سند، بدهی‌ها و محدودیت‌ها، و راستی‌آزمایی حقوقی مستقل: خریداران چه بپرسند

این صفحه چه چیزی را پوشش می‌دهد و چه چیزی را به راهنماهای دیگر وامی‌گذارد

راهنمای بررسی دقیق ملک ما ماتریس ریسک را شرح می‌دهد و فهرست بررسی خریدار ما پرسش‌هایی را دارد که پیش از پرداخت بیعانه باید از فروشنده بپرسید. راهنمای انواع سند مالکیت ما توضیح می‌دهد هر خانواده از سند چه معنایی دارد. این صفحه میان آنها می‌نشیند. موضوع آن خود راستی‌آزمایی حقوقی است: چگونه وکیل بگیرید، چه چیزی را انتظار داشته باشید و آن را چگونه بخوانید.

گام 1: وکیلی بگیرید که فقط برای شما کار می‌کند

استقلال، اصل ماجراست. GOV.UK «وکلایی که برای فروشنده یا سازنده هم کار می‌کنند و بنابراین مستقل نیستند» را در میان مشکلاتی فهرست می‌کند که به خریداران قبرس درباره آنها هشدار می‌دهد (آخرین به‌روزرسانی 27 نوامبر 2019). کانون وکلای ترک قبرس فهرست وکلای کانون‌های لفکوشا، گیرنه، ماغوسا و گوزل‌یورت را منتشر می‌کند. پیش از آنکه کسی را بگیرید، کتباً از او بپرسید:

• آیا مجوز وکالت در TRNC دارید و در کدام کانون ناحیه ثبت شده‌اید؟
• آیا شما یا کسی در دفترتان در این معامله یا هر معامله مرتبط برای فروشنده، سازنده یا بنگاه کار می‌کنید؟
• چه کسی در دفتر کار را انجام می‌دهد و به چه زبانی به من گزارش می‌دهید؟
• حق‌الزحمه شما چقدر است، شامل چه چیزهایی است و چه چیزی جداگانه محاسبه می‌شود (استعلام‌ها، ترجمه‌ها، وکالت‌نامه)؟ پیش از گرفتن وکیل، پاسخ را کتباً بخواهید.

گام 2: دامنه کار را کتباً توافق کنید

یک نامه کوتاه قرارداد یا دامنه کار از شکافی رایج جلوگیری می‌کند: خریداری که فرض می‌کند وکیل چیزی را بررسی کرده که هرگز از او خواسته نشده بود. بخواهید دامنه کار دست‌کم این‌ها را فهرست کند:

1. استعلام اداره ثبت اسناد درباره این قطعه، با یک نسخه از نتیجه استعلام.
2. نظر کتبی درباره نوع سند و زنجیره مالکیت.
3. تأیید هویت فروشنده و اختیار او برای فروش.
4. هر بدهی و محدودیت یافت‌شده، با راه پیشنهادی برای برخورد با آن در قرارداد.
5. واجد شرایط بودن شما به‌عنوان خریدار خارجی طبق قواعد لازم‌الاجرا در روز امضا.
6. وضعیت مجوز ساختمان: پروانه، نقشه‌های مصوب، گواهی تأیید.
7. بررسی قرارداد، سپس مهر، ثبت و درخواست مجوز خرید.
8. تقویم مهلت‌های قانونی که بر خرید شما اعمال می‌شود، با تاریخی که هر یک از آن آغاز می‌شود.

بندهای 5 تا 8 در صفحات بررسی دقیق و فرایند خرید ما پوشش داده شده و تغییرات تاریخ‌دار قواعد در صفحه قواعد خریدار خارجی ما ثبت می‌شود. این صفحه بر بندهای 1 تا 4 تمرکز دارد.

گام 3: استعلام را با وکیل خود بخوانید

طبق وزارت کشور TRNC، اداره ثبت اسناد (Tapu ve Kadastro Dairesi) سند مالکیت صادر می‌کند، رهن‌ها را ثبت و لغو می‌کند، احکام دادگاه و دستورهای موقت علیه ملک را ثبت می‌کند و بنا به درخواست، گواهی استعلام (araştırma belgesi) تهیه می‌کند که نشان می‌دهد مالک ملک نام‌برده کیست. وقتی وکیلتان نتیجه را دارد، آن را خط به خط مرور کنید و بپرسید:

• مالک. آیا مالک ثبت‌شده دقیقاً همان شخص یا شرکتی است که قرارداد را امضا می‌کند؟ اگر چند مالک هست، آیا هر یک امضا می‌کند و با چه سهمی؟
• قطعه و مساحت. آیا قطعه، برگه، نقشه و مساحت با نقشه محل و ملکی که واقعاً بازدید کرده‌اید مطابقت دارد؟
• نوع سند. سند به کدام خانواده تعلق دارد؟ آیا می‌توانم تاریخچه آن را کتباً داشته باشم؟ راهنمای انواع سند مالکیت ما توضیح می‌دهد چرا این مهم است، نوع هر چه باشد.
• تعهدات. آیا رهن، حکم دادگاه، توقیف یا یادداشت دیگری ثبت شده است؟
• قراردادهای ثبت‌شده. آیا قرارداد فروش پیشینی علیه این قطعه ثبت شده است؟

گام 4: هر بدهی و محدودیت، یک پرسش برای وکیل شما

بدهی یا محدودیتی که در استعلام یافت می‌شود پرسشی برای وکیل شماست. برای هر نوع، این‌ها را بپرسید. پاسخ باید کتباً بازگردد، همراه با بند قراردادی که به آن می‌پردازد.

رهن روی قطعه (از جمله رهن سازنده روی زمین). بپرسید: چه کسی آن را در اختیار دارد و چه چیزی را تضمین می‌کند؟ آیا پیش از انتقال یا در زمان انتقال آزاد می‌شود؟ پرداخت باقی‌مانده شما تا ثبت آزادسازی چگونه حفاظت می‌شود و قرارداد کجا این را می‌گوید؟

حکم دادگاه، دستور موقت یا توقیف. بپرسید: ادعای زیربنایی چیست، آیا انتقال می‌تواند با وجود آن پیش برود، و راه رفع آن چیست؟ پاسخ را پیش از امضا کتباً بخواهید.

قرارداد فروش ثبت‌شده پیشین. بپرسید: آیا آن قرارداد فسخ شده و آیا فسخ ثبت شده است؟ بخواهید فسخ ثبت‌شده را ببینید، نه اینکه به یک اطمینان‌دادن اتکا کنید.

مالکان مشاع، وراث یا فروشنده شرکتی. بپرسید: چه کسی اختیار امضا دارد؟ برای وراث بپرسید آیا ماترک تصفیه شده است. برای شرکت، مصوبه و اختیار مدیران را بخواهید. برای نماینده، وکالت‌نامه و تأیید اینکه هنوز معتبر است را بخواهید.

پیش‌فروش: زمین هنوز به نام سازنده است. بپرسید: آیا زمین به نام سازنده است، آیا رهنی روی آن هست، و آیا خریداران پیشین پروژه‌های سازنده سند مالکیت خود را گرفته‌اند؟ یک حمایت در خود قواعد است. پیمانکاری که طلبی از خریدار ندارد اما سند مالکیت را منتقل نمی‌کند باید زیان واردشده به خریدار را جبران کند (فرمان قانونی 119/2026، ماده 4، با اعمال ماده 8(7) قانون 52/2008؛ روزنامه رسمی TRNC شماره 196، 6 اکتبر 2026). اجرای آن کار وکیل شماست. پیشگیری از طریق بررسی‌های بالا کم‌هزینه‌تر از یک دعواست. راهنمای پیش‌فروش و بررسی سازنده ما بقیه را پوشش می‌دهد.

گام 5: بدانید استعلام چه چیزی را نشان نمی‌دهد

استعلام اداره ثبت اسناد لازم است اما کافی نیست. از وکیل خود بخواهید در گزارش به‌روشنی بگوید چه چیزهایی بیرون از آن می‌ماند:

• ساختمان فیزیکی. استعلام نشان نمی‌دهد خانه‌ای که در زمین هست با نقشه‌های مصوب مطابقت دارد یا نه. این به پرونده مجوز و یک مهندس مستقل نیاز دارد.
• قبض‌های پرداخت‌نشده. از وکیل خود بپرسید آیا بدهی‌های آب و برق و شارژ خدمات اصلاً در استعلام دیده می‌شود، و در هر حال از فروشنده رسید بخواهید.
• تاریخچه پیش از 1974. استعلام نوع سند را نشان می‌دهد. اهمیت حقوقی تاریخچه یک قطعه به نظر کتبی نیاز دارد. راهنمای بررسی دقیق ما هشدارهای دولت بریتانیا و نقش کمیسیون اموال غیرمنقول TRNC را خلاصه می‌کند.
• تغییرات پس از تاریخ استعلام. بپرسید استعلام چه زمانی انجام شده و آیا درست پیش از امضا و دوباره پیش از انتقال تکرار خواهد شد.

گام 6: گزارش کتبی سند

در پایان باید گزارشی در دست داشته باشید که بتوانید بدون حضور وکیل در اتاق آن را بخوانید. یک گزارش سودمند این‌ها را بیان می‌کند:

• تاریخ استعلام و آنچه استعلام شده است.
• مالک(های) ثبت‌شده، مشخصات قطعه و نوع سند.
• هر بدهی و محدودیت یافت‌شده، و بند قراردادی که به آن می‌پردازد.
• آنچه بررسی نشده و چه کسی باید آن را بررسی کند.
• نتیجه‌گیری درباره واجد شرایط بودن شما، با قاعده‌ای که بر آن تکیه دارد.
• مهلت‌هایی که بر خرید شما اعمال می‌شود و تاریخی که هر یک از آن آغاز می‌شود.

اگر نکته‌ای کم است، آن را کتباً بخواهید. Northea پرونده را گردآوری می‌کند، فهرست بررسی و مهلت‌ها را نگه می‌دارد و وقتی اسناد ناقص است به شما می‌گوید. نظر حقوقی و تشریفات ثبتی از آن وکیل شماست.

مهلت‌هایی که وکیل شما باید در تقویم ثبت کند

پس از امضا، مهلت‌ها قانونی‌اند، نه تجاری. قرارداد مهرشده خریدار خارجی باید ظرف یک ماه در اداره ثبت اسناد ناحیه ثبت شود، با پرداخت مالیات‌ها و هزینه‌های سررسیدشده فروش و ارائه درخواست مجوز خرید، وگرنه قرارداد باطل است (ماده 8(6)(1)). هزینه‌های انتقال سند باید ظرف 75 روز کاری از انتشار مجوز شورای وزیران در روزنامه رسمی پرداخت شود، وگرنه مجوز ساقط می‌شود (ماده 8(7)). خود انتقال باید ظرف یک سال تکمیل شود، وگرنه مجوز ساقط می‌شود (مواد 8(6)(2) و 8(7)). از وکیل خود کتباً بپرسید دوره یک‌ماهه و دوره یک‌ساله برای خرید شما از چه تاریخی آغاز می‌شود و هر دو تاریخ را در پرونده خود نگه دارید.

این صفحه چه کاری نمی‌کند

Northea مؤسسه حقوقی، مشاور مالیاتی یا مشاور مهاجرت نیست. این صفحه توضیح می‌دهد چگونه یک راستی‌آزمایی حقوقی سفارش دهید و آنچه بازمی‌گردد را چگونه بخوانید. نظر حقوقی درباره هیچ ملکی نیست. قواعد تغییر می‌کنند. پیش از تعهد، هر نکته را با وکیل TRNC خودتان تأیید کنید.