شمالی قبرص میں ترقیاتی زمین حاصل کرنے سے پہلے سرمایہ کار کیا جانچتے ہیں

1. قانونی طور پر خریدار کون ہے؟

خریداری کے ذریعے (vehicle) سے شروع کریں، کیونکہ ڈھانچہ طے کرتا ہے کہ کون سے قواعد لاگو ہوں گے۔

غیر ملکی حصول کے فرمان کے تحت «غیر ملکی قانونی شخصیت» میں وہ کمپنی شامل ہے جس میں کسی بھی حجم یا نوعیت کا کوئی بھی حصہ یا سرمایہ کسی غیر ملکی کا ہو، یا جس کے ڈائریکٹر زیادہ تر غیر ملکی ہوں۔ غیر ملکی ارکان والی انجمنیں، فاؤنڈیشنیں، کلب اور اسی طرح کے ادارے بھی اسی طرح سمجھے جاتے ہیں (فرمانِ قانون 119/2026، ترک جمہوریہ شمالی قبرص سرکاری گزٹ نمبر 196، 6 اکتوبر 2026، دفعہ 3(2))۔ غیر ملکی فرد یا قانونی شخصیت صرف وزراء کونسل کی خریداری کی اجازت سے خریدتی ہے (دفعہ 8(1))۔ Northea کا تجزیہ یہ ہے کہ غیر ملکی حصص دار والی TRNC کمپنی کے ذریعے خریدنا بذاتِ خود خریداری کو اجازت کے نظام سے باہر نہیں لے جاتا۔

اپنے وکیل سے پوچھیں: زمین کس ادارے کے نام ہونی چاہیے، اور اس انتخاب کا اجازت، ٹیکس اور منصوبے یا اس کے یونٹوں کی بعد کی فروخت کے لیے کیا مطلب ہے؟

2. منصوبہ کون سے قانونی راستے میں آتا ہے؟

فرمان «سرمایہ کاری» کو تنگ معنوں میں لیتا ہے، اور سرمایہ کاری کو تعمیر و فروخت سے الگ رکھتا ہے۔

سرمایہ کاری کا راستہ۔ «سرمایہ کاری» کا مطلب سیاحت، تعلیم، صحت، صنعت، زراعت، ٹیکنالوجی یا تحقیق و ترقی میں کم از کم €10,000,000 لگانا ہے۔ تعمیر و فروخت (بیچنے کے لیے گھر بنانا) سرمایہ کاری شمار نہیں ہوتی (دفعہ 3(3))۔ اس راستے کے تحت سرمایہ کاری کرنے والے غیر ملکی فرد یا قانونی شخصیت کو TRNC میں کام کرنے والے بینک میں، کمپنی کے نام پر یا اس کے کھاتے کے لیے، کم از کم €10,000,000 جمع کرانا ہوتا ہے۔ زمین کی خریداری کے علاوہ یہ رقم دو سال کے اندر وزراء کونسل کے فیصلے میں نامزد سرمایہ کاری پر استعمال ہونی چاہیے۔ نگرانی سرمایہ کاری کی ذمہ دار وزارت اور محکمۂ آمدنی و ٹیکس کے پاس ہے (دفعہ 8(11)(C))۔

غیر ملکی حصص داروں والی کمپنیوں کے لیے زمین کی حد۔ TRNC میں قائم یا رجسٹرڈ کمپنی جس میں کوئی بھی غیر ملکی حصص ہو، سرمایہ کاری اور منصوبے کی فروخت کی حدوں کے قواعد کے تابع، سرمایہ کاری کے لیے 80,280 m² تک زمین خرید سکتی ہے۔ جہاں زمین پر پہلے سے حتمی منظوری والی ایسی عمارت موجود ہو جو سرمایہ کاری کے معیار پر پوری اترتی ہو، وزراء کونسل €10,000,000 کے قاعدے کے اطلاق کے بغیر خریداری کی اجازت دے سکتی ہے (دفعہ 8(13)(A)(a))۔

تعمیر و فروخت شراکت کا راستہ۔ تعمیر و فروخت سرمایہ کاری نہیں، لیکن اس کے لیے ایک تنگ راستہ موجود ہے۔ قبرصی ترک تعمیراتی ٹھیکیداروں کی انجمن میں رجسٹرڈ اور درست سالانہ ٹھیکیدار کلاس اجازت نامے کے حامل حقیقی یا قانونی اشخاص غیر ملکی حقیقی یا قانونی اشخاص کے ساتھ شراکت قائم کر سکتے ہیں۔ یہ غیر ملکی شراکت دار ایسی ریاستوں کے شہری ہونے چاہییں جو TRNC کو تسلیم کرتی ہیں اور TRNC کے شہریوں کو یہی حق دیتی ہیں، اور شراکت صرف مقامی شراکت دار کے ٹھیکیدار اجازت نامے کے تحت بیچنے کے لیے تعمیر کر سکتی ہے۔ شراکت میں غیر ملکی حصہ 49% سے زیادہ نہیں ہو سکتا۔ ایسی شراکت وزارت کو درخواست دے کر، وزراء کونسل کی منظوری سے زمین کی خریداری کی اجازت حاصل کر سکتی ہے (دفعہ 8(11)(D)(i)-(ii))۔

لائسنس یافتہ ثالث سرمایہ کار۔ فرمان لائسنس یافتہ ثالث سرمایہ کار کا بھی ذکر کرتا ہے: ایسا غیر ملکی حقیقی یا قانونی شخص جو ایک وقت میں ایک سال کے لیے جاری کردہ لائسنس کے تحت، تحریری معاہدے کے ذریعے، ملکیت لیے بغیر، منصوبے کے مرحلے پر یا حتمی منظوری کے بعد، سال میں کم از کم دس رہائشی یونٹ اپنے اختیار میں لیتا ہے تاکہ انہیں غیر ملکی خریداروں کو مارکیٹ کرے اور منتقل کرے۔ اس کے معاہدے ایک ماہ کے اندر ضلعی لینڈ رجسٹری میں رجسٹر ہونے چاہییں۔ خریداروں کو منتقلی حتمی منظوری کے سرٹیفکیٹ کے دو سال کے اندر واجب ہے۔ جو یونٹ اس مدت میں مارکیٹ اور منتقل نہ ہوں انہیں استعمال کے سرٹیفکیٹ کے ساتھ ہالیڈے ہومز کی قانون سازی کے تحت آنا ہوگا، ورنہ لائسنس منسوخ ہو جاتا ہے (دفعات 8A، 8B)۔ یہ تقسیم کا ماڈل ہے، زمین کا راستہ نہیں۔

اپنے وکیل سے پوچھیں: ان میں سے کون سا راستہ، اگر کوئی ہے، ہمارے منصوبے پر لاگو ہوتا ہے؟ وزراء کونسل کے فیصلے میں کیا درج ہونا چاہیے؟ اگر ٹائم ٹیبل دو سال کی آخری تاریخوں سے آگے نکل جائے تو کیا ہوگا؟

3. سائٹ: ملکیت، بوجھ اور پابندیاں

ترقیاتی زمین پر ملکیت کے وہی سوالات اٹھتے ہیں جو ایک گھر پر، مگر بڑے پیمانے پر اور ممکنہ طور پر زیادہ مالکان کے ساتھ۔ ہماری ملکیتی دستاویز کی اقسام کی رہنما ٹائٹل کی اقسام بیان کرتی ہے۔ ہماری ٹائٹل اور قانونی جانچ کی رہنما بتاتی ہے کہ تلاش کی ہدایت کیسے دیں اور رپورٹ کیسے پڑھیں۔ زمین کے لیے یہ بھی شامل کریں:

• ہر شریک مالک اور ہر حصہ۔ کیا کوئی پارسل حصوں میں رکھا گیا ہے؟ کس کے دستخط ضروری ہیں، اور کیا ہر مالک راضی ہے؟
• رہن اور عدالتی احکام تمام جمع کیے جانے والے پارسلوں پر، نہ کہ صرف مرکزی پارسل پر۔
• ہر پارسل کی ملکیت کی قسم اور ملکیت کا سلسلہ، 1974 سے پہلے کی کسی بھی تاریخ پر تحریری رائے کے ساتھ۔ ہماری ڈیو ڈیلیجنس رہنما میں GOV.UK اور غیر منقولہ جائیداد کمیشن کے نوٹ دیکھیں۔
• زمین کی اقسام اور ممنوعہ علاقے۔ ہماری فروخت کی رہنما قانون 52/2008 کی دفعہ 4 کا خلاصہ کرتی ہے، بشمول یہ قاعدہ کہ زرعی اور جنگلاتی زمین غیر ملکیوں کو فروخت نہیں ہو سکتی اور ممنوعہ زون ضابطے کے ذریعے مقرر کیے جا سکتے ہیں۔ اپنے وکیل سے تحریری تصدیق مانگیں کہ ہر پارسل آپ کے منتخب ادارے کے ذریعے حاصل کیا جا سکتا ہے۔ یہ بھی پوچھیں: کیا کوئی فوجی یا دیگر ممنوعہ علاقے کا قاعدہ اس پارسل پر اثر انداز ہوتا ہے، اور اگر ہاں تو کیا یہ خود خریداری پر اثر انداز ہوتا ہے یا صرف زمین کے بعد کے استعمال پر؟

4. منصوبہ بندی، رسائی اور سہولیات

ملکیتی دستاویز بتاتی ہے کہ زمین کس کی ہے، یہ نہیں کہ آپ اس پر کیا بنا سکتے ہیں۔ سائٹ کی قیمت لگانے سے پہلے اپنے پلانر اور انجینئر سے پوچھیں:

1. آج ہر پارسل پر کون سا زوننگ اور منصوبہ بندی کا درجہ لاگو ہے، اور وہ کس چیز کی اجازت دیتا ہے؟
2. کیا کوئی موجودہ منصوبہ بندی کی منظوری یا تعمیراتی اجازت نامہ ہے، کس چیز کے لیے، اور کیا یہ اب بھی درست ہے؟
3. کیا قانونی سڑک تک رسائی موجود ہے، اور کیا یہ رجسٹرڈ ہے؟
4. آپ کے مطلوبہ پیمانے کے لیے بجلی، پانی اور نکاسی کی گنجائش کی کیا صورتِ حال ہے، اور اپ گریڈ کی ادائیگی کون کرے گا؟
5. کیا زمین کی ساخت، ساحلی، ورثے یا ماحولیاتی پابندیاں ہیں جو قابلِ تعمیر رقبہ محدود کرتی ہیں؟
6. اس بلدیہ میں حال ہی میں اسی طرح کے اجازت ناموں میں کتنا وقت لگا ہے؟

ہماری ڈیو ڈیلیجنس رہنما گلیوں اور عمارتوں کے ضابطے کے قانون (Cap. 96) کے تحت اجازت نامے اور منظوری کے سرٹیفکیٹ کے قواعد بیان کرتی ہے۔ یہ زمین کے لیے بھی اہم ہیں: ضلعی لینڈ رجسٹری ایسے کام رجسٹر نہیں کرتی جن کے لیے اجازت نامہ درکار تھا جب تک منظوری کا سرٹیفکیٹ پیش نہ کیا جائے، الا یہ کہ لینڈ رجسٹری کا ڈائریکٹر اس سے استثنا دے (Cap. 96، دفعہ 16)۔

5. فروخت کا راستہ: منصوبے کی سطح کی فروخت کی حدیں

رہائشی اسکیم کی قدر صرف اتنی ہے جتنی قانونی طور پر فروخت ہو سکے، اور جسے فروخت ہو سکے۔ فرمان منصوبے کی سطح پر دو حدیں مقرر کرتا ہے (دفعہ 8(10)):

• ایک ہی اپارٹمنٹ پارسل میں آدھے سے زیادہ یونٹ خون یا شادی کے پہلے درجے کے رشتے دار غیر ملکی اور/یا ایک ہی قومیت کے غیر ملکی نہیں خرید سکتے۔
• بہر صورت، زون شدہ علاقے میں رہائشی منصوبے کا زیادہ سے زیادہ 80% غیر ملکیوں کو فروخت ہو سکتا ہے۔

فروخت کے راستے کا نمونہ ان حدوں، اور ہر غیر ملکی خریدار کی اپنی خریداری کی حدود کے مطابق بنائیں (دیکھیں کیا غیر ملکی شمالی قبرص میں جائیداد خرید سکتے ہیں؟)۔ کسی ایک مارکیٹ کو فروخت کی منصوبہ بندی سے پہلے اپنے وکیل سے پوچھیں کہ آدھے یونٹوں کا قاعدہ آپ کی اسکیم میں کیسے گنا جائے گا، اور کن خریداروں کے لیے۔ ہر غیر ملکی خریدار کو مہر شدہ معاہدہ بھی ایک ماہ کے اندر، فروخت پر واجب ٹیکس اور فیس ادا کر کے، رجسٹر کرانا ہوتا ہے، ورنہ معاہدہ کالعدم ہے (دفعہ 8(6)(1))۔ اپنے وکیل سے پوچھیں کہ یہ ماہ کس تاریخ سے شمار ہوتا ہے اور آپ کے فروخت کے عمل کو اسے کیسے سنبھالنا چاہیے۔ خریدار کی جانب کے مراحل ہماری خریداری کی رہنما میں ہیں۔

6. قواعد جو بدل سکتے ہیں

یہ دفعات ایک فرمانِ قانون میں ہیں۔ فرمانِ قانون 119/2026 (سرکاری گزٹ نمبر 196، 6 اکتوبر 2026) نے فرمانِ قانون 89/2026 کو منسوخ کیا (دفعہ 14) اور اس کے قواعد کی جگہ لی؛ 89/2026 نے فرمانِ قانون 63/2026 کو دوبارہ نافذ کیا تھا، جو خود فرمانِ قانون 11/2026 (سرکاری گزٹ نمبر 28، 12 فروری 2026) کی خریداری کی حدود دہراتا تھا۔ ہمارا غیر ملکی خریدار کے قواعد کا صفحہ ہر تبدیلی کو تاریخ وار درج کرتا ہے۔ زمین کے حصول کی تعمیر مکمل ہونے میں برسوں لگ سکتے ہیں، اس لیے اپنے وکیل سے پوچھیں: نافذ فرمانِ قانون کب تک نافذ رہتا ہے، اگر یہ ختم ہو جائے یا بدل جائے تو کون سی دفعات پھر بھی آپ پر لاگو رہیں گی، اور معاہدے کو اس خطرے کو کیسے تقسیم کرنا چاہیے؟

زمین کی استفسار پر Northea کیا کرتا ہے

Northea کا Private Capital صفحہ پیشہ ورانہ اور ادارہ جاتی سرمائے کے لیے منتخب رئیل اسٹیٹ مواقع پیش کرتا ہے۔ جیسا کہ وہ صفحہ بتاتا ہے، اس پر موجود ڈوزیئر مثالی نمونے ہیں؛ وہ پیشکشیں یا موجودہ انوینٹری نہیں۔ رازدارانہ مینڈیٹ صرف اہل کلائنٹس کے ساتھ شیئر کیے جاتے ہیں۔ وہاں کا عمل رازدارانہ استفسار، اہلیت اور NDA سے، ایگزیکٹو سمری، ڈوزیئر اور ڈیٹا روم کے ذریعے، ڈیلیجنس اور حصول تک چلتا ہے۔ Northea جو بھی منافع، قدر، ترقیاتی گنجائش یا منصوبہ بندی کا درجہ دکھاتا ہے اس کی بنیاد، تاریخ اور ذریعہ بتاتا ہے، اور ان میں سے کسی کو یقینی کے طور پر پیش نہیں کرتا۔ Northea کوئی قانونی فرم، پلانر یا ٹیکس مشیر نہیں، اور قانونی رائے جاری نہیں کرتا۔ آزاد پیشہ ورانہ تصدیق ڈیلیجنس کا حصہ رہتی ہے۔