Planungsgenehmigung, Parzellierungs- und Baugenehmigung in Nordzypern

Sind Flächennutzung, Planungsgenehmigung, Parzellierungsgenehmigung und Baugenehmigung dasselbe?

Nein. Es sind getrennte Ebenen, über die verschiedene Stellen nach verschiedenen Gesetzen entscheiden und die jeweils für sich geprüft werden:

1. Planabdeckung (imar planı): ob ein İmar Planı, Çevre Planı, Plan für ein Vorranggebiet oder ein Erlass (emirname) das Grundstück erfasst und was er dort erlaubt.
2. Planlama Onayı: die Genehmigung eines konkreten Vorhabens (Bau, Nutzungsänderung, Parzellierung, Straße, Abriss) anhand dieses Plans.
3. Parzellierungsgenehmigung (parselasyon izni): die Genehmigung nach Cap. 96, Land in einzelne Parzellen zu teilen.
4. Baugenehmigung (inşaat izni): die Genehmigung nach Cap. 96 zum Bauen.
5. Fertigstellung und Eintragung: die Abnahmebescheinigung für die fertiggestellten Arbeiten und die Eintragung im Grundbuchamt.

Manchmal ist von „planlama izni“ die Rede; der Rechtsbegriff lautet Planlama Onayı. Zum Ablauf der Parzellierung selbst siehe Grundstücksteilung in Nordzypern.

Was legt ein imar planı fest, und wer genehmigt ihn?

Planungsbehörde ist das Şehir Planlama Dairesi (Gesetz 55/1989 Art. 2); es erstellt die İmar Planları (Art. 7(1)). Ein Plan kann Grenzabstände, Grundstücksausnutzung, Mindestparzellengröße, Höhe und Geschosszahl festlegen (Art. 8(3)(A)); diese Regeln unterscheiden sich daher von Plan zu Plan.

• Genehmigung: Der nationale Raumordnungsplan wird vom Ministerrat genehmigt, andere Pläne vom Birleşik Kurul (Art. 2). Nach Art. 15(1) besteht der Birleşik Kurul aus Vertretern der Gemeinde oder Gemeinden und des Kaymakamlık des Bezirks; die Planungsbehörde ist ebenfalls vertreten.
• Verfahren: eine Frist für Öffentlichkeitsbeteiligung und Einsprüche (42 Tage nach dem Gesetz in der gelesenen Fassung, Art. 14(3)), die Genehmigung, dann die Veröffentlichung im Amtsblatt und in mindestens zwei lokalen Tageszeitungen (Art. 14(5)(B)); in Kraft ab Veröffentlichung, sofern nichts anderes bestimmt ist (Art. 14(5)(F)).
• Erlasse: Wo kein Plan besteht, die Entwicklung aber schnell verläuft, kann per Erlass eine Vorplan-Grenze (Ön İmar Sınırı) gezogen werden (Art. 11(4)); die Planungsbehörde kann für bestimmte Vorhaben die Planungsgenehmigung durch eine allgemeine oder besondere Entwicklungsverfügung (General or Special Development Order) erteilen (Art. 19).
• Vorrang: Wo ein İmar Planı besteht, gelten seine Regeln unabhängig von anderen Gesetzen, einschließlich Cap. 96 und dem Gemeindegesetz (Art. 11(5)(A)).
• Außerhalb der Grenzen: keine Entwicklung außer landwirtschaftlichen Teilungen, es sei denn, ein Erlass erlaubt sie (Art. 11(5)(C)).

Am 22. Oktober 2026 führte die Stadtplanungsbehörde (Town Planning Department) unter den geltenden Plänen unter anderem den Plan Gazimağusa-Yeniboğaziçi-İskele, den Plan Başkent Lefkoşa, den Plan Girne-Çatalköy und weitere auf sowie Erlasse für Gebiete wie Girne, Karpaz und Tatlısu-Büyükkonuk. Prüfen Sie die aktuelle Liste für Ihre Parzelle; sie ändert sich.

Heißt „imara açık“, dass ich bauen oder parzellieren darf?

Nein. Die Planabdeckung sagt, was der Plan in einer Zone erlaubt; sie ist keine Genehmigung für Ihre Parzelle. Drei Artikel des Gesetzes 55/1989 regeln das Verhältnis:

• Art. 17(1): „Planlama Onayı alınmadan hiçbir taşınmaz mal geliştirilemez“ (kein unbewegliches Vermögen darf ohne Planungsgenehmigung entwickelt werden). Parzellierung ist Entwicklung (Art. 16(2)(E)).
• Art. 39: Für ein Vorhaben, das nach dem Gesetz keine Planungsgenehmigung erhalten hat, wird keine Baugenehmigung erteilt.
• Art. 40: Wo es keine Pläne gibt oder Plangrenzen nicht gezogen wurden, gilt die Planungsgenehmigung nicht.

Ob eine Parzelle überhaupt eine Planlama Onayı braucht, hängt also zuerst davon ab, welcher Plan, welcher Erlass oder welches Schutzgebiet sie erfasst, und das ist eine Prüfung Parzelle für Parzelle. Auch wo keine Planungsgenehmigung erforderlich ist, können Genehmigungen nach Cap. 96 für Parzellierung und Bau (§ 3(1)) weiterhin gelten; bestätigen Sie dies bei der Behörde.

Wie funktioniert die Planlama Onayı?

• Wer sie erteilt: die Planungsbehörde (Art. 18). Bei Vorhaben mit Auswirkungen auf ein weites Gebiet werden die Gemeinden Lefkoşa, Gazimağusa und Girne sowie andere Gemeinden innerhalb eines Plangebiets angehört.
• Rechtsmittel: gegen Ablehnung oder Auflagen beim Minister oder beim Bürgermeister der Stadt (nur bei einem von beiden) innerhalb von 28 Tagen nach der Mitteilung (Art. 23).
• Geltungsdauer: Nach dem Gesetz in der gelesenen Fassung muss die Entwicklung innerhalb von drei Jahren oder einer kürzeren, von der Behörde festgesetzten Frist beginnen; ist sie begonnen, aber nicht abgeschlossen, ist innerhalb eines Monats eine Verlängerung zu beantragen (Art. 24). Ob dies geändert wurde, wurde nicht bestätigt.
• Entscheidungsfristen: Nach der Verordnung über die Planungsgenehmigung werden Anträge der Klasse „A“ innerhalb von 40 Arbeitstagen und der Klasse „B“ innerhalb von 65 entschieden, verlängerbar auf bis zu 130, wenn ein zusätzlicher Bewertungsbericht nötig ist (Verordnung Art. 22, 33). Das sind gesetzliche Höchstfristen, keine beobachteten Zeiten, und wir nennen keinen Zeitplan.
• Parzellierungsakten: Die Verordnung (Art. 4(g)) verlangt für Parzellierungsprojekte die Praxisbescheinigung der Architekten- oder der Bauingenieurkammer für das laufende Jahr.

Was sind Parzellierungsgenehmigung und Baugenehmigung?

Nach Cap. 96 (Fasıl 96) § 3(1) darf niemand ohne vorherige Genehmigung der zuständigen Behörde bauen oder Land in einzelne Parzellen teilen. Innerhalb der Gemeindegrenzen ist diese Behörde der Gemeinderat (§ 3(2)(a)); außerhalb davon wurde es anhand einer Primärquelle nicht bestätigt. Das Gemeindegesetz 51/1995 überträgt den Gemeinden die Aufgaben nach dem Planungsgesetz und Cap. 96 (§ 17(1)), verlangt die vorherige schriftliche Erlaubnis der Gemeinde, um Land in mehr als zwei Bauparzellen zu teilen (§ 97(2)), und erlaubt ihr, Gebühren für Baugenehmigung und Parzellierung zu erheben (§ 97). Die Gebührenhöhe wurde nicht bestätigt.

• Geltungsdauer der Genehmigung: ein Jahr ab Erteilung im gelesenen Text von Cap. 96 (§ 5); ob dies noch gilt, wurde nicht bestätigt.
• Auflagen: Eine Parzellierungsgenehmigung kann Straßen, Wasserversorgung, Strom, Stellplätze und eine Grünfläche verlangen, die auf 10 % der geteilten Fläche begrenzt ist (§ 9(1)(c)).
• Fertigstellung: Eine Abnahmebescheinigung wird ausgestellt, sobald die Behörde überzeugt ist, dass die genehmigten Arbeiten abgeschlossen sind (§ 10(2)); vorher darf niemand das Gebäude beziehen (§ 10(1)).
• Eintragung: Das Bezirks-Grundbuchamt trägt genehmigungspflichtige Arbeiten ohne diese Bescheinigung nicht ein, es sei denn, der Direktor verzichtet darauf (§ 16).

Welche Behörde und welches Dokument gehören zu welcher Stufe?

Wie lese ich „imarlı“, „parsellenebilir“ oder „müstakil tapulu“ in einem Inserat?

Das sind Verkaufsbegriffe, keine Rechtskategorien. Fragen Sie, welches datierte Dokument hinter jedem steht:

Nach Gesetz 38/2007 § 16 muss der Verkäufer dem Käufer über den Immobilienmakler die Grundbuchauskunft und das Dokument des Planungsamts zum Zonierungsstatus übergeben. Lassen Sie beides von einem unabhängigen Anwalt lesen. Siehe Titelbelastungen und rechtliche Prüfung und die Käufer-Checkliste.

Können sich die Regeln nach dem Kauf ändern? Ein Beispiel von 2026

Ja, Pläne werden geändert. Das Amtsblatt Nr. 175 (Sonderausgabe II) vom 14. September 2026, Anhang III, A.E. 831, veröffentlichte die Änderung 2026 des Plans Gazimağusa-İskele-Yeniboğaziçi, die am 22. Mai 2026 nach Art. 14 und 15 genehmigt wurde und ab Veröffentlichung in Kraft ist. Ihr Art. 7 wiederholt die Regel für dieses Plangebiet: Nach anderen Gesetzen darf keine Genehmigung für eine Entwicklung ohne Planungsgenehmigung nach dem geänderten Plan erteilt werden. Zum Geltungsbereich gehört die Erweiterung von Entwicklungsgrenzen; unter den geänderten Abschnitten des Planberichts ist 4.8.12 zur Parzellierung, die der Leitfaden zur Parzellierung beschreibt. Diese Regeln gelten nur innerhalb dieses Plangebiets und zeigen nicht, dass irgendeine Parzelle davon profitiert.

Wie NORTHEA hilft

NORTHEA koordiniert die Prüfungen und stellt die Dokumente für jede Ebene in einer Akte zusammen; die Behörden entscheiden, und Anwälte, zugelassene Vermesser, Architekten, Planer und Ingenieure erbringen die vorbehaltenen fachlichen Leistungen. NORTHEA erstellt keine Rechtsgutachten; wir koordinieren die unabhängige rechtliche Prüfung und stellen Due-Diligence-Unterlagen zusammen.

Zu Grundstücksfragen siehe landwirtschaftliche Flächen und Felder und den Service Beratung zu Grundstücken und Parzellierung. Senden Sie Parzellendaten über die Seite private Anfrage, nicht öffentlich.