Birleşik Krallık'tan Kuzey Kıbrıs'ta mülk satın almak

Britanya uyruklular satın alabilir mi? KKTC kuralları

Resmî kural: Yabancı gerçek ve tüzel kişiler KKTC'de ancak Bakanlar Kurulu satın alma izniyle ve 119/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname'nin sınırları içinde taşınmaz edinebilir. Herhangi bir oranda yabancı hissesi bulunan şirket yabancı tüzel kişi sayılır. (KKTC Resmî Gazete No. 196, 6 Ekim 2026, 119/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname).

Kararnameden okunduğu biçimiyle bugünkü sınırlar ve süreler şunlardır:

1. Sınırlar (seçeneklerden biri): üzerine tek konut yapılabilen en fazla 1.338 m² arazi; en fazla 3 apartman dairesi (KKTC'yi tanıyan ve KKTC yurttaşlarına aynı hakkı veren devletlerin uyrukları için 6); en fazla 3.300 m² arazi üzerinde, araziye ikinci konut yapılamayan bir müstakil ev; ya da toplu konut veya site içinde 2 adet iki katlı müstakil villa (aynı karşılıklılık şartıyla 3).
2. Süreler: pullanmış sözleşme 1 ay içinde İlçe Tapu Amirliğine kaydedilir; devir, iznin Resmî Gazete'de yayımından itibaren 1 yıl içinde, devir harçları ise 75 iş günü içinde yapılmazsa izin kendiliğinden düşer.

Standart sınırlar Britanya uyruklulara neden uygulanır

Kararname daha yüksek sınırlara yalnızca KKTC'yi tanıyan ve KKTC yurttaşlarına aynı hakkı veren devletlerin uyrukları için izin verir. FCDO'nun Kıbrıs seyahat tavsiyesi, Britanya hükümetinin kendini ilan etmiş KKTC'yi tanımadığını belirtir (GOV.UK, 11 Ekim 2026'da okundu).

Northea değerlendirmesi: Britanya pasaportuna dayanan bir alıcı bu nedenle 119/2026 sayılı kararnamedeki sınırlar (en fazla 3 daire ya da yukarıda sayılan diğer seçeneklerden biri) kapsamına girer. İkinci bir uyruğunuz varsa, hangi sınırın size uygulandığını rezervasyondan önce avukatınız teyit eder. Kuralların tamamı yabancı alıcı kuralları sayfamızda ve yabancılar Kuzey Kıbrıs'ta mülk satın alabilir mi rehberimizde yer alır.

Kurallar geçicidir. Bugünkü satın alma sınırları 11/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname'de de vardı (KKTC Resmî Gazete Sayı 28, Ek I Bölüm II, 12 Şubat 2026; Anayasa md. 112). 63/2026 (Sayı 87, 11 Mayıs 2026) bunları korudu; pullu sözleşmenin 1 ay içinde tapuya kaydı kuralını (aksi halde geçersiz), lisanslı ara yatırımcıyı, apostilli sabıka kaydı ve askerî sakınca araştırmasını ekledi. 89/2026 (Sayı 147, 7 Ağustos 2026), süresi dolarken 63/2026'yı sabıka kaydı ve askerî sakınca şartı olmadan yeniden yürürlüğe koydu. 119/2026 (Sayı 196, 6 Ekim 2026) 89/2026'yı yürürlükten kaldırdı (md. 14) ve hükümlerini yeniden düzenledi; yayımı tarihinde yürürlüğe girdi (md. 16). Yasa gücünde kararname Meclis yasalaştırmadıkça geçicidir; imza günü yürürlükteki metni avukatınız teyit eder.

Birleşik Krallık hükümet rehberi kuzeydeki mülkler hakkında ne diyor

GOV.UK'nin 'Cyprus: buying property' rehberinin (FCDO, son güncelleme 27 Kasım 2019; 11 Ekim 2026'da okundu) kuzeye ayrılmış bir bölümü vardır. Rehber şunu belirtir: "The ownership of many properties is disputed in the north of Cyprus" (Kıbrıs'ın kuzeyinde birçok mülkün mülkiyeti ihtilaflıdır); 1974'te yerinden edilmiş kişilerin binlerce mülkiyet talebi bulunmaktadır.

Aynı sayfa, Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi'nin bir dizi davada 1974 öncesi maliklerin yasal malik sayılmaya devam ettiğine hükmettiğini; alıcıların Kıbrıs Cumhuriyeti mahkemelerinde dava ile ve bu kararların Birleşik Krallık dahil AB'nin başka yerlerinde icra girişimleriyle karşılaşabileceğini; böyle bir kararın Birleşik Krallık'ta icrasına ilişkin en az bir başarılı dava bulunduğunu ve bunun Britanyalılara ait mülkleri riske soktuğunu söyler.

Sayfa ayrıca Kıbrıs sorununun gelecekteki bir çözümünün kuzeyde alınan mülk için, asıl malike olası iade dahil, ciddi sonuçlar doğurabileceğini; 20 Ekim 2006'dan bu yana böyle bir mülkü, Kıbrıs Cumhuriyeti Tapu Dairesi'nde kayıtlı malikin izni olmadan satın almanın, satmanın, kiralamanın, tanıtmanın veya ipotek ettirmenin Cumhuriyet'in ceza yasasına göre suç olduğunu; kuzeydeki bir alıma ilişkin belgelerin Yeşil Hat geçişinde el konulabileceğini ekler. FCDO'nun hukuki tavsiye veremeyeceğini ve özel taraflar arasındaki uyuşmazlıklara dahil olamayacağını da not eder.

Northea bu ifadeleri GOV.UK'nin yaptığı biçimiyle aktarır; değerlendirmez. Belirli bir parsel için ne anlama geldikleri, avukatınızın yazılı olarak ortaya koyduğu koçan türüne ve geçmişine bağlıdır. Koçan türleri Kuzey Kıbrıs'ta koçan türleri rehberimizde açıklanmıştır.

GOV.UK'deki seyahat pratikleri

FCDO'nun Kıbrıs seyahat tavsiyesi (11 Ekim 2026'da okundu) kuzey hakkında şu noktalara değinir. Britanya pasaportu taşıyanlar için KKTC giriş kuralları KKTC makamlarınca belirlenir ve GOV.UK'de anlatılmaz; seyahatten önce kontrol edin.

1. Kıbrıs Cumhuriyeti makamları, kuzeyde geçirilen süreyi Kıbrıs için 90 günlük vizesiz toplam süreye sayar.
2. Kıbrıs Cumhuriyeti'ne kuzeyden, örneğin Ercan Havalimanı üzerinden girerseniz, Cumhuriyet makamları bunu yasa dışı giriş sayar; GOV.UK olası sonuçlar olarak para cezası, giriş veya çıkışın reddi ve geri geçişin engellenmesini sıralar.
3. Cumhuriyet'te kiralanan araçların kuzeyde çoğunlukla sigorta kapsamı yoktur ve doğru sigorta belgeleri olmadan bir geçiş noktasından geçmenize izin verilmez.
4. FCDO kuzeyde yalnızca sınırlı konsolosluk desteği sağlayabilir ve oradaki makamlar Britanya vatandaşlarına ilişkin bilgileri Britanya Yüksek Komiserliği ile paylaşmaz.

Birleşik Krallık'tan satın almak: işlerin sırası

Adımlar her yabancı alıcı için aynıdır; mesafe yalnızca belgelerin nasıl taşındığını değiştirir. 119/2026 sayılı Yasa Gücünde Kararname uyarınca izin başvurusu bizzat, bir avukat aracılığıyla veya yetkili bir vekil aracılığıyla yapılabilir. Almanya, Avusturya veya İsviçre'den mi alıyorsunuz? Oradaki alıcılar için rehberimize bakın.

1. Satıcı veya müteahhit adına hareket etmeyen, KKTC'de ruhsatlı bağımsız bir avukat tutun. FCDO'nun Kıbrıs'ın kuzeyindeki avukatlar rehberi bir başlangıç noktasıdır; GOV.UK listelerinin tavsiye niteliğinde olmadığını belirtir. Kıbrıs Türk Barolar Birliği, ilçe barolarına göre avukat listeleri yayımlar.
2. Orada bulunmayacaksanız, Birleşik Krallık'ta imzalanan bir vekâletnamenin noter onayı, apostil veya çeviri dahil hangi biçimde olması gerektiğini avukatınız teyit eder.
3. Belgelerinizi erkenden hazırlayın. İçişleri Bakanlığı'nın izin başvurusu listesi bir pasaport kopyası ile kendi ülkenizden alınmış orijinal sabıka kaydı belgesini içerir; hangi Birleşik Krallık belgesinin kabul edildiğini ve nasıl onaylanması gerektiğini avukatınız teyit eder.
4. Makul ve iade edilebilir bir rezervasyon kaporasının ötesinde herhangi bir ödemeden önce tapuyu araştırtın ve geçmişini yazılı olarak alın.
5. Süreleri ajandaya yazın: pullu sözleşmenin imzadan itibaren bir ay içinde tescili, ardından izin yayımlandıktan sonra devir harçları ve devir.
6. Alıcı kontrol listemizi ve kaporadan önce sorulacak soruları baştan sona çalışın; Uluslararası Alıcı Masası uygunluk ön kontrolü ve maliyet tahmini yapar.

Birleşik Krallık'tan para transferi

Northea kur vermez ve sağlayıcı önermez. Sakin bir süreç, o günkü kurdan daha önemlidir.

1. Bankanızı veya Financial Conduct Authority tarafından yetkilendirilmiş bir sağlayıcıyı kullanın; FCA sicili bir firmanın yetkili olup olmadığını gösterir.
2. Yalnızca sözleşmede adı geçen hesaba ödeme yapın ve her transferden önce hesap bilgilerini avukatınızla ayrı bir kanaldan teyit edin.
3. Eksiksiz bir dosya tutun: sözleşme, faturalar, transfer onayları ile pul vergisi, harçlar ve satıştan doğan vergilerin makbuzları.
4. İzin dosyasının, Tapu Dairesi'nin veya bir ikamet başvurusunun ödemeye ilişkin banka kanıtı gerektirip gerektirmediğini ve hangi biçimde gerektirdiğini avukatınız teyit eder. Ödemelerin tam haritası için Kuzey Kıbrıs'ta mülk alımı için bankacılık ve para transferi rehberine bakın.

Birleşik Krallık vergisi: resmî sayfalar nerede

Northea Birleşik Krallık vergi tavsiyesi vermez. Birleşik Krallık'ta mukimseniz, yurt dışındaki bir mülkten elde edilen kira gelirine veya bu mülkün satış kazancına HMRC kuralları uygulanabilir; bir Birleşik Krallık vergi danışmanına sorun. Resmî başlangıç noktaları GOV.UK'nin Tax on foreign income ve Tax when you sell property: selling overseas property sayfalarıdır.

KKTC satın alma masrafları ayrıca Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul vergileri ve satın alma maliyetleri rehberimizde ele alınır.

İkamet izni ve gayrimenkul: Ekim 2026'dan beri geçerli kurallar

Gayrimenkul satın almak ikamet veya vatandaşlık hakkı verir mi?

Tek başına hayır. KKTC'de ikamete uygun ve ikamet amacıyla kullanılan bir konuta sahip olmak, kısa dönem ikamet izni başvurusunun dayanağı olabilir (İkamet İzinleri ve Vizeler Tüzüğü md. 14(2)(b)). Ekim 2026'dan beri yürürlükteki kurallara göre: koçan adınızaysa, satın aldığınız taşınmazların toplam değeri 300.000 Stg ve üzerindeyse izin 10 yıl, altındaysa 5 yıl olarak, gelir şartı aranmaksızın düzenlenir (KKTC Resmî Gazete Sayı 193, 2 Ekim 2026); Gelir ve Vergi Dairesi'nden pullanmış ve onaylı satış sözleşmesinde belirtilen değer 300.000 Stg ve üzerindeyse gelir şartı aranmaksızın 5 yıl olarak düzenlenir; bu değerin altındaysa, her ay düzenli 1 asgari ücret tutarında gelir apostilli belge veya herhangi bir bankanın belgesiyle kanıtlanırsa 5 yıl olarak düzenlenir, bu tutarda geliri gösteren banka belgesiyle 5 yıla kadar düzenlenebilir (KKTC Resmî Gazete Sayı 194, 5 Ekim 2026). Bu Tüzük vatandaşlık vermez; vatandaşlık ayrı bir mevzuatın konusudur. NORTHEA göçmenlik danışmanı değildir; ikamet başvurusu yapmaz, düzenlemez, vaat etmez. Uygunluğunuzu bağımsız, KKTC'de ruhsatlı bir avukat veya göçmenlik uzmanı teyit eder.

Sözleşmeyle alanlar için değişmeyen şart (md. 14(2)(b)(iii)): satış bedelinin en az üçte biri ödenmiş ve Bakanlar Kurulu'na taşınmaz edinme izni için başvurulmuş olmalıdır. Northea değerlendirmesi: Metin otomatik bir hak değil, süreler ve bir değer eşiği getirir; başvuru yapılır, diğer koşullar aranır, kararı yetkili makam verir. Başka para biriminde hangi kur ve tarihin esas alınacağını, asgari ücretin brüt mü net mi olduğunu söylemez; bu yüzden bu sayfa tutar vermez. Tüzük md. 28A(1), (v) alt bendindeki gelir koşulunun TC yurttaşlarından aranmayacağını öngörür; Ekim 2026 değişiklikleri 28A'ya dokunmadı, ancak yeni metne nasıl uygulanacağını ve eşik altında sözleşmenin hangi biçimde olması gerektiğini avukatınızla teyit edin. Bu, md. 14 kapsamında kısa dönem ikamet iznidir, daimi ikamet değildir.

Britanyalı alıcılar için: FCDO'nun seyahat tavsiyesi, Kıbrıs Cumhuriyeti'nin kuzeyde verilen ikamet izinlerini tanımadığını belirtir (GOV.UK, 11 Ekim 2026'da okundu). Mülkiyet, ikamet ve vatandaşlık üç ayrı sorudur; göçmenlik tavsiyesini nitelikli bir uzmandan alın.

Kaynak: KKTC Resmî Gazete Sayı 194, Ek III, 5 Ekim 2026 — İkamet İzinleri ve Vizeler (Değişiklik) Tüzüğü, A.E. 943 (md. 14(2)(b)(v)'yi yeniler; yayımı günü yürürlükte); Resmî Gazete Sayı 193, Ek III, 2 Ekim 2026 — A.E. 932 değişiklik tüzüğü (md. 14(2)(b)(iv)'ü yeniler). Kontrol tarihi: 10 Ekim 2026.