KKTC'de imar, Planlama Onayı, parselasyon ve inşaat izni farkı

İmar, Planlama Onayı, parselasyon izni ve inşaat izni aynı şey mi?

Hayır. Bunlar farklı yasalar altında farklı kurumların karar verdiği ayrı katmanlardır ve her biri ayrı kontrol edilir:

1. Plan kapsamı (imar planı): araziyi bir imar planı, çevre planı, öncelikli alan planı veya emirnamenin kapsayıp kapsamadığı ve orada neye izin verdiği.
2. Planlama Onayı: belirli bir gelişmenin (yapı, kullanım değişikliği, parselleme, yol, yıkım) bu plana göre onaylanması.
3. Parselasyon izni: araziyi ayrı arsalara bölmek için Fasıl 96 izni.
4. İnşaat izni: inşaat yapmak için Fasıl 96 izni.
5. Tamamlama ve tescil: tamamlanan iş için onay belgesi ve Tapu ve Kadastro Dairesi'nde tescil.

Halk arasında "planlama izni" de denir; yasal terim Planlama Onayı'dır. Parselasyon sürecinin kendisi için KKTC'de parselasyon rehberine bakın.

İmar planı neyi belirler ve kim onaylar?

Planlama makamı Şehir Planlama Dairesi'dir (55/1989 md. 2) ve imar planlarını o hazırlar (md. 7(1)). Bir plan çekme mesafelerini, taban alanı oranını, asgari parsel büyüklüğünü, yüksekliği ve kat sayısını belirleyebilir (md. 8(3)(A)); bu yüzden bu kurallar plandan plana değişir.

• Onay: ülkesel fizik planı Bakanlar Kurulu, diğer planları Birleşik Kurul onaylar (md. 2). Md. 15(1)'e göre Birleşik Kurul ilgili belediye veya belediyelerin ve ilçe Kaymakamlığının temsilcilerinden oluşur; planlama makamı da temsil edilir.
• Usul: halkın katılımı ve itiraz süresi (okunan yasa metninde 42 gün, md. 14(3)), onay, ardından Resmî Gazete'de ve en az iki yerel günlük gazetede ilan (md. 14(5)(B)); aksi belirtilmedikçe ilan tarihinden itibaren yürürlüğe girer (md. 14(5)(F)).
• Emirnameler: plan bulunmayan ama gelişmenin hızlı olduğu yerde emirnameyle ön imar sınırı çizilebilir (md. 11(4)); planlama makamı belirli gelişmeler için Genel veya Özel İmar Emri ile planlama onayı verebilir (md. 19).
• Öncelik: imar planı bulunan yerde, Fasıl 96 ve Belediyeler Yasası dahil başka yasalardaki kurallara bakılmaksızın imar planı esasları uygulanır (md. 11(5)(A)).
• Sınırların dışı: bir emirname izin vermedikçe tarımsal amaçlı bölmeler dışında hiçbir gelişme yapılamaz (md. 11(5)(C)).

22 Ekim 2026'da Şehir Planlama Dairesi yürürlükteki planlar arasında Gazimağusa-Yeniboğaziçi-İskele, Başkent Lefkoşa ve Girne-Çatalköy planlarını ve diğerlerini, emirnameler arasında ise Girne, Karpaz ve Tatlısu-Büyükkonuk gibi alanları gösteriyordu. Parseliniz için güncel listeyi kontrol edin; liste değişir.

"İmara açık" arazi, inşaat yapabileceğim veya bölebileceğim anlamına mı gelir?

Hayır. Plan kapsamı, planın bir bölgede neye izin verdiğini söyler; parseliniz için bir onay değildir. 55/1989 sayılı Yasa'nın üç maddesi ilişkiyi kurar:

• Md. 17(1): "Planlama Onayı alınmadan hiçbir taşınmaz mal geliştirilemez." Parselleme bir gelişmedir (md. 16(2)(E)).
• Md. 39: yasa altında planlama onayı almamış hiçbir gelişme için inşaat izni verilmez.
• Md. 40: planların olmadığı veya plan sınırlarının çizilmediği yerlerde planlama onayı uygulanmaz.

Dolayısıyla bir parselin Planlama Onayı gerektirip gerektirmediği önce onu hangi planın, emirnamenin veya koruma alanının kapsadığına bağlıdır ve bu parsel parsel yapılan bir kontroldür. Planlama onayı gerekmese bile parselasyon ve inşaat için Fasıl 96 izinleri (md. 3(1)) yine gerekebilir; ilgili makamla doğrulayın.

Planlama Onayı nasıl işler?

• Kim verir: planlama makamı (md. 18). Geniş bir alanı etkileyen gelişmelerde Lefkoşa, Gazimağusa ve Girne belediyelerine ve aynı plan alanındaki diğer belediyelere danışılır.
• İtiraz: ret veya koşullara karşı, bildirimden itibaren 28 gün içinde Bakana veya kent belediye başkanına (yalnızca birine) yapılır (md. 23).
• Geçerlilik: okunan yasa metnine göre gelişmeye üç yıl içinde veya makamın belirlediği daha kısa sürede başlanmalıdır; başlanmış ama bitmemişse bir ay içinde uzatma istenebilir (md. 24). Bunun değiştirilip değiştirilmediği doğrulanamadı.
• Karar süreleri: Planlama Onayı Tüzüğü "A" sınıfı başvuruların 40, "B" sınıfı başvuruların 65 çalışma günü içinde sonuçlandırılacağını, ek değerlendirme raporu gerektiğinde bunun 130 güne kadar uzatılabileceğini söyler (Tüzük md. 22, 33). Bunlar yasal üst sınırlardır, gözlenen süreler değildir; süre vermiyoruz.
• Parselasyon dosyaları: Tüzük (md. 4(g)) parselasyon projeleri için Mimarlar veya İnşaat Mühendisleri Odası'nın o yıla ait uygulama belgesini ister.

Parselasyon izni ve inşaat izni nedir?

Fasıl 96 md. 3(1), yetkili makamdan önceden izin almadan hiç kimsenin bina inşa edemeyeceğini veya araziyi ayrı arsalara ayıramayacağını söyler. Belediye sınırları içinde bu makam belediye meclisidir (md. 3(2)(a)); sınırların dışında kim olduğu birincil kaynaktan doğrulanamadı. 51/1995 sayılı Belediyeler Yasası belediyelere İmar Yasası ve Fasıl 96'nın verdiği görevleri yükler (md. 17(1)), bina yapmak amacıyla bir araziyi ikiden fazla arsaya ayırmayı belediyenin önceden yazılı iznine bağlar (md. 97(2)) ve belediyenin yapı izni ve parselasyon harcı almasına olanak tanır (md. 97). Harç tutarları doğrulanamadı.

• İzin geçerliliği: okunan Fasıl 96 metnine göre verildiği tarihten itibaren bir yıl (md. 5); hâlâ geçerli olup olmadığı doğrulanamadı.
• Koşullar: parselasyon iznine yol, su temini, elektrik, otopark ve bölünen alanın %10'u ile sınırlı yeşil alan koşulları bağlanabilir (md. 9(1)(c)).
• Tamamlama: makam izinli işin tamamlandığından tatmin olunca onay belgesi verir (md. 10(2)); bu belge olmadan hiç kimse binayı işgal edemez (md. 10(1)).
• Tescil: Kaza Tapu Dairesi, Müdür bundan vazgeçmedikçe izin gerektiren işi bu belge olmadan kaydetmez (md. 16).

Hangi aşamada hangi makam ve hangi belge?

İlandaki "imarlı", "parsellenebilir" veya "müstakil tapulu" ifadeleri nasıl okunur?

Bunlar satış ifadeleridir, yasal kategoriler değildir. Her birinin arkasında hangi tarihli belgenin olduğunu sorun:

38/2007 sayılı Yasa md. 16'ya göre satıcı, emlakçı aracılığıyla alıcıya tapu arama belgesini ve planlama dairesinin imar durumu belgesini vermek zorundadır. Bunları bağımsız bir avukata okutun. Bkz. tapu takyidatları ve hukuki doğrulama ve alıcı kontrol listesi.

Satın aldıktan sonra kurallar değişebilir mi? 2026'dan bir örnek

Evet, planlar değiştirilir. 14 Eylül 2026 tarihli 175 sayılı Resmî Gazete (Özel Sayı II), EK III, A.E. 831'de 2026 Gazimağusa İskele Yeniboğaziçi İmar Planı Değişikliği yayımlandı; değişiklik md. 14 ve 15 uyarınca 22 Mayıs 2026'da onaylandı ve yayım tarihinde yürürlüğe girdi. Md. 7 o plan alanı için kuralı yineler: değiştirilmiş plana göre Planlama Onayı almamış gelişme için diğer yasalara göre izin verilemez. Kapsamı arasında imar gelişme hudutlarının genişletilmesi vardır; değiştirdiği plan raporu bölümleri arasında parselasyona ilişkin 4.8.12 bulunur ve bunu parselasyon rehberi anlatır. Bu kurallar yalnızca o plan alanında geçerlidir ve herhangi bir parselin yarar gördüğünü göstermez.

NORTHEA nasıl yardımcı olur?

NORTHEA kontrolleri koordine eder ve her katmanın belgelerini tek bir dosyada toplar; kararı kurumlar verir, mesleğe ayrılmış işleri avukatlar, harita mühendisleri, mimarlar, şehir plancıları ve mühendisler yapar. NORTHEA hukuki görüş vermez; bağımsız hukuki incelemeyi koordine eder ve durum tespiti dosyaları hazırlar.

Arazi soruları için tarım arazisi ve tarla rehberine ve arazi ve parselasyon danışmanlığı hizmetine bakın. Parsel bilgilerini herkese açık değil, özel talep sayfası üzerinden gönderin.