الجدول الزمني لتملّك العقار: من الطلب إلى الإتمام

ساعتان لا واحدة

تخلط معظم الجداول الزمنية بين أمرين مختلفين. وفي شمال قبرص من المفيد إبقاؤهما منفصلين.

• الساعة التجارية تغطّي ما تتفق عليه أنت والبائع ومستشاروك: كم يحجز الحجز العقار من الوقت، ومتى يجب أن تنتهي الفحوص، ومتى توقّع. وهي قابلة للتفاوض، وتُكتب في شروط الحجز والعقد.
• الساعة القانونية تحدّدها قواعد تملّك الأجانب. وهي غير قابلة للتفاوض، وإذا فاتت مهلة ترتّبت النتائج تلقائياً. ويؤكّد محاميك أي حدث يبدأ كل مدة في عقدك.

تبيّن المراحل أدناه أي ساعة تحكم كل خطوة.

المرحلة 1: الطلب والقائمة المختصرة (الساعة التجارية)

تحدّد الميزانية والاستخدام والمنطقة ونوع السند المفضَّل والتوقيت، ثم تعاين قائمة مختصرة. وكم يستغرق ذلك أمر يعود إليك. سؤالان يوفّران الوقت لاحقاً:

• هل أملك أصلاً عقاراً في جمهورية شمال قبرص التركية يُحتسب ضمن حدّ الشراء المسموح لي؟ (انظر هل يستطيع الأجانب شراء العقار في شمال قبرص؟)
• هل سأوقّع شخصياً، أم عبر محامٍ يحمل توكيلاً؟ يستخدم معظم المشترين الدوليين توكيلاً، يمكن توقيعه في جمهورية شمال قبرص التركية أو لدى قنصلية أو كاتب عدل في الخارج، بحسب متطلبات المحامي. اسأل محاميك عمّا يجب أن يتضمّنه وكم يستغرق إعداده.

المرحلة 2: تعيين محامٍ والحجز (الساعة التجارية)

عيّن محامياً مستقلاً مرخّصاً في جمهورية شمال قبرص التركية يعمل لصالحك وحدك. يسرد دليل العناية الواجبة لدينا ما يفحصه المحامي. ثم يسحب عربون حجز متواضع العقار من السوق لمدة متفق عليها بينما تجري الفحوص.

اسأل محاميك قبل أن تحجز: ما الذي يضمنه العربون، ولكم يوماً، وهل يُردّ إذا فشلت الفحوص أو رُفض الإذن؟ وماذا يحدث إذا لم تنتهِ الفحوص في تلك المدة؟

المرحلة 3: الفحوص والعقد (الساعة التجارية)

يجري محاميك بحثاً لدى دائرة الطابو، ويفحص سند الملكية والأعباء وصلاحية البائع والتراخيص وأهليتك، ويراجع العقد. يسرد دليل العناية الواجبة لدينا الفحوص، ويشرح دليل سند الملكية أنواع السندات. ويشير دليل الشراء لدينا إلى أن المدة من الحجز إلى العقد الموقَّع قد تستغرق أسبوعين إلى ستة أسابيع حين تكون المستندات مرتَّبة. ونقص المستندات هو السبب المعتاد لطول المدة. اطلب من البائع نسخة سند الملكية (الكوشان) والمخطط الموقعي من اليوم الأول.

المرحلة 4: التوقيع والتسجيل ومهلة الشهر الواحد

يأتي توقيع العقد بأول مهلة قانونية.

خلال شهر واحد: يجب على المشتري الأجنبي أن يختم العقد بموجب قانون رسم الطابع وأن يسجّله لدى دائرة الطابو المحلية، مع سداد الضرائب والرسوم المستحقة على البيع، وأن يتقدّم إلى الوزارة بطلب إذن الشراء خلال المدة نفسها، شخصياً أو عبر محامٍ أو عبر وكيل مفوَّض. وإلا كان العقد باطلاً تلقائياً (المرسوم بقانون رقم 119/2026، المادة 4، المطبِّقة للمادة 8(6)(1) من القانون رقم 52/2008؛ الجريدة الرسمية لجمهورية شمال قبرص التركية، العدد 196، 6 أكتوبر 2026).

اسأل محاميك: من أي تاريخ تبدأ مهلة الشهر في عقدي؟ من يختم العقد ويسجّله، ومن يقدّم الطلب، وفي أي تواريخ، وما الذي يجب أن أدفعه أو أوقّعه قبل ذلك؟

يشير دليل الضرائب والتكاليف لدينا إلى أن رسم الطابع يُدفع عند تسجيل العقد، وأن جزءاً من رسم نقل الملكية قد يُستحق عند تلك النقطة بالنسبة إلى المشتري الأجنبي.

المرحلة 5: انتظار الإذن (خارج سيطرة الجميع)

هذه أطول مرحلة، ولا يتحكّم فيها أحد من أطراف المعاملة. يشير دليل الشراء لدينا إلى أن مدداً من عدة أشهر شائعة وأن بعض الطلبات يستغرق أطول. مجلس الوزراء هو من يقرّر، والإذن ليس إجراءً شكلياً.

ما يمكنك فعله في الأثناء:

• في إعادة البيع لعقار جاهز: يشير دليل الشراء لدينا إلى أنه يمكن غالباً شغل العقار استناداً إلى العقد المسجَّل، وفق شروطه، قبل منح الإذن. أما سند الملكية نفسه فلا ينتقل إلا بعد الإذن.
• في الشراء على المخطط: يستمر البناء، وتتبع الدفعات مراحل العقد. انظر خطط الدفع للعقارات على المخطط.
• جهّز المال لرسوم النقل، التي تُستحق خلال 75 يوم عمل من نشر الإذن.

اسأل محاميك: كيف سأعلم بنشر الإذن، ومن يراقب الجريدة الرسمية؟

المرحلة 6: نشر الإذن

حين يُنشر قرار مجلس الوزراء في الجريدة الرسمية، تسري مهلتان إضافيتان:

• خلال 75 يوم عمل من النشر: يجب على المشتري والبائع دفع رسوم نقل الملكية المستحقة على البيع، وإلا أُلغي الإذن تلقائياً (المادة 8(7)).
• خلال سنة واحدة: يجب توقيع نقل الملكية لدى دائرة الطابو المحلية، أمام الموظف المختص، وإلا أُلغي الإذن تلقائياً. وتحتسب المادة 8(6)(2) هذه السنة من تاريخ نشر القرار.

ويعطي النص أيضاً نقطة بداية ثانية. فالمادة 8(7) تنص على أنه حيث لا يُنشأ رهن لصالح البائع، تبدأ مهلة السنة من تاريخ سداد كامل الثمن، كما هو مذكور في المستند المقدَّم إلى الوزارة لطلب الإذن.

انتبه إلى الوحدات: مهلة الرسوم تُحتسب بأيام العمل، ومهلة النقل بسنة.

اسأل محاميك: أي تاريخ يبدأ مهلة السنة لنقل الملكية في حالتي: نشر الإذن، أم تاريخ سدادي كامل الثمن؟ وأرجو إعطائي المهلتين كتابةً، مع التواريخ.

المرحلة 7: نقل الملكية والإتمام

يُوقَّع سند النقل لدى دائرة الطابو المحلية ويُسجَّل سند الملكية باسمك. ويشير دليل الشراء لدينا إلى أن الرصيد المتبقي في العقار الجاهز يُدفع عادةً عند النقل. وما دامت الضرائب والرسوم على البيع غير مسدَّدة، لا يجوز للسلطات المحلية إجراء أي توصيل للمياه، مؤقتاً كان أو دائماً، ولا يجوز لهيئة الكهرباء (KIB-TEK) إجراء أي توصيل للكهرباء، مؤقتاً كان أو دائماً. وتُستثنى كهرباء الموقع والمياه المؤقتة اللازمة أثناء البناء (المادة 8(7)). ولذلك يتوقف تاريخ الإتمام وتاريخ الانتقال إلى السكن على تسوية المدفوعات.

المرحلة 8: ما بعد الشراء

المرافق، والتسجيل لدى البلدية، والتأمين، وإن لم تكن مقيماً، ترتيب للإدارة. يسردها دليل الشراء لدينا.

الشراء على المخطط

في البناء الجديد، يأتي العقد قبل المبنى بوقت طويل. وتسري قاعدة التسجيل خلال شهر واحد على العقد (المادة 8(6)(1))، ويشير دليل الشراء لدينا إلى أن العقد المسجَّل في الشراء على المخطط يظل قائماً حتى الإنجاز ونقل الملكية. وتنص المادة 8(7) أيضاً على أن المقاول الذي لا يستحق شيئاً من المشتري ولا ينقل سند الملكية ملزَم بتعويض المشتري عن الضرر الناجم.

اسأل محاميك والمطوّر: متى أتوقع سداد كامل الثمن، وكيف يؤثر ذلك التاريخ في مهلة السنة لنقل الملكية؟ متى ستكون شهادة الموافقة على المشروع وسندات الملكية الفردية جاهزة؟ وكم استغرق ذلك في مشاريع المطوّر السابقة؟

إذا كنت تعتزم طلب الإقامة

إذا كنت تعتزم طلب تصريح إقامة استناداً إلى عقد بيع لا إلى سند ملكية، فإن شرطين في لائحة الإقامة يرتبطان بهذا التقويم. يجب أن يكون ثلث الثمن على الأقل قد سُدّد، وأن يكون طلب إذن الشراء من مجلس الوزراء قد قُدّم (لائحة تصاريح الإقامة والتأشيرات، المادة 14(2)(b)(iii)). ولذلك لا يمكن أن يُفتح مسار العقد عند الحجز: فهو يحتاج إلى سداد جزء من الثمن وتقديم طلب الإذن. تُشرح القواعد في صفحة تصاريح الإقامة لدينا. ولا تتقدّم Northea بطلب الإقامة ولا ترتّبها ولا تعد بها.

الجدول الزمني في لمحة

قد تتغيّر القواعد خلال عملية شرائك

ترد هذه المهل في مرسوم بقانون. وقد صدرت أربعة مراسيم بقانون بشأن المشترين الأجانب في 2026 (11/2026 و63/2026 و89/2026 و119/2026). وألغى المرسوم الحالي، المرسوم بقانون رقم 119/2026 (الجريدة الرسمية، العدد 196، 6 أكتوبر 2026)، المرسوم بقانون رقم 89/2026 (العدد 147، 7 أغسطس 2026) (المادة 14).

اسأل محاميك: هل يمكن أن يتغيّر النص قبل نقل الملكية؟ أرجو تأكيد النص الساري يوم توقيعي، ومرة أخرى قبل النقل. يسجّل سجل التغييرات لدينا كل تغيير بتاريخه.

Northea ليست مكتب محاماة ولا مستشاراً ضريبياً ولا مستشار هجرة. تشرح هذه الصفحة ترتيب عملية الشراء والمهل الواردة في النص. وليست مشورة قانونية. أكّد كل تاريخ مع محاميك الخاص في جمهورية شمال قبرص التركية قبل أن تلتزم.