خرید ملک در قبرس شمالی از بریتانیا

آیا اتباع بریتانیا می‌توانند بخرند؟ قواعد TRNC

قاعده رسمی: اشخاص حقیقی و شرکت‌های خارجی تنها با مجوز خرید از شورای وزیران و در چارچوب محدودیت‌های فرمان قانونی 119/2026 می‌توانند در قبرس شمالی ملک بخرند. شرکتی با هر میزان سهامداری خارجی، شخص حقوقی خارجی محسوب می‌شود. (روزنامه رسمی TRNC شماره 196، 6 اکتبر 2026، فرمان قانونی 119/2026).

سقف‌ها و زمان‌بندی کنونی، آن‌گونه که از فرمان خوانده می‌شود، چنین است:

1. محدودیت‌ها (یکی از این قالب‌ها): یک قطعه زمین تا 1,338 m² با یک واحد مسکونی؛ تا 3 آپارتمان (6 برای اتباع کشورهایی که قبرس شمالی را به رسمیت می‌شناسند و همین حق را به شهروندان آن می‌دهند)؛ یک خانه مستقل بر زمینی تا 3,300 m²، بدون واحد مسکونی دوم در آن زمین؛ یا 2 ویلای مستقل دوطبقه در یک مجتمع یا سایت مسکونی (3 بر اساس همان قاعده عمل متقابل).
2. زمان‌بندی: قرارداد مهرشده باید ظرف یک ماه در اداره ثبت اسناد ناحیه ثبت شود؛ انتقال سند باید ظرف یک سال از انتشار مجوز در روزنامه رسمی انجام شود و کارمزدهای انتقال ظرف 75 روز کاری از آن انتشار پرداخت شود، در غیر این صورت مجوز از اعتبار ساقط می‌شود.

چرا سقف‌های استاندارد بر اتباع بریتانیا اعمال می‌شود

فرمان سقف‌های بالاتر را تنها برای اتباع کشورهایی مجاز می‌داند که TRNC را به رسمیت می‌شناسند و همین حق را به شهروندان TRNC می‌دهند. توصیه‌های سفر FCDO برای قبرس می‌گوید دولت بریتانیا TRNC خوداعلام را به رسمیت نمی‌شناسد (GOV.UK، خوانده‌شده در 11 اکتبر 2026).

تحلیل Northea: خریداری که به گذرنامه بریتانیایی اتکا می‌کند بنابراین مشمول محدودیت‌های فرمان قانونی 119/2026 (تا 3 آپارتمان، یا یکی از قالب‌های دیگر فهرست‌شده در بالا) است. اگر تابعیت دومی دارید، وکیل شما پیش از رزرو تأیید می‌کند کدام سقف بر شما اعمال می‌شود. قواعد کامل در صفحه قواعد خریدار خارجی ما و در راهنمای ما درباره اینکه آیا خارجی‌ها می‌توانند در قبرس شمالی ملک بخرند آمده است.

قواعد موقتی هستند. فرمان قانونی 11/2026 (روزنامه رسمی قبرس شمالی شماره 28، ضمیمه I بخش II، 12 فوریه 2026؛ صادرشده بر اساس ماده 112 قانون اساسی) محدودیت‌های خرید امروز را از پیش تعیین کرده بود. فرمان قانونی 63/2026 (شماره 87، 11 مه 2026) آن‌ها را حفظ کرد و مهلت یک‌ماهه ثبت قرارداد مهرشده در اداره ثبت اسناد (در غیر این صورت باطل)، سرمایه‌گذار واسط دارای مجوز، و بررسی گواهی سوءپیشینه و گواهی وضعیت نظام وظیفه با آپوستیل را افزود. فرمان قانونی 89/2026 (شماره 147، 7 اوت 2026) با پایان یافتن اعتبار 63/2026 آن را بدون الزام گواهی سوءپیشینه و نظام وظیفه مجدداً وضع کرد. فرمان قانونی 119/2026 (شماره 196، 6 اکتبر 2026) فرمان 89/2026 را لغو (ماده 14) و مقررات آن را مجدداً وضع کرد، لازم‌الاجرا از تاریخ انتشار (ماده 16). فرمان قانونی تا زمانی که مجلس آن را به قانون تبدیل نکند موقتی است؛ وکیل شما متن لازم‌الاجرا در روز امضا را تأیید می‌کند.

راهنمای دولت بریتانیا درباره ملک در شمال چه می‌گوید

راهنمای GOV.UK با عنوان «Cyprus: buying property» (FCDO، آخرین به‌روزرسانی 27 نوامبر 2019؛ خوانده‌شده در 11 اکتبر 2026) بخشی درباره شمال دارد. در آن آمده است: «The ownership of many properties is disputed in the north of Cyprus» (مالکیت بسیاری از املاک در شمال قبرس مورد اختلاف است)، با هزاران ادعای مالکیت از سوی آوارگان 1974.

همان صفحه می‌گوید دادگاه اروپایی حقوق بشر در شماری از پرونده‌ها حکم داده که مالکان پیش از 1974 همچنان مالکان قانونی شمرده می‌شوند؛ خریداران ممکن است با دعوا در دادگاه‌های جمهوری قبرس و تلاش برای اجرای آن احکام در جاهای دیگر اتحادیه اروپا، از جمله بریتانیا، روبه‌رو شوند؛ و دست‌کم یک مورد اجرای موفق چنین حکمی در بریتانیا وجود داشته که ملک متعلق به اتباع بریتانیا را در معرض خطر قرار داده است.

می‌افزاید که حل‌وفصل آینده مسئله قبرس می‌تواند پیامدهای جدی برای ملک خریداری‌شده در شمال داشته باشد، از جمله اعاده احتمالی به مالک اصلی؛ که از 20 اکتبر 2006 خرید، فروش، اجاره، تبلیغ یا رهن چنین ملکی بدون اجازه مالک ثبت‌شده نزد اداره ثبت املاک جمهوری قبرس طبق قانون جزای جمهوری جرم است؛ و اسناد مربوط به خرید در شمال ممکن است هنگام عبور از خط سبز ضبط شود. همچنین یادآور می‌شود که FCDO نمی‌تواند مشاوره حقوقی بدهد یا در اختلافات میان اشخاص خصوصی مداخله کند.

Northea این گفته‌ها را همان‌گونه که GOV.UK بیان می‌کند بازگو می‌کند؛ آنها را ارزیابی نمی‌کند. معنای آنها برای یک قطعه مشخص به نوع سند و تاریخچه آن بستگی دارد که وکیل شما کتباً شرح می‌دهد. انواع سند در راهنمای ما درباره اسناد مالکیت در قبرس شمالی توضیح داده شده است.

نکات عملی سفر در GOV.UK

توصیه‌های سفر FCDO برای قبرس (خوانده‌شده در 11 اکتبر 2026) این نکات را درباره شمال بیان می‌کند. قواعد ورود به TRNC برای دارندگان گذرنامه بریتانیا را مقامات TRNC تعیین می‌کنند و در GOV.UK شرح داده نشده است؛ پیش از سفر آنها را بررسی کنید.

1. مقامات جمهوری قبرس زمان سپری‌شده در شمال را در مجموع 90 روز بدون ویزا برای قبرس حساب می‌کنند.
2. اگر از راه شمال، برای مثال از فرودگاه ارجان، به جمهوری قبرس وارد شوید، مقامات جمهوری آن را ورود غیرقانونی می‌دانند؛ GOV.UK جریمه، رد ورود یا خروج و ممانعت از بازگشت از گذرگاه را از پیامدهای احتمالی فهرست می‌کند.
3. خودروهای اجاره‌شده در جمهوری اغلب در شمال پوشش بیمه‌ای ندارند و بدون مدارک بیمه درست اجازه عبور از گذرگاه به شما داده نمی‌شود.
4. FCDO در شمال تنها می‌تواند پشتیبانی کنسولی محدودی ارائه دهد و مقامات آنجا اطلاعات اتباع بریتانیا را با کمیساریای عالی بریتانیا در میان نمی‌گذارند.

خرید از بریتانیا: ترتیب کارها

گام‌ها همان گام‌های هر خریدار خارجی است؛ فاصله فقط نحوه جابه‌جایی اسناد را تغییر می‌دهد. طبق فرمان قانونی 119/2026 درخواست مجوز می‌تواند حضوری، از طریق وکیل یا از طریق نماینده مجاز ارائه شود. از آلمان، اتریش یا سوئیس می‌خرید؟ راهنمای ما برای خریداران آنجا را ببینید.

1. وکیل مستقل دارای مجوز TRNC تعیین کنید که برای فروشنده یا سازنده کار نمی‌کند. فهرست وکلای FCDO برای شمال قبرس نقطه شروعی است؛ GOV.UK می‌گوید فهرست‌هایش توصیه نیستند. کانون وکلای ترک قبرس فهرست وکلا را به تفکیک کانون ناحیه منتشر می‌کند.
2. اگر حضور نخواهید داشت، وکیل شما تأیید می‌کند وکالت‌نامه امضاشده در بریتانیا باید چه شکلی داشته باشد، از جمله هر تصدیق محضری، آپوستیل یا ترجمه.
3. اسناد خود را زود آماده کنید. فهرست وزارت کشور برای درخواست مجوز شامل کپی گذرنامه و گواهی اصل سوءپیشینه از کشور خودتان است؛ وکیل شما تأیید می‌کند کدام سند بریتانیایی پذیرفته می‌شود و چگونه باید تصدیق شود.
4. پیش از هر پرداختی فراتر از بیعانه رزرو اندک و قابل استرداد، استعلام سند را انجام دهید و تاریخچه آن را کتباً دریافت کنید.
5. مهلت‌ها را در تقویم ثبت کنید: ثبت قرارداد مهرشده ظرف یک ماه از امضا، سپس هزینه‌های انتقال و انتقال پس از انتشار مجوز.
6. فهرست بررسی خریدار و پرسش‌های پیش از پرداخت بیعانه ما را مرور کنید؛ میز بین‌المللی خریدار پیش‌بررسی واجد شرایط بودن و برآورد هزینه انجام می‌دهد.

انتقال پول از بریتانیا

Northea نرخ ارز اعلام نمی‌کند و ارائه‌دهنده‌ای توصیه نمی‌کند. فرایندی آرام بیش از نرخ آن روز اهمیت دارد.

1. از بانک خود یا ارائه‌دهنده‌ای مجاز از سوی Financial Conduct Authority استفاده کنید؛ ثبت FCA نشان می‌دهد آیا شرکتی مجاز است.
2. فقط به حساب نام‌برده در قرارداد بپردازید و پیش از هر انتقال، مشخصات حساب را از طریق کانالی جداگانه با وکیل خود تأیید کنید.
3. پرونده‌ای کامل نگه دارید: قرارداد، صورت‌حساب‌ها، تأییدیه‌های انتقال و رسیدهای حق تمبر، هزینه‌ها و مالیات‌های فروش.
4. وکیل شما تأیید می‌کند آیا پرونده مجوز، اداره ثبت اسناد یا درخواست اقامت به مدرک بانکی پرداخت نیاز دارد و به چه شکلی. برای نقشه کامل پرداخت، بانکداری و انتقال وجوه برای خرید در قبرس شمالی را ببینید.

مالیات بریتانیا: صفحات رسمی کجاست

Northea مشاوره مالیاتی بریتانیا نمی‌دهد. اگر مقیم بریتانیا هستید، ممکن است قواعد HMRC بر درآمد اجاره ملک در خارج یا سود فروش آن اعمال شود؛ از یک مشاور مالیاتی بریتانیایی بپرسید. نقاط شروع رسمی صفحات GOV.UK Tax on foreign income و Tax when you sell property: selling overseas property هستند.

هزینه‌های خرید در TRNC جداگانه در راهنمای مالیات‌های ملک و هزینه‌های خرید در قبرس شمالی ما پوشش داده شده است.

مجوز اقامت و ملک: قواعد از اکتبر 2026

آیا خرید ملک حق اقامت یا تابعیت به همراه دارد؟

به‌خودی‌خود، نه. مالکیت خانه‌ای در قبرس شمالی که برای سکونت مناسب باشد و به‌عنوان محل اقامت شما استفاده شود می‌تواند مبنای درخواست مجوز اقامت کوتاه‌مدت باشد (آیین‌نامه مجوزهای اقامت و ویزا، ماده 14(2)(b)). بر اساس قواعد لازم‌الاجرا از اکتبر 2026: با سند مالکیت به نام شما، اگر ارزش کل ملک خریداری‌شده GBP 300,000 یا بیشتر باشد مجوز برای 10 سال و در کمتر از آن برای 5 سال صادر می‌شود، بدون شرط درآمد (روزنامه رسمی قبرس شمالی شماره 193، 2 اکتبر 2026)؛ با قرارداد فروش مهرشده و تأییدشده توسط اداره درآمد و مالیات، در ارزش قراردادی GBP 300,000 یا بیشتر برای 5 سال بدون شرط درآمد صادر می‌شود؛ در کمتر از آن ارزش، اگر درآمد ماهانه منظمی معادل یک حداقل دستمزد را اثبات کنید (سند آپوستیل‌شده کشور مبدأ یا سند هر بانکی) برای 5 سال صادر می‌شود، یا با سند بانکی که چنین درآمدی را نشان دهد ممکن است تا 5 سال صادر شود (روزنامه رسمی قبرس شمالی شماره 194، 5 اکتبر 2026). این آیین‌نامه شهروندی اعطا نمی‌کند؛ شهروندی تابع قانون جداگانه‌ای است. NORTHEA مشاور مهاجرت نیست و برای اقامت درخواست نمی‌دهد، آن را ترتیب نمی‌دهد و وعده نمی‌دهد؛ یک وکیل مستقل دارای مجوز قبرس شمالی یا متخصص مهاجرت تأیید می‌کند که آیا واجد شرایط هستید.

همچنین برای خریداران با قرارداد لازم است (ماده 14(2)(b)(iii)، بدون تغییر): پرداخت دست‌کم یک‌سوم قیمت و ارائه درخواست مجوز خرید به شورای وزیران. تحلیل Northea: متن، مدت‌ها و یک آستانه ارزشی را تعیین می‌کند، نه حقی خودکار؛ شما درخواست می‌دهید، شرایط دیگر اعمال می‌شود و مقامات تصمیم می‌گیرند. متن نمی‌گوید کدام نرخ ارز یا تاریخ برای ارز دیگر اعمال می‌شود، یا حداقل دستمزد ناخالص است یا خالص، بنابراین این صفحه مبلغی ذکر نمی‌کند. ماده 28A(1) شرط درآمد بند (v) را برای شهروندان جمهوری ترکیه ساقط می‌کند؛ اصلاحات اکتبر آن را تغییر نداد، اما با وکیل خود تأیید کنید که چگونه بر متن جدید اعمال می‌شود و قرارداد در زیر آستانه به چه شکلی نیاز دارد. این مجوز اقامت کوتاه‌مدت بر اساس ماده 14 است، نه اقامت دائم.

برای خریداران بریتانیایی: توصیه‌های سفر FCDO می‌گوید جمهوری قبرس مجوزهای اقامت صادرشده در شمال را به رسمیت نمی‌شناسد (GOV.UK، خوانده‌شده در 11 اکتبر 2026). مالکیت، اقامت و شهروندی سه پرسش جداگانه‌اند؛ مشاوره مهاجرت را از یک متخصص واجد صلاحیت بگیرید.

منبع: روزنامه رسمی قبرس شمالی شماره 194، ضمیمه III، 5 اکتبر 2026 — آیین‌نامه (اصلاحی) مجوزهای اقامت و ویزا، A.E. 943 (جایگزین ماده 14(2)(b)(v)؛ لازم‌الاجرا از انتشار)؛ روزنامه رسمی شماره 193، ضمیمه III، 2 اکتبر 2026 — آیین‌نامه اصلاحی A.E. 932 (جایگزین ماده 14(2)(b)(iv)). بررسی‌شده در 10 اکتبر 2026.