راهنماها · راهنمای زمین
تأییدیه برنامهریزی، مجوز تفکیک و پروانه ساخت در قبرس شمالی
تا 22 اکتبر 2026، قبرس شمالی این‌ها را مراحل جداگانه می‌داند: طرح آبادانی (imar planı) تعیین میکند چه چیزی کجا ساخته شود؛ تأییدیه برنامهریزی (Planlama Onayı) از اداره برنامهریزی شهری (Şehir Planlama Dairesi) یک توسعه مشخص را تأیید میکند؛ پروانه Cap. 96 از مرجع صالح تفکیک یا ساخت را مجاز میکند؛ و اداره ثبت املاک نتیجه را ثبت میکند. «imara açık» بودن زمین به این معنا نیست که تفکیک یا ساختی تأیید شده باشد.
تا 22 اکتبر 2026 · منتشرشده توسط تحریریه NORTHEA · بررسی حقوقی: توسط وکیل ثبت‌شده در کانون وکلای KKTC بررسی شده است
طرح بصری تولیدشده با هوش مصنوعی — صرفاً تصویری؛ عکس مکان یا ملک مشخصی نیست.
آیا آبادانی، تأییدیه برنامهریزی، مجوز تفکیک و پروانه ساخت یک چیزند؟
خیر. این‌ها لایه‌های جداگانه‌اند که نهادهای مختلف طبق قوانین مختلف درباره‌شان تصمیم می‌گیرند و هر کدام جداگانه بررسی میشود:
- پوشش طرح (imar planı): اینکه آیا طرح آبادانی (İmar Planı)، طرح محیطی (Çevre Planı)، طرح منطقه اولویت‌دار یا فرمان (emirname) زمین را در بر می‌گیرد و چه چیزی را در آن مجاز میکند.
- تأییدیه برنامهریزی (Planlama Onayı): تأیید یک توسعه مشخص (ساخت، تغییر کاربری، تفکیک، جاده، تخریب) بر پایه آن طرح.
- مجوز تفکیک (parselasyon izni): پروانه Cap. 96 برای تقسیم زمین به قطعه‌های جدا.
- پروانه ساخت (inşaat izni): پروانه Cap. 96 برای ساختن.
- پایان کار و ثبت: گواهی تأیید برای کار تکمیل‌شده، و ثبت در اداره ثبت املاک.
گاهی مردم می‌گویند «planlama izni»؛ اصطلاح حقوقی Planlama Onayı است. برای خود فرایند تفکیک، تفکیک زمین در قبرس شمالی را ببینید.
طرح آبادانی چه چیزی را تعیین میکند و چه کسی آن را تأیید میکند؟
مرجع برنامهریزی، اداره برنامهریزی شهری (Şehir Planlama Dairesi) است (قانون 55/1989، ماده 2) که طرح‌های آبادانی را تهیه میکند (ماده 7(1)). یک طرح می‌تواند عقب‌نشینی‌ها، سطح اشغال قطعه، حداقل اندازه قطعه، ارتفاع و تعداد طبقات را تعیین کند (ماده 8(3)(A))؛ پس این قواعد از طرحی به طرح دیگر فرق میکند.
- تأیید: طرح کالبدی ملی را شورای وزیران تأیید میکند؛ طرح‌های دیگر را شورای مشترک (Birleşik Kurul) (ماده 2). طبق ماده 15(1)، شورای مشترک از نمایندگان شهرداری یا شهرداری‌ها و فرمانداری (Kaymakamlık) ناحیه تشکیل میشود و مرجع برنامهریزی نیز نماینده دارد.
- روند کار: دوره مشارکت عمومی و اعتراض (42 روز در قانونی که خوانده‌ایم، ماده 14(3))، تأیید، سپس انتشار در روزنامه رسمی و دست‌کم دو روزنامه محلی (ماده 14(5)(B))؛ لازم‌الاجرا از زمان انتشار مگر خلاف آن گفته شده باشد (ماده 14(5)(F)).
- فرمان‌ها: جایی که طرحی وجود ندارد اما توسعه سریع است، با فرمان می‌توان یک حد پیش‌طرح (Ön İmar Sınırı) ترسیم کرد (ماده 11(4))، و مرجع برنامهریزی می‌تواند با فرمان توسعه عمومی یا ویژه برای توسعه‌های مشخص تأییدیه برنامهریزی بدهد (ماده 19).
- اولویت: جایی که طرح آبادانی وجود دارد، قواعد آن صرف‌نظر از قوانین دیگر، از جمله Cap. 96 و قانون شهرداری‌ها، اعمال میشود (ماده 11(5)(A)).
- بیرون از حدود: هیچ توسعه‌ای جز تقسیم‌های کشاورزی مجاز نیست، مگر فرمانی اجازه دهد (ماده 11(5)(C)).
در 22 اکتبر 2026 اداره برنامهریزی شهری، در میان طرح‌های جاری، طرح غازی‌ماغوسا–ینی‌بوغازیچی–ایسکله، طرح پایتخت لفکوشا، طرح گیرنه–چاتال‌کوی و طرح‌های دیگر را فهرست کرده بود، و فرمان‌هایی برای مناطقی از جمله گیرنه، کارپاز و تاتلی‌سو–بویوک‌کونوک. فهرست جاری را برای قطعه خود بررسی کنید؛ تغییر میکند.
آیا زمین «imara açık» یعنی میتوانم بسازم یا تفکیک کنم؟
خیر. پوشش طرح به شما میگوید طرح در یک منطقه چه چیزی را مجاز میکند؛ تأییدیه برای قطعه شما نیست. سه ماده از قانون 55/1989 این رابطه را تعیین میکند:
- ماده 17(1): «Planlama Onayı alınmadan hiçbir taşınmaz mal geliştirilemez» (هیچ ملک غیرمنقولی بدون تأییدیه برنامهریزی قابل توسعه نیست). تفکیک نوعی توسعه است (ماده 16(2)(E)).
- ماده 39: برای هیچ توسعه‌ای که طبق قانون تأییدیه برنامهریزی نگرفته است پروانه ساخت صادر نمیشود.
- ماده 40: جایی که طرحی وجود ندارد یا حدود طرح ترسیم نشده است، تأییدیه برنامهریزی اعمال نمیشود.
بنابراین اینکه اصلاً یک قطعه به تأییدیه برنامهریزی نیاز دارد یا نه، نخست به این بستگی دارد که کدام طرح، فرمان یا منطقه حفاظت‌شده آن را در بر می‌گیرد، و این بررسی قطعه به قطعه است. حتی جایی که تأییدیه برنامهریزی لازم نیست، ممکن است پروانههای Cap. 96 برای تفکیک و ساخت (بند 3(1)) همچنان اعمال شود؛ با مرجع تأیید کنید.
تأییدیه برنامهریزی چگونه کار میکند؟
- چه کسی صادر میکند: مرجع برنامهریزی (ماده 18). برای توسعه‌هایی که منطقه وسیعی را تحت تأثیر قرار می‌دهند، از شهرداری‌های لفکوشا، غازی‌ماغوسا و گیرنه، و دیگر شهرداری‌های درون یک محدوده طرح، نظرخواهی میشود.
- اعتراض: علیه رد یا شرایط، نزد وزیر یا شهردار شهر (فقط یکی از آن‌ها)، ظرف 28 روز از ابلاغ (ماده 23).
- اعتبار: قانونی که خوانده‌ایم میگوید توسعه باید ظرف سه سال یا مدت کوتاه‌تری که مرجع تعیین میکند آغاز شود، و اگر آغاز شده اما تمام نشده است، تمدید باید ظرف یک ماه درخواست شود (ماده 24). اینکه آیا این اصلاح شده است تأیید نشد.
- مهلت‌های تصمیم‌گیری: آیین‌نامه تأییدیه برنامهریزی میگوید درخواست‌های رده «A» ظرف 40 روز کاری و رده «B» ظرف 65 روز کاری تصمیم‌گیری میشود، و جایی که گزارش ارزیابی اضافی لازم باشد تا 130 روز قابل تمدید است (آیین‌نامه، ماده 22 و 33). این‌ها سقف‌های قانونی است، نه زمان‌های مشاهده‌شده، و ما هیچ جدول زمانی نمی‌دهیم.
- پرونده‌های تفکیک: آیین‌نامه (ماده 4(g)) برای پروژه‌های تفکیک گواهی فعالیت سال جاری اتاق معماران یا مهندسان عمران را می‌خواهد.
مجوز تفکیک و پروانه ساخت چیست؟
Cap. 96 (Fasıl 96) بند 3(1) میگوید هیچ‌کس نمی‌تواند بدون پروانه قبلی از مرجع صالح بسازد یا زمین را به قطعه‌های جدا تقسیم کند. در محدوده شهرداری آن مرجع شورای شهرداری است (بند 3(2)(a))؛ بیرون از آن، از منبع اصلی تأیید نشد. قانون شهرداری‌ها 51/1995 به شهرداری‌ها وظایفی را میدهد که قانون برنامهریزی و Cap. 96 تعیین کرده‌اند (بند 17(1))، برای تقسیم زمین به بیش از دو قطعه ساختمانی اجازه کتبی قبلی شهرداری را می‌خواهد (بند 97(2))، و به شهرداری اجازه میدهد برای پروانه ساخت و تفکیک عوارض بگیرد (بند 97). مبلغ عوارض تأیید نشد.
- اعتبار پروانه: در متن Cap. 96 که خوانده‌ایم یک سال از زمان صدور (بند 5)؛ اینکه هنوز جاری است تأیید نشد.
- شرایط: پروانه تفکیک ممکن است جاده، آب، برق، پارکینگ و فضای سبز را بخواهد که حداکثر 10% مساحت تقسیم‌شده است (بند 9(1)(c)).
- پایان کار: وقتی مرجع قانع شود کار مجاز تکمیل شده است، گواهی تأیید صادر میشود (بند 10(2))؛ پیش از آن هیچ‌کس نمی‌تواند در ساختمان سکونت کند (بند 10(1)).
- ثبت: اداره ثبت املاک ناحیه، کاری را که پروانه می‌خواهد بدون آن گواهی ثبت نمی‌کند، مگر مدیر از آن صرف‌نظر کند (بند 16).
در هر مرحله کدام مرجع و کدام مدرک؟
| مرحله | مرجع | مدرک | مبنای قانونی |
|---|---|---|---|
| پوشش طرح | تهیه‌شده توسط اداره برنامهریزی شهری (Şehir Planlama Dairesi)؛ تأییدشده توسط شورای مشترک (Birleşik Kurul) (طرح ملی: شورای وزیران) | انتشار طرح یا اصلاحیه در روزنامه رسمی | قانون 55/1989، ماده 2، 7، 14، 15 |
| وضعیت آبادانی یک قطعه | اداره برنامهریزی شهری (Şehir Planlama Dairesi) | سندی که وضعیت آبادانی ملک (imar durumu) را نشان میدهد | قانون 38/2007، بند 16 |
| تأییدیه برنامهریزی (Planlama Onayı) | اداره برنامهریزی شهری (Şehir Planlama Dairesi) | با مرجع تأیید کنید | قانون 55/1989، ماده 16-18 |
| مجوز تفکیک | شورای شهرداری در محدوده شهرداری؛ بیرون از آن، با مرجع تأیید کنید | پروانه Cap. 96 (ruhsat)؛ اجازه کتبی شهرداری | Cap. 96، بند 3(1)(c)، 3(2)(a)؛ قانون 51/1995، بند 97(2) |
| پروانه ساخت | شورای شهرداری در محدوده شهرداری؛ بیرون از آن، با مرجع تأیید کنید | پروانه Cap. 96 (ruhsat) | Cap. 96، بند 3(1)(b)، 3(2)؛ قانون 55/1989، ماده 39 |
| پایان کار | مرجع صالح طبق Cap. 96 | گواهی تأیید (onay belgesi) | Cap. 96، بند 10 |
| ثبت قطعه‌های جدید | اداره ثبت املاک (Tapu ve Kadastro Dairesi) | با مرجع تأیید کنید | قانون 45/2025، بند 4(26)؛ Cap. 96، بند 16 |
عبارت‌های «imarlı»، «parsellenebilir» یا «müstakil tapulu» در یک آگهی را چگونه بخوانم؟
این‌ها واژه‌های فروش‌اند، نه رده‌های حقوقی. بپرسید پشت هر کدام چه سند تاریخ‌داری قرار دارد:
| ادعای آگهی | ممکن است چه معنایی داشته باشد | مدرکی که باید بخواهید |
|---|---|---|
| «İmarlı» / «imara açık» | زمین در منطقه‌ای از یک طرح قرار دارد که ساخت را مجاز میکند | سند وضعیت آبادانی از اداره برنامهریزی برای همان قطعه، با تاریخ آن، و ارجاع روزنامه رسمی طرح |
| «Parsellenebilir» | کسی باور دارد زمین را می‌توان تقسیم کرد | تأییدیه برنامهریزی و مجوز تفکیک Cap. 96، با تاریخ‌ها و شرایط؛ بدون آن‌ها فقط یک نظر است |
| «Müstakil tapulu» | قطعه، قطعه ثبت‌شده مستقل خود را دارد | جستجوی جاری اداره ثبت املاک برای همان شماره قطعه |
| «İnşaat izinli» / «projeli» | پروانه ساخت یا پروژه تأییدشده وجود دارد | تأییدیه برنامهریزی (جایی که طرح اعمال میشود) و پروانه ساخت Cap. 96، با تاریخ‌ها؛ اعتبار اعلام‌شده را بررسی کنید |
طبق قانون 38/2007 بند 16، فروشنده باید از طریق بنگاه املاک گواهی جستجوی اداره ثبت املاک و سند وضعیت آبادانی اداره برنامهریزی را به خریدار بدهد. یک وکیل مستقل آن‌ها را بخواند. بارهای حقوقی سند و راستی‌آزمایی حقوقی و فهرست بررسی خریدار را ببینید.
آیا قواعد پس از خرید می‌توانند تغییر کنند؟ یک نمونه از 2026
بله، طرحها اصلاح می‌شوند. روزنامه رسمی شماره 175 (ویژه II)، 14 سپتامبر 2026، پیوست III، A.E. 831، اصلاحیه 2026 طرح غازی‌ماغوسا–ایسکله–ینی‌بوغازیچی را منتشر کرد که در 22 مه 2026 طبق ماده 14 و 15 تأیید شد و از زمان انتشار لازم‌الاجراست. ماده 7 آن قاعده را برای آن محدوده طرح تکرار میکند: برای توسعه بدون تأییدیه برنامهریزی طبق طرح اصلاح‌شده نمی‌توان طبق قوانین دیگر هیچ پروانه‌ای داد. دامنه آن شامل گسترش حدود توسعه است؛ از بخش‌های گزارش طرح که اصلاح میکند، بخش 4.8.12 درباره تفکیک است که راهنمای تفکیک آن را شرح میدهد. این قواعد فقط در همان محدوده طرح اعمال میشود و نشان نمی‌دهد که هیچ قطعه‌ای از آن سود می‌برد.
NORTHEA چگونه کمک میکند
NORTHEA بررسی‌ها را هماهنگ میکند و مدارک هر لایه را در یک پرونده گرد می‌آورد؛ مراجع تصمیم می‌گیرند، و وکلا، نقشه‌بردارانِ دارای مجوز، معماران، برنامه‌ریزان و مهندسان کار حرفه‌ای انحصاری را انجام می‌دهند. NORTHEA نظر حقوقی صادر نمی‌کند؛ ما بررسی حقوقی مستقل را هماهنگ می‌کنیم و پرونده‌های راستی‌آزمایی (due diligence) را گردآوری می‌کنیم.
برای پرسش‌های زمین، زمین کشاورزی و مزرعه‌ها و خدمت مشاوره زمین و تفکیک را ببینید. مشخصات قطعه را از طریق صفحه درخواست محرمانه بفرستید، نه به‌صورت عمومی.
استثناها و محدودیت‌ها. این صفحه هیچ هزینه‌ای و هیچ زمان پردازش مشاهده‌شده‌ای را بیان نمی‌کند؛ مهلت‌های تصمیم‌گیری که ذکر میشود سقف‌های قانونی چاپ‌شده در آیین‌نامه تأییدیه برنامهریزی است، نه آنچه در عمل رخ میدهد. نسخه قانون برنامهریزی که خوانده‌ایم متن 1989 است و نسخه Cap. 96 فقط تا 1992 تلفیق شده است؛ بنابراین اصلاحات بعدی، از جمله اینکه مدت‌های اعتبار نقل‌شده هنوز جاری‌اند یا نه، تأیید نشد. اینکه چه مرجعی بیرون از محدوده شهرداری‌ها پروانههای Cap. 96 را صادر میکند تأیید نشد. خانه‌های جدول که منبعی ندارند عبارت «با مرجع تأیید کنید» را دارند.
خدمت مرتبط: مشاوره زمین و تفکیک
آخرین راستی‌آزمایی:
پرسش‌هایی که خریداران می‌پرسند
آیا تأییدیه برنامهریزی در قبرس شمالی همان پروانه ساخت است؟
خیر. Planlama Onayı را اداره برنامهریزی شهری (Şehir Planlama Dairesi) طبق قانون 55/1989 صادر میکند؛ پروانه ساخت پروانه Cap. 96 از مرجع صالح، یعنی شورای شهرداری در محدوده شهرداری، است. ماده 39 میگوید جایی که اعمال میشود، بدون تأییدیه برنامهریزی پروانه ساخت صادر نمیشود.
اگر زمین «imara açık» باشد، میتوانم روی آن بسازم؟
فقط با همین مبنا خیر. پوشش طرح میگوید یک منطقه چه چیزی را مجاز میکند؛ یک توسعه مشخص، جایی که طرح اعمال میشود، همچنان به Planlama Onayı (ماده 17) و پروانه ساخت Cap. 96 نیاز دارد.
آیا هر قطعه به Planlama Onayı نیاز دارد؟
خیر. ماده 40 میگوید جایی که طرح یا حدود طرح وجود ندارد، تأییدیه برنامهریزی اعمال نمیشود. اینکه کدام لایه اعمال میشود قطعه به قطعه بررسی میشود؛ ممکن است پروانههای Cap. 96 همچنان اعمال شوند؛ با مرجع تأیید کنید.
چه کسی طرح آبادانی را تأیید میکند؟
طرحها را اداره برنامهریزی شهری (Şehir Planlama Dairesi) تهیه میکند و، جز طرح کالبدی ملی، شورای مشترک (Birleşik Kurul) تأیید میکند (ماده 2 و 15)، سپس در روزنامه رسمی منتشر میشود (ماده 14(5)).
چه سندی ثابت میکند یک آگهی «imarlı» است؟
سند اداره برنامهریزی را که وضعیت آبادانی قطعه را نشان میدهد بخواهید، همان که فروشنده طبق قانون 38/2007 بند 16 باید از طریق بنگاه املاک ارائه کند، با تاریخ آن، و از وکیل بخواهید آن را بررسی کند.
«parsellenebilir» در یک آگهی چه معنایی دارد؟
مگر با Planlama Onayı و مجوز تفکیک Cap. 96 برای همان قطعه، با تاریخ‌ها و شرایط، پشتیبانی شود، فقط یک نظر است.
آیا میتوانم به رد Planlama Onayı اعتراض کنم؟
طبق قانون 55/1989 ماده 23، اعتراض علیه رد یا شرایط نزد وزیر یا شهردار شهر می‌رود، فقط یکی از آن‌ها، ظرف 28 روز از ابلاغ. پیش از اتکا به آن مشاوره حقوقی بگیرید.
منابع
- قانون برنامهریزی 55/1989 (İmar Yasası)، نسخه اداره برنامهریزی شهری، روزنامه رسمی شماره 77، 12 ژوئیه 1989
- آیین‌نامه تأییدیه برنامهریزی (Planlama Onayı Tüzüğü)، تلفیقشده تا روزنامه رسمی شماره 234، 26 نوامبر 2025
- قانون تنظیم خیابانها و ساختمانها Cap. 96 (Fasıl 96)، اصلاح‌شده تا 6/1992
- آییننامههای تنظیم خیابانها و ساختمانها Cap. 96، تلفیقشده در ژوئیه 2012 (گردآوری اتاق در سایت اداره برنامهریزی شهری)
- قانون شهرداری‌ها 51/1995 (Belediyeler Yasası)، تلفیقشده 13 اکتبر 2026
- قانون محیط زیست 18/2012 (Çevre Yasası)، تلفیقشده با 8/2025
- قانون اداره ثبت املاک و کاداستر 45/2025
- قانون 52/2008 درباره تملک و اجاره بلندمدت ملک غیرمنقول (خارجیها)، تلفیقشده با 39/2024
- قانون 38/2007 درباره ثبت و معاملات بنگاههای املاک، تلفیقشده با 42/2024
- روزنامه رسمی TRNC شماره 196 (6 اکتبر 2026): فرمان قانونی 119/2026
- روزنامه رسمی TRNC شماره 175، ویژه II (14 سپتامبر 2026)، پیوست III، A.E. 831: اصلاحیه 2026 طرح غازی‌ماغوسا–ایسکله–ینی‌بوغازیچی
- روزنامه رسمی TRNC شماره 230 (1 نوامبر 2023)، پیوست III، A.E. 878: طرح غازی‌ماغوسا–ایسکله–ینی‌بوغازیچی
- اصلاحیه (1) طرح غازی‌ماغوسا–ایسکله–ینی‌بوغازیچی: گزارش طرح، بارگذاریشده 15 سپتامبر 2026
- اداره برنامهریزی شهری: طرح‌های جاری و در دست تهیه
- اداره برنامهریزی شهری: فرمان‌ها (emirnameler)
- اداره برنامهریزی شهری: نقشه‌های خط ساحلی
- وزارت کشور TRNC: واحد ملک غیرمنقول
این صفحه اطلاعات عمومی است، نه مشاوره حقوقی، برنامهریزی یا سرمایه‌گذاری، و وعده هیچ پروانه، جدول زمانی یا هزینه‌ای نیست. NORTHEA نظر حقوقی صادر نمی‌کند؛ ما بررسی حقوقی مستقل را هماهنگ می‌کنیم و پرونده‌های راستی‌آزمایی (due diligence) را گردآوری می‌کنیم. بررسی حقوقی: توسط وکیل ثبت‌شده در کانون وکلای KKTC بررسی شده است.