Mülk edinme takvimi: briften tamamlanmaya

Bir değil iki saat

Çoğu takvim iki farklı şeyi birbirine karıştırır. Kuzey Kıbrıs'ta bunları ayrı tutmak kazandırır.

• Ticari saat, sizin, satıcının ve danışmanlarınızın kararlaştırdıklarını kapsar: bir rezervasyonun mülkü ne kadar süre tuttuğu, kontrollerin ne zaman bitmesi gerektiği ve ne zaman imzalayacağınız. Pazarlığa açıktır ve rezervasyon koşullarında ve sözleşmede yazılıdır.
• Yasal saat, yabancı edinim kurallarıyla sabitlenmiştir. Pazarlığa açık değildir ve bir süre kaçırılırsa sonuçları kendiliğinden doğar. Sözleşmeniz için her sürenin hangi olayla başladığını avukatınız teyit eder.

Aşağıdaki aşamalar her adımı hangi saatin yönettiğini gösterir.

Aşama 1: brif ve kısa liste (ticari saat)

Bütçeyi, kullanım amacını, bölgeyi, tapu tercihini ve zamanlamayı belirler, ardından kısa bir listeyi gezersiniz. Bunun ne kadar süreceği size bağlıdır. İki soru sonradan zaman kazandırır:

• KKTC'de satın alma sınırıma sayılan bir mülküm zaten var mı? (Bkz. Yabancılar Kuzey Kıbrıs'ta mülk satın alabilir mi?)
• Bizzat mı imzalayacağım, yoksa vekâletname taşıyan bir avukat aracılığıyla mı? Uluslararası alıcıların çoğu, avukatın gerekliliklerine bağlı olarak KKTC'de ya da yurt dışında bir konsoloslukta veya noterde imzalanabilen vekâletname kullanır. Avukatınıza vekâletnamenin neleri içermesi gerektiğini ve hazırlanmasının ne kadar sürdüğünü sorun.

Aşama 2: avukat atayın ve rezervasyon yapın (ticari saat)

Yalnızca sizin adınıza hareket eden bağımsız, KKTC lisanslı bir avukat atayın. Özen yükümlülüğü rehberimiz avukatın neleri kontrol ettiğini sıralar. Ardından makul bir rezervasyon kaporası, kontroller sürerken mülkü kararlaştırılan bir süre için piyasadan çeker.

Rezervasyondan önce avukatınıza sorun: Kapora neyi, kaç gün için güvence altına alıyor; kontroller olumsuz çıkarsa veya izin reddedilirse iade ediliyor mu? Kontroller o sürede bitmezse ne olur?

Aşama 3: kontroller ve sözleşme (ticari saat)

Avukatınız Tapu Dairesi'nde araştırma yapar; tapuyu, takyidatları, satıcının yetkisini, ruhsatları ve sizin uygunluğunuzu kontrol eder ve sözleşmeyi inceler. Özen yükümlülüğü rehberimiz kontrolleri sıralar, tapu rehberimiz tapu türlerini açıklar. Satın alma rehberimiz, belgeler düzgün olduğunda rezervasyondan imzalı sözleşmeye iki ila altı hafta sürebileceğini not eder. Daha uzun sürmesinin olağan nedeni eksik belgelerdir. Satıcıdan tapu (koçan) kopyasını ve vaziyet planını ilk gün isteyin.

Aşama 4: imza, tescil ve bir aylık süre

Sözleşmenin imzalanması ilk yasal süreyi başlatır.

Bir ay içinde: yabancı alıcı, sözleşmeyi Pul Yasası uyarınca pullatmalı ve satıştan doğan vergi ve harçlar ödenmiş olarak İlçe Tapu Amirliği'ne kaydettirmeli; aynı süre içinde bizzat, bir avukat aracılığıyla veya yetkili bir vekil aracılığıyla Bakanlığa satın alma izni için başvurmalıdır. Aksi halde sözleşme kendiliğinden geçersizdir (119/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname, md. 4, 52/2008 sayılı Yasa md. 8(6)(1)'i uygulayarak; KKTC Resmî Gazete No. 196, 6 Ekim 2026).

Avukatınıza sorun: Sözleşmem için bir aylık süre hangi tarihten itibaren işliyor? Sözleşmeyi kim pullatıp kaydettiriyor, başvuruyu kim, hangi tarihlerde yapıyor ve o zamana kadar benim neyi ödemem veya imzalamam gerekiyor?

Vergiler ve maliyetler rehberimiz, pul vergisinin sözleşme tescil edilirken ödendiğini ve yabancı alıcı için devir harcının bir kısmının o noktada muaccel olabileceğini not eder.

Aşama 5: izin beklemesi (kimsenin denetiminde değil)

Bu en uzun aşamadır ve işlemdeki hiç kimse onu denetlemez. Satın alma rehberimiz, birkaç aylık sürelerin yaygın olduğunu ve bazı başvuruların daha uzun sürdüğünü not eder. Kararı Bakanlar Kurulu verir ve izin bir formalite değildir.

Bu arada yapabilecekleriniz:

• Tamamlanmış ikinci el mülkte: satın alma rehberimiz, mülkün izin verilmeden önce, koşullarına bağlı olarak, çoğu zaman tescilli sözleşmeye dayanılarak kullanılabildiğini not eder. Tapunun kendisi yalnızca izinden sonra devredilir.
• Projeden alımda: inşaat sürer ve ödemeler sözleşmenin aşamalarını izler. Bkz. projeden alımda ödeme planları.
• Parayı hazırlayın: devir harçları iznin yayımlanmasından itibaren 75 iş günü içinde muaccel olur.

Avukatınıza sorun: İznin yayımlandığını nasıl öğreneceğim ve Resmî Gazete'yi kim takip ediyor?

Aşama 6: iznin yayımlanması

Bakanlar Kurulu kararı Resmî Gazete'de yayımlandığında iki süre daha uygulanır:

• Yayımdan itibaren 75 iş günü içinde: alıcı ve satıcı satıştan doğan tapu devir harçlarını ödemelidir; aksi halde izin kendiliğinden iptal olur (md. 8(7)).
• Bir yıl içinde: devir İlçe Tapu Amirliği'nde, memur önünde imzalanmalıdır; aksi halde izin kendiliğinden iptal olur. Madde 8(6)(2) bu yılı kararın yayımlandığı tarihten itibaren sayar.

Metin ikinci bir başlangıç noktası da verir. Madde 8(7), satıcı lehine ipotek kurulmayan hallerde bir yıllık sürenin, izin için Bakanlığa sunulan belgede belirtilen tam bedelin ödendiği tarihten itibaren işlediğini söyler.

Birimlere dikkat edin: harç süresi iş günü, devir süresi ise yıl olarak sayılır.

Avukatınıza sorun: Bir yıllık devir sürem hangi tarihte başlıyor: iznin yayımlanması mı, tam bedeli ödediğim tarih mi? Lütfen her iki süreyi de tarihleriyle yazılı olarak verin.

Aşama 7: devir ve tamamlanma

Devir senedi İlçe Tapu Amirliği'nde imzalanır ve tapu adınıza tescil edilir. Satın alma rehberimiz, tamamlanmış bir mülkte bakiyenin genellikle devirde ödendiğini not eder. Satıştan doğan vergi ve harçlar ödenmemiş kaldığı sürece yerel yönetimler geçici veya kalıcı hiçbir su bağlantısı, elektrik kurumu (KIB-TEK) ise geçici veya kalıcı hiçbir elektrik bağlantısı yapamaz. İnşaat sırasında gereken şantiye elektriği ve geçici su bunun dışındadır (md. 8(7)). Dolayısıyla tamamlanma tarihi ve taşınma tarihi ödemelerin tamamlanmasına bağlıdır.

Aşama 8: satış sonrası

Altyapı hizmetleri, belediye kaydı, sigorta ve yerleşik değilseniz bir yönetim düzenlemesi. Satın alma rehberimiz bunları sıralar.

Projeden satın alma

Yeni bir yapıda sözleşme binadan çok önce gelir. Bir aylık tescil kuralı sözleşmeye uygulanır (md. 8(6)(1)) ve satın alma rehberimiz, projeden alımda tescilli sözleşmenin tamamlanma ve devre kadar geçerli kaldığını not eder. Madde 8(7) ayrıca, alıcıdan alacağı kalmadığı halde tapuyu devretmeyen müteahhidin, alıcının uğradığı zararı tazmin etmesi gerektiğini öngörür.

Avukatınıza ve müteahhide sorun: Tam bedeli ne zaman ödemeyi bekliyorum ve bu tarih bir yıllık devir süremi nasıl etkiliyor? Projenin onay belgesi ve bireysel tapular ne zaman hazır olacak? Müteahhidin önceki projelerinde bu ne kadar sürdü?

İkamet başvurusu yapmayı planlıyorsanız

İkamet izni başvurusunu tapu yerine satış sözleşmesine dayanarak yapmayı planlıyorsanız, ikamet tüzüğündeki iki koşul bu takvime bağlanır. Bedelin en az üçte biri ödenmiş ve Bakanlar Kurulu satın alma izni için başvuru yapılmış olmalıdır (İkamet İzinleri ve Vizeler Tüzüğü, md. 14(2)(b)(iii)). Dolayısıyla sözleşme yolu rezervasyonda açılamaz: bedelin bir kısmının ödenmiş ve izin başvurusunun yapılmış olması gerekir. Kurallar ikamet izinleri sayfamızda açıklanmıştır. Northea ikamet için başvurmaz, düzenlemez veya vaat etmez.

Takvim bir bakışta

Kurallar alımınız sırasında değişebilir

Bu süreler bir yasa gücünde kararnamede yer alır. 2026'da yabancı alıcılara ilişkin dört yasa gücünde kararname yayımlanmıştır (11/2026, 63/2026, 89/2026 ve 119/2026). Yürürlükteki 119/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname (Resmî Gazete No. 196, 6 Ekim 2026), 89/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname'yi (No. 147, 7 Ağustos 2026) yürürlükten kaldırmıştır (md. 14).

Avukatınıza sorun: Metin devirden önce değişebilir mi? Lütfen imzaladığım gün yürürlükteki metni ve devirden önce bir kez daha teyit edin. Değişiklik kaydımız her değişikliği tarihiyle kaydeder.

Northea bir hukuk bürosu, vergi danışmanı veya göçmenlik danışmanı değildir. Bu sayfa bir alımın sırasını ve metindeki süreleri açıklar. Hukuki tavsiye değildir. Bağlanmadan önce her tarihi KKTC'deki kendi avukatınıza onaylatın.