北塞浦路斯的规划批准与分割许可、建筑许可

分区规划、规划批准、分割许可和建筑许可是一回事吗？

不是。它们是各自独立的层次，由不同的机构依据不同的法律作出决定，每一层都要分别核查：

1. 规划覆盖（imar planı）：是否有 İmar Planı、Çevre Planı、优先区规划或法令（emirname）覆盖这块土地，以及它在那里允许什么。
2. 规划批准（Planlama Onayı）：依据该规划，对某个具体开发项目（建筑、用途变更、分割、道路、拆除）的批准。
3. 分割许可（parselasyon izni）：将土地划分为独立地块的 Cap. 96 许可。
4. 建筑许可（inşaat izni）：建造的 Cap. 96 许可。
5. 竣工与登记：已完工程的验收证书，以及在土地登记处的登记。

人们有时说“planlama izni”；法律术语是 Planlama Onayı。关于分割流程本身，请见北塞浦路斯的土地分割。

分区规划（imar planı）决定什么，由谁批准？

规划机关是城市规划局（Şehir Planlama Dairesi，第55/1989号法律第2条），由其编制 İmar Planları（第7(1)条）。规划可以规定退界、地块覆盖率、最小地块面积、高度和层数（第8(3)(A)条），因此这些规则因规划而异。

• 批准：国家实体规划由部长会议批准；其他规划由联合委员会（Birleşik Kurul）批准（第2条）。依据第15(1)条，联合委员会由一个或多个市政当局以及区行政长官署（Kaymakamlık）的代表组成，规划机关也有代表参加。
• 程序：公众参与和提出异议期（所阅读的法律文本为42天，第14(3)条）、批准，然后在官方公报和至少两家本地日报上公布（第14(5)(B)条）；除另有规定外，自公布之日起生效（第14(5)(F)条）。
• 法令：在没有规划但开发迅速的地方，可以通过法令划定规划前边界（Ön İmar Sınırı）（第11(4)条），规划机关也可以通过《一般开发令》或《特别开发令》，对特定开发项目颁发规划批准（第19条）。
• 优先性：凡存在 İmar Planı 的地方，其规则不论其他法律如何均适用，包括 Cap. 96 和《市政法》（第11(5)(A)条）。
• 边界之外：除农业分割外，不得进行开发，除非法令另有许可（第11(5)(C)条）。

2026年10月22日，城镇规划部门在现行规划中列出了法马古斯塔-耶尼博阿齐奇-伊斯凯莱（Gazimağusa-Yeniboğaziçi-İskele）规划、首都尼科西亚（Başkent Lefkoşa）规划、凯里尼亚-恰塔尔柯伊（Girne-Çatalköy）规划等，以及包括凯里尼亚（Girne）、卡帕兹（Karpaz）和塔特卢苏-比于克孔鲁（Tatlısu-Büyükkonuk）等地区的法令。请核对适用于您那块地块的现行名单；它会变化。

“imara açık”的土地是否意味着我可以建造或分割？

不是。规划覆盖说明的是规划在某个分区内允许什么；它不是对您那块地块的批准。第55/1989号法律的三个条款确立了两者的关系：

• 第17(1)条：“Planlama Onayı alınmadan hiçbir taşınmaz mal geliştirilemez”（未经规划批准，任何不动产均不得开发）。分割属于开发（第16(2)(E)条）。
• 第39条：凡未依据该法获得规划批准的开发项目，不得颁发建筑许可。
• 第40条：在没有规划、或尚未划定规划边界的地方，规划批准不适用。

因此，一块地块究竟是否需要规划批准，首先取决于哪一项规划、法令或保护区覆盖它，而这需要逐块核查。即使不需要规划批准，分割和建造的 Cap. 96 许可（第3(1)条）仍可能适用；请向主管机关确认。

规划批准（Planlama Onayı）如何运作？

• 由谁颁发：规划机关（第18条）。对于影响广泛区域的开发项目，会征求尼科西亚（Lefkoşa）、法马古斯塔（Gazimağusa）和凯里尼亚（Girne）市政当局，以及同一规划区内其他市政当局的意见。
• 申诉：对拒绝或附加条件的决定，自收到通知之日起28天内，向部长或市长申诉（只能选其一）（第23条）。
• 有效期：所阅读的法律文本规定，开发须在三年内、或规划机关规定的较短期限内开始；如已开始但尚未完成，须在一个月内申请延期（第24条）。是否已被修订，未得到确认。
• 决定期限：《规划批准条例》规定，“A”类申请在40个工作日内作出决定，“B”类在65个工作日内作出决定；如需要补充评估报告，可延长至130个工作日（条例第22、33条）。这些是法定上限，不是观察到的时间，我们不给出时间表。
• 分割档案：条例（第4(g)条）要求分割项目提交建筑师或土木工程师协会当年的执业证书。

分割许可和建筑许可是什么？

Cap. 96（Fasıl 96）第3(1)条规定，未经主管机关事先许可，任何人不得建造，也不得将土地划分为独立地块。在市政范围内，该机关是市议会（第3(2)(a)条）；在市政范围之外，未能从一手来源确认。第51/1995号《市政法》赋予市政当局规划法和 Cap. 96 所规定的职责（第17(1)条），要求将土地划分为两块以上建筑地块须事先取得市政当局的书面许可（第97(2)条），并允许其收取建筑许可费和分割费（第97条）。费用金额未得到确认。

• 许可有效期：按所阅读的 Cap. 96 文本，自颁发之日起一年（第5条）；是否仍然有效未得到确认。
• 条件：分割许可可能要求道路、供水、供电、停车位，以及不超过所划分面积10%的绿地（第9(1)(c)条）。
• 竣工：主管机关确信获准的工程已经完成后，颁发验收证书（第10(2)条）；在此之前，任何人不得占用建筑物（第10(1)条）。
• 登记：除非局长豁免，否则地区土地登记处不会登记需要许可而没有该证书的工程（第16条）。

每个阶段由哪个机关负责、需要哪份文件？

如何理解房源信息中的“imarlı”“parsellenebilir”或“müstakil tapulu”？

这些是销售用语，不是法律类别。请询问每一个说法背后有哪份注明日期的文件：

依据第38/2007号法律第16条，卖方必须通过房产中介向买方提供土地登记处的查册证明，以及规划办公室出具的分区状况文件。请让独立律师阅读这些文件。请见产权负担与法律核实和买家核查清单。

购买之后规则会改变吗？2026年的一个例子

会，规划是会修订的。官方公报第175期（特刊II），2026年9月14日，附件III，A.E. 831 公布了法马古斯塔-伊斯凯莱-耶尼博阿齐奇（Gazimağusa-İskele-Yeniboğaziçi）规划的2026年修订，该修订于2026年5月22日依据第14条和第15条获批，并自公布之日起生效。其第7条重申了该规划区的规则：对于未依据修订后的规划获得规划批准的开发项目，不得依据其他法律颁发许可。其范围包括扩大开发边界；其修订的规划报告章节中，包括关于分割的第4.8.12节，分割指南对此有说明。这些规则只适用于该规划区内，并不表明任何地块因此受益。

NORTHEA 如何提供帮助

NORTHEA 统筹各项核查，并把每一层的文件汇编为一份档案；由主管机关作出决定，律师、持牌测量师、建筑师、规划师和工程师负责提供依法保留的专业工作。NORTHEA 不出具法律意见；我们统筹独立法律审查并汇编尽职调查档案。

关于土地问题，请见农业用地与农田和土地与分割咨询服务。请通过私人咨询页面发送地块详情，而不要公开发送。