רכישת נכס בצפון קפריסין מבריטניה

האם אזרחים בריטים יכולים לקנות? כללי ה-TRNC

הכלל הרשמי: יחידים זרים וחברות זרות רשאים לרכוש נכס בצפון קפריסין רק בהיתר רכישה ממועצת השרים, במסגרת מגבלות צו-חוק 119/2026. חברה שיש בה החזקה זרה כלשהי נחשבת לישות משפטית זרה. (העיתון הרשמי של ה-TRNC מס' 196, 6 באוקטובר 2026, צו-חוק 119/2026).

המגבלות והמועדים הנוכחיים, כפי שנקראו מהצו, הם:

1. מגבלות (אחת מהצורות הבאות): מגרש של עד 1,338 מ"ר עם יחידת מגורים אחת; עד 3 דירות (6 לאזרחי מדינות המכירות בצפון קפריסין ומעניקות לאזרחיה את אותה זכות); בית צמוד קרקע על קרקע של עד 3,300 מ"ר, ללא יחידת מגורים שנייה על אותה קרקע; או 2 וילות צמודות קרקע בנות שתי קומות בתוך פרויקט מגורים או אתר (3 לפי אותו כלל הדדיות).
2. לוחות זמנים: החוזה המבויל חייב להירשם במרשם המקרקעין המחוזי בתוך חודש אחד; העברת הבעלות חייבת להתבצע בתוך שנה אחת מפרסום ההיתר בעיתון הרשמי, ואגרות ההעברה חייבות להיות משולמות בתוך 75 ימי עבודה מאותו פרסום, אחרת ההיתר פוקע.

מדוע המגבלות הסטנדרטיות חלות על אזרחים בריטים

הצו מתיר מגבלות גבוהות יותר רק לאזרחי מדינות המכירות ב-TRNC ומעניקות לאזרחיה את אותה זכות. אזהרת המסע של ה-FCDO לקפריסין קובעת שממשלת בריטניה אינה מכירה ב-TRNC שהכריזה על עצמה (GOV.UK, נקרא ב-11 באוקטובר 2026).

ניתוח Northea: רוכש המסתמך על דרכון בריטי נכנס לפיכך תחת המגבלות שבצו-חוק 119/2026 (עד 3 דירות, או אחת מהצורות האחרות המפורטות לעיל). אם אתם מחזיקים באזרחות שנייה, עורך הדין שלכם מאשר איזו מגבלה חלה עליכם לפני שאתם מזמינים. הכללים המלאים נמצאים בעמוד כללי הרוכש הזר שלנו ובמדריך שלנו בשאלה האם זרים יכולים לקנות נכס בצפון קפריסין.

הכללים זמניים. צו-חוק 11/2026 (העיתון הרשמי של צפון קפריסין מס' 28, נספח I חלק II, 12 בפברואר 2026; שהותקן מכוח סעיף 112 לחוקה) כבר קבע את מגבלות הרכישה הנוהגות היום. צו-חוק 63/2026 (מס' 87, 11 במאי 2026) שמר עליהן והוסיף מועד של חודש אחד לרישום חוזה מבויל במרשם המקרקעין (אחרת החוזה בטל), את המשקיע-המתווך המורשה, ובדיקת רישום פלילי ואישור שחרור משירות צבאי עם אפוסטיל. צו-חוק 89/2026 (מס' 147, 7 באוגוסט 2026) חוקק מחדש את 63/2026 עם תום תוקפו, ללא הדרישה לרישום פלילי ולאישור השחרור משירות צבאי. צו-חוק 119/2026 (מס' 196, 6 באוקטובר 2026) ביטל את 89/2026 (סעיף 14) וחוקק מחדש את הוראותיו, בתוקף מיום הפרסום (סעיף 16). צו-חוק הוא זמני אלא אם הפרלמנט מחוקק אותו; עורך הדין שלכם מאשר את הנוסח שבתוקף ביום החתימה.

מה אומרות הנחיות ממשלת בריטניה על נכסים בצפון

הנחיית GOV.UK 'Cyprus: buying property' (FCDO, עודכנה לאחרונה ב-27 בנובמבר 2019; נקראה ב-11 באוקטובר 2026) כוללת פרק על הצפון. היא קובעת: "The ownership of many properties is disputed in the north of Cyprus" (הבעלות על נכסים רבים בצפון קפריסין שנויה במחלוקת), עם אלפי תביעות בעלות מצד אנשים שנעקרו ב-1974.

אותו עמוד אומר שבית הדין האירופי לזכויות אדם פסק במספר מקרים שבעלים מלפני 1974 ממשיכים להיחשב לבעלים החוקיים; שרוכשים עלולים להתמודד עם הליכים משפטיים בבתי המשפט של הרפובליקה של קפריסין, ועם ניסיונות לאכוף פסקי דין אלה במקומות אחרים באיחוד האירופי, כולל בבריטניה; ושהיה לפחות מקרה מוצלח אחד של אכיפת פסיקה כזו בבריטניה, שהעמיד בסיכון נכס בבעלות בריטית.

הוא מוסיף שהסדר עתידי של סוגיית קפריסין עלול לגרור השלכות חמורות על נכס שנרכש בצפון, כולל השבה אפשרית לבעלים המקורי; שמאז 20 באוקטובר 2006 קנייה, מכירה, השכרה, קידום או משכון של נכס כזה ללא רשות הבעלים הרשום במרשם המקרקעין של הרפובליקה של קפריסין היא עבירה פלילית לפי החוק הפלילי של הרפובליקה; ושמסמכים הנוגעים לרכישה בצפון עלולים להיות מוחרמים במעבר הקו הירוק. הוא מציין גם שה-FCDO אינו יכול לתת ייעוץ משפטי או להתערב בסכסוכים בין צדדים פרטיים.

Northea חוזרת על קביעות אלה כפי ש-GOV.UK מנסח אותן; היא אינה מעריכה אותן. מה משמעותן לחלקה מסוימת תלוי בסוג שטר הבעלות ובהיסטוריה שלה, שעורך הדין שלכם מפרט בכתב. סוגי שטרי הבעלות מוסברים במדריך שלנו לשטרי בעלות בצפון קפריסין.

היבטים מעשיים של נסיעה ב-GOV.UK

אזהרת המסע של ה-FCDO לקפריסין (נקראה ב-11 באוקטובר 2026) מציינת את הנקודות הבאות לגבי הצפון. כללי הכניסה ל-TRNC למחזיקי דרכון בריטי נקבעים על ידי רשויות ה-TRNC ואינם מתוארים ב-GOV.UK; בדקו אותם לפני הנסיעה.

1. רשויות הרפובליקה של קפריסין מונות את הזמן ששהיתם בצפון במניין 90 הימים ללא אשרה בקפריסין.
2. אם אתם נכנסים לרפובליקה של קפריסין דרך הצפון, למשל דרך נמל התעופה ארג'אן, רשויות הרפובליקה רואות בכך כניסה בלתי חוקית; GOV.UK מונה קנסות, סירוב כניסה או יציאה ומניעת חצייה חזרה כהשלכות אפשריות.
3. לרכבים שנשכרו ברפובליקה אין לעיתים קרובות כיסוי ביטוחי בצפון, ולא יאפשרו לכם לעבור במעבר ללא מסמכי הביטוח הנכונים.
4. ה-FCDO יכול לספק סיוע קונסולרי מוגבל בלבד בצפון, והרשויות שם אינן משתפות מידע על אזרחים בריטים עם הנציבות הבריטית העליונה.

רכישה מבריטניה: סדר העבודה

השלבים זהים לאלה של כל רוכש זר; המרחק משנה רק כיצד מסמכים עוברים. לפי צו-חוק 119/2026, בקשת ההיתר יכולה להיות מוגשת באופן אישי, באמצעות עורך דין או באמצעות מיופה כוח מורשה. רוכשים מגרמניה, אוסטריה או שווייץ? ראו המדריך שלנו לרוכשים משם.

1. מנו עורך דין עצמאי בעל רישיון TRNC שאינו פועל מטעם המוכר או היזם. מדריך עורכי הדין של ה-FCDO לצפון קפריסין הוא נקודת התחלה; GOV.UK קובע שרשימותיו אינן המלצות. לשכת עורכי הדין הקפריסאית-טורקית מפרסמת רשימות עורכי דין לפי לשכה מחוזית.
2. אם לא תהיו נוכחים, עורך הדין שלכם מאשר איזו צורה חייב לקבל ייפוי כוח שנחתם בבריטניה, כולל כל אישור נוטריוני, אפוסטיל או תרגום.
3. הכינו את המסמכים מוקדם. רשימת משרד הפנים לבקשת היתר כוללת העתק דרכון ותעודת רישום פלילי מקורית ממדינתכם; עורך הדין שלכם מאשר איזה מסמך בריטי מתקבל וכיצד יש לאמת אותו.
4. דאגו שתיערך בדיקת שטר הבעלות ושההיסטוריה שלו תימסר לכם בכתב לפני כל תשלום מעבר למקדמת הזמנה צנועה וניתנת להחזר.
5. רשמו ביומן את המועדים: רישום החוזה המבויל בתוך חודש אחד מהחתימה, ואחר כך אגרות ההעברה והעברת הבעלות לאחר פרסום ההיתר.
6. עברו על רשימת הבדיקה לרוכש שלנו ועל השאלות לשאול לפני מקדמה; דסק הרוכשים הבינלאומי מבצע בדיקת זכאות מקדימה ואומדן עלויות.

העברת כספים מבריטניה

Northea אינה נוקבת בשערי חליפין ואינה ממליצה על ספקים. תהליך רגוע חשוב יותר מהשער של אותו יום.

1. השתמשו בבנק שלכם או בספק המורשה על ידי רשות ההתנהלות הפיננסית (FCA); מרשם ה-FCA מראה אם חברה מורשית.
2. שלמו רק לחשבון הנקוב בחוזה, ואמתו את פרטי החשבון עם עורך הדין שלכם בערוץ נפרד לפני כל העברה.
3. שמרו תיק מלא: החוזה, חשבוניות, אישורי העברה וקבלות על מס הבולים, האגרות והמסים על המכירה.
4. עורך הדין שלכם מאשר אם תיק ההיתר, מרשם המקרקעין או בקשת תושבות מצריכים ראיה בנקאית לתשלום, ובאיזו צורה. למפת התשלומים המלאה ראו בנקאות והעברת כספים לרכישת נכס בצפון קפריסין.

מס בבריטניה: היכן העמודים הרשמיים

Northea אינה נותנת ייעוץ מס בריטי. אם אתם תושבי בריטניה, כללי HMRC עשויים לחול על הכנסה משכירות של נכס בחו"ל או על רווח ממכירתו; שאלו יועץ מס בבריטניה. נקודות ההתחלה הרשמיות הן עמודי GOV.UK Tax on foreign income ו-Tax when you sell property: selling overseas property.

עלויות הרכישה ב-TRNC מכוסות בנפרד במדריך שלנו למסים ולעלויות רכישה בצפון קפריסין.

היתר תושבות ונכס: הכללים מאז אוקטובר 2026

האם רכישת נכס מקנה זכות לאשרת שהייה או לאזרחות?

לא כשלעצמו. בעלות על בית בצפון קפריסין הראוי למגורים והמשמש למגוריכם יכולה לשמש בסיס לבקשה להיתר תושבות לטווח קצר (תקנות היתרי תושבות ואשרות, סעיף 14(2)(b)). לפי הכללים שבתוקף מאז אוקטובר 2026: עם שטר בעלות על שמכם, ההיתר ניתן ל-10 שנים אם הנכס שרכשתם שווה GBP 300,000 או יותר בסך הכול, ול-5 שנים מתחת לכך, ללא תנאי הכנסה (העיתון הרשמי של צפון קפריסין מס' 193, 2 באוקטובר 2026); עם חוזה מכר מבויל ומאושר על ידי משרד ההכנסות והמס, הוא ניתן ל-5 שנים ללא תנאי הכנסה בשווי חוזה של GBP 300,000 או יותר; מתחת לשווי זה, הוא ניתן ל-5 שנים אם תוכיחו הכנסה חודשית סדירה בגובה שכר מינימום אחד (מסמך ממדינת המוצא עם אפוסטיל או מסמך של כל בנק), או עשוי להינתן לתקופה של עד 5 שנים על סמך מסמך בנקאי המראה הכנסה כזו (העיתון הרשמי של צפון קפריסין מס' 194, 5 באוקטובר 2026). תקנות אלה אינן מקנות אזרחות; האזרחות מוסדרת בחוק נפרד. NORTHEA אינה יועצת הגירה ואינה מגישה בקשה, מסדירה או מבטיחה תושבות; עורך דין עצמאי בעל רישיון בצפון קפריסין או מומחה הגירה מאשר אם אתם זכאים.

נדרש גם מרוכשים בחוזה (סעיף 14(2)(b)(iii), ללא שינוי): תשלום של לפחות שליש מהמחיר והגשת בקשה להיתר רכישה ממועצת השרים. ניתוח Northea: הנוסח קובע תקופות וסף שווי, לא זכות אוטומטית; אתם מגישים בקשה, התנאים האחרים חלים, והרשויות מחליטות. הוא אינו קובע איזה שער חליפין או תאריך חלים על מטבע אחר, או אם שכר המינימום הוא ברוטו או נטו, ולכן עמוד זה אינו נוקב בסכום. סעיף 28A(1) פוטר אזרחי הרפובליקה של טורקיה מתנאי ההכנסה שב-(v); התיקונים מאוקטובר לא שינו אותו, אך אשרו עם היועץ המשפטי כיצד הוא חל על הנוסח החדש ואיזו צורה נדרשת לחוזה מתחת לסף. זהו היתר לטווח קצר לפי סעיף 14, לא תושבות קבע.

לרוכשים בריטים: אזהרת המסע של ה-FCDO קובעת שהרפובליקה של קפריסין אינה מכירה בהיתרי תושבות שהונפקו בצפון (GOV.UK, נקרא ב-11 באוקטובר 2026). בעלות, תושבות ואזרחות הן שלוש שאלות נפרדות; קבלו ייעוץ הגירה מאיש מקצוע מוסמך.

מקור: העיתון הרשמי של צפון קפריסין מס' 194, נספח III, 5 באוקטובר 2026 — תקנות היתרי תושבות ואשרות (תיקון), A.E. 943 (מחליפות את סעיף 14(2)(b)(v); בתוקף עם הפרסום); העיתון הרשמי מס' 193, נספח III, 2 באוקטובר 2026 — תקנות מתקנות A.E. 932 (מחליפות את סעיף 14(2)(b)(iv)). נבדק ב-10 באוקטובר 2026.