Планировочное одобрение, разрешение на раздел и разрешение на строительство на Северном Кипре

Одно и то же ли зонирование, планировочное одобрение, разрешение на раздел и разрешение на строительство?

Нет. Это отдельные уровни, по которым решают разные органы на основании разных законов, и каждый проверяется отдельно:

1. Охват планом (imar planı): охватывает ли землю İmar Planı, Çevre Planı, план приоритетной территории или декрет (emirname) и что он там разрешает.
2. Planlama Onayı: одобрение конкретной застройки (строительство, смена назначения, парселяция, дорога, снос) на соответствие этому плану.
3. Разрешение на раздел (parselasyon izni): разрешение по Cap. 96 на деление земли на отдельные участки.
4. Разрешение на строительство (inşaat izni): разрешение по Cap. 96 на строительство.
5. Завершение и регистрация: свидетельство об одобрении завершённых работ и регистрация в Земельном кадастре.

Иногда говорят «planlama izni»; юридический термин — Planlama Onayı. О самом порядке раздела см. раздел земельного участка на Северном Кипре.

Что определяет imar planı и кто его утверждает?

Орган планирования — Şehir Planlama Dairesi (Закон 55/1989, ст. 2), который готовит İmar Planları (ст. 7(1)). План может устанавливать отступы, коэффициент застройки участка, минимальный размер участка, высоту и число этажей (ст. 8(3)(A)), поэтому эти правила различаются от плана к плану.

• Утверждение: национальный физический план утверждает Совет министров; остальные планы — Birleşik Kurul (ст. 2). По ст. 15(1) в Birleşik Kurul входят представители муниципалитета или муниципалитетов и районной Kaymakamlık, а также представлен орган планирования.
• Процедура: период общественного участия и возражений (42 дня по закону в прочитанной редакции, ст. 14(3)), утверждение, затем публикация в Официальной газете и как минимум в двух местных ежедневных газетах (ст. 14(5)(B)); план действует с момента публикации, если не указано иное (ст. 14(5)(F)).
• Декреты: там, где плана нет, но застройка идёт быстро, декретом может быть проведена граница предварительного плана (Ön İmar Sınırı) (ст. 11(4)), а орган планирования может выдать планировочное одобрение для определённых видов застройки Общим или Особым приказом о застройке (ст. 19).
• Приоритет: там, где есть İmar Planı, его правила применяются независимо от других законов, включая Cap. 96 и Закон о муниципалитетах (ст. 11(5)(A)).
• За пределами границ: никакая застройка, кроме сельскохозяйственных разделов, если декрет не разрешает иное (ст. 11(5)(C)).

22 октября 2026 г. Департамент градостроительного планирования среди действующих планов называл план Газимагуса-Йенибогазичи-Искеле, план Başkent Lefkoşa, план Гирне-Чаталкёй и другие, а также декреты для территорий, включая Гирне, Карпас и Татлысу-Бююкконук. Проверьте актуальный список для вашего участка; он меняется.

Означает ли земля «imara açık», что на ней можно строить или делить её?

Нет. Охват планом говорит, что план допускает в зоне; это не одобрение для вашего участка. Соотношение определяют три статьи Закона 55/1989:

• Ст. 17(1): «Planlama Onayı alınmadan hiçbir taşınmaz mal geliştirilemez» (никакое недвижимое имущество не может быть застроено без планировочного одобрения). Парселяция — это застройка (ст. 16(2)(E)).
• Ст. 39: разрешение на строительство не выдаётся для застройки, не получившей планировочного одобрения по закону.
• Ст. 40: там, где нет планов или границы планов не проведены, планировочное одобрение не применяется.

Поэтому, нужен ли участку Planlama Onayı вообще, зависит прежде всего от того, какой план, декрет или охраняемая территория его охватывает, а это проверка по каждому участку. Даже там, где планировочное одобрение не требуется, разрешения по Cap. 96 на раздел и строительство (разд. 3(1)) всё равно могут применяться; уточните в органе.

Как работает Planlama Onayı?

• Кто выдаёт: орган планирования (ст. 18). По застройке, затрагивающей широкую территорию, консультации проводятся с муниципалитетами Лефкоша, Газимагусы и Гирне и другими муниципалитетами в пределах одного плана.
• Обжалование: отказа или условий — министру или мэру города (только одному из них) в течение 28 дней с даты уведомления (ст. 23).
• Срок действия: по закону в прочитанной редакции застройка должна начаться в течение трёх лет или более короткого срока, установленного органом, а если она начата, но не завершена, продление нужно запросить в течение одного месяца (ст. 24). Изменялось ли это, не подтверждено.
• Сроки принятия решений: Регламент планировочного одобрения говорит, что заявления класса «A» рассматриваются в течение 40 рабочих дней, а класса «B» — в течение 65, с возможным продлением до 130, если требуется дополнительный оценочный отчёт (Регламент, ст. 22, 33). Это предельные сроки по закону, а не наблюдаемые сроки, и мы не называем никаких сроков.
• Дела о парселяции: Регламент (ст. 4(g)) требует для проектов парселяции действующий на текущий год сертификат практики Палаты архитекторов или Палаты инженеров-строителей.

Что такое разрешение на раздел и разрешение на строительство?

Cap. 96 (Fasıl 96), разд. 3(1), устанавливает, что никто не вправе строить или делить землю на отдельные участки без предварительного разрешения компетентного органа. В муниципальных границах этот орган — муниципальный совет (разд. 3(2)(a)); за их пределами по первичному источнику это не подтверждено. Закон о муниципалитетах 51/1995 возлагает на муниципалитеты обязанности, установленные законом о планировании и Cap. 96 (разд. 17(1)), требует предварительного письменного разрешения муниципалитета на деление земли более чем на два участка под застройку (разд. 97(2)) и позволяет ему взимать сборы за разрешение на строительство и за парселяцию (разд. 97). Размеры сборов не подтверждены.

• Срок действия разрешения: один год с даты выдачи по тексту Cap. 96 в прочитанной редакции (разд. 5); действует ли это сейчас, не подтверждено.
• Условия: разрешение на парселяцию может требовать дорог, водоснабжения, электричества, парковки и зелёной зоны, ограниченной 10% делимой площади (разд. 9(1)(c)).
• Завершение: свидетельство об одобрении выдаётся, когда орган убеждается, что разрешённые работы завершены (разд. 10(2)); до этого никто не вправе занимать здание (разд. 10(1)).
• Регистрация: районный Земельный кадастр не регистрирует работы, требующие разрешения, без этого свидетельства, если директор не освободит от этого требования (разд. 16).

Какой орган и какой документ на каждом этапе?

Как понимать «imarlı», «parsellenebilir» или «müstakil tapulu» в объявлении?

Это слова из продаж, а не юридические категории. Спросите, какой документ с датой стоит за каждым из них:

По Закону 38/2007, разд. 16, продавец обязан передать покупателю через агента по недвижимости справку об осуществлённом поиске в Земельном кадастре и документ органа планирования о зонировании. Попросите независимого юриста прочитать их. См. обременения титула и юридическая проверка и чек-лист покупателя.

Могут ли правила измениться после покупки? Пример 2026 года

Да, планы изменяются. Официальная газета № 175 (специальный выпуск II), 14 сентября 2026 г., приложение III, A.E. 831, опубликовала поправку 2026 года к плану Газимагуса-Искеле-Йенибогазичи, утверждённую 22 мая 2026 г. на основании ст. 14 и 15 и действующую с момента публикации. Её ст. 7 повторяет правило для территории этого плана: никакое разрешение по другим законам не может быть выдано для застройки без планировочного одобрения по плану в изменённой редакции. Её содержание включает расширение границ застройки; среди разделов отчёта по плану, которые она изменяет, — 4.8.12 о парселяции, которую описывает руководство по разделу участков. Эти правила действуют только в границах этого плана и не показывают, что какой-либо участок получает выгоду.

Как помогает NORTHEA

NORTHEA координирует проверки и собирает документы по каждому уровню в одно досье; решения принимают органы, а зарезервированную профессиональную работу выполняют юристы, лицензированные геодезисты, архитекторы, планировщики и инженеры. NORTHEA не выдаёт юридических заключений; мы координируем независимую юридическую проверку и готовим досье по результатам due diligence.

По вопросам земли см. сельскохозяйственная земля и поля и услугу консультации по земле и разделу участков. Данные участка присылайте через страницу частного запроса, а не публично.