מדריכים · תהליך הרכישה
לוח הזמנים של רכישת נכס: מהבריף ועד ההשלמה
נכון ל-11 באוקטובר 2026, רכישה של זר בצפון קפריסין אורכת בדרך כלל חודשים ולא שבועות, בעיקר בהמתנה להיתר הרכישה, שאף צד אינו שולט בה. לפי צו בעל מעמד חוק מס' 119/2026, החוזה המבויל חייב להירשם ובקשת ההיתר להיות מוגשת בתוך חודש אחד; לאחר פרסום ההיתר, אגרות ההעברה משולמות בתוך 75 ימי עבודה והעברת הבעלות מתבצעת בתוך שנה.
נכון ל-11 באוקטובר 2026 · פורסם על ידי מערכת Northea · בדיקה משפטית: נבדק על ידי עורך דין הרשום בלשכת עורכי הדין של KKTC
קונספט חזותי שנוצר בבינה מלאכותית — להמחשה בלבד, לא צילום של מקום או נכס מסוים.
התשובה המלאה
רכישת זר בצפון קפריסין אורכת לרוב חודשים, לא שבועות; רובה המתנה להיתר הרכישה, שאיש אינו שולט בה. השעון המסחרי (בריף, סיורים, הזמנה, בדיקות, חוזה) בידיכם; המשפטי קבוע בצו בעל מעמד חוק מס' 119/2026: רישום החוזה המבויל והגשת בקשת ההיתר תוך חודש; אחרי פרסומו, אגרות העברה תוך 75 ימי עבודה והעברת בעלות תוך שנה. החמצת מועד משפטי מפילה אוטומטית את החוזה או ההיתר. שאלו את עורך הדין מתי מתחילה כל תקופה.
שני שעונים, לא אחד
רוב לוחות הזמנים מטשטשים שני דברים שונים. בצפון קפריסין כדאי להפריד ביניהם.
- השעון המסחרי מכסה את מה שאתם, המוכר והיועצים שלכם מסכימים עליו: כמה זמן ההזמנה שומרת את הנכס, מתי הבדיקות צריכות להסתיים, ומתי אתם חותמים. הוא ניתן למשא ומתן, והוא נכתב בתנאי ההזמנה ובחוזה.
- השעון המשפטי קבוע בכללי הרכישה בידי זרים. הוא אינו ניתן למשא ומתן, ואם מועד מוחמץ, התוצאות באות מאליהן. עורך הדין שלכם מאשר איזה אירוע מתחיל כל תקופה בחוזה שלכם.
השלבים שלהלן מראים איזה שעון שולט בכל צעד.
שלב 1: בריף ורשימה קצרה (השעון המסחרי)
אתם מגדירים תקציב, שימוש, אזור, העדפת בעלות ותזמון, ואז מסיירים ברשימה קצרה. כמה זמן זה אורך תלוי בכם. שתי שאלות חוסכות זמן בהמשך:
- האם כבר בבעלותי נכס ב-TRNC שנספר במגבלת הרכישה שלי? (ראו האם זרים יכולים לקנות נכס בצפון קפריסין?)
- האם אחתום בעצמי, או באמצעות עורך דין המחזיק בייפוי כוח? רוב הרוכשים הבינלאומיים משתמשים בייפוי כוח, שאפשר לחתום עליו ב-TRNC או בקונסוליה או אצל נוטריון בחו"ל, בהתאם לדרישות עורך הדין. שאלו את עורך הדין מה עליו לכלול וכמה זמן נדרש להכנתו.
שלב 2: מינוי עורך דין והזמנה (השעון המסחרי)
מנו עורך דין עצמאי בעל רישיון TRNC שפועל עבורכם בלבד. מדריך הנאותות שלנו מונה מה עורך הדין בודק. מקדמת הזמנה צנועה מוציאה אז את הנכס מהשוק לתקופה מוסכמת בזמן שהבדיקות מתבצעות.
שאלו את עורך הדין לפני ההזמנה: מה המקדמה מבטיחה, לכמה ימים, והאם היא מוחזרת אם הבדיקות נכשלות או ההיתר מסורב? מה קורה אם הבדיקות לא הסתיימו בזמן הזה?
שלב 3: בדיקות וחוזה (השעון המסחרי)
עורך הדין שלכם מבצע חיפוש בלשכת רישום המקרקעין, בודק את הבעלות, השעבודים, סמכות המוכר, ההיתרים והזכאות שלכם, ובוחן את החוזה. מדריך הנאותות שלנו מונה את הבדיקות, ומדריך שטרי הבעלות שלנו מסביר את סוגי הבעלות. מדריך הרכישה שלנו מציין שמהזמנה ועד חוזה חתום יכולים לעבור שבועיים עד שישה שבועות כשהמסמכים תקינים. מסמכים חסרים הם הסיבה הרגילה לכך שזה אורך יותר. בקשו מהמוכר את העתק שטר הבעלות (koçan) ואת תוכנית האתר כבר ביום הראשון.
שלב 4: חתימה, רישום ומועד החודש האחד
חתימת החוזה מביאה את המועד המשפטי הראשון.
בתוך חודש אחד: רוכש זר חייב לבייל את החוזה לפי חוק הבולים ולרשום אותו בלשכת רישום המקרקעין המחוזית, כשהמסים והאגרות החלים על המכירה שולמו, וחייב להגיש באותה תקופה בקשה למשרד להיתר רכישה, בעצמו, באמצעות עורך דין או באמצעות שלוח מוסמך. אחרת החוזה בטל אוטומטית (צו בעל מעמד חוק מס' 119/2026, סעיף 4, המחיל את סעיף 8(6)(1) לחוק 52/2008; העיתון הרשמי של ה-TRNC מס' 196, 6 באוקטובר 2026).
שאלו את עורך הדין: מאיזה תאריך נמנית תקופת החודש בחוזה שלי? מי מבייל ורושם את החוזה, מי מגיש את הבקשה, באילו תאריכים, ומה עליי לשלם או לחתום לפני כן?
מדריך המסים והעלויות שלנו מציין שמס הבולים משולם עם רישום החוזה, ושחלק מאגרת ההעברה עשוי להגיע לפירעון באותו שלב עבור רוכש זר.
שלב 5: המתנה להיתר (מחוץ לשליטת כולם)
זהו השלב הארוך ביותר, ואיש בעסקה אינו שולט בו. מדריך הרכישה שלנו מציין שתקופות של כמה חודשים שכיחות ושחלק מהבקשות אורכות יותר. מועצת השרים מחליטה, וההיתר אינו עניין פורמלי.
מה אפשר לעשות בינתיים:
- בנכס גמור במכירה חוזרת: מדריך הרכישה שלנו מציין שלעיתים קרובות אפשר לאכלס את הנכס מכוח החוזה הרשום, בכפוף לתנאיו, לפני מתן ההיתר. הבעלות עצמה עוברת רק לאחר ההיתר.
- בנכס על הנייר: הבנייה נמשכת, והתשלומים עוקבים אחר אבני הדרך שבחוזה. ראו תוכניות תשלום לנכסים על הנייר.
- הכינו את הכסף לאגרות ההעברה, שמגיעות לפירעון בתוך 75 ימי עבודה מפרסום ההיתר.
שאלו את עורך הדין: כיצד אדע שההיתר פורסם, ומי בודק את העיתון הרשמי?
שלב 6: פרסום ההיתר
כשהחלטת מועצת השרים מתפרסמת בעיתון הרשמי, חלים שני מועדים נוספים:
- בתוך 75 ימי עבודה מהפרסום: הרוכש והמוכר חייבים לשלם את אגרות העברת הבעלות החלות על המכירה, אחרת ההיתר מבוטל אוטומטית (סעיף 8(7)).
- בתוך שנה אחת: העברת הבעלות חייבת להיחתם בלשכת רישום המקרקעין המחוזית, בפני הפקיד, אחרת ההיתר מבוטל אוטומטית. סעיף 8(6)(2) מונה שנה זו מתאריך פרסום ההחלטה.
הנוסח נותן גם נקודת התחלה שנייה. סעיף 8(7) אומר שכאשר לא נרשמת משכנתה לטובת המוכר, תקופת השנה נמנית מהתאריך שבו שולם המחיר המלא, כפי שצוין במסמך שהוגש למשרד לצורך ההיתר.
שימו לב ליחידות: מועד האגרות נמנה בימי עבודה, מועד ההעברה בשנה.
שאלו את עורך הדין: איזה תאריך מתחיל את תקופת השנה להעברה שלי: פרסום ההיתר, או התאריך שבו אשלם את המחיר המלא? אנא תנו לי את שני המועדים בכתב, עם תאריכים.
שלב 7: העברת הבעלות והשלמה
שטר ההעברה נחתם בלשכת רישום המקרקעין המחוזית והבעלות נרשמת על שמכם. מדריך הרכישה שלנו מציין שבנכס גמור היתרה משולמת בדרך כלל בהעברה. כל עוד המסים והאגרות על המכירה לא שולמו, הרשויות המקומיות רשאיות שלא לבצע כל חיבור מים, זמני או קבוע, ורשות החשמל (KIB-TEK) רשאית שלא לבצע כל חיבור חשמל, זמני או קבוע. חשמל לאתר ומים זמניים הנדרשים במהלך הבנייה מוחרגים (סעיף 8(7)). כך שתאריך ההשלמה ותאריך הכניסה תלויים בכך שהתשלומים נסלקו.
שלב 8: לאחר הרכישה
חיבורי שירותים, רישום בעירייה, ביטוח, ואם אינכם תושבים, הסדר ניהול. מדריך הרכישה שלנו מונה אותם.
רכישה על הנייר
בבנייה חדשה, החוזה מגיע הרבה לפני הבניין. כלל הרישום בתוך חודש חל על החוזה (סעיף 8(6)(1)), ומדריך הרכישה שלנו מציין שבנכס על הנייר החוזה הרשום עומד בתוקפו עד ההשלמה וההעברה. סעיף 8(7) קובע גם שקבלן שהרוכש אינו חייב לו דבר אך אינו מעביר את שטר הבעלות חייב לפצות את הרוכש על הנזק שנגרם.
שאלו את עורך הדין ואת היזם: מתי צפוי שאשלם את המחיר המלא, וכיצד תאריך זה משפיע על תקופת השנה להעברה שלי? מתי יהיו מוכנים תעודת האישור של הפרויקט ושטרי הבעלות הפרטניים? כמה זמן זה ארך בפרויקטים הקודמים של היזם?
אם בכוונתכם להגיש בקשה לתושבות
אם בכוונתכם להגיש בקשה להיתר תושבות על בסיס חוזה מכר ולא שטר בעלות, שני תנאים בתקנות התושבות קשורים ללוח הזמנים הזה. לפחות שליש מהמחיר חייב להיות משולם, ובקשה להיתר רכישה ממועצת השרים חייבת להיות מוגשת (תקנות היתרי תושבות ואשרות, סעיף 14(2)(b)(iii)). כך שמסלול החוזה אינו יכול להיפתח בהזמנה: הוא דורש חלק מהמחיר משולם ובקשת היתר מוגשת. הכללים מוסברים בעמוד היתרי התושבות שלנו. Northea אינה מגישה בקשות לתושבות, אינה מסדירה אותה ואינה מבטיחה אותה.
לוח הזמנים במבט אחד
| שלב | שעון | משך או מועד | מקור |
|---|---|---|---|
| בריף ורשימה קצרה | מסחרי | לפי בחירתכם | — |
| עורך דין והזמנה | מסחרי | נקבע בתנאי ההזמנה | ההסכם שלכם |
| בדיקות וחוזה | מסחרי | לעיתים קרובות 2–6 שבועות כשהמסמכים תקינים | מדריך הרכישה של Northea |
| רישום החוזה ובקשת ההיתר | משפטי | בתוך חודש אחד, אחרת החוזה בטל. שאלו את עורך הדין איזה תאריך מתחיל אותו | סעיף 8(6)(1) |
| החלטה על ההיתר | מחוץ לשליטת כולם | כמה חודשים זה שכיח; חלק אורכות יותר | מדריך הרכישה של Northea |
| אגרות העברה | משפטי | בתוך 75 ימי עבודה מהפרסום | סעיף 8(7) |
| העברת הבעלות | משפטי | בתוך שנה אחת: מהפרסום לפי סעיף 8(6)(2); סעיף 8(7) נותן נקודת התחלה שונה כשלא נרשמת משכנתה לטובת המוכר. שאלו את עורך הדין מה חל | סעיפים 8(6)(2), 8(7) |
| חיבורי שירותים | תנאי משפטי | אין חיבור מים או חשמל, זמני או קבוע, עד שהמסים והאגרות משולמים (אספקה לאתר בנייה מוחרגת) | סעיף 8(7) |
הכללים עשויים להשתנות במהלך הרכישה שלכם
מועדים אלה קבועים בצו בעל מעמד חוק. ארבעה צווים בעלי מעמד חוק בעניין רוכשים זרים פורסמו ב-2026 (11/2026, 63/2026, 89/2026 ו-119/2026). הנוכחי, צו בעל מעמד חוק מס' 119/2026 (העיתון הרשמי מס' 196, 6 באוקטובר 2026), ביטל את צו בעל מעמד חוק מס' 89/2026 (מס' 147, 7 באוגוסט 2026) (סעיף 14).
שאלו את עורך הדין: האם הנוסח עשוי להשתנות לפני ההעברה שלי? אנא אשרו את הנוסח שבתוקף ביום החתימה, ושוב לפני ההעברה. יומן השינויים שלנו מתעד כל שינוי לפי תאריך.
Northea אינה משרד עורכי דין, יועץ מס או יועץ הגירה. עמוד זה מסביר את סדר הרכישה ואת המועדים שבנוסח. הוא אינו ייעוץ משפטי. אמתו כל תאריך עם עורך הדין שלכם ב-TRNC לפני שאתם מתחייבים.
בדיקה משפטית: נבדק על ידי עורך דין הרשום בלשכת עורכי הדין של KKTC. המועדים שלעיל נלקחו מהעיתון הרשמי של ה-TRNC. עמוד זה נבדק על ידי עורך דין הרשום בלשכת עורכי הדין של KKTC.
חריגים ומגבלות. אף צד אינו שולט בהמתנה להיתר, והחמצת מועד משפטי מפילה את החוזה או את ההיתר. רכישות על הנייר ובקשות תושבות מוסיפות שלבים, והכללים עשויים להשתנות במהלך הרכישה שלכם.
שירות קשור: דסק הרוכשים הבינלאומי
אומת לאחרונה:
שאלות שרוכשים שואלים
כמה זמן אורכת רכישת נכס בצפון קפריסין?
בדרך כלל חודשים ולא שבועות. מהזמנה ועד חוזה חתום יכולים לעבור שבועיים עד שישה שבועות כשהמסמכים תקינים. היתר הרכישה הוא ההמתנה הארוכה: כמה חודשים זה שכיח, וחלק מהבקשות אורכות יותר. הבעלות עוברת לאחר פרסום ההיתר.
מה קורה אם החוזה אינו נרשם בתוך חודש?
עבור רוכש זר, החוזה בטל אוטומטית. הוא חייב להיות מבויל ורשום בלשכת רישום המקרקעין המחוזית בתוך חודש אחד, כשהמסים והאגרות על המכירה שולמו ובקשת ההיתר הוגשה (צו בעל מעמד חוק מס' 119/2026, סעיף 8(6)(1)). שאלו את עורך הדין איזה תאריך מתחיל את החודש בחוזה שלכם.
כמה זמן יש לי לאחר מתן ההיתר?
אגרות ההעברה מגיעות לפירעון בתוך 75 ימי עבודה מפרסום ההיתר בעיתון הרשמי, וההעברה חייבת להיחתם בתוך שנה אחת. החמצת אחד מהם מבטלת את ההיתר. סעיף 8(6)(2) מונה את השנה מהפרסום; סעיף 8(7) נותן נקודת התחלה שונה כשלא נרשמת משכנתה לטובת המוכר, ולכן שאלו את עורך הדין מה חל עליכם.
האם אוכל להיכנס לנכס לפני שיש לי שטר בעלות?
לעיתים קרובות כן בנכס גמור, מכוח החוזה הרשום ובכפוף לתנאיו. הבעלות עוברת רק לאחר ההיתר. ייתכן שמים וחשמל לא יחוברו, זמנית או קבועה, עד שהמסים והאגרות על המכירה ישולמו.
האם לוח הזמנים משתנה בנכס על הנייר?
כלל הרישום בתוך חודש עדיין חל על החוזה, והחוזה הרשום עומד בתוקפו עד ההשלמה וההעברה. סעיף 8(7) אומר שכאשר לא נרשמת משכנתה לטובת המוכר, תקופת השנה להעברה נמנית מהתאריך שבו שולם המחיר המלא שבתיק ההיתר. שאלו את עורך הדין כיצד זה חל על החוזה שלכם, ושאלו את היזם כמה זמן ארך לפרויקטים הקודמים שלו להגיע לשטרי בעלות פרטניים.
מקורות
- העיתון הרשמי של ה-TRNC מס' 196, נספח I חלק II, 6 באוקטובר 2026: צו בעל מעמד חוק מס' 119/2026 בדבר רכישת מקרקעין בידי זרים (בתוקף; סעיף 14 ביטל את צו בעל מעמד חוק מס' 89/2026; סעיף 16 בתוקף עם הפרסום), סעיף 4 (סעיפים 8(6)(1), 8(6)(2), 8(7) לחוק 52/2008 כפי שהוחלו). העיתון הרשמי 196, PDF
- לשכת החקיקה המרכזית של ה-TRNC: תקנות היתרי תושבות ואשרות, נוסח משולב ל-19 בפברואר 2026, סעיף 14(2)(b)(iii). Residence Permits and Visas Regulation, PDF
- Northea: כיצד לרכוש נכס בצפון קפריסין כרוכש זר (משכים, תשלומים, לאחר הרכישה). northea.dev, buying property in north cyprus
- Northea: כללי רוכש זר, יומן שינויים מתוארך. northea.dev, foreign buyer rules
שמרו על לוח הזמנים, לא רק על המפתחות. לאחר החתימה, Northea מנהלת את יומן המועדים שלכם (רישום, אגרות, העברה) לצד ההגשות של עורך הדין שלכם, ומודיעה לכם מוקדם כשמסמך חסר.
תאריך פרסום: · בדיקה אחרונה: .