Əmlak alışının vaxt cədvəli: brifdən başa çatmağa qədər

Bir saat yox, iki saat

Əksər vaxt cədvəlləri iki fərqli şeyi qarışdırır. Şimali Kiprdə onları ayırmaq faydalıdır.

• Kommersiya saatı sizin, satıcının və məsləhətçilərinizin razılaşdığı məsələləri əhatə edir: rezervin əmlakı nə qədər saxladığı, yoxlamaların nə vaxt bitməli olduğu və nə vaxt imzaladığınız. O razılaşdırıla bilər və rezerv şərtlərində və müqavilədə yazılır.
• Hüquqi saat xaricilərin əldəetmə qaydaları ilə müəyyən edilir. O razılaşdırıla bilməz və müddət buraxılsa, nəticələr avtomatik baş verir. Hüquqşünasınız müqaviləniz üçün hər müddətin hansı hadisədən başladığını təsdiq edir.

Aşağıdakı mərhələlər hər addımı hansı saatın idarə etdiyini göstərir.

1-ci mərhələ: brif və qısa siyahı (kommersiya saatı)

Büdcəni, istifadəni, ərazini, mülkiyyət sənədi seçimini və vaxtı müəyyən edirsiniz, sonra qısa siyahıya baxırsınız. Bunun nə qədər çəkməsi sizdən asılıdır. İki sual sonradan vaxta qənaət edir:

• ŞKTR-də alış limitimə sayılan əmlakım artıq varmı? (Bax: Xaricilər Şimali Kiprdə əmlak ala bilərmi?)
• Şəxsən imzalayacağam, yoxsa etibarnamə ilə hüquqşünas vasitəsilə? Əksər beynəlxalq alıcılar etibarnamədən istifadə edir, o, hüquqşünasın tələblərindən asılı olaraq ŞKTR-də və ya xaricdə konsulluqda və ya notariusda imzalana bilər. Hüquqşünasınızdan onun nələri ehtiva etməli olduğunu və hazırlanmasının nə qədər çəkdiyini soruşun.

2-ci mərhələ: hüquqşünas təyin etmək və rezerv (kommersiya saatı)

Yalnız sizin üçün işləyən müstəqil ŞKTR-lisenziyalı hüquqşünas təyin edin. Əmlakın yoxlanması bələdçimiz hüquqşünasın nələri yoxladığını sadalayır. Sonra yoxlamalar aparılarkən kiçik rezerv depoziti əmlakı razılaşdırılmış müddətə satışdan çıxarır.

Rezervdən əvvəl hüquqşünasınızdan soruşun: Depozit nəyi təmin edir, neçə gün üçün və yoxlamalar uğursuz olarsa və ya icazədən imtina edilərsə, geri qaytarılırmı? Yoxlamalar həmin müddətdə bitməzsə, nə baş verir?

3-cü mərhələ: yoxlamalar və müqavilə (kommersiya saatı)

Hüquqşünasınız Torpaq Reyestrində axtarış aparır, mülkiyyət sənədini, yükləri, satıcının səlahiyyətini, icazələri və sizin uyğunluğunuzu yoxlayır və müqaviləni nəzərdən keçirir. Əmlakın yoxlanması bələdçimiz yoxlamaları sadalayır, mülkiyyət sənədi bələdçimiz isə mülkiyyət növlərini izah edir. Alış bələdçimiz qeyd edir ki, sənədlər qaydasında olduqda rezervdən imzalanmış müqaviləyə qədər iki-altı həftə çəkə bilər. Çatışmayan sənədlər adətən daha uzun çəkməsinin səbəbidir. Satıcıdan mülkiyyət sənədinin (koçan) surətini və sahə planını birinci gün istəyin.

4-cü mərhələ: imza, qeydiyyat və bir aylıq müddət

Müqavilənin imzalanması ilk hüquqi müddəti gətirir.

Bir ay ərzində: xarici alıcı müqaviləni Möhür Qanununa uyğun möhürlətməli və Rayon Torpaq Reyestrində qeydiyyatdan keçirməli, satışa görə ödənilməli vergi və haqları ödəməli və eyni müddətdə Nazirliyə alış icazəsi üçün şəxsən, hüquqşünas vasitəsilə və ya səlahiyyətli nümayəndə vasitəsilə müraciət etməlidir. Əks halda müqavilə avtomatik etibarsızdır (119/2026 saylı qanun gücündə fərman, md. 4, 52/2008 saylı qanunun s. 8(6)(1) tətbiq olunur; ŞKTR Rəsmi Qəzeti № 196, 6 oktyabr 2026).

Hüquqşünasınızdan soruşun: Bir aylıq müddət mənim müqaviləm üçün hansı tarixdən başlayır? Müqaviləni kim möhürlədir və qeydiyyata alır, müraciəti kim verir, hansı tarixlərdə və o vaxta qədər nə ödəməli və ya imzalamalıyam?

Vergilər və xərclər bələdçimiz qeyd edir ki, möhür vergisi müqavilə qeydiyyatdan keçirildikdə ödənilir və xarici alıcı üçün köçürmə rüsumunun bir hissəsi həmin anda ödənilməli ola bilər.

5-ci mərhələ: icazəni gözləmək (hamının nəzarətindən kənarda)

Bu, ən uzun mərhələdir və əməliyyatda heç kim ona nəzarət etmir. Alış bələdçimiz qeyd edir ki, bir neçə ay müddətlər adidir və bəzi müraciətlər daha uzun çəkir. Nazirlər Şurası qərar verir və icazə formallıq deyil.

Bu arada nə edə bilərsiniz:

• Tamamlanmış təkrar satış üçün: alış bələdçimiz qeyd edir ki, əmlakda çox vaxt icazə verilməzdən əvvəl, şərtlərinə tabe olaraq, qeydiyyatdan keçmiş müqaviləyə əsaslanaraq yaşamaq olur. Mülkiyyət sənədi isə yalnız icazədən sonra köçürülür.
• Plan üzrə satış üçün: tikinti davam edir və ödənişlər müqavilənin mərhələlərinə uyğun gedir. Bax: plan üzrə satışın ödəniş planları.
• İcazə dərc olunduqdan sonra 75 iş günü ərzində ödənilməli olan köçürmə rüsumları üçün pulu hazırlayın.

Hüquqşünasınızdan soruşun: İcazənin dərc olunduğunu necə biləcəyəm və Rəsmi Qəzeti kim yoxlayır?

6-cı mərhələ: icazənin dərci

Nazirlər Şurasının qərarı Rəsmi Qəzetdə dərc olunduqda daha iki müddət tətbiq olunur:

• Dərcdən 75 iş günü ərzində: alıcı və satıcı satışa görə ödənilməli mülkiyyət köçürmə rüsumlarını ödəməlidir, əks halda icazə avtomatik ləğv edilir (s. 8(7)).
• Bir il ərzində: köçürmə Rayon Torpaq Reyestrində vəzifəli şəxsin qarşısında imzalanmalıdır, əks halda icazə avtomatik ləğv edilir. S. 8(6)(2) bu ili qərarın dərc olunduğu tarixdən hesablayır.

Mətn həmçinin ikinci başlanğıc nöqtəsi verir. S. 8(7) deyir ki, satıcının xeyrinə ipoteka qurulmayıbsa, bir illik müddət icazə üçün Nazirliyə təqdim edilmiş sənəddə göstərilən tam qiymətin ödənildiyi tarixdən işləyir.

Vahidlərə diqqət edin: rüsum müddəti iş günləri ilə, köçürmə müddəti isə bir il ilə hesablanır.

Hüquqşünasınızdan soruşun: Bir illik köçürmə müddətimi nə başladır: icazənin dərci, yoxsa tam qiyməti ödədiyim tarix? Xahiş edirəm hər iki müddəti tarixlərlə yazılı verin.

7-ci mərhələ: köçürmə və başa çatma

Köçürmə sənədi Rayon Torpaq Reyestrində imzalanır və mülkiyyət sizin adınıza qeydə alınır. Alış bələdçimiz qeyd edir ki, tamamlanmış əmlak üçün qalıq adətən köçürmədə ödənilir. Satışa görə vergi və haqlar ödənilməyənə qədər yerli hakimiyyət orqanları müvəqqəti və ya daimi heç bir su qoşulması edə bilməz, elektrik orqanı (KIB-TEK) isə müvəqqəti və ya daimi heç bir elektrik qoşulması edə bilməz. Tikinti zamanı lazım olan sahə elektriki və müvəqqəti su istisnadır (s. 8(7)). Beləliklə, başa çatma tarixi və köçmə tarixi ödənişlərin bağlanmasından asılıdır.

8-ci mərhələ: sonrakı xidmət

Kommunal xidmətlər, bələdiyyə qeydiyyatı, sığorta və rezident deyilsinizsə, idarəetmə razılaşması. Alış bələdçimiz onları sadalayır.

Plan üzrə satış alışı

Yeni tikilidə müqavilə binadan çox əvvəl gəlir. Bir aylıq qeydiyyat qaydası müqaviləyə tətbiq olunur (s. 8(6)(1)) və alış bələdçimiz qeyd edir ki, plan üzrə satışda qeydiyyatdan keçmiş müqavilə başa çatma və köçürməyə qədər qüvvədə qalır. S. 8(7) həmçinin nəzərdə tutur ki, alıcıdan heç nə almalı olmayan, lakin mülkiyyət sənədini köçürməyən podratçı alıcıya dəyən zərəri ödəməlidir.

Hüquqşünasınızdan və developerdən soruşun: Tam qiyməti nə vaxt ödəyəcəyəm və bu tarix bir illik köçürmə müddətimə necə təsir edir? Layihənin təsdiq sertifikatı və fərdi mülkiyyət sənədləri nə vaxt hazır olacaq? Developerin əvvəlki layihələrində bu nə qədər çəkib?

İqamət üçün müraciət etmək istəyirsinizsə

Mülkiyyət sənədinə yox, alqı-satqı müqaviləsinə əsaslanan iqamət icazəsi üçün müraciət etməyi planlaşdırırsınızsa, iqamət əsasnaməsindəki iki şərt bu təqvimlə bağlıdır. Qiymətin ən azı üçdə biri ödənilməli və Nazirlər Şurasının alış icazəsi üçün müraciət edilmiş olmalıdır (İqamət İcazələri və Vizalar Əsasnaməsi, md. 14(2)(b)(iii)). Beləliklə, müqavilə yolu rezervdə açıla bilməz: qiymətin bir hissəsi ödənilməli və icazə müraciəti verilməlidir. Qaydalar iqamət icazələri səhifəmizdə izah olunub. Northea iqamət üçün müraciət etmir, onu təşkil etmir və vəd etmir.

Vaxt cədvəli bir baxışda

Qaydalar alışınız zamanı dəyişə bilər

Bu müddətlər qanun gücündə fərmandadır. 2026-cı ildə xarici alıcılar haqqında dörd qanun gücündə fərman dərc olunub (11/2026, 63/2026, 89/2026 və 119/2026). Hazırkı olan 119/2026 saylı qanun gücündə fərman (Rəsmi Qəzet № 196, 6 oktyabr 2026) 89/2026 saylı qanun gücündə fərmanı (№ 147, 7 avqust 2026) ləğv etdi (md. 14).

Hüquqşünasınızdan soruşun: Mətn köçürməmdən əvvəl dəyişə bilərmi? Xahiş edirəm imzaladığım gün və köçürmədən əvvəl yenidən qüvvədə olan mətni təsdiq edin. Dəyişiklik jurnalımız hər dəyişikliyi tarixlə qeyd edir.

Northea hüquq firması, vergi məsləhətçisi və ya miqrasiya məsləhətçisi deyil. Bu səhifə alışın ardıcıllığını və mətndəki müddətləri izah edir. O, hüquqi məsləhət deyil. Öhdəlik götürməzdən əvvəl hər tarixi öz ŞKTR hüquqşünasınızla təsdiq edin.