从英国购买北塞浦路斯房产

英国国民可以购买吗？北塞浦路斯的规则

官方规定：外国个人与外国公司仅可在取得部长会议购买许可后，在第119/2026号法令的限额内于北塞浦路斯购买物业。任何含有外资持股的公司均视为外国法人。（北塞浦路斯官方公报第196期，2026年10月6日，第119/2026号法令）。

法令所载的现行限额与期限如下：

1. 限额（以下形式之一）：一块不超过1,338 m² 且带一栋住宅的地块；最多3套公寓（承认北塞浦路斯并给予北塞浦路斯公民同等权利的国家的国民为6套）；一栋建于不超过3,300 m² 土地上的独立住宅，且该土地上不得有第二栋住宅；或在住宅小区或项目内购买2栋两层独立别墅（在同一互惠规则下为3栋）。
2. 时限：加盖印花的合同须在一个月内到地区土地登记处登记；地契过户须在许可于官方公报公布后一年内完成，过户费须在该公布后75个工作日内缴纳，否则许可失效。

为什么标准限额适用于英国国民

该法令仅对承认北塞浦路斯并给予北塞浦路斯公民同等权利的国家的国民允许更高限额。FCDO 的塞浦路斯旅行建议指出，英国政府不承认自行宣布成立的北塞浦路斯土耳其共和国（GOV.UK，查阅于2026年10月11日）。

Northea 分析：凭英国护照购买的买家因此适用第119/2026号法令规定的限额（最多3套公寓，或上文所列的其他形式之一）。如果您持有第二国籍，预订之前，由您的律师确认哪一限额适用于您。完整规则见我们的外国买家规则页面及外国人可以在北塞浦路斯购买房产吗？指南。

这些规则是临时性的。第11/2026号法令（北塞浦路斯官方公报第28期，附件一第二部分，2026年2月12日；依宪法第112条制定）已设定了现行的购买限额。第63/2026号法令（第87期，2026年5月11日）保留了这些限额，并新增：加盖印花的合同须在一个月内到土地登记处登记（否则无效）、持牌中介投资者制度，以及经海牙认证的无犯罪记录与兵役核查。第89/2026号法令（第147期，2026年8月7日）在第63/2026号法令效期将尽时将其重新颁布，但取消了无犯罪记录与兵役核查的要求。第119/2026号法令（第196期，2026年10月6日）废止了第89/2026号法令（第14条）并重新颁布其条款，自公布之日起生效（第16条）。法令在议会将其立法之前均属临时性质；您的律师会确认您签约当日有效的文本。

英国政府指引对北部房产的说法

GOV.UK 的指引“Cyprus: buying property”（FCDO，最近更新于2019年11月27日；查阅于2026年10月11日）设有关于北部的一节。其中写道："The ownership of many properties is disputed in the north of Cyprus"（塞浦路斯北部许多房产的所有权存在争议），并提到1974年流离失所者提出的数千项所有权主张。

同一页面还指出：欧洲人权法院已在多起案件中裁定，1974年以前的所有人继续被视为合法所有人；购买者可能面临塞浦路斯共和国法院的诉讼，以及在欧盟其他地方（包括英国）执行这些判决的尝试；并且已有至少一起在英国成功执行此类裁决的案例，使在英国持有的财产面临风险。

该页面补充说：塞浦路斯问题未来的解决方案可能对在北部购买的房产产生严重后果，包括可能归还原所有人；自2006年10月20日起，未经在塞浦路斯共和国土地登记处登记的所有人许可而购买、出售、出租、推销或抵押此类房产，依该共和国刑法属于刑事犯罪；与在北部购房有关的文件在穿越绿线时可能被没收。它还指出，FCDO 不能提供法律建议，也不会介入私人之间的纠纷。

Northea 按 GOV.UK 的原话转述这些陈述，不作评估。它们对某一具体地块意味着什么，取决于该地块的产权类型与历史，由您的律师以书面形式列明。产权类型见我们的北塞浦路斯地契指南。

GOV.UK 上的旅行实务

FCDO 的塞浦路斯旅行建议（查阅于2026年10月11日）就北部作出以下说明。英国护照持有人进入北塞浦路斯的规则由北塞浦路斯当局制定，GOV.UK 未作说明；出行前请自行核查。

1. 塞浦路斯共和国当局会把在北部停留的时间计入塞浦路斯90天免签总时长。
2. 如果您经由北部（例如经 Ercan 机场）进入塞浦路斯共和国，该共和国当局视之为非法入境；GOV.UK 列出的可能后果包括罚款、拒绝入境或出境，以及被阻止返回北部。
3. 在塞浦路斯共和国租用的汽车在北部通常没有保险保障，没有正确的保险文件将不获准通过过境点。
4. FCDO 在北部只能提供有限的领事协助，北部当局不会与英国高级专员公署共享英国国民的信息。

从英国购买：工作顺序

步骤与任何外国买家相同；距离改变的只是文件的流转方式。依据第119/2026号法令，许可申请可以亲自办理，也可以通过律师或获授权的代理人办理。从德国、奥地利或瑞士购买？参见面向当地买家的指南。

1. 委任一位不为卖方或开发商行事的独立北塞浦路斯持牌律师。FCDO 的塞浦路斯北部律师名录是一个起点；GOV.UK 声明其名单不构成推荐。塞浦路斯土耳其律师协会按地区律师公会公布律师名单。
2. 如果您不会亲自到场，由您的律师确认在英国签署的授权委托书须采用什么形式，包括任何公证、海牙认证或翻译。
3. 尽早准备文件。内政部的许可申请文件清单包括护照复印件和本国出具的无犯罪记录证明原件；由您的律师确认哪一种英国文件会被接受，以及须如何认证。
4. 在支付任何超出小额可退还预订定金的款项之前，先完成产权查册并以书面形式取得其历史。
5. 把期限记入日程：加盖印花的合同在签署后一个月内登记；许可公布后，缴纳过户费并办理过户。
6. 逐项完成我们的买家核查清单和付定金前应问的问题；国际买家服务台提供资格预审和费用估算。

从英国汇出资金

Northea 不提供汇率，也不推荐服务商。一个从容的流程比当天的汇率更重要。

1. 使用您的银行或经金融行为监管局（FCA）授权的服务商；FCA 注册名录可查询某家机构是否获得授权。
2. 只向合同中指明的账户付款，并在每次转账之前通过另一渠道与您的律师核实账户信息。
3. 保存完整的档案：合同、发票、转账确认，以及印花税、费用和该项买卖税款的收据。
4. 由您的律师确认许可申请档案、土地登记处或居留申请是否需要付款的银行证明，以及采用何种形式。完整的付款流程见北塞浦路斯购房的银行事务与资金转账。

英国税务：官方页面在哪里

Northea 不提供英国税务建议。如果您是英国税务居民，HMRC 的规则可能适用于境外房产的租金收入或出售收益；请咨询英国税务顾问。官方起点是 GOV.UK 的Tax on foreign income（境外收入的税务）和Tax when you sell property: selling overseas property（出售房产的税务：出售海外房产）。

北塞浦路斯的购置成本另见我们的北塞浦路斯房产税费与购置成本指南。

居留许可与物业：2026年10月以来的规则

购买房产是否会带来居留权或公民身份？

仅凭购房本身并不能。在北塞浦路斯拥有一处适宜居住并作为您住所的住宅，可作为申请短期居留许可的依据（《居留许可与签证条例》第14(2)(b)条）。依据2026年10月以来生效的规则：地契登记在您名下的，若所购物业总价值达到或超过 GBP 300,000，许可签发期限为10年，低于此值则为5年，均无收入条件（北塞浦路斯官方公报第193期，2026年10月2日）；凭经税务局加盖印花并认证的买卖合同的，合同价值达到或超过 GBP 300,000 时签发5年期许可且无收入条件；低于此值的，若您证明有相当于一个月最低工资的固定月收入（经海牙认证的母国文件或任何银行的文件），则签发5年期许可，或凭显示此类收入的银行文件可签发最长5年的许可（北塞浦路斯官方公报第194期，2026年10月5日）。本条例不授予公民身份；公民身份由另行法律规定。NORTHEA 并非移民顾问，不代为申请、安排或承诺居留；由独立的北塞浦路斯持牌律师或移民专业人士确认您是否符合条件。

合同买家还须满足（第14(2)(b)(iii)条，未变）：已支付至少三分之一的价款，并已向部长会议提出购买许可申请。Northea 分析：条文设定的是期限与价值门槛，而非自动权利；您提出申请，其他条件同样适用，并由主管机关作出决定。条文未说明其他货币适用何种汇率或日期，也未说明最低工资是税前还是税后，因此本页不给出具体金额。第28A(1)条对土耳其共和国公民豁免第(v)项的收入条件；10月的修订未改变这一点，但请与律师确认该条款如何适用于新文本，以及低于门槛时合同需要何种形式。这是第14条下的短期许可，并非永久居留。

对英国买家而言：FCDO 的旅行建议指出，塞浦路斯共和国不承认北部签发的居留许可（GOV.UK，查阅于2026年10月11日）。持有产权、居留与公民身份是三个各自独立的问题；请向合格的专业人士寻求移民建议。

来源：北塞浦路斯官方公报第194期，附件三，2026年10月5日——《居留许可与签证（修订）条例》，A.E. 943（替换第14(2)(b)(v)条；自公布之日起生效）；官方公报第193期，附件三，2026年10月2日——修订条例 A.E. 932（替换第14(2)(b)(iv)条）。核查日期：2026年10月10日。