qeyd edin. Md. 8(6)(2) rayon torpaq reyestrində köçürmə üçün dərcdən bir il müəyyən edir. Md. 8(7) bildirir ki, satıcı lehinə ipoteka qoyulmayıbsa, birillik müddət tam qiymətin ödənildiyi gündən başlayır və mülkiyyətin köçürülməsi rüsumları dərcdən 75 iş günü ərzində ödənilməlidir, əks halda icazə sona çatır. Hüquqşünasdan birillik müddətinizin hansı tarixdən işlədiyini yazılı soruşun.
6. Alıcı yoxlama siyahımızdan keçin. Xarici alıcılar masası təxmini uyğunluq ön yoxlaması və xərc smetası aparır; nəticəni hüquqşünasınız təsdiq edir.

6. Avro və ya İsveçrə frankından ödəniş

Müqavilənizdəki qiymət sahib olduğunuz və ya qazandığınız valyutadan fərqli valyutada müəyyən edilibsə, rezervlə son ödəniş arasında məzənnənin hər dəyişməsi hər ödənişin sizə neçəyə başa gəldiyini dəyişir. NORTHEA məzənnə proqnozu vermir və provayder tövsiyə etmir. Özünüzdən, bankınızdan və hüquqşünasınızdan soruşun:

• Müqavilə qiyməti hansı valyutada müəyyən edilib və mərhələli ödənişlər hansı valyutada çatır?
• Qiyməti avro və ya frankla müəyyən etmək mümkündürmü və hansı xərclə?
• Hansı bankdan və ya tənzimlənən ödəniş provayderindən istifadə edəcəksiniz və Şimali Kiprə köçürmədə o hansı vəsait mənbəyi sübutunu istəyəcək?

Yalnız müqavilədə göstərilən hesaba ödəyin və hər köçürmədən əvvəl hesab məlumatlarını hüquqşünasınızla ayrıca kanaldan təsdiqləyin. Müqavilələrin, hesab-fakturaların, köçürmə təsdiqlərinin və qəbzlərin tam qovluğunu saxlayın; icazə qovluğunun, torpaq reyestrinin və ya iqamət müraciətinin ödənişin bank sübutuna ehtiyacı olub-olmadığını hüquqşünasınız təsdiq edir. Tam ödəniş xəritəsi Şimali Kiprdə əmlak alışı üçün bank və vəsait köçürmələri bələdçisindədir.

7. Ölkənizdə vergi: məsləhətçinizə suallar

NORTHEA Almaniya, Avstriya və ya İsveçrə vergisi üzrə məsləhət vermir. Bu ölkələrdən birində rezidentsinizsə, ölkənizin vergi qaydaları xaricdəki əmlakdan icarə gəlirinə və ya qazanca, ehtimal ki, onun hədiyyəsinə və ya mirasına da aid ola bilər. Almadan əvvəl Steuerberater-dən (İsveçrədə vergi məsləhətçisindən və ya Treuhänder-dən) soruşun:

• Şimali Kiprdən icarə gəlirini bəyan etməliyəmmi və ŞKTR vergisi necə nəzərə alınır?
• Kiprin şimalından gəlirə hər hansı ikiqat vergitutma sazişi tətbiq olunurmu? Cavabı yazılı istəyin.
• Sonrakı satış yaşadığım yerdə necə vergiyə cəlb olunar və saxlama müddətinin əhəmiyyəti varmı?
• Şirkət vasitəsilə sahib olsam, ölkəmdə nəticələri nələrdir?
• Əmlak ölüm halında necə keçər və bunu hansı qanun idarə edir?

ŞKTR-də alış və sahiblik xərcləri vergilər və xərclər bələdçimizdədir; bu səhifə heç bir dərəcə əlavə etmir.

8. İqamət və onun nə olmadığı

Alış bələdçimiz izah edir ki, ŞKTR-də yaşamağa yararlı və yaşayış yeri kimi istifadə olunan ev qısamüddətli iqamət icazəsi müraciətinin əsası ola bilər. 2026-cı ilin oktyabrından: adınıza mülkiyyət sənədi ilə ümumi dəyəri GBP 300,000 və ya daha çox olduqda 10 il, bundan aşağı olduqda 5 il, gəlir şərti olmadan (ŞKTR Rəsmi Qəzeti № 193, 2 oktyabr 2026, A.E. 932); möhürlənmiş və təsdiqlənmiş satış müqaviləsi ilə GBP 300,000 və ya daha çox olduqda gəlir şərti olmadan 5 il, bundan aşağı olduqda isə bir minimum əmək haqqı məbləğində müntəzəm aylıq gəlirin sübutu ilə 5 il və ya 5 ilə qədər (Rəsmi Qəzet № 194, 5 oktyabr 2026, A.E. 943). Mətn həddi sterlinqlə “və ya başqa valyutada ekvivalent” kimi müəyyən edir və avro və ya frank qiymətinə hansı məzənnənin və ya tarixin tətbiq olunduğunu demir; dəyərin necə qiymətləndiriləcəyini hüquqşünasınızdan soruşun.

Bu, ŞKTR qanunu üzrə iqamət icazəsidir, vətəndaşlıq deyil. ŞKTR icazəsinin Kipr Respublikasında və Şengen zonasında necə qiymətləndirildiyini, səyahət üçün ona etibar etməzdən əvvəl, miqrasiya mütəxəssisindən soruşun.

9. Dil və kimlərlə işləyəcəksiniz

NORTHEA-nın adlı məsləhətçisi Al Bazarov türk və ingilis dillərində məsləhət verir. İmzaladığınız hər sənədin hansı dildə tərtib olunduğunu soruşun, oxuduğunuz dilə tərcümə istəyin və hər iki variantı saxlayın. NORTHEA əlaqələndirir; müstəqil hüquqşünasınız məsləhət verir və hüquqi işə görə məsuliyyət daşıyır.

Bu səhifənin etmədikləri

NORTHEA hüquq firması, vergi məsləhətçisi və ya miqrasiya məsləhətçisi deyil. Bu səhifə Almaniya, Avstriya və ya İsveçrədəki alıcının həll etməli olduğu sualları göstərir. Heç bir vergi, haqq və ya məzənnə vermir, hüquqi və ya vergi məsləhəti deyil. Qaydalar dəyişir. Öhdəlik götürməzdən əvvəl hər məqamı ŞKTR-dəki öz hüquqşünasınız və ölkənizdəki məsləhətçinizlə təsdiq edin.