从德国、奥地利或瑞士购买北塞浦路斯房产

1. 适用于您的规则

外国个人和外国公司只有取得部长会议的购买许可，并在第119/2026号法令的限度之内，才可在北塞浦路斯购买不动产（北塞浦路斯官方公报第196期，2026年10月6日，第4条，替换第52/2008号法律第8(1)款）。这些限额是可选其一的几种形式：最大1,338 m²、只能建造一套住宅的地块；最多3套公寓；建在最大3,300 m²土地上的独栋住宅，且该土地上不得再有第二套住宅；或位于住宅小区或场地内的2栋两层独栋别墅。

外国人持有任何大小或任何类型的股份或资本，或多数董事为外国人的公司，视为外国法人（第3(2)条）。因此，通过公司购买，无论该公司在本国还是在北塞浦路斯注册，本身并不会使您脱离许可规则；请询问您的律师，您考虑的任何结构将如何处理。完整规则，连同项目上限和附日期的变更日志，见我们的外国买家规则页面，以及指南外国人可以在北塞浦路斯购买房产吗？。

第119/2026号法令废止了第89/2026号法令（第14条），并自公布之日起生效（第16条）。请让您的律师在签约当天、以及过户之前再次确认现行有效的文本。

2. 更高限额的问题

该法令只对承认北塞浦路斯、并给予北塞浦路斯公民同等权利的国家的国民，允许购买6套公寓而不是3套，或在小区或场地内购买3栋两层独栋别墅而不是2栋（第8(1)(B)款和(Ç)款）。Northea 不列出哪些国家符合该标准，本页也不就德国、奥地利或瑞士作任何陈述。请在预订之前，以书面形式询问您的律师：

• 更高的限额是否适用于我的护照？
• 如果我持有不止一个国籍，申请将依据哪一个？

Northea 分析：在取得该书面答复之前，请按标准限额规划您的购买。

3. 开始之前：产权历史与许可

在作出承诺之前，有两点背景值得认真阅读。两者在 Northea 现有页面中都有介绍。

• 产权历史。我们的德语指南介绍了1974年之前属于希族塞人的房产的背景，并引述了欧盟法院2009年在 Apostolides v Orams（案件 C-420/07）中的判决（Immobilien in Nordzypern kaufen）。我们的英国指南引述了英国政府就同一问题的指引。如果您居住在欧盟，请以书面形式询问您的律师，该判决对您以及对具体地块可能意味着什么。
• 许可是一项决定。英国政府的指引提醒，购买许可可能被拒绝，且可能不说明理由（GOV.UK，“Cyprus: buying property”，最后更新于2019年11月27日，见我们的资格指南所引）。

某一地块的历史意味着什么，是一个法律问题。在支付预订定金之外的任何款项之前，请让您的律师就地契类型和权属链出具书面意见；并在支付该定金之前，询问它是否可退以及在什么条件下可退。地契类型的说明在此，缴纳定金之前要问的15个问题见我们的尽职调查指南。

Northea 在编写本页时没有阅读德国、奥地利或瑞士外交部门的现行指引。出行之前和签约之前，请阅读您本国政府的旅行和房产建议。

4. 来自德国、奥地利或瑞士的文件

我们的资格指南概述了内政部公布的许可申请文件清单。要求可能变化，有些文件来自本国的登记簿。在订购任何文件之前，请询问您的律师：

• 内政部目前要求我提供哪些文件，采用什么形式？
• 是否要求我提供无犯罪记录证明？如果要求，接受哪一种：德国的 Führungszeugnis、奥地利的 Strafregisterbescheinigung 还是瑞士的 Strafregisterauszug？
• 每份文件是否必须附海牙认证（apostille）或其他认证，由哪个机构出具？
• 是否必须译成土耳其语，由谁翻译：我所在国家的宣誓翻译，还是北塞浦路斯的？
• 在提交申请当天，文件必须有多新？

同样的问题也适用于在本国签署的授权委托书（Vollmacht）：是否必须在公证人面前签署，是否需要海牙认证，必须用哪种语言起草，以及它究竟授权哪些行为。请让您的律师把它起草得范围狭窄。

5. 远程购买：工作顺序

根据第119/2026号法令，加盖印花的合同的登记和许可申请，须亲自、通过律师或通过授权代理人办理（第8(6)(1)款）。距离改变的是文件的传递方式，而不是步骤。

1. 聘请一位持北塞浦路斯执照、不为卖方或开发商行事的独立律师。
2. 按律师的要求准备您的文件和授权委托书。
3. 在支付预订定金之外的任何款项之前，请先查册，并让产权历史以书面形式列明，且您已阅读退款条件。
4. 用您能理解的语言签订合同。该法令要求，加盖印花的合同须在一个月内连同出售所产生的全部税费，在地区土地登记处登记，并提出许可申请；否则合同无效（第8(6)(1)款）。请询问您的律师，就您的情况，这一个月从哪一天起算，以及签约时须备好多少资金。
5. 把您的许可在官方公报公布之后的各项期限记入日程。第8(6)(2)款规定，自公布之日起一年内在土地登记处完成过户。第8(7)款规定，在没有以卖方为受益人设立抵押的情况下，一年期限自全部价款付清之日起算，且地契过户费须在公布后的75个工作日内缴付，否则许可失效。请以书面形式询问您的律师，您的一年期限从哪一天起算。
6. 逐项完成我们的买方清单。国际买家服务台会做一次示意性的资格预检和费用估算；结果由您的律师确认。

6. 以欧元或瑞士法郎付款

如果合同价格以一种不同于您持有或赚取的货币来确定，那么从预订到最后一笔付款之间汇率的每一次变动，都会改变每笔付款对您的成本。Northea 不提供汇率预测，也不推荐服务商。请询问您自己、您的银行和您的律师：

• 合同价格以哪种货币确定，分期付款又以哪种货币到期？
• 价格能否以欧元或法郎确定，成本是多少？
• 您将使用哪家银行或受监管的支付服务商，向塞浦路斯北部转账时它会要求什么资金来源证明？

只向合同中载明的账户付款，并在每次转账之前，通过另一渠道与您的律师确认账户信息。请保存一份完整的合同、发票、转账确认和收据档案；您的律师会确认，许可档案、土地登记处或居留申请是否需要付款的银行凭证。完整的付款路线图见北塞浦路斯购房的银行与资金转移。

7. 本国税务：向您的顾问提出的问题

Northea 不提供德国、奥地利或瑞士的税务建议。如果您居住在这些国家之一，您本国的税收规则可能适用于境外房产的租金收入或收益，也可能适用于其赠与或继承。购买之前，请询问您的 Steuerberater（在瑞士，则是您的税务顾问或 Treuhänder）：

• 我是否必须申报来自塞浦路斯北部的租金收入，北塞浦路斯的任何税款又如何处理？
• 是否有任何避免双重征税协定适用于来自塞浦路斯北部的收入？请要求书面答复。
• 日后出售在我居住的国家将如何征税，持有期限是否有影响？
• 如果我通过公司持有，在本国会有什么后果？
• 房产在死亡时将如何传承，适用哪国法律？

北塞浦路斯的购买和持有成本见我们的税费与成本指南；本页不增加任何税率。

8. 居留，以及它不是什么

我们的购买指南说明，在北塞浦路斯拥有一处适合居住并作为您住所使用的住宅，可以作为申请短期居留许可的依据。自2026年10月起：持有您名下地契的，房产总价值达到或超过 GBP 300,000 的为10年，低于该价值的为5年，不设收入条件（北塞浦路斯官方公报第193期，2026年10月2日，A.E. 932）；持有加盖印花并经认证的买卖合同的，价值达到或超过 GBP 300,000 的为5年，不设收入条件；低于该价值的为5年，或最长5年，须提供相当于一个月最低工资的固定月收入证明（官方公报第194期，2026年10月5日，A.E. 943）。条文以英镑设定门槛，“或另一种货币的等值金额”，并未说明对于以欧元或法郎报价的价格适用哪个汇率或哪个日期；请询问您的律师，价值将如何评估。

这是根据北塞浦路斯法律颁发的居留许可，而不是公民身份。在您依靠北塞浦路斯居留许可出行之前，请询问移民专业人士，该许可在塞浦路斯共和国和申根区如何处理。

9. 语言，以及您将与谁打交道

Northea 的指定顾问 Al Bazarov 使用土耳其语和英语提供咨询。请询问您签署的每份文件以哪种语言起草，要求提供您能阅读的语言的译文，并保存两个版本。Northea 负责统筹；您的独立律师提供法律意见，并对法律工作负责。

本页不做什么

Northea 并非律师事务所、税务顾问或移民顾问。本页说明德国、奥地利或瑞士的买家应当厘清的问题。本页不提供税务、费用或汇率，也不构成法律或税务建议。规则会变化。在作出承诺之前，请就每一点向您自己的北塞浦路斯律师和本国的顾问确认。