Şimali Kiprdə planlama təsdiqi, parselləmə icazəsi və tikinti icazəsi

İmar, planlama təsdiqi, parselləmə icazəsi və tikinti icazəsi eyni şeydirmi?

Xeyr. Bunlar fərqli qanunlar əsasında fərqli orqanların qərar verdiyi ayrı qatlardır və hər biri ayrıca yoxlanılır:

1. Plan əhatəsi (imar planı): torpağı İmar Planı, Çevre Planı, prioritet ərazi planı və ya fərman (emirname) əhatə edirmi və orada nəyə icazə verir.
2. Planlama Onayı: konkret layihənin (tikinti, istifadə təyinatının dəyişməsi, parselləmə, yol, söküntü) həmin plana uyğun təsdiqi.
3. Parselləmə icazəsi (parselasyon izni): torpağı ayrı sahələrə bölmək üçün Cap. 96 icazəsi.
4. Tikinti icazəsi (inşaat izni): tikmək üçün Cap. 96 icazəsi.
5. Tamamlanma və qeydiyyat: başa çatmış iş üçün təsdiq sertifikatı və Torpaq Reyestrində qeydiyyat.

İnsanlar bəzən “planlama izni” deyir; hüquqi termin Planlama Onayıdır. Parselləmə prosesinin özü üçün Şimali Kiprdə torpağın parsellənməsi bələdçisinə baxın.

İmar planı nəyi müəyyən edir və onu kim təsdiq edir?

Planlaşdırma orqanı Şehir Planlama Dairesidir (55/1989 saylı Qanun, mad. 2); İmar Planlarını da o hazırlayır (mad. 7(1)). Plan geri çəkilmələri, sahənin tikilmə nisbətini, minimum parsel ölçüsünü, hündürlüyü və mərtəbə sayını müəyyən edə bilər (mad. 8(3)(A)), buna görə bu qaydalar plandan plana fərqlənir.

• Təsdiq: milli fiziki planı Nazirlər Şurası, digər planları Birleşik Kurul təsdiq edir (mad. 2). Mad. 15(1)-ə görə Birleşik Kurul bələdiyyənin və ya bələdiyyələrin və rayon Kaymakamlıq nümayəndələrindən ibarətdir, planlaşdırma orqanı da orada təmsil olunur.
• Prosedur: ictimai iştirak və etiraz müddəti (oxuduğumuz qanunda 42 gün, mad. 14(3)), təsdiq, sonra Rəsmi Qəzetdə və ən azı iki yerli gündəlik qəzetdə dərc (mad. 14(5)(B)); başqa qayda göstərilmədikdə dərc olunduğu andan qüvvəyə minir (mad. 14(5)(F)).
• Fərmanlar: plan olmayan, lakin inkişafın sürətli getdiyi yerdə fərmanla plandan əvvəlki sərhəd (Ön İmar Sınırı) cızıla bilər (mad. 11(4)), planlaşdırma orqanı isə Ümumi və ya Xüsusi İnkişaf Sərəncamı ilə müəyyən layihələrə planlama təsdiqi verə bilər (mad. 19).
• Üstünlük: İmar Planı olan yerdə onun qaydaları Cap. 96 və Bələdiyyələr Qanunu da daxil olmaqla digər qanunlardan asılı olmayaraq tətbiq edilir (mad. 11(5)(A)).
• Sərhədlərdən kənar: fərman icazə vermədiyi halda kənd təsərrüfatı bölgüləri istisna olmaqla heç bir inkişafa yol verilmir (mad. 11(5)(C)).

22 oktyabr 2026-cı ildə Şəhər Planlaşdırma Departamenti qüvvədə olan planlar arasında Gazimağusa-Yeniboğaziçi-İskele planını, Başkent Lefkoşa planını, Girne-Çatalköy planını və digərlərini, həmçinin Girne, Karpaz və Tatlısu-Büyükkonuk də daxil olmaqla ərazilər üzrə fərmanları göstərmişdi. Parselinizə aid cari siyahını yoxlayın; o dəyişir.

“İmara açık” torpaqda tikmək və ya parsellənmək olarmı?

Xeyr. Plan əhatəsi planın zonada nəyə icazə verdiyini göstərir; bu, sizin parseliniz üçün təsdiq deyil. 55/1989 saylı Qanunun üç maddəsi bu əlaqəni müəyyən edir:

• Mad. 17(1): “Planlama Onayı alınmadan hiçbir taşınmaz mal geliştirilemez” (planlama təsdiqi alınmadan heç bir daşınmaz əmlak inkişaf etdirilə bilməz). Parselləmə inkişafdır (mad. 16(2)(E)).
• Mad. 39: qanun üzrə planlama təsdiqi almamış heç bir layihə üçün tikinti icazəsi verilmir.
• Mad. 40: plan olmayan və ya plan sərhədləri cızılmayan yerdə planlama təsdiqi tətbiq edilmir.

Beləliklə, parselin ümumiyyətlə Planlama Onayına ehtiyacı olub-olmaması ilk növbədə onu hansı planın, fərmanın və ya qoruq ərazisinin əhatə etməsindən asılıdır və bu, parselbəparsel yoxlamadır. Planlama təsdiqi tələb olunmayan yerdə də parselləmə və tikinti üçün Cap. 96 icazələri (böl. 3(1)) tətbiq edilə bilər; orqanla dəqiqləşdirin.

Planlama Onayı necə işləyir?

• Kim verir: planlaşdırma orqanı (mad. 18). Geniş əraziyə təsir edən layihələr üçün Lefkoşa, Gazimağusa və Girne bələdiyyələri, eləcə də eyni plan ərazisindəki digər bələdiyyələrlə məsləhətləşilir.
• Apellyasiya: imtina və ya şərtlər barədə bildirişdən sonra 28 gün ərzində Nazirə və ya şəhər merinə (yalnız birinə) müraciət edilir (mad. 23).
• Qüvvədə olma: oxuduğumuz qanuna görə inkişaf üç il ərzində və ya orqanın müəyyən etdiyi daha qısa müddətdə başlamalıdır; başlayıb bitməyibsə, uzatma bir ay ərzində istənilir (mad. 24). Bunun dəyişdirilib-dəyişdirilmədiyi təsdiqlənməyib.
• Qərar müddətləri: Planlama Onayı Tüzüğünə görə “A” sinfinə aid müraciətlər 40 iş günü, “B” sinfinə aid müraciətlər 65 iş günü ərzində həll edilir, əlavə qiymətləndirmə hesabatı lazım olduqda isə 130-a qədər uzadıla bilər (Tüzük mad. 22, 33). Bunlar qanuni maksimumlardır, faktiki müddətlər deyil və biz heç bir müddət vermirik.
• Parselləmə faylları: Tüzük (mad. 4(g)) parselləmə layihələri üçün Memarlar və ya İnşaat Mühəndisləri Palatasının cari il təcrübə sertifikatını tələb edir.

Parselləmə icazəsi və tikinti icazəsi nədir?

Cap. 96 (Fasıl 96), böl. 3(1)-ə görə heç kim səlahiyyətli orqanın əvvəlcədən verdiyi icazə olmadan tikə və ya torpağı ayrı sahələrə bölə bilməz. Bələdiyyə hüdudlarında bu orqan bələdiyyə şurasıdır (böl. 3(2)(a)); onlardan kənarda isə ilkin mənbədən təsdiqlənməyib. 51/1995 saylı Bələdiyyələr Qanunu bələdiyyələrə planlaşdırma qanunu və Cap. 96 ilə müəyyən edilən vəzifələri verir (böl. 17(1)), torpağın ikidən çox tikinti sahəsinə bölünməsi üçün bələdiyyənin əvvəlcədən yazılı icazəsini tələb edir (böl. 97(2)) və ona tikinti icazəsi və parselləmə haqları tutmağa imkan verir (böl. 97). Haqların məbləği təsdiqlənməyib.

• İcazənin qüvvədə olması: oxuduğumuz Cap. 96 mətnində verildiyi gündən bir il (böl. 5); hələ də cari olub-olmaması təsdiqlənməyib.
• Şərtlər: parselləmə icazəsi yollar, su təchizatı, elektrik, parkinq və bölünən sahənin 10%-ni keçməyən yaşıllıq sahəsi tələb edə bilər (böl. 9(1)(c)).
• Tamamlanma: orqan icazə verilmiş işin başa çatdığına əmin olduqdan sonra təsdiq sertifikatı verilir (böl. 10(2)); ondan əvvəl heç kim binada məskunlaşa bilməz (böl. 10(1)).
• Qeydiyyat: Rayon Torpaq Reyestri, Direktor tələbdən imtina etməyibsə, icazə tələb edən işi həmin sertifikat olmadan qeydiyyata almır (böl. 16).

Hər mərhələdə hansı orqan və hansı sənəd?

Elanda “imarlı”, “parsellenebilir” və ya “müstakil tapulu” sözlərini necə başa düşmək olar?

Bunlar satış sözləridir, hüquqi kateqoriyalar deyil. Hər birinin arxasında hansı tarixli sənədin durduğunu soruşun:

38/2007 saylı Qanunun böl. 16-na görə satıcı alıcıya əmlak agenti vasitəsilə Torpaq Reyestri axtarış sertifikatını və planlaşdırma idarəsinin imar statusu sənədini verməlidir. Onları müstəqil hüquqşünasa oxutdurun. Mülkiyyət sənədi yükləri və hüquqi yoxlama və alıcı yoxlama siyahısına baxın.

Aldıqdan sonra qaydalar dəyişə bilərmi? 2026-cı ildən bir nümunə

Bəli, planlara dəyişiklik edilir. ŞKTR Rəsmi Qəzeti № 175 (Xüsusi Buraxılış II), 14 sentyabr 2026, Əlavə III, A.E. 831 Gazimağusa-İskele-Yeniboğaziçi planına 2026-cı il dəyişikliyini dərc etdi; dəyişiklik 22 may 2026-cı ildə mad. 14 və 15 əsasında təsdiqlənib və dərcdən qüvvəyə minir. Onun mad. 7 həmin plan ərazisi üçün qaydanı təkrarlayır: dəyişdirilmiş plan üzrə planlama təsdiqi olmayan inkişaf üçün digər qanunlar əsasında heç bir icazə verilə bilməz. Əhatə dairəsinə inkişaf sərhədlərinin genişləndirilməsi daxildir; dəyişdirdiyi plan hesabatı bölmələri arasında parselləmə bələdçisində təsvir olunan parselləmə üzrə 4.8.12 var. Bu qaydalar yalnız həmin plan ərazisində tətbiq edilir və hər hansı parselin bundan faydalandığını göstərmir.

NORTHEA necə kömək edir

NORTHEA yoxlamaları əlaqələndirir və hər qat üzrə sənədləri vahid dosyedə toplayır; qərarı orqanlar verir, ayrılmış peşəkar işi isə hüquqşünaslar, lisenziyalı geodeziyaçılar, memarlar, planlaşdırıcılar və mühəndislər yerinə yetirir. NORTHEA hüquqi rəy vermir; biz müstəqil hüquqi yoxlamanı əlaqələndirir və əmlakın yoxlanması dosyelərini hazırlayırıq.

Torpaq məsələləri üçün kənd təsərrüfatı torpaqları və tarlalar və torpaq və parselləmə üzrə məsləhət xidmətinə baxın. Parsel məlumatlarını açıq deyil, şəxsi sorğu səhifəsi vasitəsilə göndərin.